Gnr 42 Bnr Raveien 6 - Nytt boligbygg med forretningslokale - Søknad om dispensasjon

Transkript

1 Ås kommune Gnr 42 Bnr Raveien 6 - Nytt boligbygg med forretningslokale - Søknad om dispensasjon Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-3 jf innvilger hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for del av sentrum nord Åstorget 3.3 første setning og 3.4 første setning. Dispensasjonen gjelder frem til endelig detaljutforming av gang- og sykkelvei, samt krysset Raveien/Rådhusplassen er godkjent av kommunen og opparbeidet i henhold til ny plan. Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår, jf. pbl. 19-2: Tiltakshaver skal bekoste opparbeiding av gang/sykkelvei og nytt kryss Raveien/Rådhusplassen når utforming er endelig avklart. Dersom ny utforming avviker fra den nå gjeldende reguleringsplan, skal tiltakshaver bekoste den del av arbeidet som tilsvarer kostnader for opprinnelig løsning. Ferdigattest utstedes ikke før krysset og gang- og sykkelveien er ferdig opparbeidet. 2. I medhold av pbl jf innvilger HTM midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for del av sentrum nord Åstorget 3.4 andre og tredje setning. Dispensasjonen gjelder frem til atkomst til Brekkeveien er regulert og opparbeidet. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø 15/ Side 1 av 5

2 Vedlegg: 1. Søknad om midlertidig dispensasjon 2. Reguleringsplan for del av sentrum nord - Åstorget - R Reguleringskart for del av sentrum nord - Åstorget - R Kryss Raveien/Rådhusplassen - Regulert utforming Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: BAS arkitekter AS Åstorget Bolig AS Veidekke Eiendom AS SAKSUTREDNING: Sammendrag: Rammetillatelse for oppføring av nytt boligbygg med forretningslokale for Åstorget Bolig AS ble innvilget Det søkes nå om igangsettingstillatelse for tiltaket. Før Åstorget Bolig AS kan få igangsettingstillatelse/midlertidig brukstillatelse er det i reguleringsplanen oppstilt vilkår vedrørende blant annet opparbeiding av gang- og sykkelvei, atkomst fra Brekkeveien, og krysset Raveien/Rådhusplassen. Rådmannen finner at det bør være mulig å dispensere fra disse kravene midlertidig, da disse forhold ikke per i dag er endelig avklart. Fakta i saken: I gjeldende reguleringsplan pkt. 3.3 og 3.4 heter det: 3.3: Ny linjeføring for gang-/sykkelveg skal være opparbeidet før igangsettingstillatelse gis for byggetrinn 3. Denne blir detaljert på rammesøknadnivå etter samarbeid med Ås kommune. Utomhusplan skal vise belysning. Tiltakshaver skal bekoste møblering av utearealene. 3.4 Nytt kryss Raveien/Rådhusplassen skal være opparbeidet i henhold til regulering av 2009 før midlertidig brukstillatelse gis. Adkomst skal være til Brekkeveien. Det gis ikke midlertidig brukstillatelse for byggetrinn 3 før adkomst til Brekkeveien er etablert. Adkomst via Rådhusplassen kan benyttes inntil adkomst til Brekkeveien er opparbeidet. I brev av søkes det om midlertidig dispensasjon fra disse bestemmelsene. 15/ Side 2 av 5

3 Vurdering: Søknader om midlertidig dispensasjon etter pbl skal på lik linje som varig dispensasjon vurderes konkret etter vilkårene i pbl andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsene er ment å ivareta blir skadelidende dersom midlertidig dispensasjon gis. Det gis fritak fra kravet om nabovarsling i pbl. 19-1, da søknaden ikke vil røre ved naboenes interesser. Søknaden er blant annet begrunnet med at gang- og sykkelveien, samt krysset Raveien/Rådhusplassen ikke er avklart ennå. Søker mener det er vesentlig at man får en avklaring på dette før det legges kostnader i opparbeidelse av disse tiltakene. Søker mener det er uhensiktsmessig å utføre disse arbeidene når nytt kryss Raveien/Rådhusplassen kanskje blir endret om få år. I tillegg presiseres det at nordre del i Raveien uansett må endres fordi dagens gangog sykkelvei kommer i konflikt med byggetrinn 3. Det er kommunen som fastsetter hvilke bestemmelser som innenfor lovens ramme skal gis til en plan, på lik linje med arealformål. En reguleringsplan skal kunne gi direkte grunnlag for byggesaksbehandling, og bestemmelsene til reguleringsplanen er med på å fastlegge forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge i plankartet. Dette gjelder blant annet krav om særskilt rekkefølge for gjennomføringen av tiltak. De aktuelle bestemmelsene i 3.3 og 3.4. skal sikre sammenhengen i området som skal bebygges etter reguleringsplanen og sørge for at området oppnår en god kvalitet og et bestemt utbyggingstakt og form, da spesielt med hensyn til infrastruktur og gode og trafikksikre atkomstmuligheter. I forbindelse med planlegging av området øst for Åstorget (Europan) kan det bli aktuelt med både ny løsning i krysset Raveien/Rådhusplassen, samt ny gang- og sykkelveitrasé. Rådmannen slutter seg til at iverksetting av de aktuelle reguleringskravene bør avventes til endelig gang- og sykkelveitrasé er avklart. Tilsvarende gjelder for krysset Raveien/Rådhusplassen. Disse tiltakene vil bli gjennomført, og rådmannen kan ikke se at hensynet bak disse bestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt ved at det i mellomtiden innvilges midlertidig brukstillatelse. Så fort endelig løsning for ny gangog sykkelvei og nytt kryss Raveien/Rådhusplassen er avklart, plikter tiltakshaver å opparbeide og bekoste disse. Kommunen har hjemmel til å sette frist for 15/ Side 3 av 5

