Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/7133 /48465/16-PLNID Robert Larsen Telefon:

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/7133 /48465/16-PLNID Robert Larsen Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: Formannskapet PLAN 1831 DETALJREGULERING SOLSTRANDVEGEN 146 OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan 1831 Solstrandvegen 146, gbnr 18/12 og 648, med plankart og planbestemmelser av , legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort iht. plan- og bygningslovens Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Konst. avdelingsdirektør

2 Sammendrag Bakgrunn Arbeidet med regulering av Solstrandvegen 146 startet i Ansvarlig utbygger er Consept Eiendom AS, med Arcon Prosjekt AS som plankonsulent. Planområdet omfatter eiendommen 18/12 og 648, og avgrenses av Solstrandvegen i vest, Sommarfjøsvegen i øst og boligbebyggelse i nord og sør. Formål Planen legger til rette for 65 boliger i et område som i dag dels er satt av til boligformål, dels til verneformål. Hovedinnhold Tomteutnyttelse og byggekonsept har stått sentralt i planarbeidet. En større boligblokk, som forslaget legger opp til, introduserer et nytt konsept i dette området. Omgivelsene er ellers dominert av frittliggende boligbebyggelse og lavblokker. Utbygger har presentert en rekke utkast og skisser for å tilpasse prosjektet til eksisterende bebyggelse, verneformål og siktlinjer til bakenforliggende naboer. I tillegg gir det skrånende terrenget en del utfordringer for arealutnyttelsen. Den planlagte boligblokka danner en L orientert mot sør og vest. Strukturen er trappet på begge sidene for å ivareta hensynet til landskapsvern og siktlinjer. På det sentrale området foran blokka er det planlagt nærlekeplass og uterom. Atkomst skjer fra Solstrandvegen, med parkering i kjeller. Den nordlige delen av planområdet er i dag satt av til boligformål, den sørlige delen er regulert til verneformål med begrenset boligbygging. Det verneverdige arealet består av en eldre driftsbygning for landbruk med gardstun i den sørlige delen av planområdet, og med våningshus på vestsiden av Solstrandvegen. En egen bevaringssone for kulturmiljø settes av rundt selve driftsbygningen. Da salg og aktiviteter på selve gardstunet kan være aktuelt, settes arealet rundt selv driftsbygningen av som formål næring. Vurdering Planforslaget er i tråd med boligstrategiske mål for Tromsø kommune som tilsier økt fortetting av bynære områder. Formålet vil i stor grad benytte eksisterende infrastruktur. Planen er et godt boligprosjekt som vil legge til rette for nærlekeplass, uteområder og parkering i parkeringskjeller. De negative konsekvensene av planforslaget anses som små. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker.

3 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt 01. Oversiktskart 02. Forslag til reguleringsplankart 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 04. Planbeskrivelse 05. Uteromsplan 06. Garasjeplan 07. Terrengsnitt 08. Sol- og skyggediagram 09. VAO illustrasjonsplan 10. VAO rammeplan 11. ROS-analyse 12. Merknader til varsel om oppstart 01. Kommuneplanens arealdel Reg.plan 1345 Kaldsletta 12/18, 323 (1996) 03. Reg.plan 1277 Hungeren-Gammelgård (1994) Udatert Udatert Udatert

4 02 Planfakta Formål: Boliger i blokk Antall boenheter: 65 Arealets størrelse: m² BRA: m² Forslag til plankart 03 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Oppstartsmøte med Byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Tomteutnyttelse og byggekonsept har stått sentralt i planarbeidet. Utbygger har presentert en rekke utkast og skisser for å tilpasse prosjektet til eksisterende bebyggelse, verneformål og siktlinjer til bakeforliggende naboer. I tillegg gir det skrånende terrenget en del utfordringer for arealutnyttelsen. 04 Planvurdering Bakgrunn Arbeidet med regulering av Solstrandvegen 146 startet i Ansvarlig utbygger er Consept Eiendom AS, med Arcon Prosjekt AS som plankonsulent. Planområdet er lokalisert på Tromsdalssiden i bydelen Gammelgård, ca. fem km sørøst for Tromsø sentrum. Planområdet omfatter eiendommen

5 18/12 og 648. Arealet avgrenses av Solstrandvegen i vest, Sommarfjøsvegen i øst, frittliggende boliger og lavblokker i nord og boliger i sør. Terrenget er sterkt skrånende. I Kommuneplanens arealdel er den nordlige delen av planområdet avsatt til boliger. I denne delen er det et eksisterende bolighus som forutsettes revet. I den sørlige delen er det et regulert inn et verneverdig område bestående av våningshus med tun, og en eldre driftsbygning for landbruk. Reguleringsplan 1345 Kaldsletta gir rammene for vern, og tillater begrenset boligbebyggelse. Planområdet inngår i en større reguleringsplan for bydelen Hungeren-Gammelgård, fra Reguleringsplan 1277 Boligbebyggelse Planen legger til rette for 65 boenheter i et område som i dag dels er satt av til boligformål, dels til verneformål. Boligenhetene er gjennomgående leiligheter, med fasade mot sør og vest. Den planlagte boligblokka danner en L orientert mot sør og vest. Strukturen er trappet på begge sidene for å ivareta hensynet til landskapsvern, omgivelser og siktlinjer. På det sentrale området foran blokka er det planlagt uterom og lekeplass. Atkomst skjer fra Solstrandvegen, med parkering i kjeller under lekeplassen. En større boligblokk, som forslaget legger opp til, introduserer et nytt konsept i dette området. Omgivelsene er ellers dominert av frittliggende boligbebyggelse og lavblokker.

6 Planområdet og omgivelsene (ill.: planbeskrivelse) Tomteutnyttelse og byggekonsept har stått sentralt i planarbeidet. Boligblokka er trappet fra fire til to etasjer mot vest og sør. Ved å innføre høydebegrensninger og trapping av bebyggelsen er prosjektet blitt tilpasset omgivelsene, verneformål og siktlinjer til naboer. Sol- og skyggeforhold, utsikt Bebyggelsen vil dels være vendt vestover mot Tromsøysundet og dels sørover, og vil gi gode sol- og utsiktsforhold for beboerne. Lekeplass og det meste av uterommene vil ha gode solforhold på ulike tider av dagen. Sol- og skyggediagram for de mest utsatte periodene i året, viser at byggeprosjektet vil ha avgrensete konsekvenser for naboer. Skygge fra blokkbebyggelse 21. april kl og 1800 Blokkstrukturen og parkeringsanlegget bygges inn i terrenget, og avgrenses til fire etasjer med trapping mot sør og vest. På denne måten bevares siktlinjene til bakenforliggende bebyggelse i stor grad.

7 Terrengsnitt fra sør Universell utforming Folkehelse Planen innebærer ikke spesielle negative konsekvenser mht. universell utforming. Planområdet legger til rette for atkomst via gangveier på forsiden og baksiden av boligblokka. For øvrig gjelder kravene i sentrale retningslinjer og TEK17. Ingen spesielle negative konsekvenser. Naturmangfold Ingen spesielle negative konsekvenser iht. naturmangfoldslovens Støy og støv Planområdet ligger i et etablert boligområde. Støysonekart viser at kun en liten del av planområdet (nordvestlig hjørne) er innenfor gul støysone. Det er ikke planlagt boliger her. For øvrig gjelder kravene til støyavgrensning i statlige retningslinjer og TEK17. Terrenget er sterkt skrånende og planforslaget vil kreve omfattende graving og uttak av masser. Støy i bygge- og anleggsperioden skal være innenfor rammene av Kommuneplanens arealdel. I bygge- og anleggsperioden skal det iverksettes tiltak som begrenser støvplager. Trafikk Atkomst følger eksisterende atkomst til planområdet og er samlokalisert med gardstunet. Atkomst skjer via Solstrandvegen med videre tilknytning mot E8. Denne delen av Solstrandvegen er i dag kun tilgjengelig for buss og taxi. Deler av Solstrandvegen vil få økt trafikk som følge av planforslaget, men kun på en kortere strekning. Området har for øvrig god kollektivdekning langs Solstrandvegen, med busstopp nordøst i planområdet. Busstoppet er tilgjengelig fra planområdet via en gangvei. Parkering Parkering skjer i eget parkeringsanlegg under lekeplass og uteromsareal. Det beregnes minimum 1,1 p-plass pr. boenhet, maksimalt 1,4 p-plass pr. boenhet. Det avsettes egne plasser til sykkelparkering.

8 Barnehage Skole Barnehagekapasiteten er en utfordring i Gammelgård bydel, da både Reinen, Dalen og Myrvegen barnehage er full. Plan 1785 Nordmanngård har regulert inn areal til barnehage, ca. 1,5 km fra planområdet. Planområdet ligger ca. 900 meter fra Reinen barneskole. Skolekapasiteten anses som tilstrekkelig. Private servicetilbud Dagligvarebutikk finnes i Tromsdalen, tre km unna. Plan 1785 Nordmanngård skal regulere inn areal til dagligvarebutikk, ca. 1,5 km fra planområdet. Barn og unges interesser Kulturminner Kulturmiljø, vernet bebyggelse, landskapsvern Areal til nærlekeplass er satt av over parkeringskjeller, tilsvarende 553 m². Andelen lekeareal anses som tilstrekkelig. I tillegg kommer uteromsareal tilsvarende 457 m². Det er en ballbane ca. 100 m nordøst for planområdet, med atkomst via Sommarfjøsvegen. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. Planområdet omfatter et vernet areal med eldre driftsbygning for jordbruk. Det vernete arealet er igjen del av et større vernet område med våningshus og gardstun, atskilt fra driftsbygningen via Solstrandvegen. Kaldslett gård med våningshus og driftsbygning (ill.: planbeskrivelse) Rammene for vern er nedfelt i gjeldende reguleringsplan 1345, vedtatt i I planbestemmelsenes punkt 6.1 heter det følgende: Verneverdig gårdstun/kulturlandskap er avmerket på reguleringskartet. Området omfatter bebyggelse som søkes vernet på grunn av sin historiske, antikvariske og miljmessige verdi. Bebyggelsen kan nyttes til virksomhet som etter bygningsrådets skjønn er forenlig med bebyggelsens verneverdi. Planer om riving, påbygging, ombygging og omfattende utvendige reparasjoner skal godkjennes av bygningsrådet. Likeledes utvendig farge og materialbruk, herunder utforming av dører, vinduer og skilt samt taktekking. Innenfor spesialområdet kan det oppføres nybygg som i form og utseende, materialvalg og detaljrikdom er tilpasset den verneverdige bebyggelsen. Slike nybygg samt tilknytningen til verneverdige bygninger skal godkjennes av bygningsrådet.

