STRAND KOMMUNE Møtebok

Transkript

1 STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 063/10 Forvaltningsutvalget Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post Tungland Hans Erik Schultz 10/310 10/13913 PRIVAT REGULERINGSFORSLAG FOR GN 53/31 OG 53/311 M.FL. TUNGLAND - 1. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Strand kommune legger forslag til regulering av gn 53/31 o 53/311 m.fl. ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Gangvegen til regulert friområdet langs sjøen opprettholdes som offentlig gangveg slik den er regulert i nåværende plan. 2. Maksimal høyde på møne og høyeste gesims fastsettes til 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 3. Det medtas rekkefølgekrav om at frisikt i krysset Nedre Vollgate Ryfylkevegen skal være opparbeidet i samsvar med vegvesenets krav før utbygging i området og at ny bebyggelse kan ikke tillates oppført i området før undergang under riksvegen ved Selemorkvegen er etablert FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Utvalget var på befaring før behandlingen. Hilde Fjetland, AP viste til at barnerepresentanten bør komme med et uttale til første gangs behandling av en reguleringsplan. Det ble for øvrig ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. FVA-063/10 VEDTAK: Strand kommune legger forslag til regulering av gn 53/31 o 53/311 m.fl. ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Gangvegen til regulert friområdet langs sjøen opprettholdes som offentlig gangveg slik den er regulert i nåværende plan. 2. Maksimal høyde på møne og høyeste gesims fastsettes til 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng.

2 3. Det medtas rekkefølgekrav om at frisikt i krysset Nedre Vollgate Ryfylkevegen skal være opparbeidet i samsvar med vegvesenets krav før utbygging i området og at ny bebyggelse kan ikke tillates oppført i området før undergang under riksvegen ved Selemorkvegen er etablert. Jørpeland, Jon Ola Syrstad rådmann

3 Vedlegg Dok.dato Tittel Planforslag med vedlegg.pdf Oversiktskart og gjeldende reguleringsplaner.pdf 1. Sammendrag Landskapsarkitekt Astrid Norland har på vegne av Bjørg og Magnus Heskje (gn 53/311) innsendt forslag om endring av et mindre boligområde på Tungland. Endringen består først og fremst i en endring av det interne vegsystem i forhold til det som er regulert i 1975, men foreløpig ikke opparbeidet. Det er en del kommentarer til forslaget fra vegvesenet og fra naboer. Rådmannen foreslår mindre endringer før offentlig ettersyn. 2. Fakta I nåværende plan er området regulert med 6 tomter med internveg mellom. Vegen krysser bekken i området flere ganger. Tillatt bebygd areal er inntil 20 %, i tillegg kommer garasje. I nytt forslag er det 5 tomter og vegen er flyttet til nordre eiendomsgrense. I tillegg er eksisterende avkjørsel til bolighuset på gn 53/311 regulert i søndre grense. Bekken inngår i boligområdet med byggegrense på 5 m i bestemmelsene. Graden av utnytting er foreslått med 27 % bebygd areal. Forslaget fremgår av vedlagte planbeskrivelse, plankart og bestemmelser samt ROS-analyse. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles etter Plan- og bygningslovens kapittel Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Reguleringsplanen Reguleringsendring for gnr. 53, bnr. 1 m.fl., Stadfestet Kommuneplanen fra 2003 tilsvarer gjeldende reguleringsplan. Det er ikke forutsatt fortetting ut over evt. moderat fortetting 5. Innkomne uttalelser Fra forhåndsvarslingen foreligger det uttalelser fra Statens vegvesen, Rogaland fylkeskommunes regionalplanseksjon og kulturseksjon, som er kommentert av forslagsstiller. I tillegg er det vedlagt kommentarer fra Odd Normann Madsen, Berit Tungland, Ragnar Hjelmen, Olav Hjørungnes og Merete Heng Steen. Vedlagt er også e-post fra Olav Hjørungnes sendt både til forslagsstiller og kommunen med spørsmål til forslagsstiller. Forslagsstiller har bedt om at forslaget behandles slik det er sendt kommunen Det er foreløpig ikke innhentet uttalelse fra barnerepresentanten. Denne vil foreligge til 2. gangs behandling. 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Planforslaget legges til offentlig ettersyn, evt. med endringer. Mindre endringer kan innarbeides direkte i planforslaget, mens omfattende endringer kan medføre behov for nytt forhåndsvarsel. Kommunen kan også fremme alternative forslag til regulering av området. Alt. 2: Planforslaget avvises og gjeldende plan opprettholdes. 7. Vurdering og konklusjon

