Ørland kommune - vedtak i klagesak etter plan- og bygningsloven - gnr78 bnr11 - klager: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag

Transkript

1 Vår dato /2897/BETH/423.1 Saksbehandler, innvalgstelefon Deres dato Deres ref. seniorrådgivar Bente Thornes Kosberg, /2016/1621/78/11 Vår ref. Ørland kommune Postboks BREKSTAD Ørland kommune - vedtak i klagesak etter plan- og bygningsloven - gnr78 bnr11 - klager: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak. Klagen blir ikke tatt til følge. Det vises til kommunens ekspedisjon av og oversendelse fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet av Fylkesmannen i Møre og Romsdal er oppnevnt som settefylkesmann til å avgjøre Fylkesmannen i Sør-Trøndelag sin klage over Ørland kommunes vedtak av i sak nr. 16/5. Gudrun Hvitsand, Rannveig Brekstad og Terje Brekstad har den søkt om tillatelse til fradeling av tomt på ca. 0,88 daa til boligformål fra gnr. 78 bnr. 11. Kjøper av eiendommen, Solveig Karin Brekstad, eier en eiendom som blir berørt av flystøy i rød støysone og boligen blir derfor innløst av Forsvarsbygg. I møte den har Planutvalget, under sak nr. 16/5, innvilget søknaden med slikt vedtak: «I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av en tomt på cirka 0,88 daa til boligformål fra eiendommen gnr. 78 bnr. 11 med vilkår: - Boligbebyggelsen plasseres minst 10 meter fra Biskopbekken Begrunnelse: Kjøper er støyberørt og i saker som gjelder fradeling av boligtomt i LNFområdene skal eiere av eiendommer som blir innløst av Forsvarsbygg tillegges stor vekt.» Vedtaket er påklaget av Fylkesmannen i Sør-Trøndelag ved brev datert Det vises i klagen til at arealet som er søkt fradelt består av fulldyrket jord og ligger i et område som preges av sammenhengende jordbruksareal som er i drift med relativt lite spredt bebyggelse fra før, og at det vil være uheldig med tanke på jordvernet og landbruksinteressene å åpne for spredt boligbygging her. Klager viser til at i tillegg til det direkte arealtapet, vil boliger i typiske jordbruksområder kunne føre til konflikter, som på sikt vil kunne føre til restriksjoner på jordbruksdriften. Fylkesmannen i Møre og Romsdal Postboks 2520, 6404 MOLDE fmmrpostmottak@fylkesmannen.no Organisasjonsnr.:

2 side 2 av 6 Klager mener det også har betydning at det i nærheten av den omsøkte boligtomten er tillatt omdisponert et 66 dekar stort areal til boligformål i kommuneplanen, og at ny boligbebyggelse bør styres til områder som er avsatt til dette formålet i plan. Planutvalget behandlet klagen i møte den og under sak nr. 16/11 har de holdt fast på det første vedtaket i sak nr. 16/5. Det ble samtidig satt vilkår om etablering av dyrka mark tilsvarende areal på minst 0,88 daa ved riving av eksisterende bolig på gbnr. 66/12, som skal tilføyes tilgrensende dyrka mark for eiendommen. I samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) 1-9 er saken deretter oversendt fylkesmannen som klageinstans. I forbindelse med fylkesmannens klagebehandling er det mottatt ytterligere skriv fra Solveig Brekstad, kjøper av det omsøkte tomten, ved brev av Brekstad viser til at en bolig på denne tomten gjør det mulig for henne å bo nær familien, noe som er viktig for henne. Hun peker videre på en annen fradelingssak som hun mener er sammenlignbar med denne, der det ble gitt dispensasjon. Det vises videre til at den omsøkte tomta ligger inntil en bekk, hvor det er vanskelig å komme til med moderne maskiner, samt at det vil bli bedre drenering av jorda. På bakgrunn av vilkår satt i forbindelse med kommunens klagebehandling har fylkesmannen i brev av bedt klager om en tilbakemelding på deres synspunkter på dette. I e-post av har Fylkesmannen i Sør-Trøndelag besvart denne henvendelsen, og det fremgår at klagen står ved lag også med det vilkåret som er satt. Når det gjelder bakgrunnen for saken ellers vises det til saksdokumentene. Fylkesmannens merknader: Klagen er levert innenfor lovbestemt klagefrist og vilkårene for å behandle dette som en klagesak er oppfylt. Fylkesmannen kan etter dette prøve alle sider ved saken og dersom klagen blir tatt til følge kan vedtaket endres eller oppheves og sendes tilbake for ny behandling i kommunen. Tiltaket er planlagt utført i et område som er omfattet av arealdel av kommuneplan for Ørland, vedtatt den I planen er området avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNFR-område), hvor det bare er tillatt med tiltak tilknyttet stedbunden næring. Fradeling av tomt til boligformål vil være i strid med arealformålet i kommuneplanen, og tiltaket vil dermed kreve dispensasjon. Med hjemmel i pbl kan kommunen gi dispensasjon fra regler gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det er aktuelt å dispensere fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dersom slike hensyn ikke vil bli vesentlig tilsidesatt, må det deretter foretas en samlet vurdering der fordelene ved dispensasjonen må vurderes opp mot ulempene.

3 side 3 av 6 For at det skal kunne gis dispensasjon må fordelene være klart større enn ulempene. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Formålet med å legge et område ut som LNF-område i plan er å hindre en utbygging av området som vil være i strid med landbruks-, natur- og friluftsinteresser. I denne saken er det særlig hensynet til landbruksinteressene som gjør seg gjeldende. Den omsøkte tomten ligger i et område som preges av sammenhengende landbruksarealer som er i drift, og det aktuelle arealet består av fulldyrket jord. En dispensasjon til fradeling vil dermed innebære et tap av landbruksjord, noe som vil være uheldig i forhold til jordvernet. Kommunen har ved sin klagebehandling stilt som vilkår til dispensasjonen at tiltakshaver må tilbakeføre minimum 0,88 daa (som tilsvarer fradelt tomt) til dyrka mark fra den eiendommen som må fraflyttes, gnr. 66 bnr. 12, og tilføyes eksisterende tilgrensende dyrkamark. Fylkesmannen vurderer det slik at dette ikke kan anses som noe fullgod kompensasjon for den dyrkajorda som nå søkes nedbygd, men likevel slik at dette må anses som en mer gunstig løsning enn situasjonen ville vært uten dette vilkåret. Da det bare er bolighuset som innløses vil eierskapet til denne eiendommen fortsatt ligge til tiltakshaver, og hun har dermed fortsatt rådigheten over denne med hensyn til gjennomføringen av vilkåret. En fradeling som omsøkt vil videre kunne føre til driftsmessige ulemper for tilgrensende landbruksarealer, da det potensielt vil kunne oppstå konflikt mellom bolig- og landbruksinteressene, f.eks. knyttet til støy, lukt mv. Det må i denne sammenheng ses hen til at en fradeling vil skape en fritt omsettelig eiendom, slik at ulemper ved en fradeling må vurderes ut fra et lengre tidsrom. Det er således ikke avgjørende at tiltakshaver selv ikke finner det problematisk å bo i et slikt landbruksområde. Den omsøkte tomten vil ligge i forlengelsen av eksisterende boligeiendommer, og grenser til kanal/bekk mot nord. Fradelingen innebærer således ikke en direkte oppdeling av landbruksareal eller bygging i et rent landbruksområde. Det er allerede etablert enkelte boligeiendommer i dette området i tilknytning til fylkesvegen, og det må således kunne sies å allerede ligge et visst konfliktpotensiale mellom bolig- og landbruksinteresser i dette området, selv om dette vil kunne bli forsterket jo flere boligeiendommer som blir etablert. Eiendommen vil videre få tilkomstveg over eksisterende boligeiendommer, slik at dette ikke vil innebære ytterligere inngrep i landbruksareal. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har, etter innsigelse til kommuneplanen, godkjent boligområde B15 på Bruholmsjordet i forlengelsen av eksisterende sentrumsområde. Dette området ligger ca m sør for den omsøkte tomten. Utvidelsen av sentrumsområdet har således skjedd i retning av den omsøkte eiendommen. Tomten må kunne sies å ligge relativt sentrumsnært, med gang/sykkelvegforbindelse til Brekstad sentrum. Etter en konkret vurdering av tomtens størrelse, plassering og forholdene for øvrig finner fylkesmannen (under noe tvil) at en dispensasjon ikke vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av LNF-formålet i denne saken.

4 side 4 av 6 Bakgrunnen for fradelingssøknaden er at tiltakshaver har fått sin tidligere bolig innløst av Forsvarsbygg, på grunn av at eiendommen blir liggende i rød støysone rundt kampflybasen på Ørland. Spørsmålet om boligtomter for de som blir berørt av støy har vært et tema i forbindelse med utarbeidingen av kommuneplanen. I planbeskrivelsen pkt fremgår: «Det er en klar politisk føring at det skal legges til rette for boligtomter for støyberørte. Gjennom å legge ut så mye boligareal som det foreslås, mener vi langt på vei å ha imøtekommet dette. Det aller meste av de nye boligområdene er private forslag. Kommunen kan ikke kreve at disse skal forbeholdes støyberørte med mindre kommunen inngår avtale om kjøp. Gjennom å legge ut såpass store areal til boligformål, bør det likevel være godt med boligtomter å velge imellom for de støyberørte som velger å flytte. Det er også vanskelig å vite hvilke preferanser de som takker ja til tilbud om innløsning har med hensyn til ny bolig. Det løses gjennom at det legges ut boligareal som vil kunne gi ulik type utbygging. Fra tett bebyggelse med leiligheter til større tomter for eneboliger mer perifert. Så det vil bli et variert tilbud. For å ivareta de støyberørte, må vi også regne med en god del enkeltsaker. Av retningslinjene til LNF-områdene (se planbestemmelser) går det fram at hensynet til eiere av eiendommer som blir innløst av Forsvarsbygg som følge av kampflybasen, skal tillegges stor vekt i forbindelse med søknad om fradeling av tomter i LNF-områder. Her vil kommunen strekke seg langt så fremt det ikke kommer i konflikt med særskilt viktige sektorinteresser.» Videre er det i planbestemmelsene i tilknytning til LNF-områdene tatt inn følgende retningslinje: «Hensynet for eiere av eiendommer som blir innløst av Forsvarsbygg som følge av kampflybasen skal tillegges stor vekt i forbindelse med søknad om fradeling av tomter i LNF-områder. Kommunen vil strekke seg langt såfremt fradeling ikke kommer i stor konflikt med særskilt viktige sektorinteresser. Gode agronomiske løsninger skal foretrekkes.» Det har således vært en målsetting for kommunen å ivareta behovene til de støyberørte, og man har søkt å ivareta ulike typer boligbehov. Samtidig åpnes det for at det i enkeltsaker må kunne gjøres en konkret vurdering også utenfor de avsatte boligområdene. Den omsøkte fradelingen vil innebære ulemper i forhold til jordvernet, noe som taler mot at det blir gitt dispensasjon i denne saken. Samtidig må det ses hen til at det her er tale om en erstatningstomt for en tiltakshaver som har fått sin bolig innløst som en følge av en utbygging som har en klar samfunnsmessig interesse i nasjonal sammenheng, og dette må det være anledning til å vektlegge i en dispensasjonsvurdering. Dette er også i samsvar med kommunens målsetting om å ivareta støyberørte innbyggere.

5 side 5 av 6 Videre vil dispensasjonen innebære en mulighet for å stille krav til tiltakshaver med hensyn til den fraflyttede eiendommen, slik at denne tilbakeføres til landbruksjord. Det må anses som en fordel at man i et slikt område, som ikke lenger kan benyttes til bolig på grunn av støy, får mulighet til å nyttiggjøre seg dette arealet, i motsetning til at det blir liggende ubenyttet med risiko for forfall. Dette må anses fordelaktig både med hensyn til landbruksinteressene og kulturlandskapet i området. Fylkesmannen er etter konkret vurdering kommet til at fordelene må veie tyngre enn ulempene for landbruksinteressene i denne saken, og vilkårene for å gi dispensasjon etter 19-2 er dermed oppfylt. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær-truede arter eller naturtyper i dette området eller kommet fram opplysninger om dette ellers i saken. Det er dermed ikke grunn til å tro at tiltaket vil ha innvirkning på verdifull natur. Kravet i naturmangfoldloven (nml) 8 om at saken skal basere seg på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er oppfylt, og fylkesmannen legger etter dette til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i nml Etter dette kan fylkesmannen ikke se at vedtaket er i strid med plan- og bygningsloven og finner derfor ikke grunnlag for å endre kommunens vedtak. Klagen har således ikke ført fram. Fylkesmannen beklager at det har tatt lang tid å få behandlet denne klagesaken. Fylkesmannens vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningsloven 34, rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev av fra Kommunal- og regionaldepartementet, stadfester fylkesmannen Ørland kommunes vedtak i sak nr. 16/5 med vilkår satt i sak nr. 16/11. Dette vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Partene er underrettet om vedtaket ved kopi av dette brevet. Med hilsen Janne Woie (e.f.) Ass.direktør Bente Thornes Kosberg Dokumentet er elektronisk godkjent og har ingen signatur.

6 Kopi: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen 7468 TRONDHEIM Solveig Karin Brekstad Nothenget BREKSTAD side 6 av 6