Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/3145 /24608/16-PLNID Telefon:

Transkript

1 Byråd Politisk sak Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/3145 /24608/16-PLNID L12 Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: BYRÅDSKO BYRÅDET PLAN 1768a MINDRE ENDRING AV DETALJREGULERING AV B3, B4 OG B5 WORKINNMARKA, NORRØNA BOLIGPARK TIL HØRING Innstilling til vedtak: Plan 1768a Mindre endring, og tilhørende bestemmelser datert legges ut til begrenset høring i tre uker. Vedtaket er gjort iht. pbl. 12-1, 12-8 og Kristin Røymo byrådsleder Ragni Løkholm Ramberg byråd for byutvikling Hva saken gjelder: Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Frabene AS har levert et forslag til mindre endring av plan 1768

2 detaljreguleringsplan av B3, B4 og B5 Workinnmarka, Norrøna boligpark. Detaljreguleringsplanen ble vedtatt Mål for planen Målet med den mindre endringen er å ta med et tilleggskrav i støybestemmelser som gjelder gjennomgående leiligheter. Hovedinnhold I gjeldende detaljreguleringsplan, plan 1768, er det i støybestemmelser foreslått følgende krav: «Alle leiligheter skal være gjennomgående, unntatt i felt BB6-BB9, hvorav totalt 30 leiligheter i 1.etasje (bakkeplan) kan fritas fra kravet om å være gjennomgående». Kravet om gjennomgående leiligheter medfører at leiligheter med mindre arealstørrelse, dvs. under 40 kvm, er vanskelig å realisere. Derfor forslåes det at bestemmelser suppleres slik at det er mulig å etablere også ensidige leiligheter med mindre arealstørrelse. Byutviklingssjefens vurdering Støykravet i gjeldende detaljreguleringsplan skal opprettholdes, med unntak av at bestemmelser som gjelder gjennomgående leiligheter skal ha et tillegg som gir mulighet for å etablere flere mindre leiligheter. Endringen vurderes som viktig ettersom den åpner for at flere ulike bruker- og aldersgrupper kan etablere seg i området Workinnmarka. Endringen åpner også for en mer variert arkitektur. I et sosialt perspektiv vil dette stimulere til et triveligere og mer spennende boligområde. Byutviklingssjefen anbefaler derfor at planforslaget legges ut høring i tre uker. 01Saksdokumenter Vedlagte saksdokumenter 01. Fagnotat 02. Lokaliseringskart 03. Plankart, vedtatt Udatert (Kommunestyrets vedtaket , Se sak 16/49) 04. Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse

3 06. Støyanalyse (Dokumentet er ikke endret etter kommunestyrets vedtaket , Se sak 16/49) 07. Vedlegg 1 i tilknytting til støyanalyse, Illustrasjon av støykartlegging 08. Illustrasjon, plassering av ensidig leilighet (situasjonsplan) 09. Illustrasjon av en etasjeplan med ensidig leilighet 10. Illustrasjon av en etasjeplan med ensidig leilighet Berørte planer og planstrategiske dokumenter ikke vedlagt Reguleringsplaner: Plan Detaljreguleringsplan av B3, B4 og B5 for Workinnmarka, Norrøna boligpark (Kommunestyrets vedtaket ) Overordnede planer: Kommuneplanens arealdel Aktuelle rikspolitiske retningslinjer: T-1442 / 2012 Støy i arealplanlegging, MD 02 Planfakta - Gjeldende hovedformål; boliger - Antall boenheter som vedatt; inntill 250 (Vedatt reguleringsplan, plan 1768) 03 Beskrivelse av planprosessen Informasjonsmøte Oppstartsmøte Komplett planforslag Annonsert oppstart av planarbeid og offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) Planprosessens spesielle sider Prosessen med mindere endring gjennomføres slik at annonsering av planoppstart og offentlig ettersyn (begrenset høring) skal gjennomføres samtidig. Jf. pbl Detaljreguleringsplan, plan 1768 ble vedtatt av kommunestyre Se saksprotokoll, kommunestyret, sak 49/16.

