Saksframlegg. Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: HEIGB 66/243 13/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: HEIGB 66/243 13/ Dato: AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR BYA I GJELDENDE REGULERINGSPLAN. FRADELING AV BOLIGTOMT. GNR 66/243. FREDRIK COLLETTS VEG 1. KLAGE FRA SØKER Vedlegg: 1. Kart med ny tomt ca. 500 m2. 2. Samlet saksframstilling, møte den , sak 1/ Brev fra advokat Kristoffer Ringerud, klage på vedtaket mottatt Sammendrag: Det søkes på vegne av eieren av Fredrik Colletsveg 1 om dispensasjon fra gjeldende planer for fradeling av ei boligtomt. Søknaden er avslått av planutvalget. Avslaget er påklaget av søker. Saken legges fram uten forslag til vedtak. Bakgrunn: Rambøll søker i brev mottatt på vegne av eieren av Fredrik Colletsveg 1, 66/243, Hanne Mikkelsen om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan/kommuneplanens arealdel. Formålet med dispensasjonen er å fradele en boligtomt. Planutvalget fattet i møte den , sak 1/14, mot 1 stemme slikt vedtak: «Planutvalget avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Fredrik Collets veg 1 for fradeling av boligtomt fra eiendommen Fredrik Colletsveg 1, 66/243. Dette gjelder bebygd areal (BYA) på gjenværende del og samlet. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan og bygningslovens 19.2». (Vedlegg 2). Vedtaket er påklaget av advokat Kristoffer Ringerud på vegne av søker Hanne Mikkelsen i brev mottatt (Vedlegg 3). Grunnlaget for klagen er usaklig forskjellsbehandling da andre søkere som etter klagers mening har sammenlignbare saker har fått søknadene innvilget og at vedtaket dermed er ugyldig. Videre var det i følge klager vilkårlig behandling i planutvalget da flertallet kun viste til at det ikke skulle gis dispensasjoner uten å gå inn i sakens realiteter. Usaklig forskjellsbehandling gjelder i følge klagen at det kun er BYA på den gjenværende tomta (29.4%) som er dispensasjonstema og to andre saker: Gamle Kringsjåveg 33: Reguleringsplanen ble godkjent med BYA 40% med samme beregningsgrunnlag som i klagers sak. I tillegg var det andre vanskelige og lite egnede momenter

2 som forholdet til naboer, flomsikring og atkomst. Sakene er behandlet på samme tid. Tidspunktet for vedtaket i klagers sak skyldes i følge klager sen kommunal saksbehandling og argumentet om etterfølgende strengere praksis kommer derfor ikke til anvendelse. Johan Hirsch veg 3: Det er med dispensasjon tillatt to tomter på 450m2, med bebyggelse som innebærer BYA på 28.3%. Det gis ros for gode løsninger. I klagers sak kan fradeling også gjøres uten negative følger. Klager viser i tillegg til at kommunens reelle innstilling er godkjenning av søknaden, jfr. foreløpig svar i august Sammenligningen med saken i Roavegen er i følge klager ikke riktig da sakene ikke er like. I saken i Roavegen er det ikke søkt dispensasjon. Saken skal vurderes konkret, uten å ta utenforliggende hensyn. Dersom kommunen i stedet for å ta klagen til følge ønsker å godkjenne fradeling av en mimdre tom med et enda mindre hus, slik at avviket fra bestemmelsene blir enda mindre er søkeren positiv til dette. I så fall kan det fattes et nytt vedtak. Klagen kan utsettes og frafalles/trekkes når nytt vedtak er på plass. Fakta: Reguleringsplan. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Fredrik Colletsveg 1, vedtatt av kommunestyret den Eiendommen Fredrik Colletsveg 1, tidligere Matbua, er regulert til boligformål med 25% BYA. Parkering på terreng skal regnes med i BYA med 15m2 pr. plass. Planen angir tre atkomster til eiendommen. Eksisterende bebyggelse på eiendommen med 5 leiligheter som er ferdige og i bruk har et bebygd areal på 415m2, inklusive parkering på terreng og i garasje/carport. Totalt tomteareal er m2. Med eksisterende bebyggelse som i dag gir dette BYA på 19.6 %. Innenfor regulert BYA på 25 % både for hver tomt (ved fradeling) og samlet kan det fradeles en tomt på 380 m2 med et bebygd areal på 95 m2. Kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens arealdel, planbestemmelser 1.5.2, «Fradeling av boligtomter og fortetting i eksisterende boligområder» kreves det at gjenværende og fradelte tomter skal være minimum 600 m2. Det kan, etter skjønn i enkelte områder godkjennes tomter ned til 500 m2. En fradelt tomt vil utfra dette være av svært begrenset størrelse etter reguleringsplanen. Den vil være i strid med kommuneplanens arealdel og en fradeling vil være avhengig av dispensasjon. Søknad om dispensasjon. Det ble søkt om fradeling av ei tomt på 600 m2. Søknaden gjaldt dermed dispensasjon fra reguleringsplanen mht BYA, fra 25 % til 29.4 % på gjenværende del og til 28.1 % samlet. Kravet i kommuneplanens arealdel mht minimum tomtestørrelse oppfylles. Begrunnelse for søknaden framgår av sak 1/14. Lovgrunnlag. Lovgrunnlag for dispensasjon fra planer er plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Før det

3 eventuelt innvilges dispensasjon må saken sendes på høring slik at naboer, regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt får mulighet til å uttale seg. Høring/videre behandling. Søknaden er ikke sendt ut på høring enda, jfr. lovgrunnlaget ovenfor. Vi valgte, i samråd med planutvalgets leder valgt å legge saken fram for planutvalget først. Hvis planutvalget mente at det skal gis dispensasjon kunne saken legges ut på høring etterpå. Er det ikke vesentlige merknader, kunne saken ferdigbehandles administrativt. Er det vesentlige merknader kunne saken legges fram for planutvalget på nytt. Vurdering Klagen er innkommet innen fristen og tas opp til behandling. Sammenligning med andre saker. Roavegen 30. Vi viser til beskrivelse og kommentar i sak 1/14. Gamle Kringsjåveg 33. Uten at det har stor betydning for realitetene ble denne saken behandlet som reguleringsendring, ikke dispensasjon. Endringen ble godkjent av kommunestyret Saken gjelder omregulering av ei tomt fra friområde til boligformål. Denne endringen er godkjent på grunnlag av at verdien som friområde ble ansett som liten og fordi eneste mulighet for atkomst er over Kringsjåvegen 33, som nå er mulig å gjennomføre. Den nye tomtas størrelse var opprinnelig 600m2, i samsvar med kommuneplanen. Den ble redusert til ca. 530m2, av hensyn til Gamle Kringsjåveg 33. Tomta skal ha BYA maks 25%, i samsvar med kommuneplanen. Gamle Kringsjåveg 33 ble bebygget for mange år sida, med langt høyere utnytting/bya enn saken som behandles nå og på grunnlag av spesielle omstendligheter. Bebyggelsen her endres ikke nå, men tomtestørrelsen økes litt slik at BYA blir litt mindre. Avhengig av om ei regulert busslomme beholdes i planen eller ikke er BYA 40% eller 35%. Uansett er dette langt over kommuneplanens bestemmelser. Denne saken dreier seg altså ikke om fradeling av ny tomt, men regulering av en eksisterende eiendom og konsekvensene for en allerede utbygget eiendom, med høy utnytting/bya. Johan Hirsch veg 3. Planutvalget ga den dispensasjon fra kommuneplanen til deling av eiendommen slik at det ble etablert to tomter på 450m2 hver. Tillatt BYA var 28%, mot 25% i kommuneplanen. Begrunnelsen var et prosjekt med høy kvalitet og forholdsvis små avvik fra planen. Her er det avvik fra kommuneplanen mht størrelse og BYA på nye tomter. I Fredrik Colletsveg 1 er det avvik fra BYA på gjenværende del. Saken ligger ca. to år tilbake i tid. Likhetsprinsippet. Fylkesmannen bemerker i saken vedrørende Roavegen 30 generelt at det ikke er i strid med likhetsprinsippet hvis myndighetene strammer inn tidligere praksis, dersom den nye praksisen blir fulgt konsekvent i senere saker av tilsvarende karakter. Fredrik Colletsveg 1 må derfor ikke behandles slik at det blir usaklig forskjellsbehandling i forhold saker på tilnærmet samme tidspunkt. Like saker skal behandles likt, men søknader skal behandles individuelt og forskjeller skal vektlegges. Hensyn bak vedtatte planer/presedens. Vedtatt øvre grense for BYA og nedre grense for størrelse på ny tomt er basert på at en ønsker fortetting, men at det skal fortettes med kvalitet. Dette gjelder tilpassing til

4 bygningsmiljø/byggeskikk, dekning av parkeringsbehov, trafikksikkerhet og ikke minst bomiljø, bla. gode utearealer. Fradelt tomt på 500 m2 i stedet for 600 m2 (også beskrevet i sak 1/14). Et alternativ til det omsøkte i Fredrik Colletsveg 1 kan være å fradele 500 m2, som det åpnes for i enkelte tilfeller i kommuneplanen, ikke 600 m2. Dette vil bety et mindre bebygd areal på ny tomt, 125 m2 i stedet for 150 m2. Samtidig vil avviket på gjenværende del og samlet være mindre, fra 25 % til 27.4 % på gjenværende del og fra 25 % til 26.8 % samlet. Det vil fortsatt innebære dispensasjon. Konklusjon En eventuell dispensasjon i Fredrik Colletsveg 1 bør baseres på at hensynene bak gjeldende planer ikke er tilsidesatt, at fordelene er større enn ulempene og at det er forskjell på denne saken og sammenlignbare saker, mht realitetene og i tid. Administrasjonen mener fortsatt at hensynene bak gjeldende planer blir tilsidesatt og at fordelene ved dispensasjon etter en samlet vurdering ikke er større enn ulempene. Når det gjelder sammenlignbare saker er det forskjeller, men forskjellenes størrelse varierer. Det foreligger tre alternativer til vedtak: Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge kan det fattes slikt vedtak: 1. Klage i brev mottatt fra advokat Kristoffer Ringrud på vegne av søker Hanne Mikkelsen på avslag , sak 1/14, på søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt fra gnr 66/243, Fredrik Colletsveg 1 anbefales ikke imøtekommet. 2. Vedtak av , sak 1/14 opprettholdes. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til endelig avgjørelse. Ønsker planutvalget å ta klagen til følge kan det fattes slikt vedtak: 1. Klage i brev mottatt fra advokat Kristoffer Ringrud på vegne av søker Hanne Mikkelsen på avslag , sak 1/14, på søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt fra gnr 66/243, Fredrik Colletsveg 1 imøtekommes. 2. Vedtak av , sak 1/14 oppheves. 3. Søknaden om dispensasjon mottatt sendes ut på høring. Er det vesentlige merknader legges saken fram for planutvalget på nytt. Er det ikke vesentlige merknader sluttbehandles saken administrativt. Ønsker planutvalget å gi dispensasjon for fradeling av boligtomt på 500m2 og ikke 600m2 kan det fattes slikt vedtak: 1. Planutvalget godkjenner søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt fra gnr 66/243, Fredrik Colletsveg 1 på 500m2. Det vises til at det i kommuneplanen åpnes for fradeling av 500m2 i enkelte tilfeller. Det gis dispensasjon fra kommuneplanen mht BYA på gjenværende del, fra 25% til 27.4% og samlet fra 25% til 26.8%. Ny tomt skal ha BYA maks 25%. 2. Hensynene bak kommuneplanen anses ikke som tilsidesatt og fordelene er større enn ulempene. Eiendommen egner seg for fortetting. Et hus kan plasseres i samsvar med planen mht byggegrenser, frisiktsoner og atkomst. Det kan etableres tilfredsstillende utearealer og parkeringsløsninger.

5 3. Vedtaket sendes ut på høring. Er det vesentlige merknader legges saken fram for planutvalget på nytt. Er det ikke vesentlige merknader sluttbehandles saken administrativt. Tjenesteområdeleder legger saken fram uten forslag til vedtak. Lillehammer Bjørn Kr Sveen Rådgiver