REGULERINGSPLAN. -Detaljplan for Rømme Øvre, del av eiendommen gnr. 5 bnr. 5 ORKDAL KOMMUNE

Transkript

1 Vedlegg 1 REGULERINGSPLAN -Detaljplan for Rømme Øvre, del av eiendommen gnr. 5 bnr. 5 ORKDAL KOMMUNE

2 Planbeskrivelse Planområdet Området som skal reguleres ligger sentralt til på Rømme Øvre (Orkanger) og grenser mot Orkdalsveien i øst, Graastens gate i nord, Tverradkomsten i sør og dyrka mark i vest. Beliggenheten av planområdet er vist på kartutsnittet under. Planområdet er på ca 5,1 dekar og vil bli regulert til sentrumsbebyggelse og uteoppholdsareal tilsvarende det som er godkjent i områdeplan. Størrelsen på uteoppholdsarealet Au1 er redusert med 0,5 dekar i forhold til vedtatt områdeplan. Derimot er det i overensstemmelse med plankart merket Alt 2 som var det ene alternativet da områdeplanen var oppe til sluttbehandling i kommunestyret. Avgrensningen mellom Au1 og SE 3 harmonerer nå mer med avgrensningen av grønnstrukturbeltet som er regulert langs Tverradkomsten. Planområde Oversiktskart 2

3 Planområdet Andre arealplaner Planområdet ligger innenfor «Områdeplan: reguleringsplan for Rømme» vedtatt I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Grunnforhold NGUs løsmassekart for området viser elveavsetninger. Det er ikke registrert kvikkleire i området og ut fra graving i nærliggende områder er det ikke noe som tyder på at dette området er skredutsatt. Løsmassekart (NGU) Kulturminner Ut fra tilgjengelig informasjon i kartbaser på nettet og tidligere saksframlegg da områdeplanen ble behandlet i 2014, er det ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Fylkeskommunen har heller ikke kommentert noe angående dette i sin uttalelse. Natur, friluftsliv, folkehelse og grønnstruktur Planforslaget vil ikke komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser, viktige naturtyper eller viltregistreringer. Teknisk infrastruktur Eksisterende infrastruktur skal benyttes. Vann-, avløp- og overvannsledninger ligger langs Orkdalsveien og delvis inne på området. Adkomsten til SE 2 og SE 3 vil bli fra gatetun 4 (GTT4), dog med adkomst til forretninger direkte fra Orkdalveien for myke trafikanter ved alternativ 2. 3

4 Planens hensikt I planbestemmelsene til gjeldende områdeplan står følgende under pkt : «Gårdstunet skal bevares, men bygningene kan ombygges for å tilpasses ny bruk. Fasadeuttrykk bevares i samsvar med kommunens byggeskikkveileder. Nødvendige fasadeendringer skal ta hensyn til karakter og formspråk. For eksisterende gårdstun (våningshus, fjøs, stabbur og deler av hagen) vest for Orkdalsveien utarbeides egen detaljplan jfr i Plan- og bygningsloven. Detaljplanen skal omfatte felt SE2 og SE3 samt felt Au1. Ved bevaring av gårdstunet skal området gjennom detaljplanen utvikles til den del av Orkanger sentrum. Gang og sykkelvei skal inngå i planen» Søker ønsker gjennom denne reguleringen å imøtekomme kravet om egen detaljplan samt å klargjøre området for utbygging, men i stedet for å bevare eksisterende bygninger på tunet, er det ønske om å oppføre en ny bebyggelse på SE 3 som åpner opp mot torget Au1 i sør. Planprosessen Kunngjøring om planoppstart ble annonsert i avisa Sør-Trøndelag den og på kommunens hjemmeside. Naboer og sektormyndigheter ble tilskrevet med brev. Forhåndsuttalelser: Det er mottatt forhåndsuttalelse til planforslaget fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen og NVE. Kopi av uttalelsene følger vedlagt. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Fylkesmannen mener at bygging av et nytt gårdstun er i strid med områdereguleringen som sier at gårdstunet skal bevares, men kan ombygges for å tilpasses ny bruk. Forutsetter at bestemmelsen om grad av utnytting blir fulgt opp. Når planen kommer på høring er det viktig med gode beskrivelser av folkehelse- og miljøvernrelevante tema, slik at evt. problemstillinger raskt kan avklares. Det må være fokus på å sikre god bokvalitet. Støyforholdene må vurderes og evt. støyreduserende tiltak må beskrives. Området ligger gunstig til med kort gåavstand til barnehage, skole og fritidstilbud. Utelekområder må være godt skjermet for trafikk og støy. For å sikre trygg ferdsel til skole mm. må valg av gang- og sykkelvei være et viktig tema. ROS-analyse må gjennomføres. Sør-Trøndelag Fylkeskommune: Viser til at kommunen for knapt et år siden vedtok at Rømme Gård skal bevares og at dette innebærer at anlegget i utgangspunktet skal stå der det står i dag. At det historiske gårdsanlegget erstattes av helt nye bygninger er ikke i tråd med områdereguleringen. Mener den beste løsningen er å bevare anlegget best mulig som det står. Alternativt kan bygningene flyttes litt på tomten for å tilpasses ny situasjon. Mener tålegrensen for endring av den historiske strukturen basert på rivning av historisk bebyggelse langs Orkdalsvegen er nådd. Mener det må utredes mulig bruk av eksisterende bebyggelse og fraråder rivning. NVE: Har ingen kommentarer eller innvendinger til tiltaket Statens vegvesen Har ingen merknader til planforslaget på nåværende tidspunkt 4

