061/15 Utval for tekniske saker og næring /15 Kommunestyret

Transkript

1 Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 061/15 Utval for tekniske saker og næring /15 Kommunestyret Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 14/ /7783 Plan Reguleringssak - Områdereguleringsplan for Tjemslandsmarka industriområde, Varhaug Rådmannen si innstilling: Områdereguleringsplan for Tjemslandsmarka industriområde, plan 1151 godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling blei samrøystes vedtatt. UTN- 061/15 Vedtak: Områdereguleringsplan for Tjemslandsmarka industriområde, plan 1151 godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven Kommunestyret Utval for tekniske saker og næring si tilråding blei samrøystes vedtatt. KS- 036/15 Vedtak: Områdereguleringsplan for Tjemslandsmarka industriområde, plan 1151 godkjennes i medhold av

2 plan- og bygningsloven Bakgrunn for saka: Arbeidet med å legge til rette for utvidelse av eksisterende industriområde på Tjemslandsmarka startet i Planområdet ble regulert gjennom plan 1093 som ble godkjent av Hå kommunestyre den 21. februar Planen ble påklagd av berørt grunneier og senere opphevet av Fylkesmannen i Rogaland på grunnlag av klagen. Hovedårsakene til opphevingen var manglende støysikring mot tilgrensende bolig, gjennom planens bestemmelser og vedlagt støyutredning. Det er derfor utarbeidet en ny reguleringsplan for området, plan Planen har økt fokus på støyhåndteringen for feltet. I tillegg er noen byggehøyder justert og det er foretatt noen mindre justeringer for bedre sikring av overvannshåndtering på området. Bortsett fra dette er planforslaget i stor grad lik den opphevede planen, plan Planområdet er totalt 111 dekar, 48 daa av overlapper plan 1071, se kart under. Figur 1: Plan 1071 Tjemslandsmarka Figur 2: Plan 1071 overlappet av planforslag for plan Planen legger til rette for en utvidelse av Tjemslandsmarka industriområde med tilhørende anlegg. Intensjonen bak industriområdet er å gi småbedrifter mulighet til å etablere seg sentralt på Varhaug, med en plassering tilknyttet fylkesveinettet. Det legges opp til en variert bruk av området med muligheter for rene kontorvirksomheter, forretningsforetak og industriforetak. Dette blir nærmere beskrevet i sakens vurdering under. Planen ble førstegangsbehandlet med påfølgende offentlig ettersyn i perioden Det ble mottatt 4 innspill til planen, samtlige fra offentlige instanser og interesser.

3 Innspillene er oppsummert og kommentert under: Jæren everk : Det er flere forhold som må avklares ved en eventuell utbygging og detaljplanlegging av planområdet. Det går i hovedsak ut på fremføring av nødvendig ny infrastruktur og hensyn til eksisterende kabler, rør, gatelys o.l. JEV ønsker å gjennomføre oppstartsmøter med eventuelle utbyggere for å lage en fremdriftsplan for arbeidet. Utbygger må kontakte JEV for å avtale tidspunkt når det ansees som nødvendig. Rådmannens kommentar: Innspillet og ønsket gjengis i planens beskrivelse, slik at utbygger gjøres oppmerksom på behovet for en fremdriftsplan for arbeid med infrastruktur. Hå kommune er selv tilrettelegger og står selv for veiprosjektering o.l. Prosjektleder er gjort oppmerksom på forholdet. Statens vegvesen : Har merknader og krav i forhold til frisikt og byggegrenser opp mot fylkesvei. Nevner også noen feil i forhold til avstandslinjer. Rådmannens kommentar: Plankart er justert i henhold til innspill og bestemmelse pkt og er spesifisert for å vise at eventuelle tiltak, som gjerder eller trafostasjon mellom byggegrense og fylkesvei, skal godkjennes av SVV. Rogaland fylkeskommune : Skriver at planen mangler tilstrekkelig lokaliseringsstyring i forhold til krav satt i Regionalplan for Jæren. Denne åpner kun for spesifiserte plasskrevende varesalg i områder som ikke er regulert til sentrumsområder i kommuneplan. Eventuelle forretningsområder må vises som egne formål. Forretningsformål må på grunnlag av dette tas ut av planen, eller planen endres til å vise hvor forretningsområdene lokaliseres, samt styrer hvilke foretak som kan etablere seg på feltene. Fylkeskommunen gir også faglig råd om å sette et maksimumkrav til parkeringsdekning. Det bør også stilles krav om at parkeringsareal vises ved tomtedeling eller byggesaksbehandling, alternativt gjennom detaljregulering. De anbefaler også bedre synliggjøre tiltak for overvannshåndtering i planen. Rådmannens kommentar: Planen er nå endret til å vise kombinerte formål for forretning, kontor og industri, der dette kan lokaliseres. Det er lagt til bestemmelser som sikrer at eventuelle

