Byrådssak /19 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /19 Saksframstilling Vår referanse: 2019/ Ytrebygda, Gnr. 39, Bnr. 26 m.fl., Feråslia, ArealplanID Mindre endring av reguleringsplan etter forenklet prosess Hva saken gjelder: Forslagsstiller Ard arealplan AS i samarbeid med Coplan AS fremmer på vegne av Roy Mindor Småvik forslag til endring av detaljplan Søreide/Søvik/Steinsvik, planområdet 5A, felt IX i Ytrebygda bydel (Plan-ID ). Formålet med endringen er å tilrettelegge for at det kan etableres en enebolig i tillegg til eksisterende bolig på eiendommen. De foreslått endringene er som følger: Inndeling av eiendommen i to felt (BSF1 og BSF2), med mulighet for en enebolig på hvert felt Tillatt maksimal utnyttelse er økt fra %-TU = 25 % til %-BRA = 50 % Tillatte maksimale byggehøyder settes til k+ 55,5 for felt BSF 1 og k+ 56,5 for felt BSF2 Redusert krav til minste uteoppholdsareal (MUA) fra 500 m 2 til 150 m 2 per boenhet Skjerpede krav til kvaliteter på uteoppholdsarealet Bestemmelser om plassering av støttemurer, skjæringer, garasjer og parkeringsplasser, samt høyde på støttemurer Krav om tilrettelegging for lademuligheter på minimum 1 parkeringsplass per bolig Vedlagt illustrasjonsplan (vedlegg E) er retningsgivende med hensyn til plassering av ny bebyggelse for BSF1 Skråfoto av planavgrensning Utsnitt av plankartet for foreslått reguleringsendring 1

2 Utsnitt av illustrasjonsplan datert (vedlegg E) Opprinnelige endringsforslag har vært på høring. Etter høringen har endringene blitt omarbeidet, bl.a. har utnyttelsesgraden blitt redusert fra 60 % BRA til 50 % BRA og tillatt antall etasjer over terreng redusert fra 2 til 1. Antall parkeringsplasser er også redusert, og er nå det samme som i gjeldende regulering, minimum 2 plasser, hvorav en er garasje. Fagetatens vurdering og anbefaling: Planområdet er i gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010) avsatt til bebyggelse og anlegg. I forslag til ny kommuneplanens arealdel (KPA 2018) ligger planområdet i ytre fortettingssone. Utnyttelsesgrad/byggehøyde/byggegrense Endringen åpner for mulighet for å etablere en ny enebolig på eiendommen (i felt BFS1), i tillegg til eksisterende bolig (i felt BFS2). Utnyttelsesgraden i begge feltene økes fra %-TU = 25 % til %-BRA er = 50 %, der sistnevnte inkluderer parkering. Dette åpner for en utbygging på 236,5 m 2 i felt BFS1 og 315,5 m 2 i BFS2. Boligene er tillatt oppført i 1 etasje, med maksimal gesimshøyde på 4 m. I tillegg tillates underetasje innredet, maksimalt 80 cm av grunnmur tillates synlig, slik det er regulert i gjeldende plan. Tillatte byggehøyder er k+ 55,5 for BFS1 og k+ 56,5 for BFS2. Dette tilsvarer eksisterende høyde på bolig i BFS2, og det er dermed ingen endringer fra dagens situasjon i denne delen av området. Fagetaten vurderer at foreslått utnyttelsesgrad er i tråd med overordnete føringer. Fagetaten slutter seg til foreslåtte byggehøyder. Det er ikke fastsatt en byggegrense mellom feltene BFS1 og BFS2 i plankartet. Det fremkommer av planbeskrivelsen kapittel 7.3 (vedlegg C) at boligen i felt BFS1 skal plasseres ca. 5,4 m fra eksisterende bolig i felt BFS2, men dette er ikke sikret i forslag til reguleringsbestemmelser. For å unngå problemer i byggeprosessen foreslår forslagsstiller at byggegrensen ikke fastsettes mellom BFS1 og BFS2, og at plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a) skal være førende. Det er forståelig at forslagsstiller ønsker en fleksibel løsning. Det er derimot liten avstand mellom eksisterende enebolig i felt BFS2 og foreslått formålsgrense, og det gjøres oppmerksom på at nødvendige tiltak og krav iht. til TEK, herunder brannforskriften, må oppfylles for nytt bygg. 2

