SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/1037

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/1037 Kommunal detaljregulering «Fredly» - planid offentlig ettersyn Vedlegg: 1. Plankart m 1:1.000, dat Reguleringsbestemmelser dat Planbeskrivelse dat Andre dokumenter (ikke vedlagt): UMF-sak 125/16 Kopi av journalførte innspill og merknader m.v. i tilknytning til reguleringsprosessen. Saksmappe Kort sammendrag: Utvalg for miljø og forvaltning (UMF) vedtok i sak 125/16 å igangsette detaljregulering av delområde innenfor «områderegulering Finnsnes sentrum», avgrensa av Storgata, Hans Karolius vei, Sjøgata og vestover mot bl.a. Nordborg. Utbygging av boliger innenfor rammene av «områderegulering Finnsnes sentrum» krever en ny felles adkomstveg / - løsning. Det aktuelle arealet omfatter mange grunneiere og dermed ulike grunneierinteresser og synspunkt. Det er derfor hensiktsmessig å utarbeide en kommunal detaljregulering. Planforslaget gir gjennom etablering av ny adkomstveg og fortau muligheter for å bygge ut denne delen av sentrum i samsvar med vedtatt områderegulering. Adkomstvegen og rekkefølgekrav knytta til utbygginger berører de ulike eiendommene på noe forskjellig måte. Det har ikke vært mulig å ivareta alle ulike grunneierinteresser gjennom et omforent planforslag. Lenvik kommune har grunneierinteresser i området som berøres. Videre vil planens løsninger kreve kommunalt engasjement når utbygginger skal iverksettes, innenfor områder som grunnerverv, utbyggingsavtaler og drift og vedlikehold av veger. Med bakgrunn i innspill fra grunneiere i planprosessen vil det trolig komme merknader til planforslaget ved utlegging til offentlig ettersyn, både av prinsipiell karakter og til konkrete løsninger i planforslaget. Etter rådmannens vurdering sikrer foreliggende planforslag gode framtidige fellesløsninger, basert på prinsippene i tidligere vedtatt «områderegulering

2 Finnsnes sentrum» - planid på en slik måte at forslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: UMF vedtok i sak 125/16 å igangsette detaljregulering av delområde innenfor «områderegulering Finnsnes sentrum», avgrensa av Storgata, Hans Karolius vei, Sjøgata og vestover mot bl.a. Nordborg. Bakgrunnen for detaljreguleringa er at det innenfor dette området er et større område i «områderegulering Finnsnes sentrum» som i h.t. denne planen kan fortettes med boliger / konsentrert småhusbebyggelse. Antall boliger området kan fortettes med er så pass omfattende at eksisterende adkomst (Fredly) til området fra Storgata ikke er tilrådelig. Skal området kunne fortettes / bygges ut i samsvar med «områderegulering Finnsnes sentrum» og på en slik måte at alle berørte grunneiere gis muligheter for å utvikle / bygge ut eiendommene sine i framtida, er en ny felles adkomst til de aktuelle boligområdene nødvendig å etablere. Saksutredninga til UMF-sak 125/16 peker på en mulig / aktuell adkomst som vil / kan berøre eiendommen gnr. 44 bnr (Lenvik boligstiftelse) og ev. naboeiendom gnr. 44 bnr. 965 (Norsk Luthersk misjonssamband) Videre fokuserer det på et aktuelt utbyggingsprosjekt (Himalaya) på eiendommene gnr. 44 bnr. 284 og 309. I den sammenheng opplyses også at rådmannen kommer til å initiere forhandlinger om utbyggingsavtale med aktuell tiltakshaver i dette prosjektet. I henhold til saksutredninga til UMF-sak 125/16 skulle planarbeidet initiere en dialog med alle berørte grunneiere. Det vises i den sammenheng til oversikter i planbeskrivelsen. Planforslaget legger til grunn at ny adkomstveg med fortau etableres fra Sjøgata i grensen mellom gnr. 44 bnr og gnr. 44 bnr. 965 (begge eiendommene må avgi areal) og inn i boligområdet. Både eksisterende og ny boligbebyggelse i Karoliushaugen må knyttes til ny adkomstveg (eksisterende adkomster stenges). Potensialet for boligbebyggelse i området er så stort at det er regulert inn egne lekeområder, i tillegg til at krav om lekeplass ved dør skal ivaretas ved utbygging. Dette for å ivareta rikspolitisk bestemmelse vedr. barn og unge. Vestre del av boligområdet (planforslagets område B1) omfatter 9 eiendommer av svært ulik størrelse med til sammen 7 ulike grunneiere. Utvikling / utbygging av dette området krever grunneiersamarbeid rundt felles løsninger. Nærmere om planforslaget framgår av vedlagte plandokumenter. For å etablere felles løsninger for utbygging vil Lenvik kommune måtte bidra på flere områder.

