Gnr 113 bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Klage på vedtak om dispensasjon og byggetillatelse

Transkript

1 Gnr 113 bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Klage på vedtak om dispensasjon og byggetillatelse Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt vedtak om dispensasjon av og administrativt vedtak om byggetillatelse av HTM opprettholder i medhold av fvl. 33 sitt vedtak av , sak 72/16 dok. 15/ , og administrativt vedtak om byggetillatelse av , sak 15/00195 dok nr. 132 og klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Saksutskrift HTM Melding om ulovlig byggetiltak Ytterligere presiseringer 1.3. Brev fra Ås kommune Bilder takoverbygg Bilder takoverbygg Søknad om tillatelse til tiltak Søknadsskjema Nabovarsel Tegninger Vurdering fra Nuno Arkitektur AS Situasjonskart 1.5. Merknad fra Kjell Gunnar Skar 1.6. Merknad fra Ellen Karusbakken 1.7. Merknad fra Thor Arne Bjørnson 15/ Side 1 av 7

2 1.8. Tilbakemelding fra Ås kommune - Behov for faglig vurdering 1.9. Kommentarer til merknader og faglig arkitektvurdering Tillatelse til tiltak Klage på vedtak fra Thor Arne Bjørnson Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar Bekreftelse på ferdig malt tiltak Bilde av ferdig malt tiltak Tilbakemelding fra Ås kommune Brev om utsatt frist Kommentarer til klager Saksutskrift HTM Klage pa vedtak om avslag Saksfremlegg Klagesak Vedtak HTM Klagesak Reguleringsplan for boligområde på Nesset - Plan R Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for boligområde på Nesset Kommentar fra nabo Thor Arne Bjørnson Kommentar fra nabo Kjell Gunnar Skar Saksutskrift HTM Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar Saksutskrift HTM Vedtak HTM klagesak 1.9. Avgjørelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Vedtak om byggetillatelse Klage på vedtak fra Kjell Gunnar og Eva Skar 4. Kommentarer fra Thor Arne Bjørnson Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Kjell Gunnar Skar Thor Arne Bjørnson Bård Reppen Sissel Drevsjø Pål Fauske Eva Makowski Jarle Harald Kaarstad Nesset Fjordterrasse Boligsameie 15/ Side 2 av 7

3 Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt vedtak om dispensasjon av og administrativt vedtak om byggetillatelse av Rådmannen vurderer derfor at vedtak om dispensasjon og byggetillatelse bør opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge og saken må oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Sakens bakgrunn: I møte i HTM den ble det fattet følgende vedtak etter forslag fra FrP (vedlegg 1 m/bilag): «HTM har vært i tvil om takoverbyggene krever dispensasjon. Bestemmelsen i pkt. 2.2 lyder «bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform», og kan forstås både som at «alle tak skal være flate» og at «takformen i delområdet skal være enhetlig». Hensynet bak kravet om takform er uansett at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet. Dette er i hensyntatt i og med at de tre takoverbyggene er både nøkternt og identisk utformet. HTM har etter en helhetsvurdering likevel valgt å behandle saken som en dispensasjonssak, og har vektlagt følgende momenter: Tiltakene er utført enhetlig og medfører etter HTM sitt syn ikke et brudd på eksisterende byggestil. Tiltakene er nøkterne og diskré. Tiltakene er lite synlige for forbipasserende. Tiltakene er ikke synlige fra andre leiligheter i sameiet. Tiltakene løser behov for skjerming mot vind og vær og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. Sameiet har med overveldende majoritet tillatt oppføringen av de omsøkte takoverbyggene. Tiltakene er allerede oppført og tiltakshaverne vil bli pålagt en helt unødig kostnad ved en eventuell ombygning til flatt tak. Saken er behandlet gjentatte ganger, både administrativt med ulikt utfall og politisk med ulikt utfall. De samlede ulemper i saken anses å være minimale, da takoverbyggene kun er synlig fra veien ca. 10 høydemeter under takoverbyggene. Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper, finner HTM at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. HTM finner videre 15/ Side 3 av 7

4 at fordelene ved å slippe rivning og gjenoppbygging, må anses å være klart større enn ulempene. På dette grunnlag innvilger HTM i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2, for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Takoverbyggene skal males/beises i samme farge som selve bygningen. Dersom det i fremtiden blir aktuelt med takoverbygg i Nesset Fjordterrasse nr. 5, skal dette utføres på tilsvarende måte, med lik utforming og i samme materialer. Med bakgrunn i at HTM har vært i tvil om at denne saken i det hele tatt krever en dispensasjon, frafalles dispensasjonsgebyret. Byggesaksgebyret opprettholdes.» Fremskrittspartiets forslag ble vedtatt 8-1 (1Ap) ved alternativ votering mot rådmannens innstilling. På bakgrunn av dette dispensasjonsvedtaket ble det deretter fattet administrativt vedtak om byggetillatelse den (vedlegg 2). Vedtakene ble påklaget av Kjell Gunnar og Eva Skar den (vedlegg 3). I tillegg har rådmannen mottatt kommentarer fra Thor Arne Bjørnson den (vedlegg 4). Klage på dispensasjon og byggetillatelse: Klager Kjell Gunnar Skar viser til rådmannens vurderinger i innstilling til møtet den Skar slutter seg til disse vurderingene og konklusjonen som er i tråd med fylkesmannens uttalelse av Skar peker på at et av HTM s argumenter for dispensasjon, følgelig at tiltakene allerede er oppført og at det å slippe riving/gjenoppbygging må anses som en fordel, er irrelevant. Skar viser til et generelt prinsipp i plan- og bygningsretten om at søknad om etterhåndsgodkjenning skal behandles som om tiltaket ikke allerede er oppført, og at det ikke skal være lettere å få tilgivelse enn tillatelse. Skar uttaler: «Slik vi skjønner HTM s argumentasjon og begrunnelse er utvalget i denne saken mer opptatt av å skjerme lommeboka til folk som tar seg til rette enn å sørge for at kommunens egen reguleringsplan som juridisk bindende dokument blir respektert og etterfulgt.» Om det visuelle aspektet i denne byggesaken viser Skar til estetikkparagrafen i pbl Skar gjengir fylkesmannens uttalelse og peker på at tiltakene er svært synlige og sterkt iøynefallende på mange hundre meters hold når man kommer sørfra på Gamle Mossevei/Nessetveien. Synsinntrykket blir etter Skars mening verre og verre desto nærmere tiltakene man kommer. Skar mener begreper som «god utforming» og «gode visuelle kvaliteter» ikke kan anvendes på tiltakene. 15/ Side 4 av 7

5 Skar mener tiltakene utgjør en direkte forsøpling av det fysiske bomiljøet på Nesset Terrasse, og at dette kun kan repareres ved riving. Thor Arne Bjørnson har også fremmet noen kommentarer i saken. Også Bjørnson viser til at søknad om etterhåndsgodkjenning skal behandles som om tiltakene ikke allerede var oppført. Bjørnson setter spørsmålstegn ved at naboer i sameiet ikke ble varslet om dispensasjonssøknaden og at tiltakshaver ikke ble informert om reguleringsplanens bestemmelser om flatt tak fra begynnelsen av. Bjørnson mener takene bør heves slik at de blir i tråd med gjeldende reguleringsplan. Bjørnson konkluderer med at en nullstillelse av saken som følge av dette vil ha liten nytte, men mener kommunen må ta ansvar for riktig saksbehandling. Bjørnson ønsker et møte med HTM for å diskutere dette. Rådmannens vurdering av klage på dispensasjonsvedtaket: HTM fattet vedtak om dispensasjon den , med votering 8-1 (1 Ap). Spørsmålet blir om mottatt klage inneholder nye momenter som må medføre en annen vurdering enn det som ble vedtatt i HTM den Ra dmannen peker pa at HTM s begrunnelse for a innvilge dispensasjon inneholder flere momenter enn det faktum at tiltakene allerede er oppført. Det vises til HTMs vurderinger fra møtet den Blant annet vektlegger HTM at tiltakene er oppført enhetlig og medfører etter HTM sitt syn ikke et brudd på eksisterende byggestil. HTM finner at tiltakene er nøkterne, diskré og lite synlige for forbipasserende. I tillegg løser tiltakene behovet for skjerming mot vind og vær og HTM mener dette må anses som en tungtveiende fordel. HTM finner ikke at det foreligger ulemper med tiltakene og mener derfor at ovennevnte fordeler må tillegges avgjørende vekt i vurderingen. HTM fant videre at tiltakene ikke vil vesentlig tilsidesette de hensyn kravet i reguleringsplanen er ment å ivareta. Klagen fra Skar inneholder ikke etter rådmannens syn nye momenter som må medføre en annen vurdering enn det som fremkommer av HTM sitt vedtak av Rådmannens vurdering av klage på byggetillatelsen: Skar er ikke enig i at kvalitetskravene i estetikkparagrafen 29-2 er oppfylt i denne saken. Skar mener tiltakene er sterkt iøynefallende på mange hundre meters hold når man kommer sørfra på Gamle Mossevei/Nessetveien og at tiltakene utgjør en forsøpling av det fysiske bomiljøet på Nesset Terrasse. Rådmannen viser til sine vurderinger i tillatelse til tiltak av Kvalitetskravene ble her grundig gjennomgått og rådmannen fant at disse er oppfylt i denne saken. Selv om terskelen for å avslå søknader etter 29-2 ikke kan settes like høyt som rådmannen i utgangspunktet la opp til i vedtak av , så finner rådmannen likevel at tiltakene i denne saken oppfyller kravet til visuelle kvaliteter. Klagen fra Skar vedrørende det visuelle inneholder således ikke etter rådmannens syn nye momenter som må medføre en annen vurdering enn det som fremkommer av byggetillatelsen. 15/ Side 5 av 7

6 Når det gjelder nabovarsling så har beboere innad i et boligsameie ikke krav på å varsles særskilt om byggetiltak, og de har derfor heller ikke rett til å fremme merknader i saken, jf. pbl jf. SAK Dette er fordi deres interesser er ivaretatt gjennom deres privatrettslige mulighet til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. Dette følger av eierseksjonsloven. Da det ble klart at tiltakene var i strid med gjeldende reguleringsplan og at en dispensasjon således ble nødvendig, skulle slik dispensasjonssøknad imidlertid blitt varslet til tilgrensende naboeiendommer. Bygningsmyndigheten fant likevel å kunne unnta fra dette kravet i medhold av pbl da saken ble vurdert som tilstrekkelig opplyst, og tiltakene heller ikke ville berøre tilgrensende naboers interesser. De aktuelle naboene innad i sameiet som motsetter seg tiltakene blir likevel vurdert som parter etter fvl. 2 og anses også for å har rettslig klageinteresse etter fvl. 28. De er derfor blitt holdt løpende orientert i saken og deres klager er blitt behandlet etter alminnelig saksbehandlingsprosedyre. Rådmannen slutter seg til at kravet om flatt tak i reguleringsplanen burde blitt formidlet til tiltakshaverne fra begynnelsen av. Dette er naturligvis beklagelig, men det var ikke for bygningsmyndigheten opplagt fra starten av tiltakene var avhengig av dispensasjon. Dette ble imidlertid klart senere, og kommunen har rettet opp feilen ved å foreta en behandling av innsendt dispensasjonssøknad i etterkant av byggetillatelsen, og deretter på nytt etter at saken ble returnert fra fylkesmannen. HTM må vurdere om det er behov for å invitere Bjørnson til et møte slik han ber om. Konklusjon: Rådmannen finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt vedtak om dispensasjon av og administrativt vedtak om byggetillatelse av Rådmannen vurderer at vedtak om dispensasjon av , sak 72/16 dok. 15/ , og administrativt vedtak om byggetillatelse av , sak 15/00195 dok nr. 132 bør opprettholdes. Klagene bør dermed ikke tas til følge og saken må oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Klagerett: Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Alternativ innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt vedtak om dispensasjon av og administrativt vedtak om byggetillatelse av / Side 6 av 7

7 HTM opphever i medhold av fvl. 33 sitt vedtak av , sak 72/16 dok. 15/ , og administrativt vedtak om byggetillatelse av , sak 15/00195 dok nr. 132 og klagen tas således til følge. HTM avslår i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2 for oppføring av overbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Med hjemmel i pbl 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2 avslås søknad om tillatelse til oppføring av overbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse 7, 9 og 11. Begrunnelse for endringsvedtaket: HTM finner at det ikke foreligger fordeler ved tiltaket som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Det vises til rådmannens innstilling i HTM-sak av og begrunnelsen som fremkommer av denne. HTM mener etter dette at dispensasjonssøknaden må avslås. Som følge av avslag på dispensasjonssøknaden må det også gis avslag på søknad om byggetillatelse, jf. pbl (rettsvirkning av reguleringsplan). Klagerett: Endringsvedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av / Side 7 av 7