Samlet saksfremstilling Arkivsak 1803/17 Detaljregulering Korsvegbotnan boliger og brannstasjon, 144/23-144/160 OG 1692/1 Planid

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 1803/17 Detaljregulering Korsvegbotnan boliger og brannstasjon, 144/23-144/160 OG 1692/1 Planid Saksansvarlig Liv Åshild Lykkja Formannskapet PS 118/18 Innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til «Detaljregulering Korsvegbotnan boliger og brannstasjon», planid , med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser med tilhørende vedlegg ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Før planen legges ut på høring og offentlig ettersyn må det foreligge godkjent overordnet VVA-plan og eventuelt innarbeides nødvendige rekkefølgekrav i bestemmelsene for å sikre tilstrekkelig kapasitet på vann, spillvann og overvann før utbygging kan igangsettes. Behandling i Formannskapet PS 118/18 Endringsforslag v/ ordfører: ordet «eventuelt» strykes i avsnitt to. VVA-plan endres til VA-plan. Votering: Endringsforslag ble enstemmig vedtatt. Deretter ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til «Detaljregulering Korsvegbotnan boliger og brannstasjon», planid , med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser med tilhørende vedlegg ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Før planen legges ut på høring og offentlig ettersyn må det foreligge godkjent overordnet VA-plan og innarbeides nødvendige rekkefølgekrav i bestemmelsene for å sikre tilstrekkelig kapasitet på vann, spillvann og overvann før utbygging kan igangsettes. Bakgrunn for saken: Planprosess: Planforslaget er fremmet som en detaljregulering, utarbeidet av Plankontoret på vegne av tiltakshaver Trebetong AS. Det ble avholdt oppstartsmøte Videre ble planarbeidet kunngjort i Trønderbladet og på kommunens hjemmeside, samt sendt varsel oppstart av reguleringsarbeid til berørte naboer, og offentlige og private instanser den , med frist for innspill den Det ble innsendt planforslag , hvor det ved en gjennomgang ble vurdert som mangelfullt og gitt tilbakemelding om dette i brev datert Det ble avholdt et eget arbeidsmøte omkring manglende på VVA den Revidert planforslag hvor dette ble vurdert som komplett ble mottatt Planområdet: Planområdet ligger på Korsvegen, om lag 200 meter vest for krysset mellom Fylkesveg 708 og Jåravegen. Planområdet utgjør ca. 6,3 daa, og omfatter i hovedsak eiendommen gnr/bnr 144/23. Dette er den gamle barnehagetomta og brannstasjonen på Korsvegen. Det ble bygd ny brannstasjon som ble ferdigstilt i Planområdet ligger i tilknytning til idrettsanlegg med fotballbane, og det utbygde boligområdet «Botnhåggån».

2 Figur 1 Planområdet markert med blått. Planstatus: Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til offentlig/privat tjenesteyting. Arealet er regulert til barnehage, benevnt som område B9, i reguleringsplan «Detaljplan Korsveibotnan», vedtatt Figur 2 Gjeldende reguleringsplan for Korsvegbotnan. Planområdet som planforslaget omfatter er benevnt som B9. Beskrivelse av planen og planlagte tiltak: Det er en forutsetning for gjennomføring av planen at eksisterende bygningsmasse tilhørende den gamle barnehagen rives. Arealet til brannstasjonen foreslås regulert til offentlig eller privat tjenesteyting. Adkomst til brannstasjonen er regulert inn direkte fra fylkesveg 6588 «Jåravegen», som var et vilkår og forutsetning ved dispensasjonsbehandlingen for å kunne bygge brannstasjon i Denne delen av planforslaget stadfester dermed eksisterende situasjon. For det resterende arealet foreslås det regulert til bolig med tilhørende lekeplass og grønnstruktur, samt parkeringsareal. Adkomst til boligdelen er vist fra privat veg «Botnhåggån».

