SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/6069 /38438/14-PLNID Gry Eva Michelsen Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/6069 /38438/14-PLNID Gry Eva Michelsen Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet PLAN ØVRE KROKEN- EIENDOM 14/46 Til offentlig ettersyn Innstilling til vedtak: Plan 1794, Øvre Kroken Eiendom 14/46 med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut på offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort iht. pbl og Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for Byutvikling

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Asplan Viak as har på vegne av Bo Nord fremmet et forslag til reguleringsplan for Øvre Kroken. Mål for planen Målet med planen er å tilrettelegge for etablering av boliger, samt en barnehage. Hovedinnhold Planen åpner for etablering av inntil 470 boenheter, samt en barnehage. Det legges til rette for en blandet bygningsstruktur med både terrassehus, lavblokker og kjedehus. Eksisterende lysløype gjennom området må flyttes som følge av utbyggingen. Byrådets vurdering Byrådet er positiv til at det tilrettelegges for økt boligetablering i Kroken, samt at det sikres en tomt for fremtidig barnehageetablering. Ny lysløypetrasé anses som et godt erstatningsalternativ. Planforslaget anbefales lagt ut på offentlig ettersyn i 6 uker. 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Kronologisk planprosess 06. KU rapport landskap, natur og friluftsliv ROS-analyse Landskapsplan Landskapsplan, utsnitt

3 10. Snitt 11. Illustrasjon UU og lekeareal 12. Illustrasjonsplan 13. Lysløype 14. VA- løsning 15. Notat fra Norconsult 16. Naturmiljø 17. Skredfarevurdering Berørte planer, ikke vedlagt Kommuneplanens arealdel, vedtatt Plan 0042, vedtatt Hele planområdet sett fra vest

4 02 Planfakta - Området er avsatt til boligformål i Kommuneplanens arealdel. En liten del av planområdet er avsatt til allmennyttigformål og friområde. - Planområdets størrelse: 249 daa - Foreslåtte reguleringsformål: bolig, barnehage, kirke, lysløype, friområder, og diverse vegformål - Maks antall boenheter: Boligareal: ca m² - Lekeareal: ca m² - Byggehøydene varierer gjennom feltet, makshøyden er C+107,5 - Parkering: 8600 m² 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Aug. 14 Naboskapsmøte Ikke avholdt

5 04 Planvurdering Bakgrunn Asplan Viak as har på vegene av BoNord fremmet et forslag til reguleringsplan for Øvre Kroken. Mål for planen Målet med planen er å tilrettelegge for boligetablering, samt en barnehage. Hovedinnhold Planen åpner for en etablering av inntil 470 boenheter innenfor planområdet. Det er også satt av areal for etablering av en barnehage. Eksisterende kirketomt for Jehovas vitner inngår i planen, med en videreføring av dagens situasjon. Dagens lysløypetrasé blir flyttet lengre opp i fjellsiden som følge av utbyggingen. Forhold til overordna planer Området er i hovedsak avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Kirketomten er avsatt til allmennyttig formål, dette formålet videreføres. Øvre del av planområdet som nå reguleres til boligformål, er avsatt til friområde i kommuneplanen. Ønsket formål er derfor ikke i samsvar med overordna plan. Det er derfor gjennomført en konsekvensutredning for temaene natur, landskap og friluftsliv. Siden dette var eneste tema som skulle konsekvensutredes, ble det ikke stilt krav om planprogram. Utsnitt av kommuneplanens arealdel, med plangrensen inntegnet. Rød skravur viser skredutsatte områder.

6 Konsekvensutredningen har hatt et særlig fokus på lysløypetraseen som må flyttes lengre opp i fjellsiden som følge av boligetableringen. Området har i dag en stor overvannsutfordring, det skal derfor etableres en avskjærende grøft som skal gå parallelt med lysløypen for å minimere terrenginngrepet. Utredningen konkluderer med at den samlede konsekvensen av utbyggingen vil være middels negativt på landskapsbildet, konsekvensene for friluftslivet vil være lite til middels negative, det samme vil konsekvensene for naturmiljøet være. For å minimere konsekvensene av utbyggingen er det tatt inn krav til avbøtende tiltak, som å tilpasse boligtypene til terrenget, bevare eksisterende vegetasjon og revegetere fyllinger og skjæringer. Boliger Terrenget i øvre del av Kroken er bratt, det er derfor lagt opp til en variert bygningstype som lettere kan tilpasses terrenget. Det bidrar også til et bredere boligtilbud. Den høyeste og tyngste delen av bebyggelsen er lagt opp mot fjellsiden. Den høyeste bebyggelsen her er på C+ 107,5 meter, tilsvarende 5 etasjer. All parkering skal løses i parkeringskjellere. På nedsiden av vegen skal det etableres rekkehus, og kjedehus med garasjer mellom. Makshøyden her er på C+96,5, tilsvarende 3 etasjer. Området er tenkt utbygd i tre byggetrinn. Planområdet sett fra nord

7 Adkomst og veger Hovedadkomsten fra Fylkesveg 53 blir via rundkjøringen som skal etableres i forbindelse med boligfeltet på Stenberg-eiendommen. Boligområdet får adkomst via avkjøring fra Malmevegen som skal oppgraderes med fortau. Det blir innkjøring både fra nord og sør, men for å hindre gjennomgangstrafikk skal det etableres et gatetun i forbindelse med strøkslekeplassen. Gatetunet skal være kjørbart for utrykningskjøretøy og brøytebiler. Gatetunet gjennom strøkslekeplassen Det legges opp til en god internkommunikasjon innenfor planområdet, for å sikre god tilgang til både lekeområder, barnehage og busstopp. Eksisterende stier skal opprettholdes og oppgraderes, eller erstattes dersom de kommer i konflikt med bebyggelsen. Uteopphold og lek Det skal etableres en større sentralt liggende strøkslekeplass, to kvartalslekeplasser, samt flere nærlekeplasser, noe som gir området en god lekeplassdekning. På grunn at det bratte terrenget vil midlertidig kun nærlekeplassene og deler av strøks- og kvartalslekeplassene være universelt tilgjengelig. Barnehage Det er avsatt et areal på ca m² til etablering av barnehage. Dette gir mulighet for etablering av 4 avdelinger. Barnehagen får adkomst fra Malmvegen, med varelevering fra busstoppet. Det er ikke stilt rekkefølgekrav til etableringen.

8 Lysløypa Eksisterende lysløype må flyttes som følge av utbyggingen. Lysløypen legges nå lengre opp i fjellsiden enn dagens trasé, men dagens adkomst både i nord og i sør opprettholdes. Lysløypa er lagt slik at den vil kunne fortsette mot Skjelnan- Movika. For å bedre tilgjengeligheten skal det etableres en parkeringsplass sør i Malmvegen. Planområdet sett fra sør, øverst i terrenget ligger lysløypa og overvannsgrøfta Overvann Området har i dag store overvannsutfordringer. Overflatevannshåndtering er derfor et viktig tema for planen. Eksisterende overvannsgrøft skal flyttes og reetableres parallelt med lysløypa for å minimere terrenginngrepet. Det skal etableres flomveier gjennom grøntdragene, og overvann skal ledes til Krokenelva i sør og kulvert ved Skjelnan skole. Prinsipp for overvannshåndtering, bildet finnes også i planbeskrivelsen s. 15

9 Renovasjon Boligområdet skal etableres med søppelsug. Prosessen videre avklarer om dette skal være stasjonært eller mobilt. ROS Multiconsult har gjennomført både geotekniske - og skredfareundersøkelser av området. De geotekniske undersøkelsene viser at byggegrunnen i området er trygg. Det kan være hensiktsmessig å fundamentere til berg. Skredundersøkelser viser at området er utsatt for sørpeskred. Det er derfor regulert inn to hensynssoner som ikke kan bebygges. Utover dette er det ikke nødvendig med ytterligere skredsikringstiltak. Etablering av lysløype og veg gjennom skredsonen er uproblematisk. Naturmangfold Det er gjennomført en biologisk befaring av området, hvor det ble konkludert med at området har lave naturverdier. En utbygging vil derfor ikke være i konflikt med naturmangfoldsloven. 06 Konklusjon Planen legger opp til en variert bebyggelses med både lavblokker, terrassehus og rekkehus. Dette gjør det lettere å oppnå en god terrengtilpasning, samt sikrer et bredere boligtilbud i bydelen. Det anses som gunstig at det settes av areal til barnehage. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker.