SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID / Dato:

Transkript

1 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID / Dato: DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart datert , revidert Bestemmelser datert , revidert Planbeskrivelse datert , revidert Merknad fra Fylkeskommunen, kulturseksjonen datert Riksantikvarens behandling/uttalelse, datert Uttalelse fra Fylkeskommunen, regionalplanseksjonen datert Innstilling fra rådmannen: Forslag til detaljregulering for del av Laughammeren, Askje, planid , med plankart og bestemmelser datert Rennesøy kommune revidert vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Saksutredning: Saken gjelder andre gangs behandling og endelig vedtak av forslag til detaljregulering for del av Laughammeren på Askje. Planforslaget er utarbeidet av Rennesøy kommune og har vært utlagt til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken Da Rennesøy kommunestyre behandlet budsjett for 2011 ble det fattet følgende vedtak om salg av tomter: Salg av tomter Rennesøy kommune starter prosess med å få omregulert 2 eiendommer på Vestre Åmøy og 1 eiendom på Askje til boligformål. Mulighetene ligger i å realisere en eneboligtomt overfor båthavna i kommunalt felt på Vestre Åmøy, en tomt som i dag er regulert til lekeplass i kommunalt felt på Vestre Åmøy og 2 tomter på Askje der det også fordrer noe arkeologiske utgravinger. U

2 2 Disse 4 tomtene bør generere mellom 6-8 mill. kr. ved salg. Beløpet kan foreløpig ikke legges inn i budsjettet ettersom det først må enkelte formålsavklaringer til, ev omregulering. Kommunestyret ber rådmannen umiddelbart starte prosess for å realisere potensialet. Vedtaket ble gjentatt ved behandling av budsjettet for Planforslaget er en oppfølging av kommunestyrets vedtak. Gjeldende planer og lovverk Planområdet omfattes av reguleringsplan for reguleringsplan for Askje D, planid , vedtatt og er regulert til vei og spesialområde fornminne. Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. Planen omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredning. Ifølge lov om kulturminner er alle fornminner automatisk freda. Utbygging i områder der det er registrert fornminner kan kun skje dersom riksantikvaren gir dispensasjon fra loven. Dispensasjon gis som regel på vilkår av at det foretas utgraving av fornminnet. Varsel om oppstart Kommunen varslet oppstart av planarbeid med annonse i Stavanger Aftenblad og på kommunens nettside Brev til naboer, velforening og offentlige etater ble sendt samme dag. Formålet med planen ble opplyst å være: Formålet med planen er å regulere området til boligformål med tilhørende anlegg som lekeplass og parkering. Uttalelser og innspill er referert og kommentert i vedlagt planbeskrivelse, vedlegg 4.

3 3 Beskrivelse av planområdet Planområdet er i alt på 3,5 daa og ligger på begge sidene av veien Laughammeren. Rennesøy kommune er grunneier for hele planområdet. Selve planområdet er uten bebyggelse men området er en del av et boligfelt som ble bygget ut på slutten av åttitallet og begynnelsen av nittitallet. Feltet består av eneboliger på relativt store tomter. For utfyllende beskrivelse av planområdet se vedlagt planbeskrivelse, vedlegg 4 Beskriving av planforslaget Planen består av plankart og bestemmelse samt planbeskrivelse. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen når det gjelder formål, krav til tetthet og lekeplasser, samt parkering. Planforslaget forholder seg også til anbefaling fra kulturavdelingen i Fylkeskommunen om hvilket område som kan frigis etter kulturminneloven. Planforslaget går ut på å legge til rette for bygging av boliger på arealet sør for Laughammeren. Det legges til rette for konsentrert småhusbebyggelse som eneboliger, kjedeboliger og/eller tomannsboliger. I tillegg er det satt av plass til en nærlekeplass og gjesteparkering. Det foreslås i tillegg seks parkeringsplasser på nordsiden av Laughammeren. For utfyllende beskrivelse av planforslaget, se vedlagt planbeskrivelse, vedlegg 4, samt plankart og bestemmelser, vedlegg 2 og 3. Offentlig ettersyn Planutvalget behandlet planforslaget i sak 16/12 og fattet følgende enstemmige vedtak: «Forslag til detaljregulering for del av Laughammeren, Askje, planid , med plankart alt. 1 og alt. 2, og bestemmelser datert Rennesøy kommune sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planutvalget ber om at høyere utnytting med leiligheter eller rekkehus vurderes. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven » Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Vi har mottatt tre tilbakemeldinger fra offentlige etater og ingen merknader/protester fra private. Avsender (datert) Merknad Rådmannen sin vurdering 1. Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen ( ) med brev fra riksantikvaren ( ) Planforslaget er sendt til Riksantikvaren som søknad om dispensasjon i henhold til kulturminneloven 8 4.ledd. Planen kan godkjennes under forutsetning av at det foretas arkeologiske undersøkelser av det berørte fornminnet før tiltak etter planen settes i verk. Arkeologiske utgravinger må kostes av tiltakshaver. Arkeologisk museum har beregnet utgravingene til å koste inntil kr ,- (2012-kroner og satser) Bestemmelsene må suppleres med rekkefølgekrav om arkeologiske utgravinger. Tas til orientering Utsatt frist er avtalt med RK Nye bestemmelser om krav til

4 4 Det fremmes innsigelse dersom ikke bestemmelsene tas inn i planen. arkeologiske utgravinger er tatt inn i planen slik det er krevd. 2. Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelin gen. ( ) Uttalelsen gjelder også for Fylkesmannen i Rogaland. Ingen merknader. Planforslaget berører ikke regionale interesser. Kommunen må selv vurdere hva som best ivaretar kommunens interesser for å legge til rette for godt bo- og oppvekstmiljø. Tas til orientering 3. Lyse ( ) Ingen merknader Tas til orientering Endringer etter offentlig ettersyn: 1. Alternativ 2 er valgt. 2. Formål ar endret til konsentrert småhusbebyggelse. 3. I plankartet er det påført byggegrense mot parkeringsplass og lekeplass. 4. Antall boliger er tatt ut av bestemmelsene. 5. Det gis mulighet for andre tomtedelinger enn vist på plankartet. Rådmannens vurdering: Planforslaget er utarbeidet med bakgrunn i kommunestyrets budsjettvedtak i 2010 og 2011 om å selge boligtomter. Rådmannen planlegger å selge området samlet for å gi mulighet til en effektiv utnyttelse. Da området ble regulert på 80-tallet ble det registrert en steinalderboplass på sørsida av Laughammeren der det nå foreslås å bygge boliger. Prisanslaget kommunen fikk i 1988 for å grave ut boplassen var på over kr. Sett i forhold til tomteprisen den gang valgte kommunen å la området ligge som spesialområde fornminne uten å foreta utgraving. For å kunne ta området i bruk til boliger må det gis dispensasjon fra kulturminneloven. Riksantikvaren har nå gitt dispensasjon på vilkår av at det gjennomføres arkeologiske utgravinger før området bygges ut. Selve utgravingen av området kan ikke skje før planen er endelig vedtatt. Det er utbygger som må koste utgravingene. Arkeologisk museum har stipulert kostnadene ved utgraving til å bli inntil snautt 1, 5 mill. kr. Med dagens tomte- og boligpriser tror rådmannen det vil være attraktivt å bygge ut området på tross av denne kostnaden. Teknisk infrastruktur er allerede opparbeidet fram til området. Da området ble regulert i 1988 var det opprinnelig planlagt to boligtomter på området sør for Laughammaren. Rådmannen mener at tomtestørrelsen fra 1988 ikke er aktuelle i dag og at området må bygges ut etter dagens målestokk. Byggehøyden som er foreslått skal gi grunnlag for boliger med familiestørrelse samtidig som høydene ikke skal føre til ulemper for naboene. Planforslaget viser ikke plassering av hus. Byggehøyden samt type boliger og grad av utnytting gir likevel et godt grunnlag til å vurdere konsekvenser av planen. Rådmannen mener det er riktig ikke å låse planen for mye før området skal selges. Parkeringsplassene som er vist skal tjene som gjesteparkering for både ny og eksisterende boliger samt hyttene som har adkomst via Laughammeren. Dette er en kvalitet som også bedrer forholdene i resten av feltet.

5 5 Utbygging av området vil både syns, føre til noe økt trafikk og flere folk i feltet. Rådmannen kan likevel ikke se at utbygging vil føre til vesentlige negative konsekvenser for omgivelsene. Området har i dag eneboligbebyggelse med store tomter. Området ligger relativt langt fra butikker og andre sentrumsfunksjoner. Rådmannen mener derfor at det ikke er riktig å legge til rette for en tettere utbygging med flere mindre leiligheter. Konklusjon Rådmannen mener at planen legger til rette for en fornuftig utnytting av arealet. Planforslaget viser arealbruk og bestemmelser for type bolighus uten å låse mulighetene for framtidig utbygger for mye. Rådmannen kan ikke se at utbyggingen vil gi vesentlige negative konsekvenser i form av tap av sol, utsikt eller økt trafikk utover byggeperioden. Området tilføres parkeringsplasser og nærlekeplass. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas.