Gnr 113 Bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan

Transkript

1 Ås kommune Gnr 113 Bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) avslår i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2 for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og HTM har foretatt forberedende klagebehandling i medhold av forvaltningsloven (fvl.) 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt opprinnelige vedtak. Da tiltakene er i strid med reguleringsplanen 2.2, og det ikke innvilges dispensasjon, opprettholder HTM sitt vedtak om omgjøring av byggetillatelsen og vedtak om avslag på søknad om oppføring av takoverbygg på Nesset Terrasse nr. 7, 9 og 11 av , sak nr. sak nr. 15/ Klagen tas således ikke til følge. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Juridisk avdeling Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Juridisk avdeling Vedlegg: 1. Saksutskrift HTM Melding om ulovlig byggetiltak Ytterligere presiseringer 1.3. Brev fra Ås kommune Bilder takoverbygg Bilder takoverbygg Søknad om tillatelse til tiltak 15/ Side 1 av 6

2 Søknadsskjema Nabovarsel Tegninger Vurdering fra Nuno Arkitektur AS Situasjonskart 1.5. Merknad fra Kjell Gunnar Skar 1.6. Merknad fra Ellen Karusbakken 1.7. Merknad fra Thor Arne Bjørnson 1.8. Tilbakemelding fra Ås kommune - Behov for faglig vurdering 1.9. Kommentarer til merknader og faglig arkitektvurdering Tillatelse til tiltak Klage på vedtak fra Thor Arne Bjørnson Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar Bekreftelse på ferdig malt tiltak Bilde av ferdig malt tiltak Tilbakemelding fra Ås kommune Brev om utsatt frist Kommentarer til klager 2. Klage pa vedtak om avslag 3. Saksfremlegg Klagesak 4. Vedtak HTM Klagesak 5. Reguleringsplan for boligområde på Nesset - Plan R Søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for boligområde på Nesset 7. Kommentar fra nabo Thor Arne Bjørnson 8. Kommentar fra nabo Kjell Gunnar Skar Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Nesset Fjordterrasse Boligsameie Styret Jarle Harald Kaarstad (nr. 7) Pål Fauske og Eva Makowski (nr. 9) Bård Reppen og Sissel Drevsjø (nr. 11) Thor Arne Bjørnson Kjell Gunnar Skar SAKSUTREDNING: Sakens forhistorie: I møte i Hovedutvalg for teknikk og miljø den fremmet Ap følgende innstilling (vedlegg 1): «Med hjemmel i forvaltningsloven 33, andre ledd tas klage på administrativt vedtak av om tillatelse til oppføring av takoverbyggene til følge, og tillatelsen oppheves. Det gis med dette avslag på søknad om oppføring av de omsøkte takoverbygg, jf. plan- og bygningsloven 20-4.» 15/ Side 2 av 6

3 Ap s alternative innstilling ble vedtatt 6-3 (1H, Sp, FrP). Vedtaket ble formidlet til søkerne Det ble innvilget utsatt klagefrist til Klage på vedtak om avslag ble mottatt (vedlegg 2). Klagesaken ble fremmet i HTM den (vedlegg 3). Etter anmodning fra rådmannen besluttet hovedutvalget under møtet å trekke saken fra sakslisten (vedlegg 4). Saken ble trukket fordi administrasjonen hadde behov for å se nærmere på ordlyden i reguleringsbestemmelsenes 2.2, og gjøre en mer omfattende vurdering av hvorvidt denne bestemmelsen dekker tiltak som de omsøkte takoverbyggene. Etter nærmere vurdering har rådmannen kommet til at takoverbyggene dekkes av denne reguleringsbestemmelsen. I bestemmelsen heter det at «bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform» (vedlegg 5). Med «bebyggelse» forstås alle former for tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, inkludert garasje, uthus, takoverbygg over veranda m.v. Samtlige tiltak som oppføres innenfor delområde B2 skal derfor ha lik takform som eksisterende boligblokk, følgelig flatt tak. Det følger av reguleringsplanens 2.7 at «mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av bygningslovgivningen og bygningsvedtektene i kommunen.» Rådmannen legger til grunn at ordlyden «innenfor rammen av bygningslovgivningen» peker på regelen om dispensasjon i plan- og bygningsloven (pbl) I medhold av forvaltningsloven 11 ble tiltakshaverne derfor i etterkant av forrige HTM-møte informert om sin mulighet til å søke om dispensasjon fra kravet til takform i 2.2. I brev av søkes det derfor om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 2.2 (vedlegg 6). Søknaden er kommentert av nabo Thor Arne Johansen (vedlegg 7) og Kjell Gunnar Skar (vedlegg 8). Det er gitt fritak for nabovarsling av dispensasjonssøknaden da tilgrensende naboer allerede er varslet om tiltakene. De fremmet ikke merknader, og bygningsmyndigheten mener tiltakene ikke vil berøre deres interesser. Dispensasjonssøknaden er imidlertid oversendt samtlige parter i klagesaken til uttalelse. Rådmannens vurdering av dispensasjonssøknaden og kommentarene: Dispensasjonssøknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak 15/ Side 3 av 6

4 reguleringsbestemmelsene tillegges stor vekt. Pbl 19-2 har en høyere terskel for å innvilge dispensasjon enn den tidligere plbl. 7 og forarbeidene legger opp til at det ikke er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må i stedet være en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Hensynet bak kravet om takform i reguleringsplanen er blant annet at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet og tilpasses den lokale byggeskikken på eiendommen. Det skal altså være konsekvent bruk av lik takform innenfor hvert delområde, og rådmannen legger til grunn at bestemmelsen er fastsatt for å unngå «brudd» i eksisterende byggestil. Da bygget ble oppført ble det valgt flatt tak som takform, og 2.2 tilsier således at denne takformen skal bevares og opprettholdes fullt ut innenfor delområde B2. Som begrunnelse for søknaden vektlegger tiltakshaver at boliggruppen B2 er særskilt værbelastet, og at det i perioder med snøfall legger seg fonner inn mot panelet på sidene av terrassene og mot vinduet- og skyvedøren i stuen. Da panelet går helt ned til terrassegulvet, medfører disse fonnene at panelet lett blir fuktig og råtner. Det vises også til problemer med isspreng. Tiltakshaver mener skråtakene bidrar til å redusere fukt. Tiltakshaverne valgte skrå tak for å forhindre unødig mye nedbør på terrassene. Et skrått tak dekker etter tiltakshavers syn et større areal enn flatt tak, og beskytter bedre mot vær og vind. I tillegg viser tiltakshaver til at takoverbyggene har 80 % lysgjennomgang som dermed ikke fører til at stue og store deler av leiligheten får dagslysreduksjon og sjenerende skygge. Tiltakshaver viser videre til den fordelen takoverbyggene har medført, da bruken av verandaene har økt betraktelig etter at takoverbyggene ble oppført, fordi takene skaper ly og tilfredsstillende solavskjerming. Det vises også til at takoverbyggene er små, ca. 8 m 2 og de går ikke utover sideveggene på terrassene. De rekker dermed ikke ut over terrassenes gulvflate, men stopper ca. 40 cm innenfor. Avslutningsvis påpeker tiltakshaver at nabovarslene ikke har fått merknader og at det er fattet et internt vedtak i sameiemøtet med 19 mot 3 stemmer, om tillatelse til tiltakene. Det presiseres også at Ås kommune godkjente tiltakene i delegert vedtak. Beboer Thor Arne Johansen opprettholder sine tidligere merknader i saken, og viser til ordlyden i reguleringsbestemmelsene. Kjell Gunnar Skar har kommentert søknaden og mener det ikke foreligger særlige grunner til å innvilge dispensasjon i denne saken. Han mener tiltakene utgjør et «meget vesentlig avvik» fra eksisterende situasjon både mht. stil, utforming og materialbruk. Han mener takoverbyggene fremstår som uakseptable fremmedelementer i bebyggelsen på Nesset Terrasse, og viser til uttalelse fra arkitekt Peter Aasen som mener tiltakene er lite tilpasset bebyggelsen for øvrig. Skar mener heller ikke argumentet om værbelastning er holdbart i denne saken. 15/ Side 4 av 6