3 Vurdering: Planen gir muligheter for fortetting av boligbebyggelse i samsvar med gjeldende «områderegulering Finnsnes Sentrum». Det er knytta krav til utbyggingsrekkefølge for etablering av adkomstveger og fortau i den sammenheng. Realisering av utbygginger i henhold til planen krever grunneiersamarbeid, frivillig og / eller ved å benytte plan og bygningslovens bestemmelser for grunnerverv. Planforslaget ivaretar og viderefører dermed både «områderegulering Finnsnes sentrum» og intensjonene bak UMF-vedtak i sak 125/16. Det har vært lagt til rette for omfattende kontakt med berørte grunneiere, både i form av direkte kontakt og muligheter til å gi tilbakemelding på ulike alternativer til løsninger. Kontakten med berørte grunneiere i området viser at det er svært ulike interesser mht. gjennomføring av framtidige utbygginger; både utbyggingenes omfang og tidsperspektivet for gjennomføring disse. Flere merknader er knytta til at det er ulike synspunkt vedrørende grunneierinteresser knytta til erverv av eiendommer med siktemål maksimal utbygging i motsetning til grunneiere som bor i området og som ikke ønsker å optimalisere eiendommene med utbygging. Planforslaget ivaretar et konkret prosjekt på eiendommene gnr. 44 bnr. 284 og 309 som ønskes realisert snarest mulig. Det spesielle i denne sammenheng er at hjemmelsforholdene til eiendommene ikke er avklart pr Innspillene i tilknytning til planprosessen er fra hjemmelshaver, mens utbyggingsinteressene i planprosessen formelt sett ikke har vært kontaktet på samme måte. Adkomstveg til boligområdene fra Sjøgata reduserer arealet for utbygging på eiendommen gnr. 44 bnr noe. De ønsker for utbygging av eiendommen som Lenvik boligstiftelse har signalisert, må bearbeides noe for å ivareta siktkrav, krav til byggelinjer osv. Også eiendommen gnr. 44 bnr. 965 (Norsk Luthersk misjonssamband) reduseres noe. Dette sammen med byggegrenser langs ny adkomstveg vil redusere mulighetene for utbygging noe. Sett i forhold til innspill og merknader mv. i planprosessen er det hjemmelshaverne og dagens beboere innenfor boligområde B1 som i størst grad berøres på kort sikt. Det stilles krav om at disse må knytte seg til ny adkomstveg. Det kreves i den sammenheng ikke refusjon for eksisterende bebyggelse, men ved nye utbygginger. Dersom denne delen av det regulerte boligområde ønskes utbygd med nye leiligheter kreves det grunneiersamarbeid mellom disse. Bl.a må interne adkomstløsninger løses i fellesskap. Bakgrunnen for dette er bl.a. at forslag til slike løsninger som kommunen la fram i planskisser ikke ble ønsket av flere av hjemmelshaverne. Dette er i planforslaget nå «løst» ved at grunneierne må samarbeide om løsninger i område B1 når utbygginger i framtida er aktuelt. Etter rådmannens vurdering vil ikke planforslagets løsninger berøre de aktuelle eiendommene i område B1 i uforholdsmessig grad. Forholdene vil endres, bl.a. ved

