Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Heggdalen, gnr/bnr 52/1 og 52/41, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 77/16 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Heggdalen, gnr/bnr 52/1 og 52/41, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 14/48965 Vedtak: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Heggdalen, gnr/bnr 52/1 og 52/41, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll arkitekter AS, datert , senest revidert , med bestemmelser senest revidert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest revidert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Heggdalen, gnr/bnr 52/1 og 52/41, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 14/48965 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Heggdalen, gnr/bnr 52/1 og 52/41, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll arkitekter AS, datert , senest revidert , med bestemmelser senest revidert og beskrevet i planbeskrivelsen, senest revidert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksframlegg Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, som er vedlagt. Innledning Planforslaget er utarbeidet av Voll arkitekter som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller Heimdal Eiendom AS. Planforslaget var komplett Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av seks boligblokker i tre-fem etasjer. Planområdet på 29 daa ligger langs Steinanvegen, i en bratt, vestvendt skråning. I kommuneplanens arealdel er området satt av til boligbebyggelse og framtidig grønnstruktur. Det omfatter et nedlagt gårdsbruk og en ubebygd eiendom. I tillegg blir mindre deler av tilstøtende tomter berørt. Eksisterende bygg på tomta skal rives. Med unntak av et areal på 0,7 daa, er området uregulert. Planforslaget Det legges opp til en tetthet på rundt 10 boliger/daa, totalt 174 boliger. Samlet BRA for alle felt er m 2 som fordelt på 70 m 2 BRA per bolig som gjennomsnittstørrelse gir en beregnet tetthet på 12,4 boliger per dekar. Planlagt bebyggelse er på tre-fem etasjer, der fem av byggene i tillegg har sokkel mot vest/sørvest. De store høydeforskjellene i terrenget utnyttes til best mulig sol- og utsiktsforhold på felles uterom og private balkonger innenfor planområdet. Utsynet fra Steinanvegen og bakenforliggende bebyggelse er søkt ivaretatt med åpninger mellom byggene. Parkering legges i hovedsak i parkeringsanlegg i sokkel, og noen få gjesteplasser på bakken. 1

3 Perspektiv fra sør Eksisterende tursti over området legges noe om langs tomtegrensa mot Othilienborg. Gangforbindelse mellom Othilienborg og Heggdalsringen beholdes. Krysset Heggdalsringen/Steinanvegen vil bli utbedra, og det kommer sykkelveg med fortau langs fylkesvegen. Planen får enkelte negative virkninger for deler av bakenforliggende småhus i øst. Noen får redusert utsikt og til en viss grad dårligere solforhold, seint på dagen i deler av året. Tidligere vedtak og planpremisser Det er avvik fra overordna plan. Deler av tomta er avsatt til framtidig grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplanen innebærer et makeskifte mellom framtidig grønnstruktur og boligformål i arealdelen. Det er samme størrelse på de to områdene som omdisponeres. Statens vegvesen og fylkesmannen i Sør-Trøndelag har satt vilkår for egengodkjenning av planen. Dette er imøtekommet gjennom å opprette en bestemmelse om støy og en ny rekkefølgebestemmelse om utbedring av bussholdeplassen Heggdalen på nordsida av Steinanvegen. Det vises til e-post fra fylkesmannen og e-poster og fra Vegvesenet Risiko - og sårbarhetsanalyse Konklusjoner fra analysen er tatt inn i planbeskrivelsen og ivaretatt i planforslaget. 2

