Nesodden kommune. Saksfremlegg. Rådmannen. Detaljplan Tre Eker - 2.gangs behandling

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 12/ /9319 Arkivkode: L12, 01/0455, 01/0470, ,, Saksbeh.: Daniel Blikset Utvalg Møtedato Saksnr. Teknikk-, miljø- og planutvalget /15 Detaljplan Tre Eker - 2.gangs behandling SAKEN GJELDER Detaljplan for Tre Eker for utbygging av gbnr 1/470 og gbnr 1/455, har vært på offentlig ettersyn og planen skal 2.gangs behandles. Forslagstiller ønsker en høyere utnyttelse innenfor et av feltene. INNSTILLING I medhold av plan- og bygningsloven legger reguleringsplan for Tre Eker, som vist på plankart datert med tilhørende bestemmelser datert , ut på ny offentlig ettersyn/høring. BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET Votering: Innstillingen ble enstemmig TMP-056/15 VEDTAK I medhold av plan- og bygningsloven legger reguleringsplan for Tre Eker, som vist på plankart datert med tilhørende bestemmelser datert , ut på ny offentlig ettersyn/høring. BAKGRUNN

2 Detaljplanen var opp til behandling i teknikk-, miljø- og planutvalget (TMP- 123/14) og den ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn/høring. Planen var på høring i perioden Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse og er regulert til boligbebyggelse i reguleringsplanen «Berger-Ekelund» vedtatt Det foreslås å omregulere for å oppnå en høyere utnyttelse, slik at det kan etableres rekkehus og leilighetsbygg. Forslagsstiller ser for seg at det kan inngås avtale med kommunen om bygging av seniorboliger. Adkomsten til boligområdet vil være via Hilda Magnussens vei. Hilda Magnussens vei vil bli flyttet lenger vest, slik det ble regulert i reguleringsplanen «Bergerås» for å oppnå en tilfredsstillende kryssløsning. Planforslaget er utformet slik at bebyggelsen etableres i en feltinndeling. Felt A bebygges med rekkehus inntil 2 etasjer, 35 % BYA og maksimal gesimshøyde 7 m. Felt B bebygges med terrassehus i inntil 3 etasjer, 35 % BYA og maksimal gesimshøyde 8 m. Felt C består av eksisterende bolig og i forslaget som var på høring foreslås det regulert til 23 % BYA, maksimal gesimshøyde 6 m og mønehøyde 8,5 m. Forslagstiller ønsker nå å utvikle felt C på lik linje med felt A, dvs. rekkehus inntil 2 etasjer og 35 % BYA. Den ønskede endringen innebærer at eksisterende enebolig rives og erstattes med rekkehus. Dette vil gi en økning på 3 boliger. Reguleringsplanen som nå foreligger legger til rette for ca. 33 boliger. For ytterligere beskrivelse av planforslaget vises det til tidligere saksframlegg som følger vedlagt. RÅDMANNENS VURDERING I løpet av høringsperioden kom det inn 7 merknader til planforslaget. Forslagsstillers kommentering av merknadene følger vedlagt. 1. Ekelund borettslag Motsetter seg gangvei/sti som forbinder Ekelund borettslag og reguleringsplan Tre Eker sør i planområdet, da dette gir økt belastning med gjennomgangstrafikk i borettslaget. Den vil også komme konflikt med planlagte garasjer. Forslagsstiller har gjennomført befaring med Ekelund borettslag, og har etter dette endret planforslaget slik at gang- og sykkelveien fjernes og det reguleres en sti med 1,5 m bredde. Dette vil oppretthold gangforbindelse og vil forhindre ulovlig kjøring, som ifølge Ekelund borettslag til tider har vært et problem. 2. Stein Tore Kirkaune og Synnøve K. Kirkaune, grunneier gbnr 1/601 Over eiendommene gbnr. 1/455 og 1/470 er det anlagt privat VA-anlegg. Ny bebyggelse må legges slik at det private eksisterende VA-nettet ikke blir skadet eller tildekket slik at adkomst til VA-ledninger ikke hindres. Hvis dette ikke er mulig må tilkobling til nytt VA-anlegg utføres uten kostnader for de eiendommene som er tilknyttet. Pga. naturlig terrengformasjon har alt overflatevann fra gbnr 1/601 hatt avrenning til gbnr 1/470 (planområdet). I henhold til tidligere eier av gbnr 1/601 er det nedgravd drenering ca i grensen mellom gbnr 1/470 og 1/601, det antas at vannet dreneres i nordgående retning. I sørenden av gbnr 1/470 er det vannansamling, spesielt på våt årstid, høst og vår. Det er viktig at dette overflatevannet blir drenert bort. Bestemmelse 12 bør innehold redegjørelse for hvordan overflatevann fra gbnr 1/601 skal utføres dersom eksisterende dreneringsløsning endres.

3 Jordkabel for bredbånd og TV ligger grunt lang fjellfoten fra grensen til gbnr 1/601 i retning mot eksisterende hus på gbnr 1/455. Det må tas hensyn slik at denne ikke skades. Ønsker at de tre ovenfornevnte punktene inntegnes på utomhusplanen og teknisk løsning for de angitte punkter må beskrives i søknad om rammetillatelse. Forslagsstiller kommenterer at det vil bli laget et nytt VA-anlegg i området, og eksisterende ledninger legges om og tilknyttes det nye anlegget. Tidligere avtaler om tilknytning denne veien vil bli opprettholdt så lenge det er tjenlig for begge parter. Når det gjelder overflatevannet er det satt krav om dette i bestemmelse 12: «Det skal ved søknad om rammetillatelse redegjøres for behandling av alt overflatevann, både takvann, overflatevann og drensvann». Det vises til overvannsplan hvor det vises nedgravd fordrøyningsmagasin under parkeringsplassen og en fordrøyningsdam i tilknytning til felles uteareal. Forslagstiller skriver at det vil bli lagt nye kabler i området som det er mulig å knytte seg på, så lenge det er tjenlig for begge parter. Rådmannen forutsetter at de overnevnte tiltakene ikke belastes naboeiendommer, men finansieres i sin helhet av utbygger. 3. Statens vegvesen Det framgår av bestemmelse 15 at gang- og sykkelveg langs fv. 107 Hellvikveien mellom busslomme og fram til omlagt kryss, må ferdigstilles samtidig med utbyggingen av planområdet. Det bes om at gang- og sykkelveien vises på plankartet. Reguleringsplan for gang- og sykkelveien er vedtatt og byggearbeidet er startet opp. Det er ingen hensikt å vise gang- og sykkelveien i plankartet for Tre Eker. Det antas at gang- og sykkelveien er ferdig opparbeidet før utbygging av dette planområdet er ferdig. 4. Akershus fylkeskommune Ingen spesielle merknader til reguleringsplanen. Minner om den generelle aktsomhetsplikten og at ved funn av fornminner ved arbeid straks skal meldes til fylkeskommunen og arbeidet stanses. 5. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Har ingen konkrete merknader og viser til kommunens ansvar som planmyndighet og Fylkesmannens forventningsbrev av Ruter Reguleringsplanforslaget innebærer en fortetting og økt utnyttelsesgrad innenfor eksisterende boligområde i nærhet til etablert kollektivtrafikktilbud. Dette er en utvikling Ruter på generelt grunnlag stiller seg positiv til. Utover dette har Ruter ingen merknader til planforslaget. 7. FolloRen Er positive til at det er avsatt areal til renovasjonsløsning og at denne er konsentrert utenfor selve boligområdet, som gir best sikkerhet for myke trafikanter. Ber om å bli kontaktet av utbygger slik at dimensjonering og plassering blir gjennomgått og avtalt.

4 I høringsperiode er det gjennomført et informasjonsmøte og forslagsstiller har gjennomført befaring sammen med Ekelund borettslag. Det er ingen stor misnøye mot planforslaget. Forslagstiller har vært imøtekommende til de innspill som er kommet, og gjort om på gangforbindelsen mellom planområdet og Ekelund borettslag. Gangforbindelse som forbinder flere boligområder er positivt, og det er også lagt til rette for forbindelse fra planområdet sørover til balløkke. Omregulering av vei I gjeldende reguleringsplan er Evenstuveien regulert over eiendommen som nå er gjenstand for regulering. I det første planforslaget var denne veien utenfor reguleringsplanen, men nå som utbygger ønsker en høyere utnyttelse foreslo utbygger å flytte plangrense slik at den går likt med eiendomsgrensen. Dette innebærer at deler av Evenstuveien må omreguleres, denne delen benyttes i dag kun av eiendom 1/601. Grunneier har sagt seg enig med denne løsningen, og utbygger tar kostnadene ved flytting av veien. Konklusjon og anbefaling Forslagsstiller ønsker en utvidelse av byggemuligheten for det som i høringsforslaget er merket felt C (eksisterende enebolig). Det ønskes samme utnyttelse for dette område som i Felt A, rekkehus med maksimal BYA=35 %. Rådmannen har ingen spesielle merknader til dette og stiller seg positiv til forslagsstillers ønske. Planforslaget legger til grunn bygging av leiligheter og rekkehus med en høy grad av tilrettelegging, for å imøtekomme ønske om flere boliger tilpasset den eldre gruppen i befolkningen. Dette er i tråd med mål i kommuneplanen og boligsosial handlingsplan. For å sikre adkomst til eiendom gbnr 1/601 må deler av Evenstuveien omreguleres og flyttes. Dette medfører i midlertid at planforslaget må legges ut til et nytt offentlig ettersyn/høring, noe forslagstiller er innforstått med. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen legges ut til et nytt offentlig ettersyn/høring. Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder Gisle Rebnord Totland Fagansvarlig VEDLEGG _Planbestemmelser datert Plankart datert Merknader til planforslag tre eker_snitt-a3_ pdf illustrasjon-a2-l_ Detaljplan Tre Eker - Innspill fra Per Hermann Krøger Tre-Eker-moete-Ekelund-borettslag_ endret pdf Detaljplan Tre Eker - Endring av plan og bestemmelser Detaljplan Tre Eker - Innspill til høring fra Petter Seglèn Tre-eker_u-grad_endring_ Tre eker_parkering-endring_ Reguleringsplan Tre Eker

5