DRAMMEN KOMMUNE. Vedtak. Opplysninger om søknaden. JM Norge AS Åslyveien SEM

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE JM Norge AS Åslyveien SEM Vår referanse 17/10898/14/ELILIE Arkivkode GBNR 104/36 Deres referanse Dato Vedtak om dispensasjoner - 104/36, Stollen 58, Hallermoen D2, Dispensasjon fra formål og avkjørsler Drammen kommune viser til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Vannverksdammen for antall avkjørsler og formål mottatt Søknaden var komplett samme dato. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra reguleringsplan for Vannverksdammen 5 Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra formål for delfelt Bt1 i reguleringsplan for Vannverksdammen 5. Feltet er regulert til formål «konsentrert bebyggelse», og det gis dispensasjon for oppføring av boliger med formål «konsentrert småhusbebyggelse». Dispensasjon fra reguleringsplan for Vannverksdammen, arealplankart Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra antall avkjørsler markert på reguleringsplanens arealkart for delfelt Bt1. Antall avkjørsler økes fra 3 til 9 fra vei Tk8 til felt Bt1. Opplysninger om søknaden Ansvarlig søker: JM Norge AS Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om dispensasjon fra antall avkjørsler og formål for delfelt Bt1 i reguleringsplan for Vannverksdammen, vedtatt revidert Det søkes om dispensasjon for regulert formål for delfelt Bt1 fra «konsentrert bebyggelse» for å kunne oppføre kjedehus med carport, med formål «konsentrert småhusbebyggelse». Det søkes også om å øke antall avkjørsler fra vei, navngitt Tk8 på arealplankartet, til delfelt Bt1 fra Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 3 stk til 9 stk. Dispensasjonen omsøkes for å kunne opparbeide avkjørsler til ni eneboliger utformet som kjedehus med carport og utebod mellom boligene. Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for Vannverksdammen, vedtatt revidert Eiendommen er regulert til arealformål bolig. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål bolig. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og 6-4. Dispensasjon fra reguleringsplanen 5 Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Vannverksdammen 5 Bestemmelsen lyder slik: «konsentrert bebyggelse». Det planlegges å oppføre kjedehus med carporter og boder mellom boligene. Da kommunen vurderer at tiltaket ikke er i tråd med formålet for delfelt Bt1, er det avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven Søkers begrunnelse for dispensasjon Søkers begrunnelse for dispensasjon lyder slik: «Uttrykket «Konsentrert bebyggelse» er ikke et vanlig brukt begrep. Det er ikke definert i Departementets veiledning til grad av utnytting». Av teksten videre i 5 i reguleringsbestemmelsene fremgår det at det skal bygges boliger med gesimshøyde maks 6m i flatt terreng og maks 7,0m(hhv8,0m) i skrått terreng. Det er med andre ord planens intensjon at det skal bygges småhus. Bebygd grunnareal på feltet skal ikke overstige 45%BYA.» Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som

3 oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen ( 5) om formål (boligytpe) på delfelt Bt1 er å sikre variert boligutbygging på delfeltene som inngår i reguleringsplanen. Planlagt utbygging forholder seg til reguleringsplanens bestemmelser om tillatt grad av utnytting (BYA) og høyder. Utbyggingen vil derfor kun være av en annen hustype enn forutsatt i planen. Planlagt prosjekt med kjedehus på delfelt Bt1, samt tilhørende carporter og boder mellom husene, vil etter kommunens vurdering ivareta planens hensyn om variert boligutbygging i området som inngår i reguleringsplanen. Hensynet bak bestemmelsen blir derfor ikke vesentlig tilsidesatt. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelene ved å gi dispensasjon er mer hensiktsmessig utnyttelse av delfelt Bt1. Kjedeboliger vil ivareta hensynet til variert boligbebyggelse i planen og ikke bidra til en økning i antall boenheter enn reguleringsplanen legger til grunn. Bebyggelsen vil utformes som mindre bygningsmasser enn forutsatt i reguleringsplanens bestemmelser for delfelt Bt1, noe som også vil være til fordel for omkringliggende bebyggelse. Kommunen kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved å gi dispensasjon, da utbyggingen vil forholde seg til reguleringsplanens bestemmelser om maksimalt bebygd areal (BYA) og høydebestemmelser for delfelt Bt1 i reguleringsplanen. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Vannverksdammen 5 innvilges. Dispensasjon fra antall avkjørsler Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Vannverksdammen, arealplankart. Reguleringsplankartet angir 3 avkjørsler for delfelt Bt1 fra vei Tk8. Det planlegges å oppføre kjedehus med carporter og boder mellom boligene, og egen avkjørsel til hver av boligene. Planlagt tiltak er derfor avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven Søkers begrunnelse for dispensasjon Søkers begrunnelse for dispensasjon lyder slik:

