DISPENSASJON OG TILLATELSE. Vedtak. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Thomas Melby Pedersen Einar Spangs Vei Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/ Flutra Demaj, 074/0077/L DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av carport som tilbygg til eksisterende bolig på eiendommen med - gnr. 74 bnr. 77. Sted/adresse: Einarspangsvei 10, 4513 Mandal Tiltakshaver: Thomas Melby Pedersen Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a gis det tillatelse til å oppføre carport, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Reguleringsplan Skjebstad» med plan id 32 bestemmelsen kap. 3 som gjelder utnyttelsesgrad for bolig med sikte på oppføring av carport på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Thomas Melby Pedersen søker om tillatelse til oppføring av carport som tilbygg til eksisterende bolig. Bruksareal er oppgitt til 36 m 2. Bebygd areal er beregnet til 37,8 m 2. Carporten planlegges oppført med flatt tak hvor gesimshøyden blir på 2,85 meter. Etter gjennomført tiltak vil utnyttelsesgraden på eiendommen bli på 18 %. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Skjebstad» med pland id 32, og er i denne utlagt som boligformål. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan kap. 3 bokstav c heter det bl.a. at: «Utnyttelsesgraden for eneboligtomter skal ikke overskride 0,15 i bruksareal/brutto tomteareal». Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. En tillatelse til tiltaket er dermed betinget av at det gis dispensasjon i dette tilfellet. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra tillatt utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan. Begrunnelsen lyder som følgende: Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Plan- og bygningsloven, (heretter Pbl.), gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene for dispensasjon er kumulative. Dette innebærer at begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon i den enkelte sak.

3 Avgjørende er en konkret helhetsvurdering. Terskelen for dispensasjon er høy. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende reguleringsplan. Forarbeidene viser til at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser tilsier at endringer i planer skjer gjennom en planprosess og ikke ved dispensasjoner. Spørsmålet er om dispensasjon fra regulert utnyttelsesgrad vil medføre til at hensynet med reguleringsplan for Skjebstad med plan id 32, vil bli «vesentlig tilsidesatt». Det vil normalt ikke være mulighet til å gi dispensasjon dersom hensynet med gjeldende reguleringsplan fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Formålet med regulert utnyttelsesgrad er å legge til rette for enhetlig bebyggelser innenfor boligfelt med boliger tett inntil hverandre. På den måten sørger også reguleringsplanen for at det ikke blir for store avvik i bygningsvolumet mellom tomtene. Bestemmelsen om grad av utnytting skal ivareta strøkets karakter og sikre tilstrekkelig med uteoppholdsarealer. Bestemmelsen i grad av utnytting er også med på å ivareta nabohensyn da ved å hindre at volumet på nabobebyggelsen blir for stor. Dette er estetiske hensyn som skal vektlegges ved en dispensasjonsvurdering, se Pbl. 29-2, om visuelle kvaliteter, jf. Også formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd. Utnyttelsesgraden vil avvike sterkt fra den tillatte utnyttelsesgraden i gjeldende reguleringsplan, slik at det som hovedregel ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng. Dispensasjon av et slikt omfang bør som hovedregel gjøres gjennom en reguleringsendring, ikke ved at det gis dispensasjon i enkeltsaker. Gjeldende reguleringsplan er av Det har skjedd en del samfunnsmessige endringer i form av økt behov for utnyttelse av tomtearealet for boliger. En gjennomgang av eksisterende boliger i området viser at det er flere eiendommer som har bygd langt utover det som reguleringsplan tillater. Andre boliger i nabolaget har tilsvarende plassering og utforming på carport/garasje. Teknisk forvaltning kan ikke se at en dispensasjon vil medføre til at estetiske hensyn vil bli skadelidende. Visuelt samsvarer aktuelle bebyggelse med andre bygninger i området. Samlet trekker forholdene i retning av at tiltaket ikke vil medføre til at hensynet med gjeldende reguleringsplan vil bli vesentlig tilsidesatt. Når faktisk utnyttelsesgrad på de ulike tomter i gjeldende reguleringsplan ikke samsvarer med tillatt utnyttelsesgrad, kan ikke Teknisk forvaltning se at hensynet bak aktuelle reguleringsplan vil gjør seg gjeldende med styrke ved dispensasjon. Tiltaket vil ikke medføre til at hensynet med gjeldende reguleringsplan vil bli tilsidesatt. Spørsmålet blir da om «fordelene» med dispensasjon fra utnyttelsesgrad vil være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Ordet «klart større» viser at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrige tiltak i området. Dersom det gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av reguleringsplaner. Hvilke hensyn som er relevante må ses i sammenheng med de offentlige hensyn som skal ivaretas i loven og gjennom planlegging. Individuelle hensyn, hensyn som er begrunnet i søkers særskilte situasjon, og som ikke er en objektiv fordel ved eiendommen, er i utgangspunktet ikke relevante hensyn. Fordelene med dispensasjon er at tomta vil få estetisk lik utforming som andre boligtomter i området. I tillegg vil en dispensasjon åpne for utnyttelse av boligtomter opp mot det som anses som tilstrekkelig og hensiktsmessig utnyttelse. Teknisk forvaltning mener at kravet til eventuelle reguleringsendring vil i liten grad tilsidesettes gjennom at det gis dispensasjon i dette tilfellet. Reguleringsplan er av eldre dato og utbygd utenfor reglene som følger av denne, slik at også hensynet med plankravet ikke gjør seg gjeldende med styrke. Her må det etter vår vurdering anses som en fordel at dispensasjoner medfører en mer

