Forslag til reguleringsplan for Vy alpinhytter Kvitfjell øst - første gangs behandling

Transkript

1 RINGEBU KOMMUNE Vår referanse 16/ /18808 FA - L12 Vår saksbehandler: Gunhild Haugum tlf Forslag til reguleringsplan for Vy alpinhytter Kvitfjell øst - første gangs behandling Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Utvalg for plan og teknisk 117/ Dokumenter vedlagt saken RP Vy alpinhytter planbeskrivelse Rp Vy alpinhytter bestemmelser Rp Vy alpinhytter plankart Rp Vy alpinhytter Illustrasjonsplan Forslag til vedtak 1. Utvalg for plan og tekniske vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven å legge forslag til reguleringsplan for Vy alpinhytter, Kvitfjell øst, ut til første gangs høring og offentlig ettersyn. 2. Reguleringsplanen legges ut til høring med følgende plandokumenter: a. Planbeskrivelse datert b. Planbestemmelser datert , med følgende endringer: i. 0.4 Gjerder, pkt. 2: Terrasse er søknadspliktig tiltak og skal maksimalt utgjøre en tredjedel av hyttas bebygde areal. ii : Tillatt tomteutnyttelse er T-BRA=45%. c. Plankart datert d. Illustrasjonsplan datert Møtebehandling fra Utvalg for plan og teknisk UPT - behandling: Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til vedtak. UPT-117/16 Vedtak: 1. Utvalg for plan og tekniske vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven å legge forslag til reguleringsplan for Vy alpinhytter, Kvitfjell øst, ut til første gangs høring og offentlig ettersyn. 2. Reguleringsplanen legges ut til høring med følgende plandokumenter: a. Planbeskrivelse datert

2 b. Planbestemmelser datert , med følgende endringer: i. 0.4 Gjerder, pkt. 2: Terrasse er søknadspliktig tiltak og skal maksimalt utgjøre en tredjedel av hyttas bebygde areal. ii : Tillatt tomteutnyttelse er T-BRA=45%. c. Plankart datert d. Illustrasjonsplan datert

3 Saksopplysninger Areal+ har på vegne av grunneier Gunnar Fretheim fremmet forslag til reguleringsplan for Vy alpinhytter, Kvitfjell øst. Reguleringsplanen legger til rette for utbygging av frittliggende fritidsbebyggelse. Reguleringsplanen erstatter deler av reguleringsplan for Krystallen (2006). I gjeldende plan er området regulert til kombinert formål fritidsbolig/forretning og service, med TU=100%. I kommunedelplan for Kvitfjell er planområdet vist med hensynssone videreføring av gjeldende reguleringsplan. Ill: Oversiktskart Kvitfjell. Planområdet er delt inn i delområder. Det skal utarbeides situasjonsplan eller tomtedelingsplan for de enkelte delområder før utbygging. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan som viser en utbygging med 50 frittstående enheter. Planbeskrivelse for reguleringsplanen (vedlagt) gir en nærmere beskrivelse av innhold og

4 konsekvenser av planforslaget. Prosess: Det ble gjennomført oppstartsmøte Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt ut Merknader i forbindelse med oppstartsvarsel er kommentert i planbeskrivelsen. Vurdering Reguleringsplan for Krystallen (2006) la til rette for inntil 5 store leilighetsbygg. Utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan er TU=100%, og tillatt mønehøyde er 33 meter. To av leilighetsbyggene er oppført. For å møte endringer i markedet for fritidsboliger, ønsker grunneier å legge til rette for utbygging av frittliggende enheter i stedet for å bygge flere leilighetsbygg. Utnyttingsgrad: Utbygger ønsker å beholde en utnyttingsgrad på BRA=100%. Rådmannen mener at dette er en utnyttelsesgrad som ikke er forenlig med arealformålet frittliggende fritidsbebyggelse. En utnyttelsesgrad på 100% BRA er naturlig å se i sammenheng med høye bygg (jfr. eksisterende leilighetsbygg). Det er da mulig å bygge ut for denne BRA, og samtidig beholde åpne grønne områder, beholde vegetasjon og terrengformasjoner osv. Med kun 2 etasjer (mønehøyde 7,5 m) åpner planforslaget for at det aller meste av terrenget kan dekkes av bygningsmasse, parkering eller infrastruktur. Dette er etter rådmannens mening uheldig for området. Dette vil gi store terrenginngrep i et bratt område, økt overvannsproblematikk og estetiske utfordringer. Rådmannen mener det er riktig å legge til rette for konsentrert hyttebebyggelse i områder som ligger inntil alpinanlegget. Det er regulert for konsentrert fritidsbebyggelse i andre områder i Kvitfjell, og da er det gitt bestemmelser som åpner for BRA 45%. Rådmannen mener dette vil være en mer hensiktsmessig utnyttingsgrad i et område der bebyggelsen skal være frittliggende fritidsboliger. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan for planområdet, som beskriver ønsket utbygging med en utnyttingsgrad som er betydelig lavere enn BRA=100%. Denne er imidlertid ikke juridisk bindende. Dette betyr at det er vanskelig å ha et klart bilde av den utbyggingen som reguleringsplanen faktisk åpner for. Avkjørsler i plankartet: Planområdet er delt inn i delområder, og det er regulert inn avkjørsler til delområdene og til enkeltbygg. I nedre (nordre) del av planområdet er det regulert forholdsvis tett med avkjøringer fra Skafløttvegen. Plassering av avkjørslene kan være utfordrende med tanke på siktforhold. Det er kort avstand fra kulverten der skiløype krysser over veien og opp til den første avkjørselen. Overvann innenfor planområdet drenerer ned til Skafløttvegen. Det er naturlig at mye av dette overvannet håndteres med grøft langs Skafløttvegen, ned mot kulverten. Mange avkjørsler krever

5 mange stikkrenner, noe som kan være utfordrende i en flomsituasjon. Overvannshåndtering: Planområdet er dels sterkt hellende, og det meste av området drenerer ned mot BFF1, og mot Skafløttvegen. I dag fungerer det ubebygde arealet med eksisterende vegetasjon, fra leilighetsbyggene og ned mot Skafløttvegen og kulverten som fordrøyning ved snøsmelting og nedbør. Når dette blir bebygd vil ikke området ha denne funksjonen lenger, og derfor er det viktig at planarbeidet omfatter vurderinger knyttet til håndtering av store mengder overvann. Planbestemmelsene 0.5 stiller krav om at detaljert plan for overvannshåndtering skal legges ved situasjonsplan for de enkelte delområdene. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Vy alpinhytter, Kvitfjell øst, legges ut til første gangs høring og offentlig ettersyn. Følgende endringer innarbeides i planbestemmelsene: 0.4 Gjerder, pkt. 2: Terrasse er søknadspliktig tiltak og skal maksimalt utgjøre en tredjedel av hyttas bebygde areal : Tillatt tomteutnyttelse er T-BRA=45%.