Tilleggskriv vedørende avslag på søknad om oppføring av påbygg til bolig på eiendommen gnr. 104 bnr. 75

Transkript

1 Bergen kommune v/byrådet DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO Margit F. Rimeslaatten Tilleggskriv vedørende avslag på søknad om oppføring av påbygg til bolig på eiendommen gnr. 104 bnr. 75 Vi viser til oversendelse av klagesak som gjelder avslag på søknad om oppføring av påbygg til bolig på eiendommen gnr. 104 bnr. 75, datert Vårt skriv supplerer tidligere innsendt klage av ansvarlig søker, Faaland Arkitekter AS, datert Omsøkte tiltak ligger i et område som allerede er utbygd. Boligen er et positivt bidrag til området, og den eksisterende boligen blir utnyttet på en bedre måte enn hva som er tilfellet i dag. Tiltakshaver blir nektet å bygge ut egen eiendom på grunn av at det står et bygg der fra 60-tallet som ikke har noen formell vernestatus. Skal det være nok å nekte utbygging at eiendommen har et bygg der fra tidligere som er typisk for sin tid? Foto av ønsket ny bolig. Det anføres at kommunens vedtak bygger på uriktig forståelse av de faktiske forhold i saken, at vedtaket bygger på feil lovanvendelse og det er en manglende begrunnelse for vedtaket. Det 1 (9) letter.docx S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer Faks S we c o No r g e A S Org.nr: Hovedkontor: Oslo M a r gi t F. Ri me sl a at te n Mobil margit.rimeslaatten@sweco.no

2 blir særlig gjort gjeldende at kommunen ikke har foretatt en tilstrekkelig konkret vurdering av de faktiske forhold i saken knyttet opp mot bestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 29-2 og KDP Mildehalvøya 3.1. Det anmodes derfor om at Byrådet omgjør avslaget fra byggesaksetaten. Kommunens vurdering av dispensasjon fra kommuneplanens 4.1, Byggegrense mot sjø Kommuneplanens punkt 4.1 slår fast at byggegrense langs sjø for formålet «Bebyggelse og anlegg» er 25 meter. Plan- og bygningsloven 19-2 første og andre ledd slår fast at Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. I forarbeidene til loven går det fram at det i dispensasjonsvurderingen er et krav om at «hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene». Dette innebærer at «det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke», jfr. Ot.prp. 32 ( ) s. 242 [min utheving]. Av forarbeidene til bestemmelsen går det altså tydelig frem at hensynene bak bestemmelsen må klart gjøre seg gjeldende for at dispensasjon ikke skal kunne gis. Kommunen viser til at Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver kan gjennomføre ønsket ombygging og arealutvidelse på egen eiendom. Det vises til at tiltaket i stor grad er konsentrert rundt eksisterende bebyggelse, og at det ikke vil ha negative konsekvenser for naturmangfoldet. Denne vurderingen mener vi er korrekt og er tillagt for lite vekt i vurderingen av om det skal gis dispensasjon. Det understrekes at tiltaket allerede ligger i et etablert boligmiljø med store boliger på hver sin side av eiendommen. Videre eksisterer det allerede en bolig på omsøkte eiendom. Det er derfor særdeles vanskelig å se at omsøkte tiltak vil tilføre noen negative konsekvenser. Vi viser også til at omsøkte tiltak vil følge grunnflaten som er for eksisterende bolig med kun et unntak for en liten utvidelse på 10 m 2 mot øst. 2 (9)