4 at en større utbygging kan realiseres på tilliggende eiendommer. Adkomstforholdene vil bli bedre. Samtidig gir adkomsten muligheter for utbygging av eiendommene på et seinere tidspunkt. En framtidig felles løsning mht. ny adkomst vil være nødvendig, uansett på hvilket tidspunkt en slik utbygging måtte være aktuelt. Interessemotsetninger om tidspunkt og utbyggingsvolum vil trolig uansett være aktuelt også i framtida. Det er derfor formålstjenlig å etablere felles løsninger gjennom reguleringsplan allerede nå. Lenvik kommune er hjemmelshaver til eiendommen gnr. 44 bnr Denne eiendommen inngår i planforslagets område B1. Forslaget berører Lenvik kommune ved at det stilles krav om at adkomst til denne eiendommen også skal skje via ny adkomst fra Sjøgata. Kommunen må også inngå i et samarbeid med øvrige grunneiere innenfor område B1 ved nye utbygginger i dette området. Og del av eiendommen reguleres som lekeområde. Hva disse endringene medfører for Lenvik kommune mht. muligheter for framtidig bruk av eiendommen, herunder økonomiske konsekvenser er ikke utreda. Etter rådmannens vurdering er det nødvendig for å få til akseptable felles løsninger for framtidig utbygging innenfor reguleringsområdet at også Lenvik kommune bidrar i den sammenheng. Rådmannen har ennå ikke initiert forhandlinger om utbyggingsavtale i samsvar med saksutredning i sak 125/16. Forholdet mellom aktuell tiltakshaver og hjemmelshaver til de aktuelle eiendommene er pr ikke avklart. Ved etablering av adkomstveg og fortau inn til boligområde B1 og B2 må det erverves grunn fra 5 eiendommer, frivillig eller ved ekspropriasjon med hjemmel i vedtatt reguleringsplan. Kommunen må trolig engasjeres i den sammenheng. Planen legger til grunn at kommunen blir grunneier av ny adkomstveg og fortau samt annen veggrunn i den sammenheng og at kommunen forestår framtidig drift og vedlikehold av vegen når denne er bygget. Kommunens ressursbehov er i den sammenheng ikke nærmere utreda. «Områderegulering Finnsnes sentrum» stiller krav om rekkefølgebestemmelser knytta til fortau m.v. for utbygging i sentrum. Dette er videreført i planforslaget og medfører at det ved utbygging av eiendommen gnr. 44 bnr (Lenvik boligstiftelse) må etableres fortau på strekninga krysset Hans Karolius vei / Sjøgata og langs Sjøgata. Med utgangspunkt i områdereguleringa (og planforslaget) vil det være Lenvik boligstiftelse som må ivareta denne utbygginga. Strekninga er privat eid, men Lenvik kommune har ansvar for drift og vedlikehold av dagens veg. Både rettigheter til veg- og fortausutbygginger må avklares nærmere. Det samme gjelder et eventuelt kommunalt engasjement mht. utbygging for å sikre sammenhengende fortau på strekninga. Planprosessen har vist at det er ulike synspunkt på utbygginger av boliger i området, både mht. omfang og tidsperspektiv. Uansett når nye utbygginger igangsettes vil det være behov for nye fellesløsninger og disse bør iverksettes ved første utbygging. Det vil neppe være mulig å utvikle og utbygge denne delen av Finnsnes sentrum uten at det oppstår interessemotsetninger.

5 Dersom planforslaget vedtas lagt ut til offentlig ettersyn vil grunneiere og andre berørte ha anledning til å komme med merknader. Med bakgrunn i innspill fra grunneiere i planprosessen vil dette trolig skje, både av prinsipiell karakter og til konkrete løsninger i planforslaget. De prinsipielle forhold rundt utbygging er avklart gjennom vedtatt områderegulering Finnsnes sentrum, dvs. anledning til å bygge ut i sentrum gjennom fortetting, og volum i den sammenheng. Etter rådmannens vurdering sikrer foreliggende planforslag gode framtidige fellesløsninger, basert på prinsippene i tidligere vedtatt «områderegulering Finnsnes sentrum» - planid Ulike grunneierinteresser må i denne sammenheng, der disse ikke er ivaretatt helt eller delvis, måtte vike i noen grad. Planforslaget innebærer et kommunalt engasjement og ressursbruk, både mht. personressurser og økonomisk. Det kan også innebære at plan- og bygningslovens virkemidler mht. grunnerverv vil måtte tas i bruk. Etter rådmannens vurdering bør kommunen ivareta disse forholdene for å sikre at intensjonene i «områderegulering Finnsnes sentrum» ivaretas. Rådmannen har ikke vurdert nærmere om det innenfor sentrum er flere delområder hvor et slikt engasjement er relevant og om kommunens engasjement i dette delområdet vil eller skal danne presedens i så måte, hverken gjennom kommunale detaljreguleringer eller gjennom annet engasjement. Innstilling: Utvalg for miljø og forvaltning, som planutvalg, vedtar kommunal detaljregulering «Fredly», planid lagt ut til offentlig ettersyn / høring. Planen omfatter plankart dat./ sist revidert planbestemmelser dat og planbeskrivelse dat Vedtaket er gjort med hjemmel i plan og bygningslovens Lenvik rådhus, Finnsnes, Bjørn Fredriksen rådmann Geir J. Fredriksen teknisk sjef