Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/8197 /2696/18-PLNID Kurt Krutnes Telefon:

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/8197 /2696/18-PLNID Kurt Krutnes Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: FSK PLAN DETALJREGULERING FOR SOMMARØY HYTTEFELT (REGULERINGSENDRING) - OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak; Forslag til detaljregulering av Sommarøy hyttefelt på Hillesøy med kart og bestemmelser av , legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort iht plan- og bygningsloven (pbl.) (utlegging til offentlig ettersyn). Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Avdelingsdirektør for bymiljø

2 Sammendrag Mål for planen Hovedinnhold Hensikten med planendringen er å etablere et område som skal fungere med dagens hotell og utleiehytter. Det er ønskelig å bygge hytter for salg med frivillig tilbakeleie, og det er dermed nødvendig å endre planområdets formål fra hotell og overnatting til fritidsbebyggelse. Det er avsatt seks felt med plass for inntil 60 boenheter med samme utnyttelsesgrad og høyde som gjeldende plan. Feltene er avgrenset av felles grøntareal og felles adkomstveger som gir tilkomst til en offentlig kaipromenade på vestsiden av fritidsbebyggelsen. Parkering for beboerne skjer internt i mellom feltene og utenfor enkelte enheter. Gjesteparkering vil kunne skje på arealer avsatt til dette i gjeldende plan. Vurdering Områdets karakter endres i liten grad i forhold til gjeldende plan, men planen medfører et strammere grep på områdets struktur, med klare formål og nye byggegrenser. Faren for privatisering av området er ikke større enn ved gjeldende plan, da det er krav om felles soner mellom enhetene. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse med ROS-analyse Støyutredning Uteromsplan 07. Sol/skyggediagram 08. Underretningsliste 09. VAO-rammeplan m/kart og profil

3 Berørte planer - ikke vedlagt 1442 Hotell/bryggehus på Skipsholmen, Hillesøy 1693 Utvidelse av hotellområdet på Hillesøy Planfakta Formål fritidsbebyggelse Antall Utnyttelsesgrad Felles oppholdsareal Felles adkomst areal Kaipromenade/brygge 10,5 daa 60 boenheter 6000 m2 BRA 1200 m m2 250 m/ 1000 m2 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med Byutvikling Annonsert oppstart og tilskrevet partene Avklaringsmøte med Fylkesmannen Innlevert planmateriale Planprosessens spesielle sider Ved endring av formål fra hotell til fritidsboliger, stilles det strengere krav til vern mot støy. Det ble avkrevd egen støyutredning, som anviser tiltak mot mulig støy i havneområdet på Sommarøy, øst for planområdet. VAO-rammeplan er også kommet i tillegg. 3

4 04 Planvurdering Bakgrunn Boligbebyggelse Universell tilgjengelighet Planområdet er en del av hotellanlegget for Sommarøy hotell, med et utvidet areal for hytteutleie. Konseptet for gjeldende plan har vært regulert for privat eie med tvungen tilbakeleie til hotellet. Markedssituasjonen tilsier at det er nødvendig at private eier hyttene med frivillig tilbakeleie. Dette krever en endring av planformålet fra hotell/overnatting til fritidsbebyggelse. Planforslaget legger opp til samme utnyttelse av hytteområdet som i gjeldende plan, med 60 boenheter og 6000 m2 BRA. Området er strukturert i en strengere form, med 5 kvartaler og en prioritert rekke med hytter mot kaikant i vest, og en annen hytterekke lagt mot øst. Hytteområdet er oppdelt med felles uteoppholdsareal mellom rekkene og felles adkomstareal mellom kvartalene. Hytterekken mot øst skjermer mot ev. støy fra havneområdet på Sommarøy. Området vil fortsatt være en forlengelse av det etablert anlegget for hotell- og hytteovernatting på Hillesøy. Området er tilnærmet flatt, slik at det vil være uproblematisk å tilrettelegge anlegget for universell tilgjengelighet. Barn og unge Støy ROS Allmennhetens ferdsel Renovasjon Vann, avløp og overvann Trafikk og parkering Området tilrettelegges med flere felles uteoppholdsareal mellom boenhetene som til sammen utgjør 1000 m2. Kravet til støy skjerpes ved at formålet endres fra hotell/overnatting til private hytter. Det er utført nødvendige støyutredninger for å klargjøre tiltak mot støy fra havna på Sommarøy. Tiltakene vil bestå av skjermende bebyggelse, samt støyvegger mellom boenhetene. Risiko og sårbarhetsanalyse er vedlagt planbeskrivelsen. Planen viderefører kravet til anlegg av kaipromenade langs husrekke mot vest, slik at allmennheten kan vandre fritt mellom hotellet og friområdet sør for hytteområdet. Reguleringsplanen har lagt vekt på å hindre utstrakt privatisering av området, med krav om stor grad av fellesareal, offentlig veg og utfartsparkering, samt offentlig kaipromenade langs bebyggelsen. Det blir anlagt fellesanlegg for renovasjon innen planområdet. Vann- og avløpsanlegget blir tilknyttet eksisterende anlegg, og er vist i vedlagt rammeplan for VAO. Det anlegges offentlig veg fram til bebyggelsen. Privat parkering og gjesteparkering skjer ved den enkelte enhet og i felles trafikkareal 4

