PLANID: DETALJREGULERING FOR DEL AV GNR 45/2 OG GNR 45/9, NYGÅRDSHAGEN PÅ SOKN - INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK.

Transkript

1 Rennesøy kommune Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Inger Narvestad Anda Saksgang Møtedato Planutvalget Kommunestyret PLANID: DETALJREGULERING FOR DEL AV GNR 45/2 OG GNR 45/9, NYGÅRDSHAGEN PÅ SOKN - INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK. Forslag til vedtak/innstilling: Forslag til plan , detaljregulering for del av gnr/bnr 45/2 og gnr/bnr 45/9, Nygårdshagen på Sokn med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Merknad fra Rogaland fylkeskommune 6. Merknad fra Nygårdshagen velforening 7. Merknad fra Anfinsen og Roaldsvik 1

2 Saksframstilling: Saken gjelder: Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for del av gnr. 45/2 og gnr 45/9 på Sokn til andre gangs behandling og endelig vedtak. Planforslaget er utarbeidet av Dimensjon på oppdrag fra Jarle Våge, Anne Siri Eiane, Lene Eiane Aarre og Trond Nyman Aarre. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av 8 eneboliger med tilhørende anlegg og lekeplass på Sokn. Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn. Det foreligger ikke innsigelser til planen. Gjeldende planer og regelverk Regionalplan for Jæren vedtatt Planområdet er vist som kjerneområde landbruk. Kommuneplanen for Rennesøy vedtatt og Planen viser området som fremtidig og eksisterende boligbebyggelse. Bestemmelsene til kommuneplanen gir føringer for utarbeidelse av reguleringsplaner. 3 Utbyggingsavtale: 4 Utbyggingstakt: Første utbyggingsår er satt til 2014, tre boliger pr år, i alt ca. 12 boliger for hele B4. 5 Rekkefølgekrav: Krav om opparbeidelse av fortau langs Bruvegen fram til Åmøyveien før utbygging av B4 og B Krav om tetthet: «Øvrige områder» 2 boliger pr daa. 6.2 Universell utforming: Minimum 40 % av boligene skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. 6.3 RPR for barn og unge skal legges til grunn 6.4 Barnetråkk skal registreres 6.5 Arealkrav til lekeplasser og andre felles uteoppholdsareal. 6.6 Areal og funksjonskrav til lekeplasser 6.7 Parkeringskrav. Eneboliger - min. 2 parkeringsplasser 2

3 Reguleringsplaner Plan detaljregulering av G/S-veien langs Bruveien ble vedtatt Plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidd reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. For private planforslag har kommunen en tidsfrist på tolv uker fra planforslaget er mottatt til det legges fram for politisk behandling. Dersom planforslaget har mangler stoppes fristen fra det blir gitt melding om manglene til fullstendig planforslag er mottatt. Forskrift om konsekvensutredning Området er vurdert i konsekvensutredningen for kommuneplanen sammen med tilgrensende tomt på gnr 45 bnr 6. Detaljplanen er vurdert til ikke å omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Varsel om oppstart I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 ble planoppstart varslet i Stavanger Aftenblad den , og samtidig lagt ut på Rennesøy kommunes hjemmesider. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere ble varslet gjennom brev av Innspillene er referert og kommentert av forslagstiller i forslagstillers planbeskrivelse. Planområdet ble opprinnelig varslet med g/s-vei langs Bruveien til Åmøyveien. Det er i ettertid utarbeidet og vedtatt egen plan for g/s-veien, plan Beskrivelse av planområdet 3

