SAKSFREMLEGG. Klage fra Camilla Henriksen og John R. Strøm tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for sluttbehandling.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnr.: 12/ Arkiv: GNR/B 34/25 Sakbeh.: Reidar Andre Olsen Sakstittel: KLAGE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - FRADELING AV BOLIGTOMT PÅ HOLMEN GNR 34 BNR 25. SØKER: CAMILLA HENRIKSEN OG JOHN R. STRØM Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klage fra Camilla Henriksen og John R. Strøm tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for sluttbehandling. Saksutredning: Vedlegg: 1. Avslag på søknad om dispensasjon og deling, datert Klage fra Camilla Henriksen og John R. Strøm, udatert (registrert ) Bakgrunn: Planmyndighetene avslo i vedtak datert , søknad fra Camilla Henriksen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, for fradeling av 1 eneboligtomt innenfor eiendommen 34/25 på Holmen i Øvre Alta. Kopi av vedtaket med planadministrasjonens begrunnelse for avslaget følger vedlagt (vedlegg 1). Søkerne har i brev (udatert) påklaget vedtaket. Kopi av klagen følger vedlagt (vedlegg 2). Med bakgrunn i dette ble klagen sendt på høring til berørte parter og instanser i brev datert Høring/merknader: Ved høring av klagen har det kun kommet inn en uttalelse fra Sametinget, som i brev datert opplyser at de ikke har kulturminnefaglige merknader til saken. Vurdering:

2 Klagens innhold: Klagen er mottatt innenfor klagefristen (3 uker) og anses således å være rettidig fremmet. Nedenfor gis en oppsummering hovedpunktene som fremføres i klagen etterfulgt av planadministrasjonens kommentarer: 1. Nærhet til næringsvirksomhet: Det påpekes i klagen at den omsøkte boligtomta ikke blir liggende inntil den fremtidige (omsøkte) næringstomta, som reiselivsbedriften Glød, har søkt om på naboarealet i nord. Det påpekes at Glød har søkt om fradeling av to tomter, en til næringsbygg og en til boligbygg, og at det er boligdelen som vil grense inn mot den omsøkte boligtomta deres. Påpeker at de ser det som positivt å få reiselivsbedriften som nabo. Administrasjonens kommentar: Søknaden fra Glød er nylig behandlet av planmyndighetene. I vedtaket som er fattet er det gitt tillatelse til fradeling av kun en tomt og ikke to som omsøkt. All den tid vedtaket nylig er sendt ut, er det fremdels uklart hvorvidt søker (Glød) vil akseptere eller påklage vedtaket. Det er derfor knyttet noe usikkerhet til hvordan bygningsmassen til reiselivsbedriften vil bli utformet/lokalisert. Selv om ingen områder og virksomheter er like, viser erfaring at det ofte kan oppstå konflikter knyttet til nærføringsulemper i områder hvor man etablerer næringsvirksomhet i direkte tilknytning til boligområder. Næringsvirksomheten kan over tid endre karakter og omfang utover det som opprinnelig var tenkt. Det er derfor etter planmyndighetenes vurdering viktig å sikre en visse buffer mellom næringsvirksomheter og tilgrensende boliger. 2. Trafikksikkerhet: Det påpekes i klagen at det i senere tid er tillatt fradeling av flere nye boligtomter i det umiddelbare nærområdet (det henvises til 6 konkrete tomter). Det vises til at det allerede bor mange barn/unge i området og at det uansett bør gjennomføres avbøtende tiltak, herunder redusert fartsgrense mellom Holmenkrysset og Rv. 93. Viser også til at barna i området har krav på skoleskyss og således kommer seg trygt til/fra skolen. Administrasjonens kommentar: Planadministrasjonen kan bekrefte at det er fradelt et mindre antall boliger i Holmenområdet de senere årene. I løpet av perioden disse fradelingen har funnet sted er det viktig å påpeke at planstausen for området rundt Holmenkrysset har endret seg. Området (Gammelslåtten) var i forrige kommuneplan (gjaldt frem til 2011) avsatt til boligformål med plankrav. Tomtene som ble fradelt området (3 stk), var således i tråd med godkjent arealbruksformål. Det ble imidlertid innvilget dispensasjon fra plankravet for alle disse tomtene. De to øvrige tomtene som ble fradelt i 2012 (34/355 og 34/356) er fradelt innenfor et område som er avsatt til spredt boligbebyggelse (i tråd med vedtatt kommuneplan). Det forhold at det er tillatt fradeling av noen boligtomter i området tidligere, endrer ikke det faktum at trafikksikkerheten i området er dårlig, og rettferdiggjør således ikke at ytterligere fradelinger skal skje. Planmyndigheten skulle gjerne sett at det hadde blitt gjennomført avbøtende tiltak i området. Reduksjon av hastighet vil selvfølgelig kunne bidra noe, men vil alene ikke gi noen fullgod løsning. Vegstrekningen har et svært stort innslag av tunge kjøretøyer (massetrasnport fra Jordfallet massetak). Planmyndighetene