4 Bakgrunnen for planforslaget er grunneiernes ønske om å få planen endret slik at fremtidig veg ikke deler opp eiendommene og slik at bekken ikke nødvendigvis må lukkes i forbindelse med anlegg av vegen. Rådmannen er enig i at den foreslåtte endring i prinsippet vil være en fordel for de to eiendommene; endringene i tomteantall og grad av utnytting vurderes som mindre vesentlige. Det samme er reduksjonen i vegbredde fra 6 til hhv 5 og 4 m da den bare vil betjene et fåtall tomter i planområdet og et stykke lenger nord. Forslaget reiser imidlertid spørsmål om forhold utenfor planområdet og sammenhengen med tilstøtende planer. Planområdet I et par uttalelser reises spørsmål som først og fremst gjelder forhold i tilgrensende områder, som mulig fortetting og trafikk til båthavnen. Isolert sett er dette problemer som ikke forsterkes av den foreslåtte endring. Fremtidig utbygging på tilgrensende områder vil, både hvis dagens plan følges og ikke minst hvis det vil bli en fortetting, medføre økning i trafikken på Tunglandsvegen i forhold til i dag. Ved en fremtidig større økning må det vurderes om Tunglandsvegen som i dag er regulert i 6 m bredde skal endres til 5 m pluss 2 m fortau. Det er i dag ca 6 m mellom eiendommene langs denne delen av Tunglandsvegen. Et fremtidig fortau bør legges på østsiden av Tunglandsvegen hvor det er størst utbyggingspotensial. Ideelt sett burde hele, eller en vesentlig større del av den nåværende reguleringsplan fra 1975 revideres. Dette vil være et nokså omfattende planarbeid og det foreliggende forslag bør kunne innpasses i en slik fremtidig plan. Kryss med Tunglandsvegen Det vil bli to avkjørsler med Tunglandsvegen i motsetning til nåværende plan som har ett kryss. Den sørlige avkjørsel vil imidlertid bare være en avkjørsel til to boligtomter og det nordlige kryss vil tilnærmet være sammenfallende med den gamle vegen, som ikke er regulert i dagens plan, men alltid har vært adkomst til sjøen for en del av Tunglang og til gn 53/31. Ved å flytte vegen ca 40 m mot nord vil en få et litt skjevt x-kryss. Dette er en ulempe selv om trafikken mot vest vil være begrenset til 6 boligtomter. Ved å flytte selve krysset noe lenger inn på nåværende veg vil dette bedres noe, men det vil uansett ikke bli stor kryssende trafikk her. Frisiktsone Nedre Vollgate Vegvesenet viser til at det i forbindelse med annen regulering i området er satt krav til frisikten i Nedre Vollgates kryss med riksvegen. Dette var gjort som krav om rekkefølgebestemmelse i forbindelse med reguleringsplanen Rolf Tungland fremmet. Denne planen er imidlertid stillet i bero av forslagsstiller. Planen til Rolf Tungland ville ha medført en mindre økning i antall boliger i forhold til nåværende plan. Det foreliggende forslag medfører imidlertid at det blir en tomt mindre enn etter nåværende plan og vil derfor ikke medføre noen økning i krysset. Frisikten i krysset er imidlertid mindre god og ikke opparbeidet i henhold til den gjeldende reguleringsplan der. Rådmannen vil derfor foreslå at det medtas som rekkefølgekrav at frisikt i krysset Nedre Vollgate / Ryfylkevegen skal være opparbeidet i henhold til vegvesenets krav før ny bygging i området. Da reguleringsplanen for Øvre Tungland Nord ble vedtatt i 2008 ble det satt krav om at bygging ikke kunne skje før det var opparbeidet undergang under riksvegen sør for Tunglandselva. Samme rekkefølgekrav bør etter rådmannens syn gjelde for denne reguleringsplanen. Gangveg Det forslaget er nedre del av den gamle vegen til sjøen regulert til felles gangveg for de som har rettigheter til den. I dagens plan er den regulert som offentlig gangveg. Rådmannen kan ikke støtte forslaget da vegen vil forbinde en fremtidig offentlig veg med en planlagt, regulert offentlig gangsti langs sjøen. Selv om ingen av disse foreløpig er anlagt og det ikke er inngått avtaler om offentlig bruk, bør den korte forbindelsen mellom offentlige veg og offentlig sti opprettholdes som offentlig gangveg slik den er i dagens plan. Byggehøyde

5 I forslag til bestemmelser er det satt 8 m høyde for laveste gesims og 9,5 m for høyeste gesims. Dersom det bygges med tradisjonelt møne vil den i praksis være begrenset til 9. Rådmannen vil foreslå at både møne denne og høyeste gesims settes til maks 9 m slik det er vanlig i mange områder for eneboliger. Uttalelse fra Berit Tungland Ny reguleringsplan berører kun en mindre del av Berit Tunglands eiendommer. Dette område er som tidligere regulert til offentlig veg, men redusert til 4 m.