4 forretningsetableringer er i tråd med regionalplan for Jæren Det er ikke satt krav til parkeringsdekning utover det som sikres gjennom kommunens parkeringsnorm. Det er lagt inn en voll for å styre og håndtere overvann og eventuelt flomvann på området, for mer informasjon se vedlagt planbeskrivelse punkt 4.6. Fylkesmannen i Rogaland : Påpeker manglende maksimumkrav til parkering og bestemmelser for forretningsformål. Fylkesmannen vil også ha et minimumskrav til arealutnyttelse for å sikre en god utnyttelse av det sentrumsnære industriområdet. Varsler innsigelse om innspillet ikke blir tatt til følge. Rådmannens kommentar: Det er ikke satt ytterligere parkeringskrav utover det som sikres gjennom kommunens parkeringsnorm. Det er lagt til krav til minimum arealutnyttelse for felt avsatt til kombinert formål forretning/kontor/industri og kontor/industri. Kravene er i tråd med retningslinjer gitt i regionalplan for Jæren. Det er ikke gitt noen minimumskrav til ind. 3 og ind. 4, som ansees som ekspansjonsarealer for eksisterende bedrifter og områder der nyetablerte bedrifter kan ha mulighet for fremtidig ekspansjon innenfor sin tomt. Planen med endringene beskrevet ovenfor ble sendt på en begrenset høring til Fylkesmannen på grunn av innsigelsen som forelå. På grunnlag av endringene i planen ble innsigelsen trukket i brev datert Vurdering: På grunnlag av innspill og påfølgende vurderinger er planen endret og oppdatert i henhold til overordnende føringer i kommuneplan og regionalplan for Jæren, samt faglige råd og interne vurderinger. Endringene er gjennomgått punktvis under.

5 Figur 3: Planforslag ved førstegangsbehandling. Figur 4: Plan til endelig behandling Tilrettelegging for forretning og kontor i industriområdet: På grunnlag av innspill og faglige råd fra offentlige instanser endres planen i forhold til førstegangsbehandlet planforslag for å vise områder der kontor og forretningsforetak kan etableres. Ved førstegangsbehandling var dette sikret gjennom en bestemmelse som åpnet for forretninger og kontor tilknyttet eventuelle industriforetak. En slik bestemmelse ville ikke vært i henhold til regionalplan for Jæren og plan- og bygningsloven og måtte derfor spesifiseres. Områder hvor det åpnes for kombinert bruk er nå spesifisert og vist i plankart. Det gjelder i hovedsak felt som henvender seg direkte til fylkesvei med tilhørende avkjøring til industriområdet. Det er også lagt til en bestemmelse for forretningsområdene som spesifiserer hvilke foretak som tillates, i henhold til regionalplan for Jæren. Feltene gis også en minimum utnyttelsesgrad på min 60 % BRA i henhold til regionalplanen. Felt vist som ind. 3 og ind. 4 beholdes som rene industriområder og er planlagt som utvidelsesområder for eksisterende foretak og som etableringsområder for nye bedrifter, med fremtidige ekspansjonsmuligheter. Feltene får på grunnlag av dette ikke en minimum utnyttelsesgrad. Overvannshåndtering og flomveier: For å håndtere overvann og flomvann på en bedre måte er det lagt inn en voll langs østgående grense for felt Ind.3. Vollen skaper en flomvei ned mot Varhaug idrettsområde som igjen leder vannet ned til Brattlandsåna. Vollen inngår i tomtearealene og skal ikke eies av kommunen. Opparbeiding er sikret gjennom planens rekkefølgekrav Overvann og flomvann for felt Ind. 3 isolert sett må håndteres lokalt. Snuhammer på enden av kommunal vei er flyttet noe mot øst for å

6 tilpasse seg til innlagt voll og allerede utførte veiprosjekteringer. Andre endringer: Det er gjort mindre endringer på planens veistrukturer for å tilpasse seg oppdaterte veikrav og krav til frisiktlinjer. Bestemmelse angående parkering er justert til å følge gjeldende kommunal parkeringsnorm. Det er ikke angitt noen maks tall parkeringsplasser. Rådmannen mener dette vil styre seg selv ut fra etablerende foretaks behov. Bestemmelser for sykkelparkering er spesielt utformet for området med grunnlag i områdets plassering. Konklusjon: Planen er oppdatert og tilpasset gjeldende overordnede krav og retningslinjer og industriområdets plassering og bruk. Det gir en plan med balanse mellom lokal tilpasning og overordnende retningslinjer, som åpner opp for en variert bruk av utvidelsesområdet. Planen er ytterligere spesifisert i forhold til støy og tillatte byggehøyder er justert for unngå dominerende industribygg i forhold til tilgrensende bebyggelse. Rådmannen tilrår at planen godkjennes slik den nå foreligger, i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: 01 Plankart 02 Reguleringsbestemmelser 03 Planbeskrivelse 04 Støyrapport datert