Vedtak i klagesak om overbygg / tak på terrasser - Ås kommune - Nesset terrasse 7, 9 og 11 - gnr 113 bnr 195

Transkript

1 Juridisk avdeling Ås kommune Postboks Ås Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon Organisasjonsnummer NO Deres ref.: 15/00195 Deres dato: Vår ref.: 2016/ FM-J Saksbehandler: Odd Meldal Direktetelefon: Dato: Vedtak i klagesak om overbygg / tak på terrasser - Ås kommune - Nesset terrasse 7, 9 og 11 - gnr 113 bnr 195 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert Saken gjelder kommunens tillatelse til tiltak og dispensasjon av Tiltaket gjelder oppføring av takoverbygg over tre verandaer i Nesset Fjordterrasse Boligsameie. Søknad om tillatelse til tiltak ble, sammen med protokoll fra sameiermøtet, mottatt av Ås kommune den Kommunen godkjente søknaden i vedtak av på vilkår om at tiltakene males i lik farge som resten av bygget. Vedtak om tillatelse ble påklaget av Thor Arne Bjørnson og Kjell Gunnar Skar. Klagene ble tatt til følge den og tiltaket ble avslått (med 6 mot 3 stemmer). Tiltakshaveren påklaget det nye vedtaket om avslag etter utsatt klagefrist. Videre sendte tiltakshaver inn søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene pkt. 2.2 vedrørende lik takform. Saken ble fremmet i hovedutvalget (HTM) den HTM fattet vedtak om dispensasjon, da man fant at takoverbyggene ikke vesentlig vil tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Videre mente man at det forelå en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon i denne saken. HTM endret derfor også sitt vedtak om avslag på søknad om oppføring av takoverbygg. Vedtak om dispensasjon ble påklaget av Kjell Gunnar Skar den Klagen på dispensasjonsvedtaket ble behandlet i HTM den og HTM tok ikke klagen til følge. Fylkesmannen gir ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens oversendelse for utdypende beskrivelse av sakshistorikken og sakens øvrige dokumenter.

2 Side 2 av 6 Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Det er fra kommunens side konkludert med at tiltaket er i samsvar med pbl Vi viser til vedtaket hvor følgende vurdering fremgår: «Bygningsmyndigheten finner det uheldig at tiltaket er oppført uten nødvendig tillatelse fra kommunen og med en annen utforming enn de allerede godkjente takoverbyggene i B3. I forarbeidene til plan- og bygningsloven er det fremhevet at vurderingen av om et tiltak kan godkjennes etter pbl beror på en samlet vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter isolert sett, og lokal byggeskikk i området rundt. Selv om pbl isolert sett kan hjemle avslag, så må den i tillegg sees i sammenheng med lovens øvrige krav til tiltaket, slik som arkitektonisk utforming etter pbl og plassering etter pbl Bygget er funkisinspirert med flatt tak. Arkitektonisk er det likevel ingenting som tilsier at bygget ikke kan ha skrått takoverbygg. Bygningsmyndigheten vurderer således at tiltaket ikke er i strid arkitektoniske hensyn i pbl Dette baseres hovedsakelig på innsendt arkitektonisk vurdering samt faglig administrativ gjennomgang gjort i samband med kommunens avdelingsarkitekt. Tiltaket får heller ikke innvirkning på krav til plassering i pbl Estetikkparagrafen i pbl overlater i utgangspunktet vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter til kommunens skjønn. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ved flere anledninger gitt uttrykk for at det skal settes en høy terskel for å avslå byggesøknader etter pbl Tiltaket må enten i dets uttrykk eller plassering fremstå som så skjemmende for omgivelsene at det ikke kan godkjennes etter en samlet vurdering. Bygningsmyndigheten slutter seg til den faglige arkitektoniske vurderingen som er innsendt fra søker. Bebyggelsen i Nesset Fjordterrasse består av fire separate bygningskropper med arkitektonisk slektskap. De er altså ikke identiske og bærer ulikt preg. Den omsøkte bygningen er klart den som er mest ulik de andre, og bygningsmyndigheten mener at krav til visuelle kvaliteter for denne bygningen ikke nødvendigvis må være de samme som for andre bygninger i sameiet. Bygningsmyndigheten finner også grunn til å vektlegge at fasaden hvor takoverbyggene er oppført peker ned mot sjøen, og ikke opp mot øvrige bygninger i sameiet. De vil derfor kun bli synlige fra nedsiden. Bygningsmyndigheten har selv vært på befaring i området og finner at takoverbyggene, forutsatt at de males i lik farge som resten av bygget, visuelt sett ikke utgjør noen vesentlig forskjell fra vanlig markiseinnretning. Lovens øvrige krav til tiltaket er oppfylt. Selv om bygningsmyndigheten helst hadde