5 mellom kvartalene. Utbygger er i tillegg forpliktet til opparbeidelse av anlegg for utfartsparking i samme område, slik det fremkommer i gjeldende plan. Grunnforhold Kulturminner Naturmangfold Planområdet består av oppfylte masser fra tidligere mudring av havneområdet. Etter 30 år har massene «satt» seg og er stabile. Da området er et utfyllingsareal er det ikke behov for kulturminneundersøkelser. Det skal ikke utføres bygg eller anlegg i sjø. Utfyllingsarealet har begrenset plantevekst. 05 Forhånds merknader og vurderinger Fylkesmannen meldte tidlig fra om fare for privatisering av området, ved endring av gjeldende plan fra hotellformål til fritidsbebyggelse. I dialog med Fylkesmannen og etter nærmere detaljert gjennomgang, fant fylkesmannen at denne faren var begrenset, og at en evt. innsigelse ikke ville bli nødvendig. VA-kontoret harmeldt inn behovet for en VAO-rammeplan. Fylkeskommunen er urolig for mulig privatisering av området, og presiserer nødvendigheten av å sikre allmennhetens adgang til gangareal/kaipromenade og friområdet med sandstrand i nærheten. Anders Haugstad, eier av en nabohytte i sør, er opptatt av at gressletta og sandstranda nord for området ikke berøres, og at kaipromenaden tilpasses naturlandskapet. Ber om at gangarealene belyses, og at regulert parkeringsplass flyttes nordover. Han ønsker at gangareal og grillplass ikke plasseres nær egen hytte. Byutvikling mener endringen av gjeldende plan, med økt krav til fellesareal og offentlige gang- og adkomstområder, ikke medfører økt privatisering, og at allmennheten vil få god tilgang til området uten at det virker påtrengende. VA-kontorets behov er tatt til etterretning. A. Haugstads bemerkninger: Sandstrand og gressletta i området endres ikke av denne planendringen Materialbruk til kaipromenaden vil tilpasses omgivelsene Plassering av gangarealene endres ikke av denne planendringen Ev. grillplasser vil ligge i god avstand fra eksisterende hytter. 5

6 06 Konklusjon Områdets karakter endres i liten grad i forhold til gjeldende plan. Det er stilt strengere krav til områdets struktur, med klare formål og tydelige byggegrenser. Områdets arealutnyttelse og antallet boenheter vil være uendret. Faren for privatisering av området er ikke større enn i gjeldende plan, da kravet om offentlige soner og felles areal mellom enhetene er økt. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Vedtakskompetanse: Formannskapet Vedlegg: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart 02. Forslag til reguleringsplankart 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 04. Forslagstillers planbeskrivelse med ROS-analyse 05. Støyutredning 06. Uteromsplan 07. Sol/skyggediagram 08. Underretningsliste 09. VAO-rammeplan m/kart og profil 6