Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av kvartal 30, Sentrum

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /1728 L13 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av kvartal 30, Sentrum Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for kvartal 30, Sentrum, ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget er vist på kart i to vertikalnivå, merket Bodø kommune, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av boliger, med næring/forretning i første etasje og parkeringsanlegg under grunnen. Det tillates også kontorer og tjenesteyting. Planområdet omfatter hele kvartal 30 og er i dag bebygd med den gamle brannstasjonen til Salten Brann og tidligere produksjonslokaler for Tine Meierier. Planforslaget legger opp til at eksisterende bygninger blir revet og erstattet med et nytt bygg som omfatter hele kvartalet. Nybygg inneholder et parkeringsanlegg inntil to nivåer under terreng, en næringsetasje på terrengnivå med ca m² samlet bruttoareal og inntil 125 boenheter i de øvrige etasjene. Uteareal for boligene er i hovedsak løst på lokk over 1.etasje. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som sentrumsformål, og er uregulert. Det stilles derfor krav om reguleringsplan for utbygging av kvartalet. I kvartal 30 åpner kommuneplanen for 5 etasjer og en tilbaketrukket 6. etasje, samt en utnyttelsesgrad på %. Planforslaget har gjennomsnittlig en noe høyere gesimshøyde mot gate enn kommuneplanens bestemmelser, og en lavere gjennomsnittlig totalhøyde. Dette har bakgrunn i et ønske om å lage en variert arkitektur, og legge til rette for gode utearealer. Prosjektet varierer i byggehøyder fra 1 etasje til 7 etasjer. Planen legger også til rette for kontorer i deler av 1.etasje. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 16.april 2015, der rammebetingelser og viktige forutsetninger ble diskutert. Planforslaget har god planfaglig kvalitet, og kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.

2 Saksopplysninger Tiltakshaver er Malerhaugen Park c/o BB Eiendom, og Norconsult AS har utarbeidet planforslaget. Det ble meldt oppstart på planarbeidet og det kom inn 6 innspill innen fristen, som er kommentert i planbeskrivelsen. Figuren under viser hvor planområdet ligger, sett fra nord. Bakgrunn I 2015 la Tine SA og Bodø kommune eiendommene innenfor kvartal 30 (mellom Kongens gate, Rådhusgata, Dronningensgate og Bankgata) ut for salg. Arealet er bebygget med tidligere brannstasjon for Salten Brann, oppført ca. 1947, og tidligere produksjonslokaler for Tine meierier, oppført ca Foranledningen for salget var bl.a. flytting av brannstasjonen fra kvartalet til nåværende lokalitet på Albertmyra. Malerhaugen Park AS kjøpte eiendommene, og tok initiativ til regulering av arealet. Området er uregulert, og rammer for utnytting ligger derfor i kommuneplanens arealdel, der det er satt av til sentrumsformål med byggehøyder opp til 5 etasjer (18 m) pluss en tilbaketrukket etasje, totalt tillatt byggehøyde 21,5 m. Det er relativt sjelden at et helt kvartal i indre bykjerne er gjenstand for samlet regulering, og Bodø kommune har lagt til grunn høye forventinger til bomiljø, byforming og arkitektur i dette planområdet. Planforslaget Hensikten med planen er å legge til rette for inntil 125 boenheter med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringsanlegg i inntil to etasjer under grunnen. Tilkomst til parkeringsanlegget er foreslått fra Dronningens gate. Planforslaget legger også opp til forretning, kontor og tjenesteyting i hele 1.etasje, med krav i bestemmelsene om utstrakt bruk av glass for å skape åpne og aktive fasader. Fasaden er trukket inn langs hele Rådhusgata og deler av Kongens og Dronningens gate. Dette gir rom for bredere fortau, samt en overdekket arkade mot Rådhusgata. Boligetasjene er fordelt på 3 volumer langs Dronningensgate, Bankgata og Rådhusgata, samt en tverrgående midtblokk med gavl mot Kongens gate. Det tillates enkelte fellesfunksjoner i 1.etasje for boligene, knyttet til hovedinngangen til boligene. Alle leilighetene skal ha privat balkong, som dekker kravet om privat uteoppholdsareal. Det åpnes i tillegg for private soner knyttet til svalganger for enkelte av boenhetene. Planen legger opp til at alle leilighetene skal ha soverom mot stille side, og bare et mindre antall leiligheter får stille side gjennom utlufting til innglasset balkong for å oppfylle støykravet. Felles uteoppholdsareal er løst på lokk over næringsetasjen. Det legges opp til leke- og uteoppholdsareal på i alt 950 m², fordelt på to arealer adskilt av midtblokken, med krav om passasje mellom. Minst halvparten av arealet skal bestå av vekstlag, og hele arealet skal være universelt utformet og egnet for bruk uansett alder og funksjonsnivå. Arealet er skjermet mot vegstøy med støyskjerm mot Kongens gate. Det åpnes også for felles takterrasser på 6.etasje over midtfløyen. 2 av 5

3 Det er nedfelt i bestemmelsene at bygningsmassen skal gis et variert og sammensatt uttrykk. Planforslaget inneholder krav om inntrukne fasader, variasjoner i byggehøyder, materialbruk og detaljering. Etasjetallet varierer fra 1 til 7, med en gjennomsnittlig gesimshøyde på 18,7 meter og gjennomsnittlig total byggehøyde på 19,4 meter. Samlet bruksareal for næring er ca m², og samlet bruksareal for boliger er ca m². Forhold til planverk Kommuneplanens arealdel (KPA) viser planområdet som sentrumsformål. Byggehøydene er satt til 5 etasjer (18 m) og en tilbaketrukket 6. etasje (21,5 m), med en utnyttelsesgrad på %. Planforslaget er i all hovedsak i tråd med kommuneplanen, men avviker fra kommuneplanens bestemmelser på to områder; byggehøyder og arealbruk i 1. etasje. Byggehøyder Byggehøydene i planforslaget er på to punkter (mot Bankgata og mot Dronningens gate) 7 etasjer. Den gjennomsnittlige gesimshøyden mot gate er 18,7 meter, og gjennomsnittlig maksimal høyde er 19,4 meter. Planforslaget avviker derfor fra kommuneplanen på disse områdene. Dette er i hovedsak fordi det er ønskelig med varierte byggehøyder i kvartalet, gjennom at høydene økes i noen områder og senkes tilsvarende i andre områder. Mot Bankgata og Dronningensgate er det derfor bygningsdeler på 4 og 5 etasjer. Kommuneplanens bestemmelser åpner for en slik variasjon der det ligger til rette for det. Den gjennomsnittlige gesimshøyden ligger like fullt 0,7 m over kommuneplanens bestemmelser. Årsaken til dette er i hovedsak at volumene mot Dronningensgate ikke er inntrukket på toppen, noe som inngår i en arkitektonisk helhetsvurdering. Den totale gjennomsnittlige byggehøyden er imidlertid 2,1 meter lavere enn kommuneplanens rammer. Arealbruk i 1.etasje KPA, , slår fast at i «i 1. etasje mot offentlig gate eller plass tillates bare forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Boliger tillates ikke i 1.etasje». Hensikten med denne bestemmelsen er å legge til rette for aktivitet og liv i gatene, og unngå lukkede, innadvendte fasader som er lite attraktive. Planforslaget gir mulighet for forretning, kontor og tjenesteyting med kunderettet produksjon (herunder arkitektkontorer, frisør, bank, servering, bevertning og kulturelle formål mv.) Ønsket om å etablere kontorer er i strid med kommuneplanens bestemmelse. Tiltakshaver har begrunnet dette med et ønske om å kunne legge til rette for aktiviteter som kan gi mindre kundeproduksjon enn kafeer og butikker, men som vil bidra til jevn aktivitet rundt bygget. Bestemmelsene i planforslaget setter krav om mye glass i fasadene for å sikre at de får et åpent preg. Det åpnes også for noen felles funksjoner for beboerne, lokalisert ved hovedinngangen i Dronningens gate. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Planforslaget avviker fra kommuneplanen på to punkter som beskrevet over. Kommuneplanen gir rammer for blant annet byggehøyder i kvartalet, og stiller krav om detaljregulering. Det faktum at hele kvartalet reguleres og ønskes bygget ut samtidig gir noe endrete forutsetninger. For å unngå at hele kvartalet framstår som ett bygg med lik byggehøyde, har Byplan og tiltakshaver vært enig om å legge til grunn en variasjon i høyder og fasadeuttrykk, dette både av hensyn til byform og arkitektur. Resultatet av denne variasjonen som er redegjort for over, er at gesimshøyden er høyere enn kommuneplanens bestemmelser, og at totalhøyden er lavere. Byplans vurdering er at variasjonen i høyder bidrar til å skape gode kvaliteter i prosjektet, da den foreslåtte bebyggelsen framstår i større grad som et bykvartal med variasjoner i de ulike gateløpene. På bakgrunn av dette vurderer byplan avvikene i byggehøyder som akseptable. Planbeskrivelsen inneholder utfyllende sol- og skyggestudier i og utenfor planområdet, som viser at skyggeleggingen av områdene rundt er omtrent tilsvarende ved bygging av 5+1 etasjer som ved den variasjonen i byggehøyder som planforslaget legger opp til. Disse studiene viser også at solforholdene i deler av Anna Benoni-parken (øst for området) blir vesentlig forverret fra situasjonen i dag. Dette er en konsekvens av den vedtatte byggehøyden i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver ønsker også å legge til rette for kontorer og fellesfunksjoner i 1.etasje. Samtidig sikrer planens bestemmelser utstrakt bruk av glass i fasadene for å skape byliv og åpenhet. Publikumsrettet virksomhet er et 3 av 5