4 Vurdering Planforslagets utforming og kvalitet Planforslaget er godt beskrevet og underbygd med dokumentasjon. Planen oppfyller kravene i kommuneplanens arealdel til boligtetthet, parkeringskrav og uteoppholdsareal. Skalaen på prosjektet avviker fra omkringliggende villastrøk, men den terrengmessige situasjonen gjør at prosjektet framstår i en egen sammenheng som kan tåle en høyere utnyttelse i tråd med det prosjektet legger opp til. De store terrengforskjellene gir en krevende og komplisert byggetomt, hva gjelder vegadkomst og plassering av bebyggelsen. Dette gjelder spesielt adkomsten til den nederste delen. Utfordringene vurderes imidlertid som tilfredsstillende løst. Et viktig tema i planarbeidet har vært i hvor stor grad bebyggelsen ivaretar utsikt for de som ferdes på Steinanvegen og bebyggelsen bakenfor. Ved å redusere høyder på deler av bebyggelsen, samt utvide åpninger mellom blokkene, er nå utsiktskvalitetene fra Steinanvegen og bebyggelsen bak bedre ivaretatt. I tråd med vedtaket ved utlegging til offentlig ettersyn, er det vurdert om bebyggelsen skal reduseres ytterligere, ved at blokk A tas ned til fire etasjer, samt at nordfasaden på blokk B trekkes inn 4 meter, i både 5. og 6. etasje. Rådmannen ser at det har liten effekt å trekke inn fasaden på blokk B. Videre har det liten virkning for utsikts- og solforholdene ved nabobebyggelsen å redusere hele blokk A til 4 etasjer. Blokka er trappet ned til tre og fire etasjer mot Heggdalsringen i nordvest. Rådmannen mener det er en akseptabel reduksjon. Trafikksikkerheten for myke trafikkanter er godt ivaretatt, ved at planen sikrer opparbeidelse av offentlig fortau og turveger gjennom planområdet, samt sykkelveg med fortau langs Steinanvegen. Utbedring av krysset Heggdalsringen/Steinanvegen og busslomma Heggdalsringen, jf. rekkefølgebestemmelse, vil også bidra i positiv retning. Avveiing av konsekvenser Diskusjonen mellom forslagsstiller og rådmannen har blant annet omfattet vurderinger av i hvor stor grad prosjektet skal ivareta dagens panoramautsikt for de som ferdes på Steinanvegen. Ny bebyggelse er forsøkt tilpasset dette med begrensninger på høyder samt flere åpninger mellom boligblokkene, slik at utsikt og sol til en viss grad bevares. For noen naboer innebærer utbyggingen endrede sol- og utsiktsforhold. Utbyggingen medfører en økning av trafikk, både lokalt i Heggdalsringen, og langs Steinanvegen fram til E6. Krysset Steinanvegen/Heggdalsringen vil opparbeides for å møte økt trafikk som følge av utbygging, og for å ivareta trafikksikkerheten for alle som ferdes i området. Det vil komme fortau på begge sider av Heggdalsringen ut mot Steinanvegen, trygg overgang til holdeplass på motsatt side. Holdeplassen blir utbedret. Med disse endringene vurderes det at dagens trafikkanlegg har kapasitet til å håndtere trafikkøkningen. Planforslaget følges av støyrapport som vurderer konsekvensene av utbyggingen hva gjelder økt støy for eksisterende boliger langs Steinanvegen. Ifølge rapporten vil utbygging i Heggdalen ha marginal effekt på støy for disse husene. Økt støy skyldes generell trafikkøkning. Se støyrapport for utfyllende informasjon. Turvegene innenfor planen er unntatt krav om universell utforming. Gang- og sykkelvegnettet i planområdet oppfyller kravet. Derfor mener rådmannen at mulighetene for alle til å krysse området likevel er akseptable. 3

5 Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen innebærer nye offentlige anlegg som må driftes. Dette omfatter kjøreveg og gang- og sykkelveg gjennom området, samt ny sykkelveg og fortau langs Steinanvegen. Medvirkningsprosess Varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan ble sendt sammen med samrådsmateriale til naboer og samrådsparter Naboer er varslet i henhold til adresselister fra Infoland. Det er i tillegg varslet et bredere utvalg naboer nordøst for området. For varsling av naboer i Othilienborg borettslag er det vurdert at det er tilstrekkelig å varsle de som blir direkte berørt. Heggdalen sameie er varslet gjennom koordinator Guri Hetland. Forslagsstiller med tiltakshaver har avholdt informasjonsmøte for naboer i Heggdalsringen velforening og beboere i Othilienborg borettslag. Plankonsulent og forslagsstiller deltok også på årsmøtet for Heggdalsringen velforening Offentlig ettersyn er kunngjort og varslet på ordinær måte. Innkomne merknader tar opp følgende tema: Støy, grøntkvaliteter, barn og unge, arealutnytting, universell utforming, grunnforhold, overvann, gang- og sykkelveger, byggehøyder, skolekapasitet, trafikksikkerhet, fremkommelighet samt sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Åse Bollingmo saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Vedlegg 8: Vedlegg 9: Planbeskrivelse Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan Geoteknisk utredning Støyrapport Trafikkutredning Sol/skyggediagram Perspektiver Terrengsnitt 4