Til Plan- og bygningsetaten Bærum kommune Deling av Viktor Plahtes vei 2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan

Transkript

1 Til Plan- og bygningsetaten Bærum kommune Deling av Viktor Plahtes vei 2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 1. Bakgrunn og s status For informasjon om selve delingen vises det til deleplan og delesøknadens øvrige dokumenter. Eiendommen er regulert av kommuneplanens arealdel. Det foreligger dog også en eldre reguleringsplan fra 1948, bestemmelsene er inntatt i vedlegg I, reguleringskartet i vedlegg II. Som vedlegg III følger kart over eksisterende, faktisk situasjon innenfor planområdet pr. i dag, som vedlegg IV følger en skisse over hvor store forskjeller det er mellom det eldgamle reguleringskartet og dagens faktiske situasjon, og som vedlegg V følger en oversikt fra kommunens saksinnsyn over hvilke dispensasjoner fra, og mindre endringer av reguleringsplan, som er foretatt fra 1948 og frem til i dag. Det er kun registrert én dispensasjon, og én mindre endring, begge gjelder vei. Nedenfor er inntatt en oversikt over hvilke eiendommer/parseller innenfor planområdet som siden 1948 er delt, bebygget eller på annen måte faktisk utnyttet på en måte som vesentlig avviker fra (en lang rekke mindre avvik er ikke medtatt i oversikten). Oppsummering av situasjon for feltet regulert av plan med plannummer , jf vedlagte kart Parsellnummer ihht. reguleringsplan: Er vesentlig fraveket? Hvilken bestemmelse er fraveket? Hvilke forhold medfører brudd på reguleringsplan, eventuelt dokumenterer at planen ikke er etterlevd av kommunen de siste 70 år 1 Nei 2 Ja pkt. 2, 3, og 4 Parsellen er delt i to. Det er oppført 2 bolighus der 3 Ja pkt. 2, 3, og 4 Parsellen er delt i to. Det er oppført 2 bolighus der 4 Ja Pkt. 2 Bebyggelsen er ikke plassert som på 5 Nei 6 Ja Pkt. 2 Bebyggelsen er ikke plassert i nærheten av som på 7 Ja pkt. 2 og 4 Parsellen er delt i to. Det er oppført 2 bolighus der

2 8 nei 9 Ja Pkt. 2 og 4 Parsellen er delt i to. Det er oppført 2 bolighus der 10 Nei 11 Nei 12 Ja Pkt. 2 og 4 Parsellen er delt i to. 13 Nei 14 Nei 15 Ja Pkt. 2 og 4 Parsellen er delt i tre. Det er oppført 3 bolighus der planen viser ett. Alle tre hus er oppført helt andre steder enn planen viser. 16 Nei 17 Ja Pkt. 2 og 4 Parsellen er delt i to. Det er oppført 2 bolighus der 18 Ikke relevant 19 Ikke relevant Antall boliger ihht. Plan: 17 Faktisk antall boliger bygget/godkjent: 24 Denne oversikten tegner et klart bilde: - av 17 parseller regulert til bolig i 1948, er det gjennom årene foretatt utbygging som vesentlig avviker fra i over halvparten av dem (9 av 17). - av 17 parseller regulert til bolig i 1948, er det gjennom årene foretatt deling av parseller i over en tredjedel av dem (6 av 17). - Det fremkommer ikke av kommunens reguleringsside (vedlegg V) at noen av de avvik fra reguleringsplan som er nevnt ovenfor, hverken er behandlet som dispensasjonssaker, eller som saker om mindre avvik fra reguleringsplan. Vi mener at årsaken til dette er åpenbar gjennom en årrekke har de kommunale retningslinjer for bebyggelse, eksempelvis gjennom kommuneplanens arealdel, vært ansett å overstyre eldgamle og totalt foreldete reguleringsplaner. Etter vår oppfatning er s pkt. 4 ikke lenger gjeldende grunnet langvarig og konsekvent kommunal praksis og ikke-bruk av bestemmelsen. I den grad reguleringsplan med ID nå anses av Plan- og bygningsetaten å plutselig igjen, etter en lang periode med ikke-bruk, skulle gjelde etter sin ordlyd, er vi videre av den oppfatning at dens pkt. 4 etter sin ordlyd ikke er å anse som et deleforbud. 2. Subsidiært søknad om dispensasjon I den grad Plan- og bygningsetaten i Bærum kommune er av den oppfatning at 70 år gammel reguleringsplan med ID skal igjen legges til grunn etter sin ordlyd, og videre mener at planens pkt. 4 skal forstås som et deleforbud, og at dette deleforbudet ikke er tilsidesatt