4 knapphetsgode i en by, og muligheten for etablering av kontorer gjør det mer sannsynlig at en unngår tomme lokaler. Byplan vurderer hensikten bak kommuneplanens bestemmelse som ivaretatt ved en helhetsvurdering av inntrukne fasader, variasjon i uttrykk og bruk av glass i fasader. Barn og unges interesser I utformingen av bebyggelsen er det lagt betydelig vekt på å få til utearealer med gode kvaliteter, både de private til hver boenhet og de som er felles. I tillegg ligger kvartalet nært flere offentlige friområder med mulighet for lek og uteopphold. Planen viser to større felles utearealer på lokk over første etasje som er åpne mot sør. Disse skal forbindes slik at en kan bevege seg mellom dem. Solforholdene blir så bra som det er mulig innenfor en tett bybebyggelse, og det blir god vindskjerming. Mot Kongens gate skal det lages en transparent støyskjerm som gir nødvendig demping mot trafikkstøy. Noe avhengig av antall og størrelser på leilighetene kan det bli nødvendig å supplere arealet med enten takterrasse eller bidrag til nærliggende offentlig friområde for å løse arealkravet fult ut. Innenfor en avstand på 150 m er det flere offentlige friområder med mulighet for variert lek og uteopphold. Det er Solparken/Rådhusparken, Anna Benoni parken og Orrestadparken. Trafikken i gatene rundt er relativt liten og med lav hastighet, med unntak av Bankgata som utgjør en viss barriere. Det er nå etablert lysregulering i krysset Bankgata/Kongens gate, som gjør det tryggere og enklere å krysse gata. De mest aktuelle skolene for barn i dette området er Aspåsen barneskole og Bankgata ungdomsskole. Adkomst til begge er uten kryssing av sterkt trafikkerte gater og godt tilrettelagt med fortau og merkede overganger. Barnehagedekningen er god i sentrum. I forhold til de rikspolitiske retningslinjene anses tilretteleggingen for barn og unge vel ivaretatt, med godt egnet uteoppholdsareal både innenfor området og i umiddelbar nærhet. Både trafikksikkerhet og skjerming i forhold til støy og forurensing er ivaretatt. Selv om dette er et meget sentralt beliggende kvartal, ansees det å bli vel egnet for barnefamilier. 4 av 5

5 Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig gjennomarbeidet, grunngitt og dokumentert, og er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Jonas Bjørklund Arkitekt Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til plankart, på grunnen og under grunnen Vedlegg 2: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 4: Takplan Vedlegg 5: Vindanalyse Vedlegg 6: Støyanalyse 5 av 5