Gnr 98 Bnr 20 - Sundbyveien 93 - Søknad om deling av eiendom - Klage på vedtak om deletillatelse. Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.

Transkript

1 Ås kommune Gnr 98 Bnr 20 - Sundbyveien 93 - Søknad om deling av eiendom - Klage på vedtak om deletillatelse Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har foretatt forberedende klagebehandling i medhold av forvaltningsloven (fvl.) 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av kommunens opprinnelige vedtak. HTM opprettholder administrativt vedtak av , sak nr. 14/ og klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Tillatelse til deling av eiendom Situasjonskart Søknad om dispensasjon fra deleforbudet langs vei med holdningsklasse streng, 1.3. Merknad fra Geir Midtbø 1.4. Merknad fra Thomas Nore 1.5. Avkjøringstillatelse Statens Vegvesen 1.6. Dispensasjon byggegrense vegl Statens Vegvesen 1.7. Uttalelse Statens Vegvesen 1.8. Tomannsbolig - Uttalelse Fylkesmannen i Oslo og Akershus 1.9. Delesak - Uttalelse Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedtak etter jordloven - Landbrukskontoret i Follo Uttalelse Akerhus Fylkeskommune Kulturminner Registreringsrapport Akershus Fylkeskommune Tillatelse til inngrep i automatisk fredet kulturminne 2. Klage på vedtak om deletillatelse 14/ Side 1 av 5

2 Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Tomas Andresen Thomas Einar Nore SAKSUTREDNING: Sakens forhistorie: Den innvilget bygg- og geodataavdelingen søknad om dispensasjon og deling av eiendommen på gnr./bnr. 98/20, i Sundbyveien 93 (vedlegg 1). Det vises til deletillatelsen for nærmere utredning av saksforholdet. Fakta i saken: Eiendommen er i kommuneplanen disponert til landbruks,- natur- og friluftsområde, underformål B. Her tillates spredt bolig,- fritids og næringsbebyggelse. Ifølge kommuneplanen tillates det i Nordby skolekrets fradeling av tomt inntil eksisterende boligbebyggelse med forutsetning av at disse blant annet ligger langs veier med holdningsklasse lite eller mindre streng. Sundbyveien har holdningsklasse streng, og det tillates derfor ikke fradeling av tomter i dette området. Av denne grunn søkte grunneier om dispensasjon fra dette deleforbudet. Søknaden ble blant annet oversendt Statens Vegvesen til uttalelse, som ga sitt samtykke til delingen. Klage på vedtak om dispensasjon og deletillatelse Den mottok bygg- og geodataavdelingen klage fra nabo Thomas Einar Nore på gnr./bnr. 98/1 (vedlegg 2). Klager viser til sine tidligere merknader i saken. Videre presiser klager at søker Tomas Andresen eier en annen bolig i Ås kommune og har ingen tilknytning til området langs Sundbyveien. Klager påpeker også at søker har spekulert i saken for å få økonomisk gevinst, og at det derfor først ble søkt om tomannsbolig for så å endre planene til deling. Klager stiller seg også spørrende til hvorvidt det foreligger tungtveiende fordeler ved å innvilge dispensasjon i denne saken. Søker har fått anledning til å fremme kommentarer til klagen, men hadde ikke noe å tilføye. Rådmannens vurdering av klagen: Når det gjelder tidligere merknader i saken vises det til bygg- og geodataavdelingens vurderinger i vedtak av Samtlige merknader ble vurdert her, og rådmannen finner derfor ikke grunn til å gjenta dette. Rådmannen kan ikke se at søkers tilknytning til området er relevant i vurderingen. Bostedsadresse annet sted i kommunen setter ingen begrensning for adgangen til å kjøpe ny eiendom og deretter søke om å dele denne. Plan- og bygningsloven har 14/ Side 2 av 5

