Frogn kommune - Holt Park - Gnr 62 bnr 48, fv 78 - Klage over gitt dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse i reguleringsplan

Transkript

1 Juridisk avdeling Frogn kommune Postboks DRØBAK Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon Organisasjonsnummer NO Deres ref.: 15/00462 Deres dato: Vår ref.: 2015/ FM-J Saksbehandler: Hege Rasch-Engh Direktetelefon: Dato: Frogn kommune - Holt Park - Gnr 62 bnr 48, fv 78 - Klage over gitt dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse i reguleringsplan Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert og vår forvaltningsmelding hvor vi meddelte at vi vil prioritere saken. Saken gjelder søknad av fra Backe prosjekt og Fabritius gruppen i Holt park om dispensasjon fra planens 7 pkt, som gjelder rekkefølgebestemmelser for å oppføre et nytt næringsbygg i felt HN parallelt med opparbeidelse/bygging av fv 78. Det er søkt dispensasjon fra selve tidspunktet for realiseringen av regulert veitrase. Statens vegvesen har kommentert søknaden og støtter at dispensasjon for dette konkrete tilfelle kan gis, hvis det settes nærmere angitte vilkår for å bøte på ulemper. Frogn kommune ved rådmannen (etter myndighet fra Frogn kommunestyre) ga dispensasjon med vilkår den Vedtaket ble påklaget av Frognmarkas Venner,(som anses å ha rettslig klageinteresse i saken). De har anført at vedtaket lider av saksbehandlingsfeil og at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Tiltakshaver kommenterte klagen i uttalelsen av Frogn kommune tok ikke klagen til følge og har oversendt saken til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Eiendommen som søkes utvikles ligger i reguleringsplan for FV 78 og Holt Park, sist revidert

2 Side 2 av 6 Det er omsøkte tiltak /bygg skal etter det opplyste romme Staples Norge sitt sentrallager (logistikklager) hvor 135 ansatte skal arbeide. Arbeidsplassene fordeles med ca. 110 arbeidsplasser knyttet til selve lagervirksomheten i bygget og ca. 25 arbeidsplasser skal tilknyttes administrasjonen ved lageret. Det er søkt dispensasjon fra planens 7 pkt. 5 slik at Fylkesveien kan opparbeides samtidig med de pågående byggearbeider for næringsbygget. Bestemmelsen lyder; Fylkesvei 78 (Fv. 78) skal være opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for nye næringsbygg. Interne anlegg og tomteopparbeidelse kan skje parallelt med opparbeidelse av Fv78 Ihht denne bestemmelsen skal altså Fv. 78 være ferdig opparbeidet i tråd med plan før det gis igangsettingstillatelse til nye næringsbygg. Kommunen ga dispensasjon fra rekkefølgekravet i planbestemmelsen. Kommunestyret fattet følgende vedtak; Kommunestyret gir rådmannen delegert myndighet til å fatte vedtak om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse 7 pkt 5 i reguleringsplan for FV 78 og Holt Park, sist revidert Rådmannen kan gi dispensasjon fra 7 pkt 5 under den forutsetning at Statens vegvesen har ikke uttalt seg negativt til søknaden. Søknaden om dispensasjon vil bli behandlet i tråd med plan- og bygningsloven 19-2 og rådmannen vil vurdere innkomne nabomerknader når disse foreligger. Dispensasjon vil bli gitt på følgende vilkår: - Fylkesvei (fv. 78) skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for nye næringsbygg. - Det innføres fartsbegrensning på 40 km/t på strekningen tett på boligbebyggelse. - Fase 1 som vist på vedlegg D-1 i søknaden opparbeides ila 5 måneder byggestart og tas i bruk som anleggsvei så fremt dette godkjennes av Statens vegvesen. Rådmannen får fullmakt til å sette ytterligere vilkår avhengig av innhold i merknader fra naboer og Statens vegvesen Klager mener vilkårene for å gi dispensasjon i dette tilfellet ikke er oppfylt, og at man her heller må foreta en mindre endring av planen jfr pbl Vilkårene for å dispensere fremgår av pbl andre ledd som lyder: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.»

