Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181, offentlig ettersyn

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: Sak: 199/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 14/1234 Vedtak: 1. Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket PLAN Arkitekter AS, datert , i bestemmelser sist endret og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Det forutsettes at boligene sikres som utleieboliger for studenter gjennom tinglysning eller lignende. Behandling: Marek Jasinski (Ap) forslag pva Ap, SV, MDG, V: 1. Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket PLAN Arkitekter AS, datert , i bestemmelser sist endret og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Det forutsettes at boligene sikres som utleieboliger for studenter gjennom tinglysning eller lignende. Votering: Ved alternativ votering mellom innstillingen og Jasinskis forslag ble Jasinskis forslag vedtatt mot 3 stemmer (2H, 1KrF) avgitt for innstillingen. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet

2 Saksframlegg Detaljregulering av Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181, offentlig ettersyn Arkivsaksnr.: 14/1234 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar å avvise forslag til detaljregulering av Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181. Bygningsrådet begrunner dette med det framtidige behovet for sentralt lokaliserte næringsarealer for lokalservicevirksomheter. Etablering av studentboliger bør i stedet lokaliseres nærmere campusområdet der muligheten for å skape gode boforhold for studenter er mer egnet og som ikke går på bekostning av eksisterende næringsareal. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, vedlagt som vedlegg 1. Saksfremlegg - arkivsak 14/1234 1

3 Innledning Det innsendte planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver NorgesGruppen Eiendom Midt-Norge AS. Komplett planforslag forelå Hensikten med planforslaget er å bebygge den ubebygde østre delen av eiendommen Nardobakken 2, gnr/bnr 68/181, med blokkbebyggelse 170 studenthybler. Beliggenhet og områdets karakter Eiendommen ligger inne i et etablert næringsområde, sentralt i kommunen, preget av lokalservicevirksomheter som fungerer godt i dag. Trafikkapasiteten i krysset Nardobakken Torbjørn Bratts veg er i rushtiden utfordrende og en vesentlig økning av ÅDT i området krevet nærmere vurderinger av trafikksituasjonen og tiltak på det overordnede vegsystemet. Sammendrag av planens innhold Planforslaget foreslår en utnyttelse på minimum 140 % BRA og maksimum 200 % BRA. Maks kotehøyde er satt til c+ 80,0 som tilsvarer fem etasjer ut mot Nardovegen og syv etasjer inkludert sokkel østover ut mot Kiwibutikken. Sokkeletasjen vil innholde bil og sykkelparkering, boder og anlegg for mobilt avfallssug. Det er i illustrasjonsprosjektet tatt utgangspunkt i en hybelmodul som er på ca. 18 m 2, med mulighet for eget bad. Fem til seks hybler per etasje grupperes sammen i syv volumer. Disse er forbundet med fellesarealer, kjøkken, heis- og trapperom, samt svalganger og ganger. Vesentlige virkninger av planforslaget Dersom det åpnes opp for boliger for studenter innenfor det helhetlige og godt fungerende næringsområdet medfører dette uheldige konsekvenser. Boliger og næringsdrift vil kunne skape brukerkonflikter og gi økt press på at området må videreutvikles med et annet formål enn til næring. Trondheim mangler sentralt plasserte næringsarealer. Saksfremlegg - arkivsak 14/1234 2

4 Tidligere vedtak og planpremisser Planstatus Kommuneplanens arealdel (KPA) Planforslaget strider med KPA der eiendommen er en del av det helhetlige næringsområdet på Nardo. Det tillates ikke boliger i næringsområder. I gjeldende KPA er det avsatt mye areal til boligformål, samtidig er tendensen at det godkjennes omregulering av små næringsarealer til boligformål. Transformasjon av næringsarealer på Tempe, Valøya og Sluppen gir et behov for å relokalisere lokalservicenæringer. Reguleringsplan for Nardobakken 2 (vedtatt ) Planen hjemler bebyggelse av kombinert formål forretning/kontor. Maksimalt BRA tillatt som forretning er satt til m 2. En omregulering fra forretning/kontor til boligformål vil være strid i med den gjeldende og forholdsvis nye reguleringsplan. Tidligere vedtak i bygningsrådet den , sak 189/14 VEDTAK: Bygningsrådet tilrår at det igangsettes detaljregulering av området Nardobakken 2 med sikte på å endre formål i Kommuneplanens arealdel fra kombinert formål forretning/kontor til boliger egnet for studenter. Det forutsettes at boligene sikres som utleieboliger for studenter gjennom tinglysning eller lignende. På bakgrunn av bygningsrådets vedtak i sak 189/14 har tiltakshaver ønsket å fremme planforslag for Nardobakken 2 til politisk behandling. Risiko - og sårbarhetsanalyse og konsekvensutredning Konklusjoner fra risiko - og sårbarhetsanalyse er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved utforming av forslag til plan og bestemmelser. Rådmannens vurdering Selv om eiendommen ikke nødvendigvis er uegnet til studentboliger, vil de negative konsekvensene av å miste et sentralt lokalisert næringsareal i et næringsområde som egner seg for lokalservicevirksomheter være større enn nytten av å utvikle flere studentboliger her. Prosjektet og planbeskrivelsen synliggjør at det er utfordrende å få til god nok bokvalitet. Planforslaget avviker fra støykrav, uteromskrav og det er vanskelig å unngå nord-øst vendte hybler. Selv om uterommene som foreslås blir gode, er mengden uterom under kravet på minst 50 m 2 pr. 100 m 2 BRA og tilgjengelighet til andre gode rekreasjonsarealer krever kryssing av dagens næringsområde. I tillegg er det få målpunkt i området for studenter. Saksfremlegg - arkivsak 14/1234 3

