Vedtak i klagesak vedrørende avslag på søknad om deling - Ås kommune - Sundbyveien 93 - gbnr 98/20

Transkript

1 Juridisk avdeling Ås kommune Postboks Ås Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon Organisasjonsnummer NO Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: 2015/ FM-J Saksbehandler: Erland Ottersen Direktetelefon: Dato: Vedtak i klagesak vedrørende avslag på søknad om deling - Ås kommune - Sundbyveien 93 - gbnr 98/20 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad fra tiltakshaver Thomas Andresen av og om fradeling av grunneiendom og dispensasjon fra lokaliseringskriteriet i kommuneplanen. Kommunen hadde tidligere innvilget rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig på eiendommen til tidligere eier. Nærværende søknad gjelder kun fradeling av eiendom, men søker har opplyser at han etter deling planlegger å oppføre en enebolig på hver av tomtene. Bygg- og geodataavdelingen i Ås kommune godkjente søknaden den Vedtaket ble påklaget av Einar Thomas Nore i brev datert Bygg- og geodataavdelingen i Ås kommune tok ikke klagen til følge i oversendelsen til Fylkesmannen den Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven(pbl.), jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Klager gjør gjeldende at kommunens vedtak må omgjøres. Det anføres at fradeling ikke medfører noen relevante fordeler. Videre innebærer vedtaket tillatelse til å oppføre to eneboliger på eiendommen. Sundbyveien er svært trafikkert, og ytterligere to eneboliger vil skape mer trafikk og potensielt flere farlige situasjoner. To eneboliger vil også medføre større trafikk enn en tomannsbolig, som det opprinnelig var gitt tillatelse til. Den eksisterende infrastruktur er ikke tilrettelagt for to nye eneboliger, og det er blant annet ingen gangsti eller offentlig vann og kloakk. Tiltaket innebærer en fortetting, og passer ikke inn i forhold til områdets karakter og

2 Side 2 av 5 øvrige bebyggelse. Størrelsen på tomten er også meget liten, og tiltaket vil overskride maksimal tillatt utnyttelse. For øvrig anfører klager at tiltakshaver ikke har noen tilknytning til området, og at tiltaket utelukkende fremstår økonomisk begrunnet. Klager ber videre Fylkesmannen føre bedre oppsyn med Ås kommune da denne saken, og flere andre, har en slik karakter at «hvem» som søker tilsynelatende har betydning for utfallet av saken, i favør søker. Kommunen anfører i hovedsak at tiltaket ikke medfører noen relevante ulemper. Basert på korrespondanse med, og beslutning fra Statens Vegvesen vurderes det ikke å foreligge ulemper med delingen, verken med hensyn til atkomst, avkjørselsproblematikk eller trafikksikkerhet, så sant vilkårene for dispensasjonen overholdes. Eiendommen er disponert til LNF-formål, underformål B, og her tillates i utgangspunktet oppføring av ny boligbebyggelse som spredt boligbebyggelse. Det er således allerede i kommuneplanen åpnet for ny boligbebyggelse i området. Videre anfører kommunen at det er en fordel at tomta da blir utnyttet på en fornuftig og hensiktsmessig måte, i tråd med planformålet, i stedet for å ligge brakk slik den gjør i dag. Kommunen har tidligere gitt tillatelse til oppføring av en tomannsbolig på eiendommen, og det anses som en fordel at to eneboliger oppføres i stedet. To eneboliger vil passe bedre inn langs Sundbyveien, da det kun er eneboliger i dette området fra før. Sundbyveien er, spesielt i området rundt omsøkt eiendom, preget av en konsekvent eneboligstruktur, og kommunen finner det positivt at dette skal opprettholdes av søker. For øvrig anfører kommunen at søkers økonomiske hensikter og tilknytning til området ikke er et relevant hensyn. Videre fremholder kommunen at søknaden er behandlet på en objektiv og upartisk måte. Etter pbl må opprettelse av ny grunneiendom ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Slik opprettelse må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov. Eiendommen er i kommuneplan for Ås kommune disponert til landbruks,- natur og friluftsområde, underformål B. Her tillates spredt bolig,- fritids og næringsbebyggelse, i dette området begrenset til 5 nye boenheter i kommuneplanperioden. Kommunen har i e-post til Fylkesmannen den opplyst at det ble innvilget tre fradelinger i LNF B- områder i Nordby skolekrets ved forrige planperiode ( ), blant annet på 98/4 som er avgivertomta til 98/20. Foruten fradelingen av 98/4 gjaldt tillatelsene oppføring av eneboliger, slik at det er gitt tillatelse til totalt fire boenheter. Begrensningen på fem boenheter er dermed ikke overskredet. Kommuneplanen stiller imidlertid også visse krav til lokaliseringen av tomter som skal fradeles. Ifølge kommuneplanen 14 punkt 2 tillates det i Nordby skolekrets fradeling av tomt inntil eksisterende boligbebyggelse med forutsetning av at disse blant annet ligger langs veier med holdningsklasse lite eller mindre streng. Sundbyveien har holdningsklasse streng, og det tillates derfor ikke fradeling av tomter i dette området. Tiltaket er således i strid med kommuneplanen.

3 For ordens skyld presiserer Fylkesmannen at det i denne saken egentlig ikke er tale om å dispensere fra et delingsforbud. Som det fremgår av kommuneplanens 14 punkt 2 kan det tillates fradeling av tomt forutsatt at denne ligger langs veier med holdningsklasse lite eller mindre streng, og det er dette lokaliseringsvilkåret som det i realiteten gis dispensasjon fra. Side 3 av 5 Det første spørsmålet er dermed om vilkårene for å gi dispensasjon fra lokaliseringsvilkåret er oppfylt. Adgangen til å gi dispensasjon er regulert i pbl som lyder slik: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Bestemmelsen setter to vilkår som begge må være oppfylt før det er adgang til å gi dispensasjon. Det første spørsmålet er om delingstillatelsen innebærer at hensynene bak lokaliseringsvilkåret i kommuneplanen blir «vesentlig tilsidesatt», jf annet ledd. Hensynet bak lokaliseringsvilkåret er først og fremst å forhindre at det skapes behov for nye avkjørsler. Formålet med dette er å opprettholde et akseptabelt trafikksikkerhetsnivå. Det aktuelle tiltaket medfører ikke at det må opprettes en ny avkjørsel fra Sundbyveien. Fylkesmannen finner derfor at dispensasjon fra lokaliseringsvilkåret ikke innebærer at hensynet til trafikksikkerhet blir «vesentlig tilsidesatt», jf annet ledd. Spørsmålet blir så om fordelene ved å gi dispensasjon fra lokaliseringsvilkåret er «klart større» enn ulempene, jf annet ledd. Dette vil bero på en samlet vurdering. Den aktuelle tomten er disponert til LNF-B formål, areal for spredt bolig,- fritids- og næringsbebyggelse. Fylkesmannen legger da til grunn at kommunen anser det som ønskelig med boligbebyggelse på tomten, og finner at det er en fordel med tiltaket at tomten blir utnyttet i tråd med planformålet, fremfor å ligge ubebygd som i dag. Videre kan Fylkesmannen slutte seg til kommunen med hensyn til vurderingen om at det kan være fordelaktig at deling legger til rette for oppføring av eneboliger i stedet for tomannsbolig. Dette fordi området rundt omsøkt tomt er opplyst å være bebygd hovedsakelig med eneboliger. Når det gjelder ulemper er Fylkesmannen enig med klager i at det kan være en relevant ulempe dersom fradelingen medfører økt trafikkbelastning på avkjørselen til eiendommen. Fylkesmannen finner imidlertid ikke å kunne legge særlig vekt på dette all den tid det ikke er holdepunkter for at fradelingen vil medføre økt trafikk. Det vises til at det normalt er tilsvarende antall beboere i en tomannsbolig, som i to eneboliger. Fylkesmannen kan da ikke se noen grunn til å anta at det vil ha nevneverdig betydning for belastningen på avkjørselen om tomten bebygges med to eneboliger, eller en tomannsbolig. Etter dette finner Fylkesmannen ikke grunn til å sette til side kommunens vurdering og konklusjon om at fordelen ved å gi dispensasjon fra lokaliseringsvilkåret er «klart større» enn ulempene, jf annet ledd. Spørsmålet blir så om de to tomtene som dannes ved fradelingen er «uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov», jf. pbl

4 Side 4 av 5 Den aktuelle eiendommen vil etter fradelingen bestå av to tomter på henholdsvis 1091 m2 og 885 m2. Fylkesmannen kan ikke se at tomtenes størrelse vil være så liten at boligbebyggelse nødvendigvis vil overskride maksimalt tillatt utnyttelsesgrad, slik klager anfører. Etter kommuneplanen 13 pkt. 2 er maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) 25 %, jf. kommuneplanens 14 pkt. 2. Dette innebærer at det vil kunne oppføres bebyggelse på henholdsvis 272 m2 og 221 m2, noe som anses tilstrekkelig for boligformål. Søker har også opplyst at han planlegger å oppføre eneboliger på 165 m2 og 178 m2. I relasjon til tomtenes plassering viser Fylkesmannen til at boligbebyggelse er i tråd med avsatt formål og tillatt arealbruk i kommuneplanen. Som allerede nevnt er det aktuelle området i hovedsak bebygd med eneboliger, og Fylkesmannen kan ikke se at oppføringen av to nye eneboliger vil medføre en forringelse av kulturlandskapet, slik klager anfører. Hva gjelder vann, kloakk og drenering vil en tillatelse til oppføring av eneboligene forutsette at de tekniske krav til vann, avløp, miljø og helse er oppfylt. Det er ingen opplysninger i saken som tilsier at disse kravene ikke vil være mulige å oppfylle på de to tomtene. Foranlediget av klagers anførsler om søkers økonomiske motiver og tilknytning til området bemerker Fylkesmannen at dette ikke er relevante hensyn i denne saken. Fylkesmannen kan heller ikke se at det er holdepunkter for at kommunens vedtak ikke er objektivt begrunnet. Etter dette er vilkårene for fradeling av grunneiendom og dispensasjon fra lokaliseringsvilkåret oppfylt. Klagen tas ikke til følge, og kommunens vedtak av blir stående uendret. Slutning Kommunens vedtak av stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Marius Vamnes seniorrådgiver Erland Ottersen rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Einar Thomas Nore Sundbyveien VINTERBRO Tomas Andresen Kroerveien 78 A 1407 VINTERBRO

5 Side 5 av 5