3 Side 3 av 6 Bestemmelsen oppstiller to vilkår som må være oppfylt. Hensynene bak den bestemmelse det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må påvises relevante fordeler for dispensasjon for at en dispensasjon kan gis. Slike fordeler må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Når det gjelder dispensasjon fra en plan, i foreliggende sak en reguleringsplan, er det i Ot.prp. nr. 32 ( ) på side 242 fremhevet følgende: «De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner.» Dette tilsier at dispensasjonsadgangen er snever. Første spørsmål er om rekkefølgekravet i 7 blir vesentlig tilsidesatt ved at det for denne konkrete søknaden gis en dispensasjon med vilkår. Hensikten med rekkefølgebestemmelsen i planen er å sikre at veien faktisk blir opparbeidet, før området tas i bruk. Selve rekkefølgekravet i plan er knyttet til igangsettelsen, ikke brukstillatelse. Hensynet bak dette er å ivareta trafikksikkerheten i området også i anleggsperioden. Det er derfor særlig tatt hensyn til de som bor tett på dagens trasé. Det er sett at selve anleggstrafikken i forbindelse med utbyggingen på fylkesveien også medfører ulemper for gjennomgangstrafikken. Rådmannen mener hensynet bak rekkefølgekravet blir tilsidesatt ved at fv. 78 benyttes også som anleggsvei. Men etter rådmannens oppfatning blir ikke hensynet vesentlig tilsidesatt, da behovet kun vil være i en periode på 5 måneder Statens vegvesen er enig i at det gis dispensasjon, forutsatt nødvendige garantier og avtaler for gjennomføringen. Statens vegvesen mener primært at rekkefølgebestemmelsen 7.5 i reguleringsplanen for Holt Park bør overholdes. Men dersom Frogn kommune vurderer at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19 kan oppfylles for omsøkte dispensasjons- søknad så vil Statens vegvesen ikke motsette seg dette på følgende vilkår: inngått. trafikksikkerhet i anleggsperioden. påbegynnes må Freddy Ilbråten ( ) kontaktes for godkjenning av anleggsavkjørsler og arbeidsvarslingsplan. Planen skal være godkjent av Statens vegvesen minimum fem virkedager før

4 Side 4 av 6 arbeidene skal igangsettes og blant annet inneholde: het til 40 km/t skal ikke kjøre eksisterende fylkesveg gjennom Dammen. Bygging av ny veg fra profil 1400 (fase 2) innebærer ombygging av eksisterende trase. Massetransport for fase 2 og 3 skal benytte ny fv. 78. Myke trafikanter må sikres trygg ferdsel i fase 2 og 3. begrenses til tidsrommet 9-14 for å unngå tungtransport på eksisterende veg utenfor skole- og arbeidstid og perioder med reiser til og fra skole/arbeid. Tiltakshaver ønsker en samtidig utbygging av første bygg, vei og kommunaltekniske anlegg. Dette av praktiske, finansielle og markedsmessige hensyn. Slik Frogn kommune ser det er hensynet bak bestemmelsen det her søkes dispensert fra å ivareta trafikksikkerheten i området, og dette mener de blir tilfredsstillende ivaretatt med vilkårene som er stilt. Kommunen vurderte dispensasjonen på følgende måte; Fordeler ved å gi dispensasjon knytter seg først og fremst til mulighet for gjennomføring. Staples er en stor aktør, med et så stort arealbehov at påkrevde infrastrukturtiltak kan gjennomføres. Dette betyr at fordelen er situasjonsbetinget og knytter seg til denne konkrete søknaden. Det er videre en fordel at anleggsperiode både for vei og bygg blir kort og intensiv. Dette gjør at den samlede belastningen på omgivelser blir mindre enn ved lengre anleggsperiode. Utbygging av ny fv. 78 etter vedtatt reguleringsplan og godkjent byggeplan vil medføre vesentlig økt trafikksikkerhet for brukerne, og gjøre at dagens veg gjennom Dammen kun blir lokal atkomstveg og gang- og sykkelrute med minimal trafikk. Fordelene for trafikksikker- heten i permanent situasjon etter utbygging vil derfor være store. Ulempen ved å gi dispensasjon knytter seg til trafikkforhold. Det hadde vært en fordel at ny trasé var etablert før det ble anleggstrafikk til næringsområdet. Det er en ulempe at byggematerialer og anleggstrafikk må fraktes inn i området på eksisterende vei tett på boliger. Ulemper kan reduseres ved avbøtende tiltak som lavere hastighet og tidsbegrensning for tungtransport til byggeområdene. Kommunen foretok en samlet vurdering på følgende måte; Tiltakshaver har i tidligere plansak uttrykt ønske om samtidig utbygging av første bygg, vei og kommunaltekniske anlegg. Dette av praktiske, finansielle og markedsmessige hensyn. Rådmannen har tidligere vurdert i plansaken for Holt Park (detaljplan) at kommunen bør stille seg positive til en dispensasjon så lenge nødvendige garantier for gjennomføring er på plass, og søknaden viser hvordan belastningen i minst mulig grad vil falle på eksisterende boliger. Rådmannen slutter seg til tiltakshavers forslag til at det vil være fornuftig med skiltet