4 04 Planvurdering Bakgrunn Frabene AS har levert et forslag til mindre endring av plan 1768 detaljreguleringsplan av B3, B4 og B5 Workinnmarka, Norrøna boligpark. Detaljreguleringsplanen ble vedtatt av kommunestyret Målet for planen Målet med mindre endring er å inkludere et unntak fra støybestemmelser i forhold til universelt krav til gjennomgående leiligheter. Forhold til gjeldende plan Planforslaget er i tråd med detaljreguleringsplan, plan Planforslaget I den gjeldende detaljreguleringsplanen står i støybestemmelser i punkt vii) følgende: «Alle leiligheter skal være gjennomgående, unntatt i felt BB6-BB9, hvorav totalt 30 leiligheter i 1.etasje (bakkeplan) kan fritas fra kravet om å være gjennomgående. Ved tiltak for ett soverom og privat uteoppholdsareal på støyutsatt side, se punkt ii, iii og v.» I vedtatt plan er det tillatt å etablere 250 boenheter, med krav om at alle leiligheter skal være gjennomgående, unntatt 30 leiligheter i bakkeplan. I den videre planleggingen av bygningene er kravet om gjennomgående leiligheter vurdert som problematisk. Dette begrunnes med kravene i byggforskserien (SINTEF) og byggetekniske forskrifter (TEK 10) for byggverk, kvalitetskravene til arealstørrelser for rom og for lysforhold, samt kravene til tilgjengelighet. Samlet sett forårsaker nevnte krav at etablering av leiligheter med mindre arealstørrelse, dvs. under 40 m 2, er tilnærmet umulig. Dersom alle leiligheter skal være gjennomgående betyr det leiligheter på minimum 3 rom og kjøkken. Det kan føre til at en langt smalere målgruppe har økonomi til å kjøpe seg inn i boligmarkedet, med de konsekvenser dette har i sosial-, miljø- og samfunnspolitisk sammenheng. Flere forskningsrapporter, eksempelvis Senter for helsefremmende forskning (Ottawa -charteret), påpeker at mangesidige og varierte bomiljøer har direkte sammenheng med beboernes psykiske helse. Alternativt er det mulig å planlegge boligblokker med svalgangsløsning. Slike løsninger medfører imidlertid andre svært uheldige konsekvenser både mht. til arkitektonisk utforming (estetikk), arealutnyttelse og delvis kvalitet på leiligheter dvs. mindre variasjon av ulike leilighetstyper. Av hensyn til nevnte begrunnelser er det foreslått at støykrav tilknyttet gjennomgående leiligheter justeres. Støybestemmelser punkt vii) suppleres med følgende setning: «I tillegg tillates det at leiligheter som vender bort fra støyutsatt side, og som dermed har stille side uten støyreduserende tiltak, kan fritas fra kravet om å være gjennomgående».

5 Fig.1. Viser typisk etasjeplan. Planløsning som gjelder ensidig leilighet og uteplass er omringet med gul strek. Ensidig leilighet / støy Antall leiligheter med ensidig planløsning som denne endringen berører er ca. 30. Disse leilighetene ligger i felt BB3, BB7, BB8 og BB9. Se fig. 2. Fig.2. Utsnitt av plankart av den gjeldende reguleringsplanen, plan Området er utsatt for fly- og vegstøy. Støyrapport viser at på disse feltene hvor leiligheter skal ligge er flystøy lavere enn 49 dba og vegtrafikkstøy 52 dba. Støyrapport og støybestemmelser har gitt føringer for støytiltakene. De ca. 30

6 leiligheter med uteareal tilfredsstiller disse kravene. Byggenes plassering innen reguleringsområdet er vist i fig.3. Fig.3. Illustrasjon viser plassering av leiligheter (rød linje) som vender bort fra støykilder. Disse leilighetene foreslåes å ikke være gjennomgående. Når det gjelder ensidige leiligheter vil det vises også til «Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442 /2012)». Eksempler på planløsninger, s. 87. Retningslinje åpner også for at dersom støy og lys kommer fra samme side, er det mulig at innglasset balkong kan være boligens «uteplass» med forutsetning at støytiltak ellers skal følges. Jf. Bestemmelser og støyanalyse.

7 Fig. 3. Utsnitt av Veiledning T-1442 fra side 87. Eksempel på gjennomgående og ensidige leiligheter i forhold til støyuttsatt fasade, Veiledningen viser at ensidige leiligheter er mulig å etablere når støytiltak gjennomføres. Vurdering av konsekvens Byutviklings forutsetning for mindre endring har vært at støybestemmelser som ble utarbeidet i samråd med Fylkesmannen i tilknytting til gjeldende detaljreguleringsplan, plan 1768, skal opprettholdes. Justering av støybestemmelser skal ikke medføre konsekvenser for nærområdet eller naboeiendommer. Det er vurdert at foreslått endring er i tråd med disse kravene.

8 05 Konklusjon Ensidige leiligheter er i tråd med gjeldenede støybestemmelser og føringer gitt i støyanalysen. Et stort prosjekt som dette bør ha ambisjon om stor variasjon av leilighetsløsninger. Bomiljøet vil derved påvirkes av personer fra ulike aldersgrupper og ulik økonomisk bakgrunn. Byutviklingssjefen mener at forslaget styrker områdets bokvalitet og omgivelser enda mer enn før. Byutviklingssjefen anbefaler derfor at planforslaget for mindre endring, plan 1768 a, legges ut til begrenset høring i tre uker. Byrådens vurdering Vedtakskompetanse: Byrådet