5 Rådmannen slutter seg til at takoverbygg klart vil være hensiktsmessig for å minske værbelastningen på verandaer og fasaden. Skråtakene vil imidlertid ikke medføre noen vesentlig større forskjell i skjerming sammenliknet med flate tak etter rådmannens syn. Rådmannen slutter seg imidlertid til at takoverbyggene har en nøktern utforming og ser fordelen med å ha takoverbygg med lysgjennomgang, men det skal likevel søkes å imøtekomme gjeldende reguleringsbestemmelser om utforming. Dersom en ønsker å opprettholde dagslystilgangen burde dette behovet i utgangspunktet blitt veid opp mot behovet for sol- og vindavskjerming og blitt vurdert i lys av gjeldende planbestemmelser. Rådmannen er som tidligere nevnt av den oppfatning at tiltaket ikke kan avslås med hjemmel i pbl om visuelle kvaliteter (skjønnhetsparagrafen). Det må en viss grad av «kvalifisert stygghet» til for at et tiltak kan sies å være i strid med rimelige skjønnhetshensyn, og tiltakene faller etter rådmannens syn ikke inn under denne betegnelsen. Bebyggelsen i Nesset Fjordterrasse består av fire separate bygningskropper, som kun har arkitektonisk slektskap. De er altså ikke identiske og bærer ulikt preg visuelt sett. Dette kan i utgangspunktet tilsi en mer liberal holdning også når en skal vurdere dispensasjon fra kravet til takform. Gjeldende reguleringsbestemmelse legger imidlertid opp til en strengere holdning til arkitektur enn skjønnhetsparagrafen gjør, nettopp for å ivareta sammenhengen i området og definere utformingen og byggestilen på en enda tydeligere måte. Tiltak innenfor B2 skal ha flatt tak i henhold til reguleringsbestemmelsene. Kravet må ses i sammenheng med pkt. 2.1, hvor det heter at «kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggeflukt eller gruppe får en harmonisk utforming.» Reguleringsplanen er styrende i dette området og formålet er å skape langsiktighet, stabilitet og forutberegnelig saksbehandling i kommunen. Reguleringsplanen er et juridisk bindende dokument, og det skal ikke dispenseres fra dens bestemmelser med mindre det foreligger svært gode grunner til dette. Dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser vil alltid bidra til å undergrave dens styringsverdi. Rådmannen finner ikke at argumentasjonen i dispensasjonssøknaden består av momenter som må medføre at dispensasjon bør innvilges i denne saken. Konklusjon: Etter en konkret helhetsvurdering finner rådmannen at en dispensasjon i denne saken vil medføre at de hensyn reguleringsbestemmelsen er ment å ivareta, i for stor grad vil bli skadelidende. Rådmannen finner videre at det ikke foreligger en kvalifisert overvekt av fordeler med tiltaket som må tilsi at dispensasjon bør innvilges i denne saken. Av denne grunn bør søknad om dispensasjon avslås i medhold av plan- og bygningsloven Klage på vedtak om avslag: Da tiltakene er i strid med reguleringsplanen 2.2, og det ikke innvilges dispensasjon, bør vedtak om omgjøring av byggetillatelsen og vedtak om avslag på 15/ Side 5 av 6

6 søknad om oppføring av takoverbyggene opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Kan vedtaket påklages? Da vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden nå er basert på nytt hjemmelsgrunnlag vil det være anledning til å fremme ny klage på dette vedtaket, jf. forvaltningslovens (fvl.) kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag melding om vedtak kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Klagen vil bli behandlet i HTM, før den eventuelt sendes videre til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ikrafttredelse av vedtaket: Vedtaket trer i kraft etter klagefristens utløp Alternativ innstilling: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at omsøkte takoverbygg ikke vesentlig vil tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Videre foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon i denne saken. På dette grunnlag innvilger HTM i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2, for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Dersom det i fremtiden blir aktuelt med takoverbygg i Nesset Fjordterrasse nr. 5, skal dette oppføres på tilsvarende måte, med lik utforming og materiale. Tiltaket skal omsøkes. Tiltakene skal holdes ved like. Dersom vedlikeholdsplikten forsømmes kan kommunen til enhver tid kreve de fjernet med umiddelbar virkning. HTM s begrunnelse for vedtaket: 2. Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har foretatt forberedende klagebehandling i medhold av forvaltningsloven (fvl.) 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av HTM sitt opprinnelige vedtak. HTM omgjør derfor sitt vedtak om omgjøring av byggetillatelsen av HTM omgjør også sitt vedtak om avslag på søknad om oppføring av takoverbygg på Nesset Terrasse nr. 7, 9 og 11 av , sak nr. sak nr. 15/ Klagen tas således til følge. 15/ Side 6 av 6