4 samfunnsøkonomisk og effektiv prosess både for tiltakshaver og kommunen. Vi viser til at planprosesser innebærer som oftest en utstrakt ressursbruk både hos tiltakshaver og det offentlige. Det vil være uheldig å kreve at det utarbeides reguleringsplan i de tilfeller hvor dette i realiteten ikke kan anses hensiktsmessig. Etter en samlet vurdering har teknisk forvaltning kommet frem til at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen. I situasjonskartet er det vist til at avstanden fra innkjørsel til carporten og kommunal vegkant blir på minst 5 meter. For fri utsikt og siktsone er det krav om 5 meter fra inngangen til carporten og til vegkanten. Tiltaket oppfyller dette. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl Tiltaket søkes plassert med en minsteavstand på 2 meter mot felles tomtegrense med eiendommene gnr/bnr 74/32. Hovedregelen er at bebyggelser skal ha en minsteavstand på 4 meter mot felles tomtegrense med nabo, jf. Pbl. 29-4, andre ledd. Kommunen «kan» imidlertid godkjenne at byggverk plasseres nærmere enn nabogrense når «a) eier (fester av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasjer, uthus og lignende mindre tiltak». Med lignende mindre tiltak menes bl.a. tiltak som ikke medfører til at samlet bruksareal overstiger 50 kvm og ikke skal brukes til beboelse. Tiltaket er ikke frittliggende. Anvendelig alternativ i dette tilfellet blir bokstav a. Berørt naboer har avgitt skriftlig erklæring til at tiltaket kan oppføres med en minsteavstand på 2 meter mot felles tomtegrense. Bakgrunnen for skriftlighetskravet er at redusert avstand kan føre til økte omkostninger, blant annet som følge av krav om brannteknisk tiltak. Skriftlig samtykke gjør at det senere enklere kan dokumenteres. Andre hensyn bak avstandskravet er å ivareta naboens utsikt, lysforhold, sikre luft mellom bygninger, forhindre brann med mer. Området er boligstrøk med boligeiendommer oppført nær hverandre. Tiltakets plassering er naturlig sett opp mot innkjørsel inn til tomta. Selv etter at tiltaket blir oppført vil avstanden til nærmeste bebyggelse mot berørt nabotomt være på 16 meter. Teknisk forvaltning kan ikke se at tiltaket vil medføre til at hensyn til utsikt, lysforhold og luft mellom bygninger vil bli forringet som følge av tiltaket. Tiltaket vil heller ikke påvirke brannforhold, da denne er godt over 8 meter mot nærmeste bebyggelse på berørt nabotomt. Etter en helhetlig vurdering har Teknisk forvaltning kommet frem til at tiltaket tillates plassert med en minsteavstand oppgitt til 0 meter mot felles tomtegrense med eiendommene gnr/bnr 74/32, jf. Pbl. 29-4, andre ledd, bokstav a.

5 Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Gebyrtype Pbl ,- Til sammen 6 200,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ved en feil ble det tidligere ikke beregnet bruksareal for carporter i dette området. Med bakgrunn i dette lar vi vær å ta gebyr for behandling av dispensasjonssøknaden. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 502/16 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Flutra Demaj byggesaksbehandler