9 Ved brann eller annen gjennomgripende skade på bygninger innenfor spesialområde kan riving godkjennes og nybygg oppføres. Slikt nybygg skal videreføre dimensjon og hovedtrekk i utformingen som den var på den tidligere bygning. Eventuelt: Slike nybygg skal så langt bygningsrådet finner det forsvarlig bygges som kopi av det gamle. Før bygningsrådet treffer avgjørelse i sak innenfor spesialområdet skal det innhentes uttalelse fra antikvarisk myndighet. Byutvikling har avklart arealutnyttelsen med fylkeskommunens kulturetat. En egen hensynsone for bevaring av kulturmiljø er lagt inn i forslaget til plankart. Gjeldende bestemmelser er modernisert og tatt med som en del av forslaget til reguleringsbestemmelser. Planforslaget erstatter dermed gjeldende plan Deler av planområdet i gjeldende plan 1345, regulert til verneformål (skravur) og delvis boligformål. Byggegrense i planforslaget er lagt langs nordenden av driftsbygningen. Forslag til ny hensynssone kulturmiljø markert med rød skravur. Grense for ny bevaringssone kulturmiljø går fra det nordligste hjørnet på driftsbygningen og videre oppover mot Sommarfjøsvegen. Planlagt bebyggelse vil redusere verneområdet noe, men uten at den sammenhengende vernesonen fra Solstrandvegen til Sommarfjøsvegen brytes opp. Driftsbygning, gardstun samt våningshus på nedsiden av Solstrandvegen avsettes som en del av hensynssonen. Fordi salg og aktiviteter på gardstunet kan være aktuelt, settes arealet rundt driftsbygningen av som formål Annen næring. Boligblokka er trappet fra fire til to etasjer mot vest og sør, for en mer harmonisk innpasning i eksisterende boligmiljø og mot det bevaringsverdige kulturmiljøet.

10 Vann og avløp Grunnforhold, risiko og sårbarhet Eksisterende infrastruktur benyttes. Se for øvrig risiko og sårbarhet. Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse som følger vedlagt. Aktsomhetskartene viser at området kan være utsatt for jord,- løsmasseog snøskred. Området ligger midt i et etablert boligområde, og det er iverksatt sikringstiltak for eksisterende boliger. Overvann er ivaretatt gjennom egen hensynssone i nord (bekkefar og grønnstruktur) og hensynssone overvannsledning i sør. Situasjonen for slukkevann i området er slik at man ikke kan levere vann til bygg over tre etasjer (under 50 l i minuttet kun til 2-3 etasjer). Planen inneholder rekkefølgekrav om tilrettelegging for slukkevann. Renovasjon Energiforsyning Øvrige formål i planområdet Merknader Remiks har foreslått felles renovasjon for området via nedgravde avfallskontainere. Noe omlegging av forsyningsnettet er påkrevd. Driftsbygningen med uteromsareal avsettes som formål Annen næring, da salg og aktiviteter på selve gardstunet kan være aktuelt. Ifm. varsel om oppstart kom det inn 13 innspill og merknader. Noen av naboinnspillene er siden fulgt opp med ytterligere innspill og krav om dokumentasjon. Dette gjelder blant annet utnyttingsgrad, byggehøyde og konsekvenser for lys og skygge. Dette er ivaretatt gjennom høydebegrensninger og krav om trapping av bebyggelsen. Merknadene er detaljert redegjort for i planbeskrivelsen, og følger som eget vedlegg. 05 Konklusjon Planforslaget er i tråd med boligstrategiske mål for Tromsø kommune som tilsier økt fortetting av bynære områder. Formålet vil i stor grad benytte eksisterende infrastruktur. Planen er et godt boligprosjekt som vil legge til rette for nærlekeplass, uteområder og parkering i parkeringskjeller. De negative konsekvensene av planforslaget anses som små. Forslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtakskompetanse: Formannskapet Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplankart 3. Forslag til reguleringsbestemmelser

11 4. Planbeskrivelse 5. Uteromsplan 6. Garasjeplan 7. Terrengsnitt 8. Sol- og skyggediagram 9. VAO illustrasjonsplan 10. VAO rammeplan 11. ROS-analyse 12. Merknader til varsel om oppstart