5 hastighet på 40 km/t gjennom området, dette vil redusere konflikt og belastning og være et nødvendig trafikksikringstiltak. Redusert hastighet vil gi noen ulemper for gjennomgangstrafikken, men konsekvensene anses som små. Det bør sikres at arbeid med VA anlegg i dagens trasé avventer at fv., fase 1 er tatt i bruk til anleggstrafikk. Slik at det ikke oppstår ytterligere konflikter på eksisterende veitrasé. Statens vegvesen ber om tidsbegrensing for tungtransport til tidsrommet Tiltakshaver mener tidsrommet gir store begrensninger for driften av byggeplassen og anmoder om tidsbegrensing fra Rådmannen frykter at tidsbegrensing fra vil gi konsekvenser for framdriften. En slik tidsbegrensing virker veldig streng når Vegvesenet samtidig betegner trafikkøkningen som marginal. Tidsbegrensningen kan likevel være viktig for å trygge forholdene for mye trafikanter. Tidsbegrensingen foreslått av tiltakshaver vil kun sørge for nattero, men ha lite å si for minimering av konflikt med andre reisende. Vilkåret for dispensasjonen er at fase 1 ferdigstilles på 5 måneder slik det er skissert, og rask anleggstid er en viktig forutsetning. Tiltakshaver har skissert at det er snakk om 10 biler om dagen med tungtransport. For å minimere konflikt med skole- og arbeidsreiser setter rådmannen vilkår om at tungtransporten hovedsak i skal skje i tidsrommet Videre tillates det ikke tungtransport på fv 78 med vareleveranser til utbygginger utenfor tidsrommet Konklusjon Rådmannens samlede vurdering er at fordelene ved å gi dispensasjon overstiger ulempene. Ny fv. 78 vil bli opparbeidet i tråd med plan og stå ferdig før nye næringsbygg tas i bruk. Belastningen for beboerne langs Holtbråtveien vil være av midlertidig karakter, og trafikkbelastning som følge av byggearbeidene på Holt Park er marginal. Situasjonen etter opparbeidet vei vil bli langt bedre enn i dag. Rådmannen mener det bør settes vilkår for dispensasjonen for å sikre at hensynet bak bestemmelsen blir ivaretatt. Vilkårene framgår av vedtaket. Frogn kommune - Enhet for samfunnsutvikling - Plan For øvrig Det opplyses om at vedtak om dispensasjon kun er vurdert ifht aktuell søknad, framdrift og tiltak. Vedtaket er kun gitt for aktuell eiendom, og det er gitt dispensasjon fra områdeplan, ikke detaljplan for Holt Park. Tiltakshaver kan derfor risikere å måtte søke om ny dispensasjon dersom prosjektet ikke realiseres og det blir en annen fremdrift enn den som er skissert i søknaden. Side 5 av 6 Fylkesmannen finner å kunne slutte seg til kommunens vurdering om at planbestemmelsen i dette konkrete tilfellet ikke blir vesentlig tilsidesatt. At planens ordlyd konkret i dette tilfellet fravikes, innebærer at den tilsidesettes. Tilsidesettelsen avhjelpes imidlertid etter vårt syn ved de vilkår for dispensasjonen som er satt fra kommunens side. Vi er derfor også, etter en samlet vurdering av de anførte konkrete fordeler og ulemper, enig i at fordelene for å dispensere her overstiger ulempene ved ikke å følge rekkefølgekravet i ordlyden i planbestemmelsen. Vi registrerer at de avbøtende tiltakene og at vilkårene for dispensasjonen på en tilfredsstillende måte ivaretar blant annet sikkerheten for stedets myke trafikanter, og at barn og unge i denne sammenheng blir godt ivaretatt ved oppgraderingen av eksisterende, og bygging av ny Fv18.

6 Side 6 av 6 Slik vi ser det er det selve anleggstrafikken i forbindelse med opparbeidelse av nytt vann- og avløpsanlegg langs eksisterende FV.18 som vil være den største ulempen for naboene langs FV.18 fra Søndre Dammen til Holthagen. Trafikken vil forekomme uavhengig av denne dispensasjonen. Ulempene vil forekomme i en begrenset periode. Etter vårt syn er klagers anførsler både sett og vurdert på en tilstrekkelig god måte av kommunen i klageomgangen. Saken synes tilfredsstillende opplyst, og det foreligger ingen avgjørende saksbehandlingsfeil fra kommunens side. Ved vår gjennomgang av sakens dokumenter har vi derfor ikke funnet grunnlag for å sette til side kommunens vurderinger. Etter Fylkesmannens syn fremstår vurderingene som både tilstrekkelige og forsvarlige. Slutning Kommunens vedtak stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Marius Vamnes seniorrådgiver Hege Rasch-Engh seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Frognmarkas venner Backe prosjekt og Fabritiusgruppen Astrup og Hellern arkitekter