3 Side 3 av 6 sett at takoverbyggene hadde fått samme utforming som de allerede godkjente takoverbyggene i B3, og det er uheldig at de ikke ble omsøkt i forkant av utførelsen, kan takoverbyggenes utforming ikke regnes som så skjemmende at dette alene må regnes som en avgjørende grunn til å avslå søknaden. På dette grunnlag slutter bygningsmyndigheten seg til flertallsavgjørelsen i sameiet, og finner ikke å kunne ta de innsendte merknader til følge.» Videre viser vi til kommunens behandling av klagene fra Bjørnson og Skar. Både Bjørnson og Skar mener at det bør benyttes tilsvarende takoverbygg som ble godkjent i B3 og B4. Skar har i sin klage vist til innhentet uttalelse fra sivilarkitekt Petter Aasen. Aasen fokuserer på helhet og argumenterer for at skråtakene blir fremmedelementer i bebyggelsen på Nesset terrasse. Han burde ut fra sin rolle som ansvarlig arkitekt for hele bebyggelsen, etter klagerens mening ha særdeles gode forutsetninger for å uttale seg om det arkitektoniske. Skar mener at arkitektens uttalelse burde vært tillagt særlig stor vekt i kommunens sluttvurdering. Skar mener også at det indirekte innrømmes at kommunen anser skråtakene som klart skjemmende, jf. formuleringene i vedtaket. Det påstås at takene ikke ville blitt godkjent om de hadde vært omsøkt på forhånd. Rådmannen mente i klagebehandlingen at takoverbyggenes utforming ikke ga grunn til å avslå søknaden, se vurderingen side 6 flg. i innstillingen Fylkesmannen forstår det slik at HTM er av samme oppfatning, jf. konklusjonen i møte Fylkesmannen mener kommunen har lagt en for høy terskel til grunn for å avslå takoverbyggene etter pbl Spørsmålet er ikke om takoverbyggenes utforming er «så skjemmende at dette alene må regnes som en avgjørende grunn til å avslå søknaden.» Det følger av 29-1 og 29-2 at tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det får en god utforming og innehar gode visuelle kvaliteter. Ut fra dette er det tilsynelatende lagt til grunn et uriktig vurderingskriterium når det sies at tiltaket ikke har en så dårlig arkitektonisk utforming etc. at det kan avslås på det grunnlag. Bestemmelsen stiller kun positive kvalitetskrav. Vedtaket må derfor anses ugyldig på grunn av en uriktig rettsanvendelse. Det er uklart hvilke avgjørelser kommunen sikter til når den viser til at Fylkesmannen ved flere anledninger har gitt uttrykk for at det skal settes en høy terskel for å avslå byggesøknader etter pbl Kravet om gode kvaliteter innebærer at kommunens kompetanse til å gripe inn ikke er begrenset til de tilfeller hvor tiltaket gir et kvalifisert negativt inntrykk. På den annen side kan ikke kommunen avslå en søknad fordi en annen estetisk utførelse foretrekkes. Loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring. Spørsmålet er om Fylkesmannen kan reparere feilen, eller bør endre kommunens vedtak. Fylkesmannen anser ikke forholdene i denne saken slik at det er grunnlag for å reparere feilen og opprettholde vedtaket. Slik vi ser det er det tvil om tiltaket oppfyller kravene i Vi viser her til argumentasjonen i klagen fra Skar og kommunens egne vurderinger. Fylkesmannen har kommet til at vedtaket heller ikke bør endres til et endelig avslag. Lovgiver har bevisst lagt beslutningen om tiltaket har gode visuelle kvaliteter til kommunen. Selv om dette ikke innebærer at kommunen står helt fritt i sine vurderinger, må det forventes at de følger grunnleggende saklighetshensyn mv. Fylkesmannen kan bare i begrenset utstrekning sette til side kommunens vedtak på dette grunnlag, forutsatt at riktig vurderingsnorm er lagt til grunn. Vedtaket blir derfor å oppheve i denne omgang.