3 Uteoppholdsarealer Kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) er redusert fra 500 m 2 i gjeldende plan til 150 m 2. Dette er i tråd med krav i KPA 2010 (minimum 150 m 2 ) og KPA 2018 (minimum 75 m 2 ). Videre er det satt krav til kvaliteter på uteoppholdsarealene: - Skjermet for støy, forurensing og strålefare - Hensiktsmessig utformet, og ligge godt tilgjengelig fra boligen - Plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse av solforhold og lokalklima - Ikke brattere enn 1:3 Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser hvordan disse føringene kan tilfredsstilles, da dette henger sammen med plassering av ny enebolig i felt BFS1. Byggegrensene i plankartet er 4 m mot nabo gnr. 39 bnr i merknader i forbindelse med høringen ble det påpekt at foreslått tiltak ville gi negativ virkning for sol- og skyggeforhold for naboeiendommer, spesielt nevnte eiendom. Det er utført endringer for å imøtekomme naboer i større grad. Endelig plassering av boligen i BFS1 er ikke fastsatt, men vist i vedlagt illustrasjonsplan (vedlegg E) som er retningsgivende for plasseringen. Plasseringen ivaretar i større grad solforholdet til nevnte nabo enn det som var vist ved høring. Fagetaten vurderer at foreslått uteoppholdsareal og hensynet til naboeiendommer er ivaretatt i forslaget til reguleringsendring. Parkering I henhold til gjeldende KPA 2010 er parkeringsplasskravet minimum 1,4 parkeringsplasser per 100m 2 BRA bolig, hvor det skal etableres minimum 1 bilparkeringsplass per boenhet, jf. 15. Med maks foreslått utnyttelse tilsvarer dette ca. 3 plasser for BFS1 og 4 plasser for BFS 2. I tillegg tillates garasje iht. KPA fjerde ledd. I forslag til KPA 2018 ligger planområdet i Ytre fortettingssone (sone 3), der det er krav om minimum 0,8 bilplasser per 100 m 2 BRA bolig. Med maks foreslått utnyttelse tilsvarer dette ca. 2 plasser for BFS1 og 2 plasser for BFS2. Parkering er foreslått som i gjeldende regulering. Det skal avsettes plass for 1 garasje, samt plass for oppstilling av minst 1 bil. I tillegg skal det tilrettelegges for strømuttak for lading av elbil på minst en av parkeringsplassene per ny bolig. Fagetaten vurderer at dette er i samsvar med gjeldende parkeringsnorm. Videre er det satt krav til at det skal tilrettelegges for strømuttak for lading av elbil på minst 1 parkeringsplass per ny bolig. Dette vurderes til å være i tråd med overordnete føringer. Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringene og det planfaglige grepet. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådens vurdering og anbefaling/konklusjon: Forholdet til overordnete planer Området ligger innenfor formål 1001 bebyggelse og anlegg i gjeldende kommuneplan. For formålet gjelder, ifølge bestemmelsene 23: Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad %-BRA = 60 %. Endringsforslaget legger opp til en utnyttelse på %-BRA = 50 %, og er dermed innenfor maksimal utnyttingsgrad. I forslag til KPA 2018 ligger området i Ytre fortettingssone. Her er krav til utnyttelsesgrad %- BRA = % (forslag til bestemmelser 26.4, punkt 5), og endringen ligger dermed innenfor dette. 3

4 Generelt vurderes fortettingen som i tråd med overordnede planer, men det presiseres at tilpasning til nabolagets eksisterende bebyggelse er viktig. Høyder og byggegrenser Byråden vurderer at det bearbeidete forslaget er tilpasset strøkskarakteren med hensyn til høyder og grad av utnytting, men det presiseres at nøyaktig plassering av den nye enebolig er viktig for å sikre god tilpasning. Byråden påpeker at bestemmelsen om at illustrasjonsplanen er retningsgivende ( 3 j) er en noe løs bestemmelse. Kvaliteten på uteoppholdsarealene avhenger av riktig plassering av boligen i BFS1, og dette er ikke sikret ved betegnelsen retningsgivende i bestemmelsene. Det foreslås derfor å snevre