SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/2095 /6394/13-PLNID Gry Eva Michelsen Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/2095 /6394/13-PLNID Gry Eva Michelsen Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet PLAN JENS OLSENS GATE 6, OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Plan 1779, Jens Olsens gate 6, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort iht. pbl og Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for Byutvikling

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn TotalRenovering har fremmet et forslag for regulering av Jens Olsens gate 6, Arsenalet. Mål for planen Målet med planen er å verne bygningen som er et krigsminne fra 2. verdenskrig, samt å gi bygningen en ny bruk ved å tilrettelegge for etablering av 7 boenheter. Hovedinnhold Det legges en hensynssone for særlige hensyn bevaring av kulturmiljø over Arsenalet. Planen åpner for en etablering av inntil 7 boenheter. Det settes av 1 parkeringsplass per boenhet. Uteområdet er på ca. 250 m², noe som gir ca. 35 m² uteoppholdsareal per boenhet. Byrådets vurdering Eiendommen er avsatt som bolig både i kommuneplanens arealdel og i gjeldende reguleringsplan for området. På grunn av nærhet til sentrum aksepteres en parkeringsdekning på 1 parkeringsplass per boenhet. Byrådet er positiv til at Arsenalet får en formell vernestatus, og at bygningen tas i bruk til boligformål. Det anbefales derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Støyrapport ROS-analyse udatert 07. Uteromsplan 08. Fasadetegninger 09. Plantegninger 10. Miljørapport Januar 2009

3 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt - Plan , Område begrenset av Jens Olsens gate- Kveldrovegen- Bjerkakervegen- Tromsøysundet, av Kommuneplanens arealdel Planfakta Jens Olsens gate 6 Tomteareal: ca. 900 m² Uteareal: ca. 250 m² Bruksareal boliger: ca. 500 m² Antall boenheter: maks 7 Høyde: som på eksisterende bygg Foreslåtte formål: bolig/båndlegging etter plan- og bygningsloven veg fortau Gjeldende formål: bolig 03 Beskrivelse av planprosessen Oppstartsmøte Annonsert oppstart av planarbeid (og Dato:

4 tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Planvurdering Bakgrunn TotalRenovering har fremmet et forslag for detaljregulering for Jens Olsens gate 6, Arsenalet. Mål for planen Hovedinnhold Målet med planen er å gi Arsenalet en formell vernestatus, samt å tilrettelegge for etablering av inntil 7 boenheter i eksisterende bebyggelse. Planen åpner for etablering av inntil 7 boenheter. Det skal etableres 1 parkeringsplass per boenhet. Boligene har et felles uteareal på ca. 250 m². Forhold til overordna planer Eiendommen er regulert til boligformål i plan av Den er også avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Forslag til detaljregulering for Jens Olsens gt. 6 er derfor samsvar med overordna planer. Utsnitt fra plan Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Boliger Det åpnes for en mulighet for etablering av inntil 7 boenheter innenfor eksisterende bebyggelse. I henhold til byggemeldingstegningene kan det etableres 5 boenheter

5 i første etasje og 2 boenheter som går over 2 plan, i andre og tredje etasje. Både første og andre etasje har et bruksareal på 241 m², mens tredje etasje har et bruksareal på 84m². Boenhetene vil få varierte størrelser, hvor den minste er på ca. 30 m², og den største på ca. 123 m². På grunn av stor takhøyde i første etasje kan leilighetene etableres med hems over både soverom og bad. Det er en utgravd kjeller under den søndre delen av bygget, her skal det etableres 3 sportsboder, øvrige sportsboder etableres i tilknytning til parkeringsplassene. Jens Olsens gt. 6 slik det fremstår i dag Bevaring Jens Olsens gate 6 ble oppført i1942/43 som tysk kanonverksted, derav navnet, Arsenalet. Bygget er en av svært få bevarte tyskbygde bygninger i Tromsø sentrum, og er slik sett et sentralt krigsminne som bør bevares. Bygget er oppført i plass-støpt armert betong med tydelige spor etter liggende forskalingsbord, og har et tak med en meget karakteristisk knekk. Vinduene i første etasje er originale med gitter intakt. Det er også bevart flere originale dører, både utvendig og innvendig. Bygningen er i hovedsak i original stand, kun noen dør og vindusåpninger er murt igjen.

6 Originale bygningsdetaljer som malt panel og bakelitt brytere som ønskes bevart Originalt vindu med gitter Armert søylerekke i betong, fra lager og kontordelen i første etasje Første etasje har i en lengre periode vært nyttet som lager, mens det er innredet to leiligheter i andre etasje. Leilighetene har vært utleid i perioder, men stort sett har bygget stått tomt.