3 Det tilføyes også at Grøn etat har lagt til grunn for deres vurderinger at de ikke frarår at det gis dispensasjon for omsøkte påbygg. Det kommer også frem av uttalelsen at «Etter Grønn etat sitt skjønn vil omsøkt påbygg ikke føre til negativ landskapsestetisk påvirkning» [min utheving]. Det fremkommer ikke av vedtaket hvilken betydning denne uttalelsen fra Grønn etat har hatt i vurderingen, noe vi mener taler for en utilstrekkelig saksbehandling av kommunen. Videre understrekes det at huset slik det står i dag er i svært dårlig forfatning. Løsningen som er omsøkt med tradisjonelt skråtak er den beste løsningen både konstruksjonsmessig og er mest kostnadsbesparende for tiltakshaver. Å beholde flatt tak på boligen er lite hensiktsmessig siden en da må rive hele takkonstruksjonen for å oppnå tilfredsstillende ventilasjon, og dersom en skal benytte løsningen med flatt tak må dette uansett heves mye for å få plass til nødvendig isolasjon og takfall. Dette vil innebære at boligen vil bli mer dominerende enn hva som er omsøkt. Kommunen viser videre til i avslaget at Ulempene vil være en markant økning av bygningsvolument langs sjøsiden, både i høyden og i bredden. Omsøkte tiltak vurderes å fremstå langt større og mer ruvende i terrenget sett fra sjøsiden enn dagens bolig gjør i dag. Utvidelsen av boligareal, etablering av understøttet terrasse og utstrakt bruk av store glassflater vurderes å ha negative konsekvenser for fjernvirkninger fra sjø. Det synes også uheldig at den private sfæren flyttes tettere på sjøen, og det allmenne ferdselsområdet sjøen representerer. 3 (9)

4 Kommunen tar her feil vedørende faktum. Som vist til tidligere vil omsøkte tiltak kun innebære en utvidelse av selve grunnflaten på 10 m 2 mot øst. Angående utstrakt bruk av store glassflater, som det hevdes i avslaget, viser vi til bilder av både eksisterende bolig og omsøkte som bekrefter at dette ikke vil utgjøre noen forskjell i realiteten. Vi vil heller hevde at omsøkte tiltak vil bidra til at boligen vil få en mer positiv virkning fra sjø enn eksisterende bolig. Vi viser i den sammenheng også til at terrenget rundt bygget skal heves så mye som mulig. Videre vil betonggrunnmuren som er en etasje høy erstattes med glass og natursteinfasade. Man finner det påfallende at kommunen oppfatter dette som noe negativt da utformingen med naturstein vil bidra til å dempe byggets virkninger fra sjø, noe som jo vil virke positivt med hensyn til tiltakets virkning mot sjøen. Vi viser ellers til illustrasjonsfoto nedenfor som viser eksisterende og omsøkte bolig fra sjø. Eksisterende bolig 4 (9)

5 Omsøkte bolig Illustrasjonene viser at omsøkte bygg med hensyn til terrengtilpasning, utforming, material- og fargevalg, og at den dominerende betonggrunnmoren i fremkant av eksisterende bygg dempes heller bidrar til å gjøre tiltaket mindre synlig fra sjø. Videre påpekes det at det i alt for liten grad er vektlagt betydningen av allerede eksisterende bygninger på naboeiendommene. På naboeiendommen sør for omsøkte tiltak eksisterer det allerede en bygning som mildt sagt fremstår som langt mer dominerende fra sjø. Derimot vil omsøkte tiltak i større grad tilpasse seg sine bebygde omgivelser. Kommunen synes ikke å ha tillagt dette noe vekt i sin dispensasjonsvurderingen. Videre er det for eiendommen gnr. 104 bnr. 9 godkjent et tilbygg på 146 m 2 den Tilbygget krever dispensasjon fra byggegrensen på 100 meter til sjø i punkt 4.1 siden det ligger i et LNF-område i kommuneplanen. Kommunen konkluderer her med følgende: 5 (9)

6 Vi har vanskelig for å se at det er grunnlag for å behandle disse sakene ulikt. Også for omsøkte tiltak er det nødvendig å endre eksisterende bolig da den er i svært dårlig konstruksjonsmessig stand. Omsøkte tiltak er også tilpasset og utformet med tanke på fjernvirkning fra sjø, og vil etter vår oppfatning dempe denne virkningen. Det presiseres også at høyde på omsøkte bygg har lavere mønehøyde enn boligen på denne eiendommen. På grunnlag av det kommunen selv legger til grunn som fordeler for å gi dispensasjon og øvrig argumentasjon som kommer frem i vårt skriv og tidligere innsendte skriv, mener vi det er helt klart at de hensynene som byggeforbudet i kommuneplan skal ivareta ikke blir vesentlig tilsidesatt i saken. Etter vår oppfatning er også fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Dette innebærer at det er grunnlag for å gi dispensasjon Kommunens avslag med hjemmel i pbl. 29-2, visuelle kvaliteter Kommunen har avslått tiltaket med hjemmel i pbl som slår fast at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Lovens krav er at alle tiltak etter loven skal ha «gode visuelle kvaliteter». Intensjonen er at dette begrep skal markere at lovens krav til det visuelle uttrykket beror på faglige kvalitetsnormer, ikke på personlige oppfatninger av om et tiltak kan anses som «pent» eller «stygt», jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) s Lovkravet gjelder for det første tiltaket «i seg selv». Det innebærer at prosjektet, slik det utseendemessig vil fremstå, må gis et samlet uttrykk som representerer faglig forsvarlige og fornuftige valg av visuelle virkemidler. 6 (9)

7 Det kommer frem følgende av kommunens vurdering at Etter bygningsmyndighetens vurdering er tiltakets visuelle utforming sett i forhold til pbl 29-2 og KDP Mildehalvøys 3.1 tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Vi legger derfor til grunn at kommunen mener at tiltaket «i seg selv» oppfyller kravene i pbl Loven angir dessuten at kravet om gode visuelle kvaliteter må vurderes i forhold til tiltakets «bebygde og naturlige omgivelser og plassering». Det kreves ikke at det skal være likt sine bebygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må fremstå som faglig begrunnede valg, fremfor tilfeldig utforming. Plasseringen i landskapet er også en faktor i vurderingen, jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) s Pbl viderefører i hovedtrekk den tidligere bestemmelsen i pbl nr. 2. Tidligere praksis og rundskriv knyttet til denne bestemmelsen kan derfor legges til grunn for vurderingen. Pbl nr. 2 har blitt tolket restriktivt, slik at avslag etter bestemmelsen kun kan gis dersom det er udiskutabelt eller åpenbart [min utheving] at kravet om rimelige skjønnhetshensyn ikke er tilfredsstilt. Vi viser i den sammenheng til Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 342, og at loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring, ikke en detaljstyring og overprøving av tiltakshavers preferanser for utseendemessig utførelse. Kommunen må derfor i utgangspunktet akseptere at tiltakshaver har en forholdsvis vid skjønnsmargin for sitt valg av arkitektonisk uttrykk og virkemidler. Kommunen skal ikke i utrengsmål ensrette byggestilen og forby rimelig grad av nytenkning, noe vi mener kommunen gjør i denne saken. I avslaget vises det til at Det omsøkte tiltak omfatter bl.a. en endring av byggets takform, der store deler av boligen samles under en større og sammenhengende takflate med valmtaksform. Dette vil gi en dobling av romhøyden i byggets 1. etasje mot sjø. Fasaden mot sjø vil dermed fremstå som vesentlig større og mer dominerende, og den opprinnelige nedtrappingen av bygget synes dessverre å forsvinne ved omsøkte tiltak. Kommunen ser her ut til å trekke inn i vurderingen hvordan deres oppfatning er av tiltaket i forhold til dispensasjon fra byggegrensen og eventuelle fjernvirkninger fra sjø. Vi viser her til vår tidligere drøftelse av dette. Vi er også av den oppfatning av at dette ikke er relevant å trekke inn i vurderingen av om tiltaket oppfyller kravene i pbl Videre er vi av den oppfatning at en sammenhengende takflate med valmtaksform heller vil bidra til «gode visuelle kvaliteter» enn hva eksisterende utforming av bolig gjør. Endringene vil heller ikke dominere fasaden eller ødelegge arkitekturen. Etter vår oppfatning vil den sammenhengende takflaten bidra til at bygget som helhet opprettholder en enhetlig arkitektonisk utforming. Vi viser til slutt til at Sivilombudsmannen har, med bakgrunn i lovens forarbeider, lagt til grunn at 74 nr. 2 må anvendes meget varsomt. Det er derfor ikke lagt opp til et svært strengt skjønnhetsbegrep, men lovgiver setter som forutsetning at det skal foretas en helhetsvurdering ut fra de hensyn det er rimelig å ta til de estetiske forhold i den aktuelle situasjonen på stedet. 7 (9)