3 gjennom kommunens egne langvarige praksis, søker vi med dette dispensasjon fra s pkt. 4. Bestemmelsen lyder: På hver tomt kan oppføres 1 våningshus og 1 garasje. Vilkårene for å søke dispensasjon fra reguleringsplan fremgår av Plan- og bygningslovens 19-2, 2. Ledd, og vilkårene er velkjente: 1: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. 2. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 1: Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra: Reguleringsplanen angir ikke selv hvilke hensyn planen er ment å ivareta. I en tidligere sak i Bærum kommune gjeldende en annen eldgammel plan har reguleringssjefen uttalt: Formålet bak er å legge til rette for en åpen og luftig villabebyggelse med et strukturert tomte- og bebyggelsesmønster. Dette er IKKE korrekt, men er kun uttrykk for en personlig mening, eller endog et personlig ønske. FORMÅLET bak en reguleringsplan er i dag, og har så lenge reguleringsplaner har vært i bruk, vært å legge til rette for en utbygging i et definert område som er i overensstemmelse med det som anses samfunnsmessig ønskelig, og normalt, på nasjonalt, regionalt og lokalt nivå. Hva som er en normal og ønskelig utbygging i et villastrøk har endret seg vesentlig fra etterkrigstiden og frem til i dag, og dette er det vesentlig å merke seg når man forholder seg til en 70 år gammel (!) reguleringsplan. Ovennevnte uttalelse fra reguleringssjefen falt under behandling av deling av en eiendom som også var regulert i første halvdel av 1900-tallet, se ArkivsakID: 15/ Planutvalget var svært klart i sitt omgjøringsvedtak i denne saken, og vedtakets argumentasjon er parallell og direkte anvendbar herværende delingssøknad: Planutvalget (...) gir dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for deling av eiendommen (...) som omsøkt. I og med at det tidligere er tillatt deling av en rekke eiendommer innenfor planområdet, kan planutvalget ikke se at en dispensasjon i angjeldende sak setter hensynene til vesentlig til side Sagt i klartekst det at en reguleringsplans eventuelle forbud mot deling er tilsidesatt en rekke ganger tidligere, enten ved dispensasjon, endring eller ikke-bruk, er i seg selv et helt avgjørende argument for at deling i seg selv ikke er i strid med hensynene bak reguleringen. Som vist ovenfor er dette i høyeste grad tilfelle under i herværende sak.

4 2: Om fordelene ved å gi dispensasjon sett i forhold til ulempene: Når det gjelder avveining av fordeler mot ulemper er det vanskelig å se tungtveiende ulemper ved en deling, mens fordelene er åpenbare. I ArkivsakID: 15/ som er omtalt ovenfor vurderte Planutvalget i Bærum kommune også denne interesseavveiningen, og igjen er vedtakets argumentasjon god, og direkte anvendbar herværende delingssak: Etter planutvalgets vurdering vil det være en samfunnsmessig fordel å etablere en ny boligtomt i et område som allerede er tatt i bruk til boligformål. En endring som omsøkt vil medføre en fortetting som i noen grad vil bryte med bebyggelses- og tomtestrukturen fastsatt i, og vil også kunne medføre en viss fare for presedens. Da begge parsellene etter en deling vil oppfylle kravene fastsatt i kommuneplanen vedrørende tomtestørrelse, utnyttelse etc, og da den nye boligen kan plasseres slik at terrenginngrepet ikke medfører unødige ulemper for turveien og grøntdraget nordvest for eiendommen, finner planutvalget etter en samlet vurdering at fordelene ved en dispensasjon i denne saken er klart større enn ulempene (vår understrekning) Planutvalgets argumentasjon er direkte anvendbar i herværende delesak, dog slik at forholdene i herværende sak er enda klarere i favør av deling: A: Herværende eiendom ligger ikke i tilknytning til turvei eller grøntdrag. B: Herværende eiendom har en fasong som enda mye bedre ligger til rette for en deling som resulterer i to svært gode tomter med hensiktsmessig fasong og orientering C: faren for å skape presedens er helt illusorisk kommunen har allerede, som dokumentert ovenfor, i løpet av de foregående 70 år skapt en hel klar presedens for at s grenser og skissert antall boliger ikke er til hinder for deling. Når det gjelder eventuelle ulemper skal det også understrekes at delingen er nabovarslet for over 2 måneder siden, og at det ikke har kommet inn en eneste naboklage. Naboene synes heller ikke å se noen ulemper ved at det etableres en ny enebolig på en tomt på nesten 1,8 mål. Om Plan- og bygningslovens 19-2, 4. Ledd: Denne bestemmelsen lyder: Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommuneplanens arealdel er det kommunale virkemiddel for å implementere statlige og regionale rammer og mål for utbygging, bebyggelsesstruktur osv. Når en deling således kan skje på en måte som etter en deling vil oppfylle kravene fastsatt i kommuneplanen vedrørende tomtestørrelse, utnyttelse, høyder, uteoppholdsarealer, parkering etc, er det åpenbart at dette må tillegges særlig vekt jf. ovennevnte bestemmelse. Vi mener etter dette å ha vist at vilkårene for dispensasjon i Plan- og bygningslovens 19-2 åpenbart er oppfylt.

5 Med vennlig hilsen Hans Krøvel Kvadrat AS