3 mener den eneste akseptable løsningen vil være at det etableres en egen gang- og sykkelvegløsnning på strekningen mellom Holmenkrysset og Riksveg 93. En slik trase er også avsatt/avmerket i vedtatt kommuneplan. Etablering av en slik trase ligger trolig flere år frem i tid (det må utarbeides reguleringsplan og finansiering må løses). Inntil dette er på plass vil ikke planmyndighetene kunne tilrå at det etableres flere boliger i området, enn det som er godkjent gjennom i gjeldende kommuneplan. Av trafikksikkerhetsmessige årsaker er det selvfølgelig positivt at skolebarna blir fraktet trygt til/fra skolen med buss. Alle boligene innenfor det aktuelle området ligger imidlertid så vidt nært skolen at skolebarna her i utgangspunktet ikke har krav på gratis skoleskyss (2 og 4 kilometersregel). Bakgrunnen for at skolebarna allikevel innvilges fri skoleskyss er at Raipasveien ifølge kommunens retningslinjer er definert som trafikkfarlig skolevei. Dette er en ordning som årlig påfører kommunen betydelige kostnader. Ordningen er slik at kommunen betaler en stykkpris per barn som fraktes. For hvert skolebarn som bor innenfor det aktuelle området utgjør dette en årlig kostnad på ca kroner 6500 per år. I perioden skolebarna i området går på Øvre Alta skole (1. 7. klasse) utgjør dette en kostnad per elev på i overkant av kroner. Det er imidlertid viktig å påpeke at barna i området også har behov for å ferdes langs vegen etter skoletid, i forbindelse med ulike fritidsaktiviteter. Det må også understrekes at det ikke bare er skolebarn som har behov å ferdes langs vegen, men at også de voksne beboerne i området må ferdes langs vegen. 3. Byggegrunnens stabilitet: Viser til at det er tatt jordprøver på naboeiendommen som tyder på at det er morenegrunn i området. Administrasjonens kommentar: Jordprøven det vises til er laget med formål å analysere grunnforholdene mht markinfiltrasjon for avløp og gir ingen svar mht byggegrunnens stabilitet mht kvikkleire. Planmyndighetene forholder seg til NVE sin uttalelse i saken, og vil stille krav om at tilfredsstillende dokumentasjon foreligger før det evt rekvirereres kart og oppmålingsforretning for eiendommen. 4. Presedensvirkning: Mener saken ikke vil skape presedens da omsøkte område i kommuneplanen er avsatt til LNFR-områder for spredt bolig, fritids eller næringsbebyggelse, og at dette ikke gjelder for mange områder i kommunen. Viser til eksempler hvor det er gitt dispensasjoner i rene LNF-områder (Holmen/Tverrelvdalen). Administrasjonens kommentar: Det aktuelle området er i kommuneplanen avsatt til LNFområde for spredt bebyggelse. Det fremgår imidlertid tydelig av kommuneplanens bestemmelser at det innenfor det aktuelle området (Holmen-sør) kun er åpnet for næringsbebyggelse (1 enhet) og ikke for bolig- eller fritidsbebyggelse. I kommuneplanens arealdel er det avsatt til sammen 77 ulike geografiske områder for spredt bebyggelse. Flere av disse områdene er store og består av en lang rekke private eiendommer. Det blir således feilaktig å hevde at tilsvarende arealbruk/bestemmelser kun gjelder for noen få områder. Tilsvarende argumentasjon vil kunne benyttes av alle grunneierne innenfor disse områdene,som har plass nok på egen eiendom til å oppføre ny bebyggelse. Generelt om dispensasjon: (utdrag fra lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven)

4 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Høringsuttalelser til klagen: Det har ved høring av klagen ikke kommet inn noen opplysninger som ikke var kjent på det tidspunktet avslagsvedtaket ble fattet. Konklusjon: Planadministrasjonen kan ikke se at det i klagen fra søker fremføres noen nye vesentlige opplysninger utover det som allerede var kjent/opplyst på det tidspunktet avslagsvedtaket ble fattet. Planadministrasjonen kan heller ikke se at det av høringsuttalelsene til klagen fremkommer nye momenter i saken som bidrar til å endre planadministrasjonens planfaglige syn på saken. Hovedbegrunnelsen for avslaget på søknaden var knyttet opp mot manglende trafikksikkerhet for myke trafikanter langs Raipasvegen. Sikkerheten til barn- og unge er et forhold som planadministrasjonen mener må tillegges stor vekt. Nettopp forholdet til sikkerhet er i lovkommentaren til plan- og bygningsloven, fremhevet som et forhold som skal tillegges særlig vekt ved dispensasjonsbehandling. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes samlet sett ikke å være klart større enn ulemepene, og administrasjonen anser således ikke lovverkets krav til å kunne innvilge dispensasjon som oppfylt. Med bakgrunn i dette anbefales det at klagen avslås og oversendes Fylkesmannen i for endelig avgjørelse. Dersom Planutvalget finner å godkjenne klagen, og innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel jfr PBL 19-2, gjøres det imidlertid oppmerksom på følgende: Nødvendig dokumentasjon fra søker knyttet til byggegrunnens stabilitet mht mulig kvikkleire er ikke mottatt. Følgelig foreligger det ikke tilstrekkelig grunnlag for å kunne fatte vedtak om fradeling av eiendommene, jfr. PBL En dispensasjon fra kommuneplanen kan gis for omdisponering av den aktuelle tomta fra LNFR-formål til boligformål, men et vilkår for dispensasjonen vil måtte være at nødvendig dokumentasjon knyttet til byggegrunn må foreligge før den aktuelle tomta tillates fradelt. Grunnlaget for å gi dispensasjon må begrunnes, jfr PBL Delingssøknaden må returneres til administrasjonen for videre oppfølging.

5 Berit Erdal Leder avd. for samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan