Saksframlegg. Saksb: Bjørn Kr Sveen Arkiv: HEIGB 200/244 13/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Bjørn Kr Sveen Arkiv: HEIGB 200/244 13/ Dato: DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SENTRUM - JERNBANEGATA 17. KLAGE PÅ AVSLAG Vedlegg: 1. Situasjonsplan 2. Søknad om dispensasjon fra Anders J. Huuse mottatt Saksframstilling og vedtak, planutvalget , sak 10/ Klage mottatt fra Sweco Norge AS. Sammendrag: I Jernbanegata 17 er det oppført nybygg med forretning/bolig bestående av 8 leiligheter fordelt på 2. og 3. etasje og med 115 m 2 forretningslokale i 1. etasje/kjeller. Eier har ikke klart å leie ut eller selge forretningsdelen. Han søker derfor i brev mottatt om dispensasjon fra bestemmelsen om forbud mot boliger på bakkeplan slik at lokalene kan brukes til to boenheter. Planutvalget har gått inn for dispensasjon av forretningsmessige hensyn, men delegert til administrasjonen å vurdere søknaden mht bokvalitet. Søknaden er avslått på grunn av at prosjektet ikke oppfyller kravet til bokvalitet. Avslaget er påklaget av Sweco Norge AS på vegne av eier. Bakgrunn/Fakta: Igangsettingstillatelse for rivning av eksisterende bolig og oppføring av nybygg med forretning/bolig i Jernbanegata 17 ble gitt i februar Det ble gitt tillatelse til et bygg bestående av 8 leiligheter fordelt på 2. og 3. etasje, med 115 m 2 forretningslokale i 1. etasje/kjeller. I tillegg til forretningslokale inneholder 1. etasje teknisk rom/boder/heis/trapp, samt parkeringskjeller. Bortsett fra forretningslokalet er bygget gitt midlertidig brukstillatelse og det er tatt i bruk. I i bestemmelsene til reguleringsplanen for Lillehammer sentrum står det følgende: «Bakkeplan: Nye boliger på bakkeplan mot gate er kun tillatt innenfor områder som er regulert til rent boligformål.

2 Etter denne bestemmelsen er det ikke tillatt med boliger i 1. etasje i områder hvor boliger er regulert i kombinasjon med andre formål. Dette gjelder store deler av reguleringsområdet, også utenfor Storgata. Næringslokalene har vært annonsert både til utleie og salg, men dette har foreløpig ikke ført frem. I følge søker begynte markedsføringen av forretningslokalet parallelt med leilighetene i mars Forretningslokalet ble markedsført både alene og sammen med leilighetene. De har i perioden ligget ute for salg, men det har også vært markedsført at lokalet kan leies ut. I følge Eiendomsmegler 1, som har vært ansvarlig for markedsføringen, er lokalene både annonsert på finn.no, i tillegg til lokalavisene GD og Byavisa. De har også vært i direkte kontakt med ulike næringsdrivende, uten at dette har ført frem. Per dags dato er det i følge søker og eiendomsmegler ingen aktuelle interessenter til lokalet. Eier ønsker derfor å bruke lokalene til to boenheter. Saken er prinsipiell. Flere gårdeiere ønsker å legge til rette for boliger i tilsvarendelokaler. Planutvalget ble orientert Eier søker i brev mottatt om dispensasjon fra denne bestemmelsen slik at lokalene kan brukes til to boenheter. Det er to viktige hensyn. De forretningsmessige hensyn er at det er ønskelig med forretning i slike sentrale lokaler. Hensynet til bokvalitet er at bokvaliteten er god nok. Dispensasjonssøknaden ble ikke lagt ut på høring. Daglig leder i Lillehammer Sentrum uttalte at det erfaringsmessig kan være vanskelig å få leid ut lokaler til handelsnæring utenom Storgata og Kirkegata og at det synes å være uproblematisk at disse lokalene eventuelt omdisponeres til boliger. Planutvalget behandlet dispensasjonssøknaden i møte , sak 10/13 og fattet følgende vedtak: «Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Lillehammer sentrum sendes ut på høring. Før saken sendes ut på høring skal det legges frem reviderte plantegninger. Det skal også vises hvordan parkeringsdekningen er tenkt tilfredsstilt, samt krav til uteoppholdsareal, innendørs luftkvalitet og støynivå. Dersom administrasjonen finner at disse hensynene kan løses på en tilfredsstillende måte, kan administrasjonen sende saken på høring. En forutsetning for en eventuell dispensasjon er at den er midlertidig i fem år. Eventuelle ombygginger og leieavtaler må ta høyde for dette.» Dette betyr at det kan tillates boliger utfra forretningsmessige hensyn. Vurdering inngår i sak 10/13. Hvordan sentrum vil se ut 15 år frem er vanskelig å forutse, og kanskje vil det da være behov for nye forretningslokaler. En eventuell dispensasjon skal derfor være midlertidig i fem år. Det var tvil om lokalene oppfyller kravene til bokvalitet. Administrasjonen ble gitt fullmakt til å behandle saken utfra hensyn til bokvalitet.

3 Det ble innhentet ytterligere dokumentasjon vedrørende bokvalitet og det ble gjennomført befaringer. Planutvalgets betingelser for at søknaden kan sendes på høring, er imidlertid etter vårt syn ikke oppfylt, jfr. avsnittet med vurdering nedenfor. Søknad i brev datert om dispensasjon fra reguleringsplanens ble avslått i brev herfra datert Administrasjonens vedtak er påklaget i brev mottatt fra Sweco Norge AS på vegne av eier. Det pekes på følgende: Det er plass til å dekke parkeringsbehovet på 3 plasser på bakkenivå i tillegg til 35m2 til opphold/lek. I tillegg kan beboerne tilbys plass i nærheten. Det kan gjøre unntak for uteoppholdsareal for studenter, da behovet ikke er så stort. Kravet til samlet uteoppholdsareal på 100m2 dekkes med god margin. Lekeplass med rampe etableres som platting på bakken, med skjerming mot atkomst og parkering. Den ene boenheten får litt større vinduer slik at avviket mht dagslys blir litt mindre. Det er stor etterspørsel etter hybler og studenter har generelt andre behov enn en familie. En eventuell dispensasjon er midlertidig i fem år. Vurdering: Boliger i 1. etasje i områder regulert til kombinasjonsformål er ofte utsatt med tanke på luftkvalitet, støy og innsyn. Bokvaliteten vil kunne være forskjellig i de ulike områdene og dette må derfor vurderes fra sak til sak. I tillegg kan parkering og utearealer være en utfordring. Parkeringsdekning For hele anlegget med 10 boenheter, inklusive de to omsøkte, kreves 13 p-plasser. Situasjonsplanen viser 13 p-plasser. Det sørligste uteoppholdsarealet merket på situasjonsplanen med 35 m 2, er imidlertid nærmest i sin helhet beslaglagt av 3 parkeringsplasser. Disse er tegnet på situasjonsplanen slik at ca. 50 % av dem ligger på området som er regulert til grøntareal. I tillegg er de også tegnet på gnr. 62/1417. Sistnevnte vil vanskeliggjøre gjennomføring av eksisterende reguleringsplan. På dette stedet ser vi ikke plass til mer enn 1 parkeringsplass på bakken i tillegg til de 10 i parkeringskjelleren. Det mangler dermed 2 p-plasser i forhold til reguleringsplanens krav om 13. Eller sagt på en annen måte; det mangler parkeringsdekning for de to leilighetene som dispensasjonssøknaden gjelder Planutvalgets betingelse for å sende saken på høring er etter vår oppfatning ikke oppfylt når det gjelder parkeringsdekning. Uteoppholdsareal om uteoppholdsareal for boliger i reguleringsplanen for Lillehammer sentrum stiller krav - om privat uteoppholdsareal for hver enkelt boenhet, - om samlet uteoppholdsareal for alle boenhetene - om nærlekeplass.

4 Privat uteoppholdsareal I i reguleringsplanen for Lillehammer sentrum står: Boliger, med unntak av hybler, skal ha privat uteplass i form av balkong eller terrasse på min. 10 % av boligens areal, minimum 5 m 2 netto pr. boenhet. Unntak kan gjøres der eget, privat uteoppholdsareal finnes på terreng eller der etablering av balkong eller lignende vil være i strid med antikvariske hensyn. Privat areal betyr areal som er reservert den enkelte boenhet. Slik vi forstår prosjektet, er det planlagt følgende private uteareal for de to leilighetene som dispensasjonssøknaden gjelder, det vil si leilighetene 1A og 1B: Ny leilighet 1A: 6 m 2 innglasset balkong på gateplan ut mot Jernbanegata. Ny leilighet 1B: Ikke privat uteoppholdsareal. Den nordvendte, innglassede balkongen på gateplan ut mot Jernbanegata egner seg ikke som uteareal. Det felles utearealet i bakgården på taket over bodene synes vanskelig å dele opp i private seksjoner og vil etter hva vi forstår, bli vanskelig tilgjengelig fra leilighetene 1A og 1B. Reguleringsplanens krav om privat uteareal er etter vår oppfatning ikke oppfylt. Samlet uteoppholdsareal I i reguleringsplanen for Lillehammer sentrum står: Nye boliger skal ha minimum 15 m 2 privat eller felles uteoppholdsareal per boenhet i små prosjekter på inntil 8 boenheter, og min. 10 m 2 pr. boenhet i større prosjekter. For hele anlegget med 10 boenheter krever reguleringsplanen 100 m 2 samlet uteoppholdsareal. Slik vi oppfatter prosjektet, er kravet til uteoppholdsareal dekket slik: Uteoppholdsareal ifølge søknaden Våre kommentarer Private balkonger 99 m 2 6 m 2 innglasset balkong for ny leilighet 1A er uegna og bør ikke regnes med. Felles areal på øvre tak 75 m 2 Felles areal i bakgård på tak over boder 60 m 2 Vi har konstatert ved befaring at dette arealet er mindre enn angitt på situasjonsplanen. Felles areal på bakken i sør 35 m 2 Uegna som uteoppholdsareal Sum 269 m 2 Våre kommentarer er ikke til hinder for at prosjektet oppfyller reguleringsplanens krav om samlet uteoppholdsareal med god margin. Når prosjektet likevel har en utfordring, skyldes det at det private balkongarealet er svært ulikt fordelt slik at at flere av leilighetene ikke oppfyller kravet om privat uteoppholdsareal.

5 Lekeplasser I i reguleringsplanen for Lillehammer sentrum står: Nærlekeplass i hht. kommunens lekeplassvedtekter skal tilrettelegges innenfor det felles utearealet med mindre noe annet går fram av de kvartalsvise bestemmelsene. Leke- og uteoppholdsarealer skal ha en skjermet plassering, ikke kunne benyttes til bilparkering, og bakgrunnsstøy skal ikke overstige ekvivalentnivå 55 db(a) for nye områder. Deler av uteoppholdsarealet kan være takterrasse, men lekeplass skal være på bakkenivå med mindre noe annet går fram av de kvartalsvise bestemmelsene. Oppsummering om uteoppholdsareler Planutvalgets betingelse for å sende saken på høring er etter vår vurdering ikke oppfylt når det gjelder uteoppholdsareal. Luftkvalitet. Det redegjøres for at «leilighetene på 1. plan/kjeller vil bli tilknyttet ventilasjonsanlegget og få balansert ventilasjon iht. forskriftene». Etter vår oppfatning er dette mulig å løse, sjøl om vi finner det uheldig at det ikke vil være vinduer som kan åpnes i en bolig på grunn av utendørs støynivå, jfr avsnittet om støy. Hensynet til inendørs luftkvalitet vil bli fulgt opp ved en eventuell byggesaksbehandling, men vi betrakter planutvalgets betingelse for å sende saken på høring som oppfylt når det gjelder luftkvalitet. Støy

6 Fra Storgata og østover er Jernbanegata toveiskjørt. Lokalet som ønskes omdisponert er dermed utsatt for trafikkstøy. Ny dokumentasjon viser at støynivå utendørs angitt ved døgnveide ekvivalent lydnivå ved fasade er beregnet til L-den 63 dba. Dette er 2 dba mindre enn det kritiske utendørs støynivå, som ligger på L-den 65 dba ifølge «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442)». Vi betrakter dermed planutvalgets betingelse for å sende saken på høring som oppfylt når det gjelder støyforhold. Dagslys I tillegg til de kvalitetskrav som er nevnt i planutvalgets vedtak, vil vi peke på at lokalene det er søkt om dispensasjon for synes å få for dårlige lysforhold. Med brev datert har Sweco søkt om ny dispensasjon for disse lokalene, denne gangen fra kravene i teknisk forskrift om dagslys i boliger. Lokalene er vendt mot nord med vinduer og fasade ut mot Jernbanegata. De er ikke gjennomgående og har således ingen skjermet fasade. Solinnfallet er i utgangspunktet dårlig. For å hindre innsyn vil det være nødvendig å stenge av de tre vinduene i lokalet, som igjen medfører intet eller svært lite solinnfall. På befaring konstaterte vi at det er svært lite dagslys i lokalene. Litt større vinduer bedrer ikke forholdene i vesentlig grad. Kravene i Teknisk forskrift om dagslys er etter vårt syn ikke oppfylt. Krav til bokvalitet gjelder også for studenter og boenhetene skal kunne benyttes av andre. Konklusjon: Vi kan forstå at tiltakshaveren kommer i en vanskelig situasjon når det ikke lykkes å finne leietakere til forretningslokalene. Tiltakshaver har imidlertid ikke klart å vise tilfredsstillende løsninger for parkering og uteoppholdsareal for å kunne benytte også lokalene i 1. etasje til boformål. Det er etter vår vurdering ikke vesentlige nye momenter i klagen. Ønsker planutvalget å ta klagen til følge kan det fattes følgende vedtak: 1. Klage i brev mottatt fra Sweco Norge AS på vegne av eier på avslag datert på dispensasjon fra reguleringsplanen for Sentrum for eiendommen Jernbanegata 17 tas til følge. Vedtak datert oppheves. Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge kan det fattes følgende vedtak: 2. Klage i brev mottatt fra Sweco Norge AS på vegne av eier på avslag datert på dispensasjon fra reguleringsplanen for Sentrum for eiendommen Jernbanegata 17 anbefales ikke tatt til følge. Vedtak datert opprettholdes. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse.

7 VEDTAK Kommunalsjefen legger saken fram uten forslag til V E D T A K : Lillehammer Lars Rudi Kommunalsjef Bjørn Kr Sveen Rådgiver