5 Et annet viktig moment er konsekvensen for dagens næringsområde. Rådmannen mener at økningen av myke trafikanter prosjektet medfører øker faren for trafikkulykker i et område dominert av næringstrafikk. Planforslaget medfører en reduksjon av næringsarealandelen i området. Behovet for slike sentralt lokaliserte næringsarealer vil øke med transformasjonene av næringsarealer det er åpnet opp for i andre planer som for eksempel Nyhavna og Tempe, Valøya og Sluppen. Tendensen er også den at små næringsarealer omdisponeres til boligformål. Disse lokalservicevirksomhetene vil ha et behov for relokalisering i kommunen og rådmannen mener at muligheten for at dette kan skje på Nardolia ikke bør begrenses. Rådmannen er enig i at området ikke egner seg til kontorformål, noe som kommuneplanens arealdel legger opp til. Området ligger ikke i kollektivbuen og er ikke et naturlig målpunkt slik kollektivlinjene går i dag. I tillegg vil en utnyttelse på 140 % BRA med kontorer kunne generere anslagsvis 1000 ÅDT, noe trafikksystemet i dag ikke tåler. Det anbefales at planområdet videreføres som næringsområdet og at hele næringsområdet ved neste rullering vurderes nærmere i forhold til den reelle næringssituasjonen i området. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget gir ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Medvirkningsprosess Fylkesmannen i Sør-Trøndelag hadde innspill som blant annet omfatter bokvalitet, vurderinger i forhold til målgruppen barn og unge, om området er egnet for studentboliger og om det er mulig å oppnå tilfredsstillende støy og støvnivåer. Dersom det ikke er mulig å oppnå gode nok støynivåer vil det kunne være grunnlag for innsigelse. Statens vegvesen tar også opp forholdet til støynivå i planforslaget. Rådmannen er uenig med forslagsstiller i at prosjektet løser temaene: bokvalitet, spesielt støy, kravet til uterom, unngå nord østvendte hybler. Det vises til planbeskrivelsen om virkningene av planforslaget. I tillegg hadde Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, Sør-Trøndelag fylkeskommune og NVE innspill. Disse innspillene anses vurdert og avklart i planforslaget. Uttalelse fra næringslivet Næringsforeningen i Trondheimsregionen er forespurt om å gi uttalelse i enkeltsaker som denne. Tilbakemeldingen er at de ikke gir uttalelser til enkeltsaker, men heller til større områder og overordna næringsstrategier. Næringsforeningen har sammen med andre sentrale parter vært med på møter og gitt innspill i arbeidet med Områdeanalysen for Nardolia. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget avvises. Rådmannen har gjennom planarbeidet fått utredet om området egner seg til studentboliger iht. bygningsrådets vedtak i sak 189/14. Samtidig har rådmannen gjennom arbeidet med Områdeanalysen for Nardolia sett på områdets egnethet som næringsareal. Saksfremlegg - arkivsak 14/1234 4

6 Rådmannen har etter en nøye avveiing kommet fram til at området egner seg bedre til fortsatt bruk som næringsområde, enn at det åpnes for boligformål. Dette begrunnes med at det er et stort framtidig behov for sentralt lokaliserte næringsarealer for lokalservicevirksomheter bl.a. som følge av utviklingen på Nyhavna og Tempe, Valøya og Sluppen. Rådmannen anbefaler at studentboliger i stedet for å innlemmes i et næringsområde heller lokaliseres på steder som gir bedre muligheter for å skape bedre bo- og leveforhold for studenter, og som ikke vil gå på bekostning av fortsatt bruk av eksisterende næringsareal til lokalservicevirksomheter. For utdypende vurdering henvises det til beskrivelse av virkningene av planforslaget i planbeskrivelsen og til Områdeanalysen for Nardolia vedlegg nr. 10. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Jon Sivert Granhaug saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1: Planbeskrivelse, datert Vedlegg 2: Reguleringskart over grunnen, datert Vedlegg 3: Reguleringskart på grunnen, datert Vedlegg 4: Reguleringsbestemmelser, sist revidert Vedlegg 5: ROS- analyse, datert Vedlegg 6: Geoteknisk utredning, datert Vedlegg 7: Støyrapport, sist revidert Vedlegg 8: Sol skyggeanalyse, datert Vedlegg 9: Støvrapport, datert Vedlegg 10: Områdeanalyse Nardolia Saksfremlegg - arkivsak 14/1234 5