4 Side 4 av 6 Fylkesmannen forutsetter at kommunen ved en fornyet behandling av saken, legger til grunn et riktig vurderingskriterium. Ås kommune har kommet til at det kan gis dispensasjon for tiltaket fra reguleringsbestemmelsene pkt. 2.2 som lyder: «bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform». Fra rådmannens vurdering av dispensasjonssøknaden og kommentarene gjengis: «Dispensasjonssøknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak reguleringsbestemmelsene tillegges stor vekt. Pbl 19-2 har en høyere terskel for å innvilge dispensasjon enn den tidligere plbl. 7 og forarbeidene legger opp til at det ikke er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må i stedet være en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Hensynet bak kravet om takform i reguleringsplanen er blant annet at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet og tilpasses den lokale byggeskikken på eiendommen. Det skal altså være konsekvent bruk av lik takform innenfor hvert delområde, og rådmannen legger til grunn at bestemmelsen er fastsatt for å unngå «brudd» i eksisterende byggestil. Da bygget ble oppført ble det valgt flatt tak som takform, og 2.2 tilsier således at denne takformen skal bevares og opprettholdes fullt ut innenfor delområde B2. ( ) Rådmannen slutter seg til at takoverbygg klart vil være hensiktsmessig for å minske værbelastningen på verandaer og fasaden. Skråtakene vil imidlertid ikke medføre noen vesentlig større forskjell i skjerming sammenliknet med flate tak etter rådmannens syn. Rådmannen slutter seg imidlertid til at takoverbyggene har en nøktern utforming og ser fordelen med å ha takoverbygg med lysgjennomgang, men det skal likevel søkes å imøtekomme gjeldende reguleringsbestemmelser om utforming. Dersom en ønsker å opprettholde dagslystilgangen burde dette behovet i utgangspunktet blitt veid opp mot behovet for sol- og vindavskjerming og blitt vurdert i lys av gjeldende planbestemmelser.» Videre gjengis den konkrete begrunnelsen fra HTM for å gi dispensasjon fra bestemmelsen: «Hensynet bak kravet om takform er at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet. HTM har vært i tvil om takoverbyggene krever dispensasjon. Saken er likevel behandlet som en dispensasjonssak, men det påpekes at tiltakene ligger helt i nedre sjikt for hva som dekkes av den aktuelle reguleringsbestemmelsen. Tiltakene er utført enhetlig og

5 medfører etter HTM sitt syn ikke et brudd i eksisterende byggestil. Tiltakene er diskré og er lite synlige for forbipasserende og for andre leiligheter i området. Av denne grunn finner HTM ikke at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt. Tiltakene løser behov for skjerming mot vind og vær og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. Disse fordelene må, etter en samlet vurdering, anses å veie tyngre enn ulempene som anføres fra de to beboerne i sameiet. HTM finner også å kunne vektlegge at det ikke er øvrige beboere i sameiet eller andre naboer for øvrig som har innvendinger mot tiltakene.» Side 5 av 6 Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering av at disse skråtakene ikke medfører noen vesentlig større forskjell i skjerming sammenliknet med flate tak, og kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det første dispensasjonsvilkåret i 19-2 annet ledd er derfor oppfylt. Ved vurderingen av det andre dispensasjonsvilkåret i 19-2 annet ledd, om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, synes HTM å legge vekt på at tiltakene løser behov for skjerming mot vind og vær og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. Disse fordelene må, etter HTM sitt syn, anses å veie tyngre enn ulempene som anføres fra de to beboerne i sameiet. Etter Fylkesmannens syn vil anført fordel også kunne oppnås ved lik takform, altså ved oppfyllelse av reguleringsbestemmelsene pkt Det fremstår derfor som tvilsomt om denne fordelen kan begrunne en dispensasjon i denne saken. Fylkesmannen vil understreke at dispensasjonsvurderingen må ta utgangspunkt i de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Da bygget ble oppført ble det valgt flatt tak som takform, og 2.2 tilsier derfor, som rådmannen fremhever ovenfor, at denne takformen skal bevares og opprettholdes fullt ut innenfor delområde B2. Gjennomgangen av saken etterlater etter Fylkesmannens syn begrunnet tvil om vilkåret i 19-2 annet ledd annet punktum for å dispensere fra reguleringsbestemmelsen er oppfylt. Klagen tas derfor til følge, og vedtaket oppheves. Slutning Kommunens vedtak og oppheves. Saken sendes tilbake for fornyet behandling. Fylkesmannens avgjørelse kan ikke påklages. Eventuelle krav etter forvaltningsloven 36 om dekning av vesentlige kostnader for å få endret kommunens vedtak må fremsettes for Fylkesmannen innen 3 uker. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Odd Meldal fung. avdelingsdirektør Hege Rasch-Engh seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent.

6 Side 6 av 6 Kopi til: Thor Arne Bjørnson Nesset terrasse VINTERBRO Sissel Drevsjø og Bård Reppen Nesset terrasse VINTERBRO Jarle Kaarstad Nesset terrasse VINTERBRO Nesset Fjordterrasse boligsameie v/bård Reppen Nesset terrasse VINTERBRO Kjell G. Skar Nesset terrasse VINTERBRO Pål Fauske og Eva Makowski Nesset terrasse VINTERBRO Ellen Karusbakken Nesset terrasse VINTERBRO