Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/6283 /49774/17-PLNID Kjell-Erik Lange Telefon:

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/6283 /49774/17-PLNID Kjell-Erik Lange Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: FSK MINDRE ENDRING AV PLAN 1712 MIDTRE KALDSLETT, FELT B9 - VEDTAK Innstilling til vedtak: Forslag til mindre endring av reguleringsplan 1712, Felt B9, Midtre Kaldslett, med plankart datert og bestemmelser datert , vedtas. Vedtaket er truffet i medhold av plan- og bygningslovens Britt Elin Steinveg administrasjonssjef Mette Mohåg Kst. avdelingsdirektør for byutvikling

2 Sammendrag Sak om mindre endring av plan 1712 fremmes for å gi grunnlag for å øke tillatt grad av utnytting innenfor felt B9 i plan Boligene innenfor felt B1 er tidligere godkjent av kommunen som byggesaker, men etter klagebehandling opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak. De foreslåtte endringene av planen vil bringe de aktuelle boligene i samsvar med tillatt utnyttelsesgrad i reguleringsplanen, og gi grunnlag for å godkjenne byggesakene. Planendringene opprettholder formålet i gjeldende regulering og de 2 sørligste ubebygde tomtene i feltet kan bebygges som forutsatt i gjeldende plan. Antall boenheter beholdes uendret, men tillatt utnyttelsesgrad på boenhetene økes. I gjeldede reguleringsplan var det lagt opp til en gitt, tillatt utnyttelsesgrad for hele feltet. Dette viste seg å være lite hensiktsmessig ved utbygging. Opprinnelig plan la opp til at bebyggelsen i all hovedsak skulle være lik hva gjelder volum og eksteriør. Likt volum lar seg vanskelig gjennomføre når det er forholdsvis store forskjeller på tomtestørrelsene. Det ble ikke i tilstrekkelig tatt høyde for den relativt store forskjellen på tomtestørrelser da planbestemmelsene ble utformet. I tillegg inngår deler av det oppgitte feltarealet ikke i boligtomtene til B9, men tilhører faktisk naboeiendommer på vestsiden. Dersom dette arealet skulle kunne legges til grunn ved beregning av utnyttingen av tomtene i B9 vil dette arealet kunne inngå i forskjellige utnyttingsberegninger på forskjellige eiendommer, da arealet nødvendigvis også må inngå ved beregning av utnytting av den eiendom som arealet faktisk tilhører (naboeiendom i vest). Utnyttelsesgraden i gjeldende plan lag opp til at ti like store bygg fordelt på ti tomter ville være innenfor planintensjonen dersom disse i sum ikke utgjorde mer enn 42% BRA av det totale tomtearealet i feltet. Dette mener kommunen gir for lavt bruksareal (BRA) når intensjonen har vært vertikaltdelte familieboliger, og det kan reises spørsmål ved hvor realistisk det har vært å oppnå dette formålet på små tomter med relativt lav utnytting.

3 Dato: Vedlagte saksdokument 1. Lokaliseringskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers søknad om mindre endring Merknad fra Rekve Pleym Merknad fra Norodd Nilse m. fl Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt 1. Reguleringsplan Kommuneplanens arealdel Planfakta Planen legger til rette for etablering av 2300 m2 boligareal, fordelt på 10 frittliggende bygg med samlet 20 boenheter. 3 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med Byutvikling Underretning om oppstart av planarbeid Komplett planforslag mottatt Vedtak om offentlig ettersyn Planprosessens speielle sider Bakgrunnen for saken er at det i byggesaksbehandlingen ble gitt dispensasjoner fra tillatt regulert utnytting på eiendommene Storbakkvegen 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34 og 36. Et vilkår for dispensasjonene var at Storbakkvegen 18 og 20, ikke skulle benyttes til bolig, men i stedet tjene som et område for gjesteparkering og uteoppholdsareal for de aktuelle eiendommer. Slik ville ikke feltets totale tillatte utnyttelsesgrad overskrides.

4 Etter klage fra naboer opphevet Fylkesmannen i Troms vedtaket om dispensasjon fra arealformålet boligbebyggelse i plan 1712, for å kunne anlegge felles gjesteparkering og uteoppholdsareal på eiendommene 18/677 og 18/678. Vedtaket var begrunnet med at endret arealbruk for eiendommene Storbakkvegen 18 og 20 krevde endring av reguleringsplanen. Tiltakshaver har deretter fremmet søknad om mindre endring av plan Hovedinnholdet i søknaden om planendring er at utnyttelsesgrad søkes økt med mellom 48 m² og 51 m² pr. tomt tilsvarende en økning fra 42 % BRA til 55,9 % BRA. Omriss av planlagt bebyggelse fjernes fra plankartet, slik at kun regulert byggegrense bestemmer plassering av byggene. (I gjeldende plan er det også kun byggegrensen som juridisk bestemmer plasseringen.) 4 Planvurdering Planendringen forholder seg til planens intensjon om enhetlig bebyggelse. Planendringen vurderes å ha minimal betydning for naboer, fordi byggehøyde, bygningsbredde og avstand mellom bygg er uendret. Byggene er blitt noe dypere og carportene noe bredere, men dette innebærer ingen reell ulempe for naboer.

5 05 Vurdering av merknader Advokatfirmaet Rekve Pleym & Co DA, på vegne av naboene Frode Eliassen 18/71, Ove Lindtvedt 18/206 og Norodd Nilsen 18/70 Det vises til sammendraget i saksfremlegget hvor det heter at de foreslåtte planendringene vil gi grunnlag for å godkjenne byggesakene. Dette underbygger at boligene er bygd i strid med gjeldende regulering. Det er ikke omstridt at byggesakene er i strid med gjeldende regulering. At planendringen forholder seg til planens intensjon om helhetlig bebyggelse ikke er noe argument for å tillate høyere utnyttelse. Kommunen er planmyndighet. Det ville imidlertid ha vært vanskeligere å akseptere høyere utnyttelse dersom vilkåret om helhetlig bebyggelse ikke var oppfylt. Reguleringsplan som informasjons- og beslutningsgrunnlag undergraves når det godkjennes bygging i strid med plan. Kommunen som planmyndighet har ut i fra en ny vurdering av feltet kommet frem til at det er hensiktsmessig med en planendring som i det store og hele forholder seg til hovedprinsippene bak reguleringsplanen. I fylkesmannens vedtak datert hvor de fant at kommunen ikke hadde vurdert dipensasjon fra reguleringsformålet eventuelt foretatt en planendring uttalte fylkesmannen bl.a.: Dersom en arealplan ikke er i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser, har planmyndigheten i stor grad adgang til å utøve skjønn ved utarbeidelse ac planer. Det må derfor normalt legges til grunn at ulik tillatt grad av utnytting er basert på et bevisst valg av hva som må anses mest hensiktsmessig for det enkelte planområde. Et gjennomgående argument for dipensasjon, både fra kommunens og ansvarlig søkers side er at planens intensjoner ikke er gjennomførbare innenfor de gitte rammer i plankart og tilhørende bestemmelser. Dersom en reguleringsplan av ulike grunner ikke lenger er i samsvar med kommunens ønsker, vil normalt endring av planen være riktig veg å gå. Det kan ikke være avgjørende om det bygges helt uten tillatelse, eller etter byggetillatelse som senere viser seg gitt på uriktig grunnlag, som i denne saken. Dette er en hypotesisk problemstilling. I denne saken er det endring av utnyttelsesgrad som er tema. Økonomiske hensyn ligger til grunn for reguleringsendringen. Spørsmålet som må stilles er om kommunen ville ha godkjent

6 reguleringsendringen dersom den ble omsøkt før byggene ble påbegynt. Dette er også en hypotetisk problemstilling. Dersom det hadde vært søkt om mindre endring før bygging ville søknaden blitt behandlet på samme måte som i denne saken. Det er de samme faglige vurderingene som må tas. Gjeldende plan er klar og entydig. Det er derfor ingen grunn til omregulering. Det er kommunens som er planmyndighet og som beslutter om det er grunnlag for å vurdere om en planendring skal fremmes for politisk behandling. Byutvikling har etter en planfaglig vurdering kommet frem til at det er behov for en planendring. Innholdet i planendringen går ut over det som kan behandles som mindre reguleringsendring. Økningen av bygningsvolumer vurderes å ha påvirke naboene svært negativt. Det vises til Ot.prp. 32 ( ) side 238, der departementet understreker at dersom det foreligger innvendinger til endringene fra berørte myndigheter eller eiere eller festere av direkte berørte eiendommer, vil ikke endringen anses som «mindre». Behandling av reguleringsendringen som mindre vesentlig reguleringsendring vil bli anført som saksbehandlingsfeil. Pbl andre ledd er endret slik at muligheten til a vedta endring av reguleringsplan etter en enklere prosess er utvidet. Det tidligere kriteriet «mindre endringer» er erstattet av formuleringen «na r endringene i liten grad vil pa virke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke ga r utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsomra der.» Den nye formuleringen er i stor grad i samsvar med det som tidligere har vært lagt til grunn i praksis. Adgangen til a gjøre slike reguleringsendringer utvides noe, ved at de nye kriteriene favner videre enn det som har vært lagt til grunn etter loven av Hva som ligger i at endringene "ikke ga r utover hovedrammene i planen" ma vurderes konkret av kommunen i det enkelte tilfellet. Justering av grenser og arealforma l vil som tidligere kunne være aktuelt. Det kan ogsa være mulig a gjøre endringer i arealforma l. Det ma imidlertid i den konkrete vurderingen tas hensyn til hva slags tiltak det gjelder og hvilke interesser som blir berørt. Dersom det gjelder tiltak i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser som gir grunnlag for innsigelse, vil det ikke være aktuelt a gjennomføre endringen etter den enklere prosessen. Dersom endringen fa r konsekvenser av vesentlig betydning for andre saker som gjør at det er nødvendig a se endringen i en større sammenheng, vil det heller ikke være aktuelt a behandle den uten ordinær prosess.