inn byggegrensene i felt BFS1 i samsvar med eneboligens plassering i illustrasjonsplanen, jf. innstillingens punkt 1. a). Videre foreslås det å stryke bestemmelsen om at illustrasjonsplanen er retningsgivende, jf. innstillingens punkt 2. b). Tilrettelegging for ladbare kjøretøy Byrådet ønsker også å tydeliggjøre bestemmelsen om tilrettelegging for ladbare kjøretøy slik at det ikke skal være tvil om hva som er ønsket løsning i planlegging, prosjektering og byggesaksbehandling. Byrådet ønsker å endre formulering i bestemmelse 3 e) slik at denne følger kommunens Grønn strategi. Se innstillingspunkt c). Oppfylt terreng Det er kommet flere merknader fra naboer som påpeker at tomten er planert/tilført masser av tidligere eier, og at dette er ikke omsøkt. Det er også nevnt at massene kan være forurenset. Det er opprettet og avsluttet en tilsynssak for oppfyllingen (sak nr ). Det presiseres at det i fellesbestemmelsene til gjeldende reguleringsplan 7 a) fastslås at «Ved oppfylt terreng måles hjørnekotene i naturlig terreng». Det vises også til bestemmelsene 7 c): «Forandring av terreng utenfor byggegrube med mer enn 1,0 m høyde i forhold til det naturlige terreng skal anmeldes til bygningsrådet». Vedlagte snitt og illustrasjoner tar utgangspunkt i eksisterende/oppfylt terreng, mens bestemmelsen presiserer at det er det naturlige terrenget som skal legges til grunn. Dette er ikke en optimal løsning, da det skaper usikkerhet rundt byggets plassering og høyde. Det er p.t. ikke mulig å definere hva som er eksisterende terreng. Det vil være opp til byggesaksbehandlingen å vurdere hvor den nye bebyggelsen kan tillates plassert i terrenget, med utgangspunkt i bl.a. reguleringsbestemmelsene. Byråden vurderer dette som akseptabelt, da maksimal byggehøyde og plassering er sikret. Om byggesaksbehandlingen vurderer at det skal tas utgangspunkt i et lavere terreng, vil ikke konsekvensene for omgivelsene forverres. Videre minnes det om at forurensningsforskriften kapittel 2 Opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider vil være gjeldende dersom det er grunn til å tro at det er forurenset grunn i området. Byrådets anbefaling Byråden anbefaler å vedta endring av reguleringsplan Søreide/Søvik/Steinsvik i tråd med fagetatens anbefaling, og endringer nevnt over. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 236/16, byrådets fullmakter 18 har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byråd for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven jf vedtas følgende: 4

5 Ytrebygda, gnr. 39, bnr. 26 m.fl., Feråslia, Arealplan-ID , vist på plankart datert/revidert , med følgende endringer: 1. Plankart datert/revidert a) Felt BFS1: Byggegrenser mot vest, nord og øst innsnevres i samsvar med byggets plassering i illustrasjonsplan datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a) 3 e) Endres til: «For hver enkelt bolig skal det avsettes plass for 1 garasje samt plass for minst 1 bil. Minst én av parkeringsplassene per ny bolig skal legges til rette for ladbare kjøretøy, herunder dimensjonering og teknisk klargjøring av el-anlegg for senere montering av ladepunkt.» b) 3 j) Strykes 3. Planmaterialet oppdateres i samsvar med vedtaket. De vedtatte endringene tas inn i plankart og bestemmelser før byrådets vedtak kunngjøres. Dato: 21. mai 2019 Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagetatens vedtak, reg.endring forenklet prosess Feråslia, datert A. Plankart, datert B. Bestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Snitt, datert G. Perspektiver illustrasjoner, datert H. Sol og skygge illustrasjoner, datert I. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Søreide-Søvik-Steinsvik arealplanid J. Plankart gjeldende reguleringsplan for Søreide-Søvik-Steinsvik arealplanid