4 «Hallermoen ligger ca 5 km fra Drammen sentrum. Det er nær byen og det er av allmenn interesse å utnytte nye boligtomter godt, slik at det blir plass til mange boliger nær byen. Samtidig skal en tilrettelegge for et godt bomiljø med gode uteoppholdsarealer. Dette er i tråd med statlige og regionale målsettinger. Den planlagte løsningen med en avkjørsel pr bolig gir best utnyttelse av arealet og mest uteoppholdsarealer for et gitt antall boenheter. Den aktuelle veien, Tk8, langs Bt1 er under bygging nå. Det er en blindvei med snuhammer i enden. Den vil gi adkomst til i alt 15 boliger. Veien ender mot regulerte friarealer og det er ikke sannsynlig at veien vil få mer trafikk enn fra disse boligene. Som vist på situasjonsplanen kan en kjøre til carport ved inngangen på hvert hus. Dette gir gid trinnfri adkomst for handicappede, gamle og familier med små barn. Det er vist t2 biloppstillingsplasser og plassering av mulig fremtidig garasje på hver tomt. Løsningen vil ikke gi noen økt trafikkmessig belastning for allmennheten enn om de 9 husene hadde hatt felles avkjørsler. Planens intensjon eller andre forhold blir ikke tilsidesatt ved dette. Vi mener at fordelene er langt større enn ulempene ved en endring av antall avkjørsler slik vi foreslår.» Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak reguleringskartets plassering av avkjørsler fra vei Tk8 til delfelt Bt1 er å begrense adkomsten til bygningskroppene. Hensynet bak bestemmelsen er også å begrense andel areal som medgår til veiformål. Da planlagt tiltak forholder seg til reguleringsplanens bestemmelse om maksimalt tillatt bebygd areal, også med ni avkjørsler, vurderer kommunen at hensynet ikke tilsidesettes vesentlig. Det er mulig å løse kommuneplanens krav til uteoppholdsareal og parkering også med flere avkjørsler. Da dispensasjonen ikke medfører noen økning i antall boenheter, eller utnyttelse av delfeltet, vil ikke den faktiske situasjonen endres på en slik måte som tilsidesetter reguleringsplanens hensyn. Det vil

5 ikke skje noen økning i den totale belastningen av biltrafikk på veien, kun flere tilknytningspunkter til veien. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelene ved å gi dispensasjon er at det er hensiktsmessig at hver planlagt eiendom har sikret adkomst på egen grunn. En økning i antall avkjørsler vil bidra til en mer hensiktsmessig utnyttelse av eiendommene og gi tilfredsstillende uteoppholdsareal for boenhetene. Ulempene ved en dispensasjon som omsøkt er at det opprettes flere konfliktpunkter langs veien Tk8. Da veien er en blindvei og kun betjener boligene som ligger i umiddelbar tilknytning til veien, vil ikke økningen i antall konfliktpunkter være en stor ulempe. Da antall boenheter ikke økes, vil heller ikke den totale biltrafikken på veien øke. Kommunen kan ikke se at det foreligger vesentlige ulemper ved å gi dispensasjon, da en økning fra 3 til 9 avkjørsler ikke vil medføre økt biltrafikk på veien. Veien er også en blindvei, med snuhammer mot regulert friområde i enden, slik at biltrafikken vil være begrenset til eiendommene som betjenes av veien Tk8. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra antall avkjørsler på plankartet for Vannverksdammen innvilges. Dispensasjonens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av komplette søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-. Følgende gebyr er påløpt: 3-16 C, for dispensasjoner 12M kr ,- Totalt gebyr i saken er kr ,-. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage»

6 Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder Elise Haraldsrud Lien saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage

7 KRAV/INFORMASJON vedlegg til byggesaker Drammen kommune Ansvarlig søker må sørge for at tiltakshaver og de foretak som er gitt ansvarsrett, får beskjed om vedtaket. Opplysning om adgang til å klage. Vedtaket i denne saken kan påklages til fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Det er adgang til å søke om å få forlenget klagefristen og søknaden må begrunnes. Søknad om forlenget frist må sendes innen 3 uker. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsetting av gjennomføringen av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort av Fylkesmannen, eller at pågående arbeider stoppes. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å gi klagen oppsettende virkning. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko. Søksmål Søksmål om gyldigheten av Drammen kommunes vedtak eller krav om erstatning som følge av vedtaket kan ikke reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av den høyeste klageinstans som står åpen. Søksmål kan likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble framsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf forvaltningsloven 27 b. Kontroll av beliggenhet (salingskontroll), Pbl. 29-4, byggesaksforskriften 6-3 Kontroll av beliggenheten (salingskontroll) skal utføres av kvalifisert landmålerfirma med godkjent ansvarsrett. Kontrollen utføres ut i fra oppsatte salinger etter at gravearbeidene er ferdige, men før støpearbeidene igangsettes. Beliggenhetskontrollen skal vise tiltakets hovedlengder og avstander til nabogrenser samt andre kritiske avstander som er vist på godkjent situasjonsplan. Dersom det ved beliggenhetskontrollen påvises avvik fra godkjennelsen, må arbeidet stoppes og deretter må avviket meddeles kommunen v/saksbehandler. Eventuelle endringer krever ny godkjennelse av kommunen. Det er ansvarlig utførende/tiltakshaver som er ansvarlig for at beliggenhetskontroll blir gjennomført. Krav knyttet til ferdigstillelse Ansvarlig søker skal passe på at nødvendig sluttkontroll utføres og innhente samsvarserklæringer og kontrollerklæringer. Ansvarlig søker må sende Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til kommunen, og passe på at tiltakshaver har mottatt tilstrekkelig FDV dokumentasjon (forvaltning-, drift-, vedlikehold).

8 Dersom det er skjedd endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. Dersom det gjenstår arbeider, eller det er oppdaget feil eller mangler, må dette forklares forbindelse med søknad om midlertidig brukstillatelse. Det må opplyses om når man mener at tiltaket vil kunne være ferdig. Husnummerskilt og eventuelt feierstige på tak må være montert før midlertidig brukstillatelse kan gis. Rørleggerfirma må sende Vann og avløp ajourførte rørleggertegninger ("som bygget") som viser beliggenhet av vann- og avløpsledninger samt stoppekran. Kopi sendes byggesaksbehandler i forbindelse med Ferdigmelding. Gebyrer Gebyret beregnes etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, matrikkelsaker, geodatatjenester og seksjoneringssaker som til enhver tid gjelder. Rivingsarbeider Rivearbeider må foretas på en slik måte at tekniske anlegg blir forsvarlig frakoblet og slik at andre installasjoner i grunnen ikke blir skadet. For kartlegging av tekniske installasjoner kontakt: Drammen kommune, Vann, avløp (VA) Buskerud Kraftnett AS Telenor For private ledninger må eier kontaktes. Eventuelle tinglyste rettigheter må være avklart. Plugging av gamle vannog avløpsledninger må utføres i samråd med Vann og avløpsvirksomheten (VA). Dersom det er kommunale vannmålere på eiendommen må rørlegger levere disse tilbake til kommunen. Ta kontakt med VA. Avfall og avfallshåndtering Materialer og avfall fra byggeprosessen skal behandles etter avfallsplan og eventuell plan for miljøsanering og leveres til godkjent deponi. Husnummerskilt Det er eiers plikt å sette opp- og å vedlikeholde husnummerskilt, vedtatt i Teknisk hovedutvalg i 1993, jfr. plan- og bygningsloven (1985) 105. Husnummerskilt skal være plassert i 2,5 meters høyde om det er mulig, og til høyre for inngangsdører og innkjørsler som munner ut i gate. På nye bygg skal skiltet settes opp tidligst mulig, senest før søknad om midlertidig brukstillatelse. Ferdigattest kan nektes om husnummerskilt mangler. Skiltet skal utformes slik kommunen har bestemt, og det skal ha reflekterende bunn. Det skal vedlikeholdes slik at det er godt leselig. Skiltets høyde skal være 15 cm med sort tekst. Kommunen har praksis for at huseier i tillegg kan sette opp skilt med annen kvalitet og utsende enn de påbudte. Skilt etter ovenstående regler må settes opp for at utrykningskjøretøyer lettest mulig skal finne frem. Vei, vann og avløp Veier, gater, avkjørsler: se Gatenorm, Bestemmelser for utforming og bygging av kommunale trafikkarealer. Vann og avløp, kontakt Vann- og avløpsvirksomheten. Annet For mer informasjon, se Drammen kommunens hjemmeside Bolig og eiendom, Byggesak