7 Det ma videre konkret i det enkelte tilfellet vurderes om endringen "i liten grad vil pa virke gjennomføringen av planen for øvrig". En endring som berører viktig infrastruktur eller har sammenheng med andre tiltak planen inneholder vil kunne falle utenfor. En annen begrensning er at enklere behandling bare er forutsatt a bli benyttet i tilfeller der endringene ikke er spesielt konfliktfylte. Protester fra nabo eller andre berørte vil imidlertid ikke nødvendigvis føre til at endringen ikke kan gjennomføres pa den enklere ma ten. Heller ikke vil enhver merknad fra berørte myndigheter forhindre dette. Imidlertid vil merknader fra berørte myndigheter som har karakter av innsigelse, føre til at endringen ma behandles videre etter en ordinær planprosess. Byutvikling har vurdert at den negative virkningen for naboene er begrenset. Dette først og fremst fordi byggene ligger på østsiden av klagerne, altså høyere opp i fjellsiden, samt at byggene er godkjent 4 meter fra nabogrense. Naboenes subjektive oppfatning av ulempe kan selvfølgelig ikke bestrides. Her må det konstateres at naboene ikke mister åpenbare goder som utsikt og sollys, men at det dreier som en mer subjektiv oppfatning om at byggene troner høyt over dem. Saksfremlegget er signert av Øystein Nermo. Nermo har som kommunaldirektør tatt et selvstendig initiativ til å fremme utbyggingsplanene i området. På denne bakgrunn anmodes det om at habiliteten til Nermo vurderes. Det er ikke riktig at Nermo har tatt et selvstendig initiativ til disse utbyggingsplanene. I medieoppslaget det formentlig siktes til redegjorde Nermo kun for prioriteringer som var politisk vedtatt. Spørsmålet er uansett ikke lenger relevant, da Nermo ikke er kommunaldirektør når dette saksfremlegget skrives og når saken behandles politisk. Norodd Nilsen Solstrandvegen 256, Frode Eliassen og Lena Alfredsen Solstrandvegen 254, Ove og Lillian Lindtvedt Solstrandvegen 250 Saken kan ikke behandles som mindre endring etter Fylkesmannens avslag i fjor høst. Fylkesmannens vedtak la ingen føring for kommunens videre behandling av saken, men ba kommunen vurdere om det var behov for en planendring. Videre behandling må skje som om tomtene er ubebygget, og uten at det tas økonomiske hensyn. Dette syn deler vi. Planen kan ikke endres for å dekke over feil fra utbygger, dette vil skape uheldig presedens.

8 Planen endres ikke for å dekke over feil fra utbygger. Planen endres for å få en mer hensiktmessig utnyttelse av eiendommene ut i fra en planfaglig vurdering. Avstanden mellom husene og størrelsen på disse er ikke som resten av området. Husene er store og ruvende, bygget på masse som er fylt opp med 2 m i skrånende terreng, og henger 4 m over naboeiendommene nært nabogrense. Det er bygd en 2 meter høy mur i nabogrense uten nabovarsel som også skaper problemer med vann og løse ting som kommer nedover. Avstanden mellom boligene blir ikke endret. Byggegrensen er som i opprinnelig plan. Nabovarsel hører til bygningsmyndigheten å vurdere. Overvann og andre løse ting som påfører nabo ulempe hører ikke inn under reguleringssaken. Utnyttelsesgrad er beregnet feil. Utnyttelsesgraden hevdes å være på %. Reguleringsplanen tillater en gitt utnyttelsesgrad. Troms fylkeskommune Avinor Sametinget Statens vegvesen Troms fylkeskommune, herunder kulturminnevernet, har ingen merknader til forslaget til endring av reguleringsplan. Avinor han ingen ytterlige merknader til planforslaget ut over tidligere merknader i forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsarbeidet av til Asplan Viak AS. Sametinget har ingen merknader til planforslaget. Statens vegvesen har ingen merknader til de foreslåtte planendringene. 07 Konklusjon Forslag til mindre endring av reguleringsplan 1712, Felt B1, Midtre Kaldslett, anbefales vedtatt. Endringene medfører ikke endring av tillatt høyde i gjeldende plan, ei heller tap av utsikt for merknadshaverne. Boligene blir med andre ord ikke endret i bredde og høyde. Fordelene er at man får mer funksjonelle familieboliger. Det er ingen sektormyndigheter som har innvendinger og endringene er således ikke i strid med nasjonale eller regionale interesser. Endringen vil medøre noe dypere boliger og bredere carport, men dette er ikke ulemper som er større enn hva som må påregnes i et utbyggingsfelt. Vedtaksmyndighet: Formannskapet