Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/342 /30072/17-PLNID Robert Larsen Telefon:

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/342 /30072/17-PLNID Robert Larsen Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: Byutviklings-, miljø- og transportkomitéen Kommunestyret PLAN 1878 DETALJREGULERING STAKKEVOLLVEGEN 11 ENDELIG VEDTAK Innstilling til vedtak: Forslag til plan 1878, detaljregulering Stakkevollvegen 11, gbnr 200/767, med plankart av og planbestemmelser av , vedtas. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygingslovens Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Øystein Nermo Avdelingsdirektør for bymiljø

2 Sammendrag Bakgrunn AT Plan & Arkitektur AS har på på vegne av NorgesGruppen Nord levert et forslag til endring av plan 1778 Stakkevollvegen 11, 200/767. Forslaget ble opprinnelig fremmet som «mindre endring», men behandles nå i henhold til kravene til full «reguleringsendring». Det legges opp til at forslaget i sin helhet erstatter plan Hovedinnhold I tilgrensende plan 1821 Stakkevollvegen er veiarealet blitt utvidet. Konsekvensen er at plangrensene for Stakkevollvegen 11 må flyttes tre m østover. Dette er en nødvendig tilpasning iht. Tromsøpakke 3, som må gjennomføres snarlig. I planforslaget kompenseres justeringen ved å redusere andelen areal avsatt til friområde. Forretning/kontor har i gjeldende plan kotehøyde +16 mot friområde. På grunn av det reduserte friområdet er det foreslått å senke kotehøyden med tre m. På denne bakgrunn er også formålsgrenser for bebyggelse justert. Som følge av plan 1821 er rekkefølgekravene justert. Opparbeiding av veiformål er definert i gjeldende reguleringsplan. Forslaget gir rekkefølgekrav for opparbeiding av Stakkevollvegen i det veistrekket som grenser til planområdet. Utbygger ønsker samtidig å øke antallet hybler i planen, fra dagens 80 til 170. I tillegg spesifiseres det at hyblene skal fordeles på 43 boenheter. Bestemmelsene angir nærmere fordeling av hyblene. De tilknyttete hyblene er utleieenheter tilpasset én leietaker uten barn. Hovedrammene i gjeldende plan 1778 (utnyttelsesgrad, høyder, parkering, trafikk) er ikke endret. Andelen uteromsareal i planen vurderes også som tilstrekkelig, vurdert opp mot antallet boenheter. Vurdering Økning av antall hybler fra 80 til 170 anses å være et riktig tiltak for byens boligsituasjon og i tråd med Boligpolitisk handlingsplan Konsekvensene av planforslaget anses som små. Planen har vært lagt ut til offentlig ettersyn uten at det foreligger vesentlige merknader. Planforslaget anbefales vedtatt.

3 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt 01. Oversiktskart 02. Forslag til reguleringsplankart 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 04. Planbeskrivelse 05. Uteromsplan 06. Illustrasjonsplan fortau 07. Merknader 01. Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan 0229 for Stakkevollvegen- Tromsømarka (2010) 04. Reg.plan 1778 Stakkevollvegen 11 (2012) 05. Reg.plan 1821 Stakkevollvegen (2016) Dato: Udatert Udatert 02Planfakta - Gjeldende hovedformål (kombinert): bolig/forretning/kontor - Total utnyttelsesgrad: m² BRA. - Antall boenheter /studenthybler: maksimalt 43 / maksimalt 170

4 03 Beskrivelse av planprosessen - Informasjonsmøte - Oppstartsmøte med byutvikling - Annonsert oppstart av planarbeid - (og tilskrevet partene) - Komplett forslag til reguleringsplan - Plankonferanse 2 (internt møte) Dato: juni-juli Planprosessens spesielle sider Forslag til mindre endring av plan 1778 ble behandlet i formannskapets møte (sak 68/16), med følgende vedtak: Saka sendes tilbake til administrasjonen for ny behandling som vesentlig endring av reg.planen, og for politisk behandling i byutviklingskomiteen og kommunestyret. Når forslaget opprinnelig ble fremmet som «mindre endring» var dette fordi planen ble vurdert til ikke å innebære noen vesentlige endringer av arealformål. En fordobling av antallet hybler kan imidlertid, under gitte omstendigheter, være å betrakte som «vesentlig endring», med tilhørende krav til medvirkning og informasjon. For å være på den sikre siden fremmes derfor forslaget som full reguleringsendring. Innhold AT Plan & Arkitektur AS har på vegne av NorgesGruppen Nord AS levert et forslag til endring av plan 1778 Stakkevollvegen 11. Planforslaget legger til rette for følgende: Justering av formålsgrense veg: Plan 1821 ble vedtatt i 2015 og legger til rette for utvidelse og utbedring av Stakkevollvegen (Tromsøpakke 3). Konsekvensen er at reguleringsgrensen for plan 1778 må flyttes med tre m. Planavgrensning på østsiden mot sjø er ikke endret. Det er viktig å understreke at planjusteringen er en nødvendig tilpasning, som bør gjennomføres snarlig. Endringen anses å ha små konsekvenser for plan- og nærområde. Økning av antallet hybelenheter: I plan 1778 er det tillatt å etablere 80 hybler. I planendringen forslås det å øke antallet til 170, fordelt på omtrent samme bruksareal. I tillegg spesifiseres det at hyblene skal fordeles på 43 boenheter. Økningen anses å være et viktig tiltak for byens boligsituasjon, på bakgrunn av dårlig tilbud på studentboliger. De tilknyttete hyblene er utleieenheter tilpasset én leietaker uten barn. Andelen uteromsareal vurderes som tilstrekkelig, vurdert opp mot antall boenheter. Endringen anses å ha små konsekvenser for plan- eller nærområdet.

5 Planformål Friområde Kombinert formål bolig/forretning/kontor gir mulighet å endre andel innen formålet, i dette tilfellet fra kontor til bolig. I gjeldende reguleringsplan var hybelbegrepet ikke definert i forhold til boenhet. I planforslaget er begrepene definert i bestemmelsene. Det skal gi føringer for seinere prosess, eksempelvis byggesak, ved at rammene som er gitt i plan 1778 følges. I gjeldende reguleringsplan er del av friområde vist som hensynssone. I planforslaget er hensynssone fjernet. I stedet er denne delen endret til offentlig veiformål. En konsekvens av flytting av planområdet, samt endring av hensynssone, er at friområdet er blitt ca. 200 m² mindre. Utomhusplan er revidert. Kvalitetskrav fra gjeldende utomhusplan, tilpasning til internvei, promenade og naboeiendom (politihuset), er lagt til grunn for revideringen. Utomhusplanen er vurdert som ikke å gi dårligere kvalitative og funksjonelle løsninger i området enn opprinnelig planlagt. Uteareal Kommuneplanbestemmelsene stiller krav til uteareal når det gjelder boenhet men ikke hybel. Det er opplyst at det skal være 13,5 m² felles utearel inkludert offentlig promenade per hybel. I forhold til boenhet klarer planforslaget 50 % av kravet MUA. I gjeldende plan ble det vurdert at areal på taket og felles friområde gir tilfredsstillende utearel for hyblene. Boenheter som definert i planbestemmelsene anses mer som studenthybler og ikke boliger for barnefamilier. Ut fra gjeldende plan er uteareal-størrelse akseptabelt som opplyst ift. hybel. Når det gjelder lekeplasskrav følges vurdering i gjeldende plan. Det er ikke krav om lekeplass. Trafikk, parkering, Innkjøring til parkeringsplass på taket er et unntak. I gjeldende

6 veg reguleringsplan er innkjøring til takparkering fra planområdets nordside. I planforslaget er innkjøring flyttet til østsiden mot sjø. Konsekvensene for trafikk eller nærområdet anses som små. Kravene i forhold til sykkelparkering og antall sykkelplasser følger kravene i gjeldende plan. Rekkefølgekravene er justert. Opparbeiding av veiformål er definert i gjeldende reguleringsplan. I forslaget til planbestemmelser er det i tillegg definert opparbeiding av Stakkevollvegen mot tilgrensende planområde. Endringene i planforslaget har ingen konsekvenser for parkering, trafikkmønster og bygningsstruktur nedfelt i gjeldende plan. Utnyttelsesgrad, bebyggelsesstruktur, byggehøyde Planområdet er endret ved at formålsgrensen til bebyggelsesstruktur er justert. Utnyttelsesgraden i disse formålene er også justert. Til tross for endringer er total utnyttelsesgrad som i gjeldende reguleringsplan, m² BRA. I den gjeldende reguleringsplanen er kotehøyde mot friområde for formål forretning/kontor +16. På grunn av redusert friområde foreslås det at kotehøyde senkes med tre meter til +13. Det vil dempe byggets inntrykk som høy murvegg mot regulert friområde. Boenheter og hybelenheter «Hybel» er ikke et planteknisk begrep, og er heller ikke redegjort for i Kommuneplanens arealdel. Hybel betegner et enkeltrom for utleie i en boenhet, som deler kjøkken og bad med andre hybler eller med en primærleilighet. Dette innebærer at hybel er ikke en selvstendig boenhet.

7 Forslaget til planbestemmelser benytter derfor begrepene «boenhet» og «hybelenhet» og tallfester forholdet mellom de to enhetene: - Det tillates etablert maksimalt 43 boenheter inneholdende maksimalt 170 hybelenheter. - 1 boenhet kan bestå av maksimalt 4 hybelenheter. De tilknyttete hyblene er utleieenheter tilpasset én leietaker uten barn. For å oppnå målet på 170 hybler er det nødvendig å redusere størrelsen på enhetene betraktelig i forhold til gjeldende plan. Kravet til utearelkrav per hybel er litt redusert i forhold til gjeldende plan. På bakgrunn av type boenhet, studenthybel, samt at det ikke finnes direkte krav i kommuneplanbestemmelsene om uteareal i forhold til hybel, kan foreslått utearelstørrelse aksepteres. Boligpolitiske retningslinjer Leieboliger for studenter, skoleelever, arbeidsinnvandrere, nyetablerere, vanskeligstilte og flyktninger er vurdert som strategisk viktige boligtyper for Tromsø kommune. Tilrettelegging kan blant annet skje via boligklynger for grupper som har behov for særskilt tilrettelagte bolig- og tjenestekonsepter, og via nytenking, sosial innovasjon og bruk av ulike og nye virkemidler i samhandling med flere boligaktører.

8 05 Vurdering av merknader og ev. innsigelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker. Ved høringsfristens utløp var det kommet inn seks merknader: Statens vegvesen, : - Parkeringstilretteleggingen i planområdet forutsettes å være i samsvar med fastsatt parkeringsnorm for kommunen. - Forventer at justeringen av planområdet er tilstrekkelig til å ivareta de ulike trafikanters interesse og ønske for den framtidige Stakkevollvegen i området. Kommentar: Synspunktene er ivaretatt i planarbeidet. NVE, : - Ingen vesentlige merknader til planen. Fylkesmannen i Troms, : - Ingen vesentlige merknader til planen. - Bemerker at det ikke er varslet oppstart til planarbeidet. Kommentar: Det er, som Fylkesmannen påpeker, ikke sendt ut varsel om oppstart ifm. planarbeidet. Saken er flere ganger fremmet til politisk behandling som «mindre reguleringsendring». Da det var noe tvil om endringens konsekvenser, valgte Byutvikling å legge tiltakene ut som «full reguleringsendring». Tiltakets omfang er så vidt avgrenset at kravene til medvirkning og informasjon vil være overoppfylt, selv uten varsel om oppstart. I tillegg tilsier hensynet til utvidelse og utbedring av Stakkevollvegen (Tromsøpakke 3), en hurtig behandling av reguleringsendringen. Troms fylkeskommune, : - Bemerker den korte avstanden til sentrum og er tilfreds med lav parkeringsdekning for bil og gode forhold for sykkelparkering. - Etterspør krav til felles oppholdsrom for hybler, primært for studenter, med hensyn til trivsel og tilrettelegging for sosiale tiltak. Kommentar: Sammensetningen av hybler i boenheter med felleskjøkken er en standard utforming av studentboliger som også gir rom for sosiale tiltak. Kystverket, : - Ingen vesentlige merknader til planen. Statsbygg, : - Bemerker atkomst til parkeringsplasser og felles utearealer på taket. Ber om at det i byggesak hensyntas at internvegen på dette området er i bruk og at det vektlegges en god utforming av nevnte atkomst og rampe.

9 - Viser til grunnundersøkelser tilknyttet fyllingsfronter og ev. tiltak tilknyttet dette i framtidige tiltak. Ber om at nødvendige sikringstiltak og ytterligere grunnundersøkelser knyttes til tiltak innenfor plan. Kommentar: Ivaretas gjennom planens dokumentasjonskrav og den generelle byggesaksbehandlingen. 06 Konklusjon Planforslaget vil erstatte gjeldende plan Plangrensene foreslås flyttet tre m østover. Dette er en nødvendig tilpasning til plan 1821 Stakkevollvegen (Tromsøpakke 3). Endringen kompenseres ved ved å redusere andelen areal avsatt til friområde. Det foreslås å øke antall studenthybler fra 80 til 170. I tillegg spesifiseres det at hyblene skal fordeles på 43 boenheter. De tilknyttete hyblene er utleieenheter tilpasset én leietaker uten barn. Andelen uteromsareal i planen vurderes også som mer enn tilstrekkelig, vurdert opp mot antallet boenheter. Økningen anses å være et viktig tiltak for byens boligsituasjon, på bakgrunn av dårlig tilbud på student- og utleieboliger. Planforslaget er også i tråd med målene i Boligpolitisk handlingsplan Planen har vært lagt ut til offentlig ettersyn uten at det foreligger vesentlige merknader. Konsekvensene av planforslaget anses som små. Planforslaget anbefales vedtatt. Vedtakskompetanse: kommunestyret Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplankart 3. Forslag til reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Uteromsplan 6. Illustrasjonsplan fortau 7. Merknader