4 Planområdet ligger i Rennesøy kommune på Sokn, Nygårdshagen. Planområdet avgrenses av fv. 586 Bruveien i vest, Nygårdsveien i nord samt Nygårdshagen i sør og øst. Området er på ca. 7 daa. Planområdet består i dag av eksisterende boligbebyggelse og landbruksjord. Planforslaget inkluderer en eksisterende boenhet som er bygget i tråd med aktuell reguleringsplan. Eksisterende boligområde har adkomst fra Nygårdshagen via Nygårdsveien som grenser til planområdet i nord. På Sokn er det observert kanadagås som er svartlistet. Ærfugl som er rødlistet er blitt observert under sommertid. Det er registrert kystlynghei i nord/midt av Sokn med verdien lokalt viktig. Innenfor planområdet er det ikke registrert trua arter. Kulturhistorisk registrering er gjennomført. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner på området. Det er ikke registrert særlige risikoforhold innenfor området utover biltrafikken og trafikkstøy. Det er heller ingen kjente spesielle miljøforhold For nærmere beskrivelse av området se planbeskrivelse. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart og bestemmelser samt planbeskrivelse. Vedlegg 2, 3 og 4. Planforslaget er videre illustrert med snittegninger og 3D modell. Vedlegg 5. Det er lagt til rette for åtte relativt store boligtomter for oppføring av eneboliger. Eksisterende balløkke skal opparbeides som en samlingsplass og uteoppholdsareal for alle aldersgrupper. Et eksisterende hus er inkorporert i planen. Formingsveieleder skal sikre en gjennomført og enhetlig utbygging. Det er satt krav om flate tak og byggehøyder er fastsatt for å sikre utsikt mot vest for alle de nye boligene. Det er foreslått rekkefølgekrav som skal sikre at ny adkomst samt g/s langs Bruvegen frem til Sokn bussterminal er opparbeidet før planområdet tas i bruk. Det er også planlagt nedgravde søppelkonteinere felles med eksisterende byggefelt. For mer utførlig beskrivelse av planforslaget og konsekvenser vises til forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg 4. Offentlig ettersyn Planutvalget behandlet planforslaget i sak 11/16 og fattet følgende enstemmige vedtak: «Forslag til plan detaljregulering for del av gnr. 45/2 og gnr 45/9 på Sokn med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Utvalget ber om at det vurderes å øke til 12 boliger. Det bør vurderes at det legges til rette for gjesteparkering. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven og » Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det ble ikke foretatt endringer i planen før offentlig ettersyn. 4

5 I høringsperioden er det mottatt merknader/tilbakemeldinger fra 4 offentlige instanser og fra to private, av disse en velforening. Avsender (datert) Merknad Rådmannen sin vurdering Planutvalgets vedtak Utvalget ber om at det vurderes å øke til 12 boliger. Det bør vurderes at det legges til rette for gjesteparkering. I kommuneplanen er B4 på Sokn beskrevet med 12 boliger. Planområdet som nå er til behandling omfatter imidlertid ikke hele arealet som er vist som B4 i kommuneplanen. Rådmannen vurderer derfor at forslaget om 8 boliger ikke er i strid med kommuneplanen. Gjesteparkering er lagt inn i plankartet. 1. Fylkesmannen ( ) Ingen merknader Tas til orientering 2. Rogaland fylkeskommune ( ) Det gjøres oppmerksom på at evt økning til 12 boliger krever ny utleggelse av planen. Planen har fulgt opp tidligere innspill på en god måte. Savner redegjørelse for minste felles uteareal og forventer at det legges til rette for gode forbindelseslinjer fra de nye boligene til øvrige friområder og lekeplasser i nærområdet. Planen er ikke endret på dette punktet og trenger derfor ikke ny høring. Planbeskrivelsen er bearbeidet med hensyn til minste felles uteareal 3. Statens vegvesen Region vest ( ) Krav til frisikt i avkjørsel fra Nygårdsveien mot gang/sykkelvei skal være 20x8 meter. Frisiktsonen er lagt inn i plankartet. 4. Lyse ( ) Ingen merknader Tas til orientering 5. Nygårdshagen velforening ( ) Fotballbanen bør opparbeides som beskrevet i planbeskrivelsen. Vei og fotballbane kan ikke brukes som riggplass i byggeperioden. Tillater ikke bruk av eksisterende felles søppeloppstillingsplass for de nye boligene. Kan akseptere nedgravde containere for alle. Nytt felt må ha egen gjesteparkering. Det nye feltet eier ikke dagens lekeplasser med unntak av fotballbanen. Rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av lekeplass. Det foreligger avtale om nedgravde søppelkonteinere. Og rekkefølgekrav om dette er tatt inn i bestemmelsene Det er lagt inn ny gjesteparkering. Tas til orientering. Det er ønskelig at det nye feltet blir en del av 5