3 Figur 3 Utsnitt fra reguleringsplanen. For tegnforklaring se vedlegg. Saksutredning: Rådmannen viser til vedlagte planbeskrivelse for planen i detaljer, men vil kommentere noen spesifikke forhold i saksframlegget: Utnyttelsesgrad: Planforslaget legger opp til etablering av boligbebyggelse i form av to leilighetsbygg, hvor det til sammen skal bygges minimum 16 boenheter. Maks bebygd areal innenfor areal regulert til bolig er 35 % BYA, som gir et bebygd areal på ca. 490 m 2. Byggegrense er vist til 15 meter fra midtlinje i fylkesvegen, og 4 meter mot privat veg Botnhåggån. Rådmannen vurderer at det legges opp til tilstrekkelig høy utnyttelsesgrad av området, men at det virker å være avsatt et relativt stort areal til parkering. Det er i planbestemmelsene stilt krav om at det skal etableres 1,5 p-plasser pr boenhet, hvorav 1 plass skal være i carport. Dette er positivt. Ved beregning av 25 m 2 per parkeringsplass gir dette et arealbehov på 600m 2. Det er i planforslaget avsatt et areal på ca m 2 til parkering, angitt som f_spa. Vedlagte sol- og skyggeanalyse viser at ved å trekke bebyggelsen nærmere vegen, vil det ikke gi negative konsekvensene som tap av sol for eksisterende bebyggelse. Dette vurderes som positivt. Det er regulert tilstrekkelig areal i planforslaget jfr. Melhus kommune sin norm for leke- og uteoppholdsareal, men Rådmannen vurderer det som negativt at ca. halvparten av lekearealet samt at uteoppholdsarealet er vist utenfor byggegrensen mot fylkesvegen. Deler av dette arealet er også vist med hensynssone støy. Støyberegning foretatt i forbindelse med forrige regulering, vedtatt i 2014, er lagt til grunn og det er dermed ikke foretatt ny støyberegning for dette prosjektet. Det er ikke vist til avbøtende tiltak i reguleringsplanen, men tatt inn egen bestemmelse som sikrer at det i forbindelse med byggesak må dokumenteres at støyforholdene for leke- og uteoppholdsarealer er tilfredsstillende. Dersom det ikke lar seg gjøre å sikre tilfredsstillende støyforhold på lekeplassen, vurderer Rådmannen at deler av areal regulert til grønnstruktur, f_g, må benyttes til lekeareal. Denne grønnstrukturen er regulert inn for å sikre adkomst til boligområdet for øvrig og snarveg til idrettsanlegg. Rådmannen vurderer det som negativt ved planforslaget at ikke hele lekeplassen ligger utenfor gul støysone, og at det i utgangspunktet er uheldig å utsette dette til byggesak. Estetikk: Innenfor planområdet tillates det kun oppført bygninger med saltak. Dette er i samsvar med omkringliggende bebyggelse som er oppført med saltak. Vann og avløp: Det er utarbeidet overordnet VA-plan som en del av planforslaget. Det har vært dialog undervegs i planprosessen i forbindelse med VA, blant annet eget arbeidsmøte. Forslagsstiller har dermed blitt holdt orientert undervegs i planprosessen at det vil være nødvendig med rekkefølgebestemmelser for å sikre at Bøvra avløpspumpestasjon

4 (APS) blir utbedret før nye boenheter kan tilknyttes. Det er dermed tatt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer en utbedring av denne, men disse bestemmelsene må kvalitetssikres opp mot VA-planen og godkjenning av denne. Denne er ikke gjennomgått av teknisk drift for godkjenning av kapasitetsmessige årsaker. I utgangspunktet skal det foreligge en godkjenning av overordnet VVA-plan, før planforslaget kan 1.gangsbehandles. For å få framdrift i saken vurderes det som hensiktsmessig å behandle planforslaget for øvrig, og stille vilkår om at denne skal være godkjent før planen kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Veg Adkomst til brannstasjonen er vist med egen avkjørsel fra fylkesvegen. Adkomst til boligdelen er vist fra eksisterende avkjørsel fra Jåravegen og privat veg Botnhåggån. Det vurderes til at adkomstene har gode siktforhold, og at det er vist frisiktlinjer og knyttet bestemmelser til disse som skal ivareta trafikksikkerheten. Frisiktsoner er utarbeidet i henhold til vegvesenets håndbok N100 om veg- og gateutforming. Øvrige krav til planen og planbeskrivelse: Det er foreligger ROS-analyse som en del av planforslaget. Denne viser at det ikke er funnet noen risikofaktorer som krever tiltak. Trafikksikkerheten er ivaretatt med frisiktlinje og byggegrense mot veg. Avfallshåndtering for utbygging løses ved bruk av eksisterende bakkeplasserte, bunntømte containere innenfor felles område for renovasjon (f_r) som vist i detaljplan Korsvegbotnan, planid Dette er avklart med ENVINA, samt at det er vurdert til å være innenfor maksimum avstand jfr. ENVINA sine retningslinjer. Konsekvenser for folkehelse: Planområdet ligger i gangavstand fra nærbutikk, idrettsanlegg, oppvekstsenter og rekreasjonsområdet. Det ligger i tilknytning til nærturområdet «Fælfætte», som er vurdert som viktig friluftsområde i kommunens kartlagte friluftsområder. Konsekvenser for klima og miljø: Planområdet ligger oppå en grunnvannsressurs av betydelig potensiale. Det er vurdert til at utbyggingen ikke vil medføre negative konsekvenser for grunnvannet eller annet vassdrag. Det er muligheter for å benytte grunnvann som alternativ oppvarmingskilde. De miljørettslige prinsippene 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og planforslaget anses ikke å komme i konflikt med noen av disse. Rådmannens vurdering og konklusjon: Rådmannen vurderer det som positivt at planforslaget legger opp til fortetting ved omforming av et eksisterende bebygd område med utbygd infrastruktur. Fortetting bidrar til effektiv arealutnyttelse, og Rådmannen vurderer arealet som egnet for boligutvikling. Dette da barnehagen er nedlagt og det skal bygges ny barnehage ved Eid skole. Det er imidlertid begrensninger i teknisk infrastruktur, som gjør at det er nødvendig å gjennomføre tiltak på VA-anlegget for å sikre tilstrekkelig kapasitet før utbygging kan skje. Rådmannen vurderer planforslaget til å være tilstrekkelig utredet og at virkningene og konsekvensene av planforslaget er godt beskrevet i planbeskrivelsen. Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges ut på offentlig ettersyn, så snart det foreligger godkjenning på overordnet VVA-plan. Vedlegg: - Planbeskrivelse, datert Planbestemmelser - Plankart, sist datert ROS-analyse - Sol- og skyggeanalyse - Støyvurdering til Detaljplan Korsvegbotnan, datert VA-plan med notat, datert

5 Andre dokumenter som ikke er vedlagt saken: - Referat fra oppstartsmøtet Foreløpig svar, datert Møtereferat status VVA, datert Foreløpig svar, datert