4 ferdigstillelse og opparbeiding av disse tiltakene, jf. pbl , dette vil bli vurdert nærmere når nye løsninger er avklart i plan. Rådmannen vil presisere at det ikke foreligger noen reguleringsplan som viser atkomst fra Raveien til Brekkeveien. I områdereguleringsplanen for Ås sentralområde vil det blitt tatt stilling til atkomst fra Raveien til Brekkeveien, i forbindelse med regulering av «Europan-tomta». Dette er imidlertid ikke avklart på nåværende tidspunkt. Atkomst fra Brekkeveien må således gjennom normal planprosess før den eventuelt vil kunne opparbeides i henhold til regulering. Rådmannen slutter seg derfor til at det vil være lite hensiktsmessig å kreve at bestemmelsene i reguleringsplanen 3.3 og 3.4 skal være oppfylt innen det søkes om igangsettingstillatelse/midlertidig brukstillatelse. Ved å innvilge midlertidig dispensasjon fra disse kravene vil ikke de hensyn planen er ment å ivareta bli vesentlig tilsidesatt etter rådmannens syn. Det er nå søkt om igangsettingstillatelse for trinn 3. Dersom denne dispensasjonssøknaden avvises, vil dette medføre at trinn 3 ikke kan igangsettes før ny linjeføring for gang- og sykkelveien er opparbeidet. Det vil heller ikke kunne gis midlertidig brukstillatelse før nytt kryss Raveien/Rådhusplassen og atkomst fra Brekkeveien er etablert. Dette vil utvilsomt få store konsekvenser for tiltakshaver. Tatt i betraktning at både kryss, gang- og sykkelvei og atkomsten fra Brekkeveien ønskes vurdert på nytt i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan for «Europan-tomta», finner rådmannen det lite rimelig å avslå denne dispensasjonssøknaden. Fordelene ved at byggeprosjektet kan gå sin gang og hensynet til effektivitet i prosessen må klart tillegges vekt i denne saken. Rådmannen kan ikke se at det er ulemper ved å innvilge midlertidig dispensasjon i denne saken som må veie tyngre enn fordelene. Rådmannen gjentar kommunens mulighet til å sette frist for ferdigstillelse, slik at tiltakshaver må oppfylle reguleringskravene så fort gang- og sykkelveien, krysset Raveien/Rådhusplassen og atkomsten mot Brekkeveien er endelig avklart. Kommunen og tiltakshaver har en felles forståelse av at tiltakshaver helt eller delvis skal bekoste krysset Raveien/Rådhusplassen og gang- og sykkelveien, når utformingen er endelig avklart. Rådmannen finner det likevel nødvendig å trekke dette inn som vilkår for dispensasjonen, med hjemmel i pbl Rådmannen finner at vilkåret står i saklig sammenheng med dispensasjonen, og at det ikke er å anse som urimelig tyngende for tiltakshaver. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for midlertidig dispensasjon, jf. pbl jf / Side 4 av 5

5 På dette grunnlag mener rådmannen at det med hjemmel i pbl jf bør innvilges midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen 3.3 og 3.4 slik som omsøkt. Midlertidig dispensasjon fra 3.3 første setning og 3.4 første setning gjelder frem til endelig detaljutforming av gang- og sykkelvei samt kryss Raveien/Rådhusplassen er godkjent av kommunen og opparbeidet i henhold til ny regulering. Midlertidig dispensasjon fra 3.4 andre og tredje setning gjelder frem til atkomst til Brekkeveien er regulert og opparbeidet. Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår jf. pbl. 19-2: Tiltakshaver skal bekoste opparbeiding av nytt kryss Raveien/Rådhusplassen og gang- og sykkeleveien når denne utformingen er endelig avklart. Dersom utformingen avviker fra gjeldende reguleringsplan, skal tiltakshaver bekoste den del av arbeidet som tilsvarer kostnadene for opprinnelig løsning. Skifte av tiltakshaver i mellomtiden skal straks meldes til kommunen jf. pbl Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag vedtaket kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 15/ Side 5 av 5