6 Ikke flere enn 8 boliger. Regulerte byggegrenser må respekteres. Evt skader må erstattes Nygårdshagen velforening og at lekplassene kan være felles for hele området. Det er ikke lagt inn flere boliger. Ny bebyggelse skal oppføres i henhold til reguleringsplanen. Erstatning av evt skader er et forhold mellom utbygger og beboere og kan ikke reguleres i reguleringsplanen. 6. Ingvild Anfinnsen og Kjetil Roaldsvik, Nygårdshagen 1. ( ) Byggegrense mot Nygårdshagen 1 må økes til minimum 4 meter. Dersom det økes til 12 boligheter forventes ny høring. Det er begrenset plass på felles oppstillingsplass for søppel. Det bør etableres nedgravde søppelkonteinere. Byggegrensa er endra til 4 meter. Antall boliger er ikke endret. Det foreligger avtale om nedgravde søppelkonteinere. ENDRINGER I PLANKART OG BESTEMMELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Plankart. Frisikt i kryss *Nygårdsveien mot g/s vei er utvidet til 10x20 meter. Byggegrense mot Nygårdshagen er utvidet til 4 meter. Det er lagt inn gjesteparkering i det nye feltet. Det er endret 2 og 6 og planbestemmelse. Det er tatt inn rekkefølgekrav om etablering av nedgravde avfallskonteinere Rekkefølgekrav ang. gang- og sykkelsti langs bruveien er supplert med at denne skal være sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse. Rådmannens vurdering av planforslaget Planarbeidet ble først varslet i 2012, kort tid etter at kommuneplanen ble vedtatt. Ferdig planforslag ble innlevert i Forhold til gjeldende planer Administrasjonen anser ikke planen for å være i strid med regionalplanen for Jæren da kartet i regionalplanen kun viser en generell oversikt over områder. Dette vises blant annet ved at hele Sokn er markert med landbruk i regionalplanen. Kommuneplanen vil overstyre regionalplanen og være det førende dokumentet i planprosessen. Planforslaget er i samsvar med arealbruken i kommuneplanen. I kommuneplanen er felt B4 beskrevet med 12 boliger. Siden planforslaget ikke omfatter hele B4 i kommuneplanen vurderer rådmannen at åtte nye boliger het ikke er i strid med intensjonene i kommuneplanen. Området er en del av nye boligområder i kommuneplanen som skal være med på å gi grunnlag for en akseptabel vekst av boliger framover. Nærområdet består av eneboliger/rekkehus, og det synes at planområdet er passende for tilrettelegging av familieboliger. For å sikre høy kvalitet og tilfredsstillende størrelse på felles og private uteområder, samt boliger, vil foreslått utnyttelse kunne tilrettelegge for et godt boligområde som er positivt for velferd og oppvekstsvilkår. 6

7 Planområdet sammen med tilliggende boligfelt og friluftsområder anses å ha gode nok utearealer og lekeplasser. Jordvern Planområdet består i dag av dyrkbar jord som delvis ligger brakk, samt en grusbane og en nylig oppført bolig. Bolig og grusbane beholdes i planforslaget, mens alt dyrket areal vil gå med til oppføring av nye boliger samt utvidelse av Nygårdsveien. Sol/skygge/terrengtilpasning Planområdet ligger godt til rette med helning mot sørvest. Dette gir gode solforhold på dag- og kveldstid. Bebyggelsen er plassert godt i terrenget. Gode solforhold på lekeplassen store deler av dagen hele året. Boligene skyggelegger lite for arealer utenfor planområdet. Utbygging vil i liten grad føre til tap av utsikt for arealer utenfor planområdet. Barn og unge Planforslaget legger til rette for å oppgradere eksisterende lekeplass. Barn og unge går/sykler langs Bruvegen. Det er bussholdeplass vest for planområdet der barn blir hentet med skolebussen. I kommuneplanen stilles det rekkefølgekrav om videreføring av g/s-vei langs Bruveien fram til Sokn bussterminal før planområdet tas i bruk. Gjennomføring av rekkefølgekrav vil gi bedre trafikksikkerhet. Infrastruktur Boligene innenfor BF1 har adkomst fra internvei, mens boliger innenfor BF2 og BF3 har adkomst direkte fra vei Nygårdshagen. Det tilrettelegges for 2 parkeringsplasser i garasje for BF1-BF3 samt minimum 1 biloppstillingsplass i gårdsrom. Veibredde på eksisterende vei er 3-4 meter, internvei er på 4 meter. Smale veier med korte rettstrekninger oppfordrer til lav fart. Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet. Det legges nye spillvannsledninger og vannledninger innenfor planområdet langs internvei i nord-sør retning. Disse kobles på eksisterende anlegg sørøst og/eller sørvest for planområdet. Det ser ikke ut til at det er nok kapasitet på eksisterende ledningsnett for overvann til at boligene kan kobles på dette. Det foreslås dermed intern fordrøyning på området. Støy Denne viser at støynivået ligger under grenseverdien for gul sone på hele hagearealene til den østligste boligrekken. På deler av hagearealene til den vestligste boligrekken er støynivået omkring 1 db over grenseverdien for gul sone. Da hoveddelen av hagearealene ligger utenfor gul sone, anses det imidlertid ikke som nødvendig med skjerming av hagene. Lekeplass har støynivå under L den = 55 db. Det kan bli behov for støyreduserende tiltak i fasadene på enkelte bygg. Dette må imidlertid beregnes mer nøyaktig når det foreligger detaljerte plan- og fasadetegninger for boligene. Naturmangfold Planforslaget legger opp til etablering av boligbebyggelse på noe som i dag er dyrkbar jord som ligger brakk. Med bakgrunn i allerede utbygd område i sør vil utbygging ha mindre konsekvenser i forhold til landskap. På Sokn er det observert kanadagås som er svartlistet. Ærfugl som er rødlistet er blitt observert under sommertid. Det er registrert kystlynghei i nord/midt av Sokn med verdien lokalt viktig. Det er ikke registrert trua arter innenfor planområdet. Planforslaget er vurdert til ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Estetikk Det er lagt til rette for oppføring av 8 nye eneboliger innenfor planområdet. Det er krav om utarbeidelse av formingsveileder som skal sikre at området vil få et gjennomført og helhetlig uttrykk. 7

8 ROS Utbyggingen vil skje i forlengelsen av etablert boligområde. Utbyggingen vil ikke gi nye risikoforhold. Rekkefølgekrav om opparbeidelse av tilkomstveier samt gang/sykkelvei langs Bruveien Rekkefølgekrav Utbyggingen vil kreve at det opparbeides nye offentlige anlegg innen planområdet, lekeplass, adkomst og gang- og sykkelvei langs fv. 568 Bruveien til fv. 441 Åmøyveien før planområdet tas i bruk. Arbeidet med forhandling av utbyggingsavtale er ikke startet. Rekkefølgebestemmelse om at gang- og sykkelveien skal være sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse kan innfris ved at det inngås utbyggingsavtale. Gang- og sykkelvei langs Bruveien er prioritert. Reguleringsplanen er allerede vedtatt og kommunen har fått tilsagn om midler til videre prosjektering. Veien er kostnadsvurdert til ca 6 mill kr. Samlet vurdering og konklusjon Rådmannen mener at planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Planen tilrettelegger for etablering av eneboliger med tilhørende anlegg og lekeplass på Sokn. Planen gir grunnlag for en oppjustering av området når det gjelder utnytting, estetikk og trafikksikkerhet. Store bo- og utearealer samt lekeplass og nærhet til flere friområder gir godt grunnlag for godt bomiljø. Rennesøy kommune ser på det som positivt at det legges til rette for ytterligere boligutbygging i etablerte boligområder i tråd med kommuneplanen, samt at kommuneplan realiseres. Rådmannen kan ikke se at planforslaget medfører vesentlige negative konsekvenser. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. 8