DRAMMEN KOMMUNE. Vedtak. AD Arkitekter AS Industrigata LIERSTRANDA

Transkript

1 AD Arkitekter AS Industrigata LIERSTRANDA DRAMMEN KOMMUNE Vår referanse 8/5003//STINBE Arkivkode GBNR 4/883 Deres referanse Dato Tillatelse til tiltak - 4/883, Sankt Olavs gate 5 Bruksendring - ventilasjonsanlegg på tak Drammen kommune viser til søknad om bruksendring av innvendige lokaler og montering av ventilasjonsanlegg mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden med nytt nabovarsel var fullstendig Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 2-4, jamfør 20- Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, 2. Byggehøyder (pbl -9 nr. 5). Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 9-2 gis det dispensasjon fra maksimal gesimshøyde på 7m for ventilasjonsanlegg på tak. Gesimshøyden på omsøkt tiltak er 9,82 m. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Ombygging og bruksendring av restaurant (Condelica) med nytt kjøkken i. etasje, utvidelse av garderobe for ansatte i 2 etasje, samt montering av innebygget ventilasjonsanlegg på tak i henhold til godkjente tegninger. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Plan. etg datert Plan 2. etg datert Plan tak datert Fasade gårdsplass datert Fasade vest og nord datert situasjonsplan datert Betingelser for vedtaket:. Fasadeendringer/skilt skal søkes om i egen søknad, i henhold til brev av Tiltaket må utføres i henhold til Arbeidstilsynets samtykke av Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Vilkår Vilkår for midlertidig brukstillatelse I følge pbl 2-0 tredje ledd kan midlertidig brukstillatelse kun gis når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig å gi brukstillatelse. I søknaden om midlertidig brukstillatelse må dere bekrefte at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå, identifisere gjenstående arbeid og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse av tiltaket, jf. SAK0 8- tredje ledd. Følgende dokumentasjon må sendes inn:. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket. Vilkår for ferdigattest Dersom du ikke søker om midlertidig brukstillatelse, må vilkårene som er satt for midlertidig brukstillatelse være oppfylt ved søknad om ferdigattest. Følgende dokumentasjon må sendes inn:. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. 2. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Børre Fevang AS AD Arkitekter AS Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om utvidelse/bruksendring av lokaler i resturant Condelica, etablering av kjøkken i etasje, utvidelse av garderobefasiliteter i 2. etasje, samt etablering av innebygget ventilasjonsanlegg på taket. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK0. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Gesimshøyde 9,82 m Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr., datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse AD Arkitekter AS Org.nr: SØK søkerfunksjon PRO - arkitektur Sivilingeniør Will Arentz AS PRO konstruksjonssikkerhet skissere Org.nr: stålutveksling for nye utsparringer Roar Jørgensen AS PRO brannstrategi ombygging.etg Org.nr: Eneregiman AS PRO ventilasjon og klimateknikk

3 Org.nr: UTF - ventilasjon og klimateknikk Assemblin AS Org.nr: PRO prosjektering av sanitærarbeider UTF Utførelse av sanitærarbeider PowerTech service AS Org.nr: UTF brann UTF - nødlys 2 2 AD Prosjekt bygg AS Org.nr: UTF bygningsmessige arbeid; skiliting/folie Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for Kvartalene: Gamle Kirkeplass Hauges gate St.Olavs gate Øvre Torggate, vedtatt Eiendommen er regulert til arealformål forretninger, kontorer, industri, offentlige bygninger, allmennyttige formål. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål sentrumsformål. For eiendommen gjelder kommunedelplanen for sentrum, vedtatt , og dens bestemmelser. I sentrumsplanen er området avsatt til arealformål Senterområde. Høringsuttalelser Tillatelse fra Arbeidstilsynet datert Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven 2-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK0) kapittel 5 og 6-4. Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29- og Ventilasjonsanlegget på tak er trukket godt inn på taket og vil ikke være forstyrrende for omgivelsene. Søknad om dispensasjon fra gesimshøyde på 7m blir derfor godkjent. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel, bestemmelse 2. Byggehøyder Bestemmelsen lyder slik: «Der det i denne eller annen gjeldende plan ikke er fastsatt nærmere byggehøyder skal bebyggelse ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter, mønehøyde høyere enn 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Følgende byggehøyder tillates i de angitte områder, dersom de ikke er i strid med strøkets karakter eller nærliggende verneverdig/bevaringsverdig bebyggelse: I områder avsatt til bydelssenter og kombinert formål bybebyggelse på Bragernes og Strømsø (utenfor planområdet for kommunedelplan for sentrum), kan ny bebyggelse oppføres med

4 gesimshøyde inntil 0 meter, eller mønehøyde inntil 3 meter. Øverste etasje skal normalt være tilbaketrukket med minimum 3 meters inntrekning fra fasadelivet.» Tiltaket ligger innenfor planområdet for kommunedelplan for sentrum, og omfattes derfor ikke av nevnte kulepunkt. Tiltaket innebærer at ventilasjonsanlegg på tak vil få en gesimshøyde på 9,82 m og er dermed avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens generelle bestemmelse. Søkers begrunnelse for dispensasjon Ventilasjonsaggregat er nødvendig for den omsøkte utvidelsen av restaurantdrift. Den omsøkte plasseringen er vurdert som den beste løsningen i forhold til naboer, byvandrere og omgivelser. Det vil også være den beste løsningen for restaurantgjester og eier av restauranten. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 9-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen om gesims- og mønehøyde er å ivareta lys- og romvirkning. For bygg med flate tak skal planens bestemmelser om gesims- og mønehøyde tolkes som nedre og øvre gesimshøyde, hvorav den øverste er minimum 3 meter tilbaketrukket fra fasadelivet Det innebyggede ventilasjonsanlegget har et lite volum, er godt tilbaketrukket, og er vesentlig lavere enn flere omkringliggende bygninger. Det vil ikke bli til sjenanse for naboer, og vil ikke påvirke områdets estetikk i særlig grad. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelene ved å gi dispensasjon er: Restauranten er avhengig av tilstrekkelig utlufting gjennom et ventilasjonsaggregat. Støymessig er det å foretrekke å plassere dette utenfor selve restauranten. Selve anlegget er innbygget, har relativt lite volum og er godt trukket inn på taket. Det vil ikke oppleves som en ekstra etasje, og er lite synlig for omgivelsene. Ulempene ved en dispensasjon som omsøkt er: Ventilasjonsanlegget vil øke gesimshøyden på bygget, og kan oppleves som en kloss på et ellers flatt tak. Fordelene ved å gi dispensasjon er etter kommunens syn likevel klart større enn ulempene.

5 Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. 9-2 andre ledd. Søknad om dispensasjon fra (sett inn bestemmelse) innvilges. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 2-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr..225,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 2 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-, medgått tid kr 2450,- 3-6, B Dispensasjon knyttet til byggesak 4M kr 9800,- 3-6, G Bruksendring av tiltak etter 3-4 3M kr 7350,- 30% av satsene i 3-4, A Totalt gebyr i saken er kr 9 600,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage». Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder Stine Camilla Bergum saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage

6 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven -9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.