7 Byutviklingskomiteen la i møte , ned bygge- og deleforbud på eiendommen. Bakgrunnen for vedtaket var at Skifte Eiendom som daværende eier av hadde fremmet en søknad om å rive bygningen. I 2012 ble eiendommen solgt til TotalProsjekt med den forutsetning at bygningen skulle reguleres til bevaring. Det fremmes derfor et planforslag hvor eiendommen reguleres til bolig, med en hensynssone over selve bygget. Planens bestemmelser sier hvordan bevaringen skal gjennomføres, og hva som tillates endret. Bilde fra 1953, Arsenalet ses ca. midt i bildet med svart tak. I henhold til bestemmelsene skal bygningens hovedform, inkludert takform bevares. Originale bygningselementer, som vinduer og dører skal beholdes, mens gjenmurte dør og vindusåpninger kan reåpnes. Innvendige detaljer som maltepaneler, bakelittbrytere, løpekatt og trappegelendre skal bevares dersom det er praktisk mulig, eventuelt kan de gjenbrukes i forbindelse med renovasjon av bygningen. Den mest hensiktsmessige måten å verne Arsenalet på, er at bygningen tas i bruk. Siden både kommuneplanen og gjeldende reguleringsplan avsetter eiendommen til boligformål, åpnes det for at bygningen kan renoveres og etterisoleres.

8 Sørveggen, med gjenmurt vindu og takknekk Loftsetasjen som er oppført i tre skal etterisoleres innvendig. Når det gjelder etterisolering av første etasje som er oppført i betong, så lar dette seg ikke gjøre i praksis. Bygningen er konstruert slik at etasjeskillene vil skape en kuldebro når det varmes opp, dersom den isoleres innvendig. Noe som vil føre til fuktskader i løpet av kort tid. Det anbefales derfor at bygningen isoleres utvendig ved at det bygges en utvendig vegg av en halv isoblokk, som så pusses. Veggen vil da bli ca. 15 cm tykkere, fasadeuttrykket gjenskapes ved at man lager avtrykk av forskalingsbord i pussen, og at de originale vinduene flyttes med. Også de øverste etasjene etterisoleres og flyttes ut i vertikalplanet, slik at det originale fasadeutrykket gjenskapes. Eksisterende kobbhus kan gjøres større og det åpnes for innsetting av takvinduer.

9 Uterom Forslag til renovert vestfasade. Eksisterende kanonport er beholdt som referanse Boligene får et felles uterom mot sørvest. Utearealet er på rundt 250 m², noe som gir ca. 35 m² per boenhet. I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal uterom ha en minimumsbredde på 7 meter. Dette kravet klarer ikke planen å imøtekomme, da uterommet ikke er mer enn 6 meter på det bredeste. Dette medfører at dersom kommuneplanens bestemmelser skal legges til grunn, så har ikke boligene i Arsenalet tilgang til godkjente utearealer. I henhold til bestemmelsene for Sentrumsplanen er det tilstrekkelig at det settes av uteoppholdsareal på minimum 15 m² per boenhet innenfor eget kvartal. Her stilles det ingen krav til minimumsbredder, kun at arealet skal ha direkte sollys, ikke vende ensidig mot nord eller nordøst, og at uteområder skal ha trafikksikker adkomst. Vedlagt uteromsplan viser at kravene til Sentrumsplanen kan oppfylles. Arsenalet ligger akkurat utenfor Sentrumsplan da grensen går midt i Jens Olsens gate. Det er flere forhold som taler for at Byrådet aksepterer uteromstilgangen for boligene i Arsenalet. - Uterommet ligger gunstig til mot sørvest med direkteadkomst fra boligene. - Boligene skal etableres i en eksisterende bygning, som i tillegg skal reguleres til bevaring. Eiendommen lar seg ikke utvide, og Arsenalet er oppført i plasstøpt betong og er derfor vanskelig å flytte. - Det er en opparbeidet kvartalslekeplass i nær tilknytning til Arsenalet - Det er god tilgang til offentlige parker i nærområdet.

10 Adkomst Oversikt over offentlig tilgjengelige lekeplasser og parker i området, markert med grønt, rød sirkel er Arsenalet Eksisterende adkomst til eiendommen opprettholdes. Det skal tilrettelegges for 7 parkeringsplasser langs forstøtningsmuren i sørvest, opp mot Laureng bo- og servicesenter. ROS Hjemmetjenesten Sør- Tromsøya har base på Laureng, og bruker i dag samme adkomst som Arsenalet. Hjemmetjenesten har en stor parkeringsplass rett sør for planlagt uterom for de fremtidige boligene. Aktiviteten til Hjemmetjenesten er i stor grad bilbasert, de er derfor avhengig av tilgang til parkeringsplasser i nærhet til basen. Uterom, boder og parkeringsplasser er plassert slik at Hjemmetjenestens adkomst opprettholdes som i dag. Støy Det er gjennomført en kartlegging av farlig avfall i Jens Olsens gate 6. Det ble ikke gjort funn av miljøskadelig materiale som vil utgjøre en helsefare for fremtidige beboerne. Ved renovering skal det legges ned radonsperre. Arsenalet ligger delvis innenfor både rød og gul trafikkstøysone.

11 Siden Arsenalet skal reguleres til bevaring er det ikke ønskelig at bygget stenges inne av støygjerder. Det aksepteres derfor at deler av uterommet får et høyere støynivå enn det som er tillatt i kommuneplanen. Krav til innendørsstøy oppnås ved at det settes inn isolerende varevinduer. 06 Konklusjon Byrådet er positiv til at Arsenalet tas i bruk til boligformål, og at bygget nå gis et formelt vern. Byrådet anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.