3 ingen krav om at nye boliger oppført etter deling skal være til eget privat bruk, eier kan derfor fritt selge de nye eiendommene og boligene på boligmarkedet dersom han skulle ønske dette. Klager stiller seg også kritisk til søkers hensikter og mener han kun vil ha så høy økonomisk gevinst som mulig. Til dette svarer rådmannen at økonomi er noe som faller utenfor kommunens vurderingsområde. Av NOU 2005: 12, «mer effektiv bygningslovgivning» del 3, kapittel 14, pkt om individuelle forhold heter det blant annet: «Utenom de tilfeller hvor det dreier seg om forhold knyttet til søkerens fysiske person, er det vanskelig å se at individuelle forhold kan eller skal tillegges vekt.» Det vises videre til ombudsmannens årsmelding 1994 side 270 flg. Ombudsmannen la til grunn at det er svært tvilsomt om det er rettslig adgang til å legge avgjørende vekt på hensynet til byggesøkerens økonomiske tap i dispensasjonsvurderingen. Det legges til grunn at heller ikke søkers økonomiske vinning skal vektlegges i vurderingen. Ombudsmannen vektla at dersom en legger avgjørende vekt på de økonomiske konsekvensene, vil den reelle toinstans prøvelsen kunne bli illusorisk. Hvorvidt en deletillatelse vil gi økonomiske vinning for søker er ikke vektlagt i kommunens vurdering, og rådmannen finner heller ikke at dette er relevant i saken. Det antydes også at søker har manipulert systemet ved å først søke om tomannsbolig og fått dette innvilget, for så å endre planene til deling av eiendommen. Rådmannen ønsker ikke å kommentere dette i dybden, men presiserer likevel at det var Mesterhus Oslo AS på vegne av tidligere eier av eiendommen, Åse Lundheim Børud som i juni 2014 søkte om å få oppført tomannsbolig på eiendommen. Dette ble innvilget av kommunen. Denne planen ble imidlertid skrinlagt, og eiendommen ble deretter solgt til Tomas Andresen. Andresen har derfor ingen tilknytning til de opprinnelige planene om tomannsbolig. Klager stiller seg også spørrende til hvorvidt det foreligger en overvekt av fordeler med å innvilge dispensasjon i denne saken. Som kommunen nevnte i vedtak av , er hensynet bak deleforbudet langs veier med holdningsklasse streng først og fremst å forhindre at det skapes behov for nye avkjørsler. Formålet med dette er å opprettholde et akseptabelt trafikksikkerhetsnivå. Eiendommen 98/20 er disponert til LNF-formål, underformål B, og her tillates i utgangspunktet oppføring av ny boligbebyggelse. Det er altså allerede tilrettelagt for ny boligbebyggelse på eiendommen i kommuneplanen. Basert på korrespondanse med, og beslutning fra Statens Vegvesen vurderes det ikke å foreligge ulemper med delingen, verken med hensyn til atkomst, avkjørselsproblematikk eller trafikksikkerhet, så sant vilkårene for dispensasjonen overholdes. Delingen skal også tilrettelegge for fremtidig gang- og sykkelvei, og vil derfor heller ikke være til ulempe for slike planer. Rådmannen kan heller ikke se at delingen vil medføre andre ulemper som må tillegges vekt i vurderingen. 14/ Side 3 av 5

4 Rådmannen er kjent med at tomta tidligere sporadisk har blitt benyttet til fotballbane av omkringliggende naboeiendommer, og rådmannen har forståelse for at en utbygging av tomta derfor ikke er ønskelig. Tomta er imidlertid disponert til LNF-B formål, areal for spredt bolig,- fritids og næringsbebyggelse. Her tillates boligbeyggelse, og rådmannen mener det er en fordel at tomta da blir utnyttet på en fornuftig og hensiktsmessig måte, i tråd med planformålet, i stedet for å ligge brakk slik den gjør i dag. Rådmannen mener også at det er en fordel at to eneboliger oppføres, i stedet for en tomannsbolig. To eneboliger vil passe bedre inn langs Sundbyveien, da det kun er eneboliger i dette området fra før. Sundbyveien er, spesielt i området rundt omsøkt eiendom, preget av en konsekvent eneboligstruktur, og rådmannen finner det positivt at dette skal opprettholdes av søker. Da det etter rådmannens syn ikke foreligger ulemper ved tiltaket verken med hensyn til atkomst, trafikk, sikkerhet eller tomtens egnethet for øvrig, må ovenfor nevnte fordeler kunne tillegges avgjørende vekt i vurderingen. Rådmannen presiserer likevel at dispensasjonen er innvilget på strenge vilkår, og det forutsettes at disse følges ved søknad om byggetillatelse. Annet: Klager antyder også at kommunen har vært subjektiv i sin behandling av søknaden, og at søkers person har hatt betydning for utfallet av saken. Rådmannen mener dette er en svært alvorlig anklage. Rådmannen stiller seg likevel undrende til bakgrunnen for disse beskyldningene. Både i nabomerknadene og i klagen stilles det spørsmålstegn ved søkers intensjoner, og det antydes at det fra søkers side er spekulert for å få høyest mulig økonomisk gevinst. Som nevnt ovenfor er verken økonomisk gevinst eller tap som følge av utfallet i saken noe som vektlegges i kommunens saksbehandling. Ved søknad om deling er det kun vurdering av tomtens egnethet og forutsetninger i kommune- eller reguleringsplan som legges til grunn for vurderingen. Hvorvidt en deletillatelse medfører økonomisk gevinst for søker er uvesentlig fra kommunens ståsted. Det antydes også i nabomerknad at det er en kristen menighet som står bak søknaden. Rådmannen kan ikke se at dette har relevans verken i positiv eller i negativ retning for kommunens vurdering, og slutter seg dermed til utsagnet i vedtak av om at dette ikke kommenteres ytterligere. Hvorvidt disse forhold har bidratt til å så tvil rundt kommunens objektivitet, er rådmannen usikker på. Rådmannen kan imidlertid ikke se at det er spor av partiskhet noe sted i vedtaket av Konklusjon: 14/ Side 4 av 5

5 Etter en konkret helhetsvurdering finner rådmannen at klagen ikke bør tas til følge. Klagers anførsler utgjør ikke nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av kommunens opprinnelige vedtak av Administrativt vedtak av bør derfor opprettholdes. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Klageadgang: Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. 14/ Side 5 av 5