8 Vi vil i den sammenheng hevde at kommunen ikke har tatt hensyn til øvrig bebyggelse som er i området. Som bygningsmyndighetene selv bemerkes står det «et relativt stort og visuelt synlig bygg på naboeiendommen 104/77». Vi vil også legge til at dette gelder tilsvarende på naboeiendommen gnr. 104 bnr. 88. Vi viser også til at vilkåret «gode visuelle kvaliteter», jf. pbl er en rettslig standard som åpner for en dynamisk tolkning ut fra skiftende samfunnsoppfatninger og ut fra ulike lokale forhold. Heller ikke dette forholdet er tillagt tilstrekkelig vekt i vurderingen etter pbl På bakgrunn av denne gjennomgangen mener vi derfor at tiltaket «innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering», jf. pbl Kommunen har derfor etter vår oppfatning ikke hjemmel til å avslå tiltaket. Kommunens avslag med hjemmel i KDP Mildehalvøya 3.1 I denne bestemmelsen slås det blant annet fast at «Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Ved endring av eksisterende bebyggelse skal man ta spesielle hensyn til kulturhistoriske og/eller arkitektoniske kvaliteter.» Bestemmelsen fremstår uklar i forhold til om det skal tas hensyn til arkitektoniske kvaliteter ved den omsøkte endring av det eksisterende bygg eller før det gjøres endringer. Byantikvaren har lagt til grunn i uttalelse, datert , at de ikke anbefaler omsøkte fasadeendring da «Tiltaket vil endre bygningens arkitektoniske uttrykk og gjøre det vanskelig å lese dette som en modernistisk bygning fra 1960-tallet.» 8 (9)

9 Kommunen viser til at Omsøkte tiltak vurderes å gi en forringelse av den eksisterende boligs gode terrengtilpasning, endringen synes heller ikke å ta særskilt hensyn til de arkitektoniske kvalitetene som boligen i dag innehar. At eksisterende bygningen har god terrengtilpasning, tilbakevises på det sterkeste. Vi viser igjen til at omsøkte tiltak med hensyn til terrengtilpasning, utforming, material- og fargevalg heller bidrar til dette. At eksisterende bolig innehar estetiske kvaliteter som bør ivaretas tilbakevises også. Vi presiserer på nytt til at huset vil fremstå som mer helhetlig med de omsøkte endringene. Tiltakshaver blir nektet å bygge ut egen eiendom på grunn av at det står et bygg der fra 60-tallet som ikke har noen formell vernestatus. Det stilles derfor spørsmål ved om det kan være nok å nekte utbygging at eiendommen har et bygg der fra tidligere som er typisk for sin tid. Det legges også til at det i «Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan for Mildehalvøya» ikke er vist til omsøkte bygg og/eller at denne er av noen arkitektonisk verdi. Vi kan ikke se at kommunen har tilstrekkelig grunnlag for å avslå tiltaket med hjemmel i KDP Mildehalvøya 3.1, og kommunens vurdering knyttet til denne bestemmelsen fremstår som uklar. Konklusjon Vi ber derfor om at Byrådet omgjør kommunens vedtak i saken på bakgrunn av at kommunens vedtak bygger på uriktig forståelse av de faktiske forhold i saken, feil lovanvendelse og manglende begrunnelse for vedtaket. Som redegjort ovenfor, foreligger det grunnlag for å gi dispensasjon fra byggegrensen til sjø, jf. pbl siden hensynene som byggeforbudet i kommuneplan skal ivareta ikke blir vesentlig tilsidesatt i saken, og fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Videre oppfyller tiltaket kravene i pbl ved at tiltaket «innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Det foreligger heller ikke hjemmel for å avslå tiltaket med hjemmel i KDP Mildehalvøya 3.1. Med hilsen Sweco Norge AS Margit F. Rimeslaatten 9 (9)