5 Kommentarer til uttalelsene: Som også kommunen har omtalt i saksframlegget i forbindelse med oppstart av arbeidene, er det uklart og lite drøftet hva som ble lagt til grunn i vedtaket om bevaring av gårdstunet. I vurderingen står følgende: «det er uklart om intensjonen bak vedtaket var å ivareta eksisterende bygninger og kun åpne for ombygging for å gjøre disse mer funksjonelle, eller om det er den overordnede tunløsningen en ønsker å ivareta, hvor det kan åpnes for større ombygging/flytting avbygninger, eller nye bygninger innenfor gitte rammer (byggeskikksveileder mm.). Rådmannen bemerker for øvrig at gjeldende bestemmelse heller ikke sier noe om plassering/flytting av bygninger, utover at tunet skal bevares. Dagens plassering av eksisterende våningshus forutsetter at gang- og sykkelveg over feltet legges gjennom tunet». I rådmannens opprinnelige innstilling ifm. sluttbehandlingen av områdeplan for Rømme Øvre var det tiltenkt at eksisterende bygninger på gårdstunet skulle rives eller flyttes. Med bakgrunn i rådmannens innstilling og vurderingen som lå til grunn for denne, samt uklarheten rundt tunløsningen, vurderes ikke planforslaget å komme inn under Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven. Som tidligere nevnt så ble Reguleringsplan (områdeplan) for Rømme Øvre vedtatt Forut for dette vedtaket ble det gjennomført en grundig planprosess og utarbeidet en planbeskrivelse, ROS-analyse og diverse utredninger. Intensjonen da planforslaget ble klargjort for sluttbehandling var også at hele planområdet skulle klargjøres for utbygging og at en kunne gå direkte på byggesak. I sluttbehandlingen i kommunestyret ble det imidlertid stilt krav om detaljplan for området som nå er under regulering. Det må likevel tas i betraktning at det foreligger en «fersk» områdeplan og at dokumentasjonskravet til den nye detaljplanen må tilpasses deretter. Sentrale tema som støy, bomiljø, utnyttingsgrad og trafikksikkerhet ble vurdert og godkjent da områdeplanen ble behandlet i fjor høst, og situasjonen er ikke endret siden den gang. Mye av tidligere vurderinger og rapporter er derfor lagt til grunn ved utarbeidelse av denne detaljplanen. Planbestemmelsene vil også i all hovedsak være de samme som ble vedtatt i områdeplan/overordnet plan. Orkanger On arkitekter og ingeniører AS 5