5/11 - Klarinettvegen 4 - Avslag på søknad om dispensasjon - klage

Transkript

1 Arkiv: 5/11 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Danny Valle Johannesen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 18/ /11 - Klarinettvegen 4 - Avslag på søknad om dispensasjon - klage Rådmannens innstilling: Klage på vedtak i delegert sak nr. 76/16 tas ikke til følge. Vedtak i delegert sak nr. 72/16 opprettholdes Saken oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for videre behandling. Vedlegg: Støykart Avslag på søknad Fasadetegninger Plantegning boenhet Plan og snitt - garasje Situasjonskart Klage på vedtak Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel Malvik kommune Sammendrag: Det er oppført en garasje med boenhet/loft på ovennevnt eiendom uten at det forelå søknad eller tillatelse til dette. Tiltakshaver har fått muligheten til å få brakt tiltaket over på lovlig form i form av en søknadsprosess. Tiltakshaver ønsker avklaring på et dispensasjonsspørsmål rundt maksimal størrelse på garasje. Kommunen behandlet dispensasjonsspørsmålet separat fra innsendt søknad, og ga i delegert sak 72/16 den avslag.

2 Tiltakshaver klager på vedtak om avslag på søknad om dispensasjon på ovennevnte eiendom. Avslaget ble gitt på bakgrunn av Kommuneplanens arealdels begrensninger på garasjestørrelse. Søker anfører i klage at tiltaket vil gi en overvekt av fordel for dem, og at et eventuelt avslag vil være urimelig i forhold til å bygge uten nødvendige tillatelser, da et avslag gir et indirekte pålegg om riving. Rådmannen kan ikke se at det i klagen kommer frem ny informasjon som tilsier at kommunens vedtak om avslag bør endres. Innledning Det er oppført et ulovlig igangsatt tiltak på ovennevnt eiendom. Tiltaket omhandler frittliggende garasje i 2 etg. med boenhet i 2 etg. Innkommet klage er todelt, og deles her opp for oversiktlighets skyld. 1) Tiltakshaver hevder at kommuneplanens begrensning på 50 m2 BRA for garasjer ikke gjelder for eiendommen, ettersom det finnes en gjeldende plan for eiendommen som ikke nevner noe om størrelse på garasje. Tiltakshaver mener dermed at kravet om dispensasjon bør frafalles. 2) Dersom kravet om dispensasjon ikke frafalles hevder tiltakshaver at tiltaket ligger innenfor det som en kan gi dispensasjon fra. Saksopplysninger Malvik kommune mottok søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett med tanke på etablering av garasje med boenhet/loft på gbnr. 5/11, Klarinettvegen 4. Denne ble senere erstattet av søknad med ansvarsrett, mottatt Tiltakshaver ba den avklaring på søknad om dispensasjon rundt maksimal tillat størrelse på garasje, separat fra innsendt søknad. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel som omhandler maksimal størrelse på garasje. Omsøkt tiltak har en størrelse på 78 m2 BRA, mens maksimal størrelse i henhold til kommuneplanens arealdel er 50 m2 BRA. Det ble fattet avslag på dispensasjonssøknaden den Vedtaket ble påklaget den Del 1: I søkers klage på avslag kommer det frem følgende: «Primært vil vi hevde at kommuneplanens begrensning på 50 m2 BRA for garasjer ikke gjelder for denne eiendommen siden det finnes en gjeldende plan for eiendommen, reguleringsplan for Saksvik-vikhov (vedtatt ), som ikke setter noen begrensning på garasjestørrelser. Det fremgår klart av kommuneplanens arealdel pt. 2.1 at eldre reguleringsplaner fortsatt skal gjelde: 2.1 Forhold til eksisterende planer Regulerings- og bebyggelsesplaner vedtatt før skal fortsatt gjelde med unntak av de tillegg og presiseringer som følger av følgende bestemmelser:

3 - Fortetting - Minste uteoppholdsarealer - Parkeringsbestemmelser - Båndlagte områder Punktet om maksimal størrelse på garasjer ligger ikke under noen av bestemmelsene som er spesifisert. Kravet om dispensasjon bør derfor frafalles. Rådmannens vurdering av ovennevnte: Kommuneplanens arealdel er et overordnet verktøy. Det vises til Plan- og bygningslovens 11-5 «Kommuneplanens arealdel skal omfatte plankart, bestemmelser og planbeskrivelse hvor det fremgår hvordan nasjonale mål og retningslinjer, og overordnede planer for arealbruk er ivaretatt». Tiltakshaver påpeker at det er en gjeldende reguleringsplan for området og at dermed kommuneplanens arealdel for maksimal størrelse ikke vil være gjeldende. Rådmannen påpeker at reguleringsplan ikke sier noe om garasje, verken størrelse, høyde eller utforming. Da reguleringsplan ikke sier noe om garasje er det dermed kommuneplanens arealdel med bestemmelser som er gjeldende. Kommunen har hatt flere lignende saker med denne problemstillingen tidligere. Det vises til blant annet klagesak om størrelse på garasje på gbnr. 55/71 FM ref. 2014/ Del 2: Malvik Kommune sin vurdering i vedtaket i delegert sak 72/16: Den omsøkte eiendommen er registrert som en boligeiendom og ligger i område omfattet av reguleringsplan for E6 Saksvik vikhov, samt område B7 avsatt til boligformål i Kommuneplanens arealdel. Tiltaket ble igangsatt ulovlig/uten at det forelå søknad eller tillatelse til dette. Tiltakshaver har fått mulighet til å få brakt tiltaket over på lovlig form i form av en søknadsprosess. Tiltakets plassering Fra avslag utstedt kommer det frem «Tiltaket er også i strid med veglovens 29. For fylkesveger gjelder byggegrense på 50 meter målt fra vegmidt.» Veglovens 29 er ikke aktuelt for området, da det foreligger byggegrense i reguleringsplan for området. Tiltakets størrelse: Fra kommuneplanens arealdel kommer det frem at garasjer skal ha en maksimal størrelse på 50 m2 BRA: «Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 5,5 meter. Størrelse på garasjer skal avpasses tomtestørrelse og bygningvolum på den enkelte tomt og helheten i omgivelsene. Maksimal størrelse skal være 50 m2 BRA.» Fra kommunens vedtak om avslag av kommer det frem at kommunen har regnet feil BRA og prosentoverskridelse i vedtaket. I utstedt vedtak er det brukt BRA på 96 m2, som resulterer i en overskridelse på 92 %, som er feil. Kommunen beklager dette. Omsøkte tiltak er prosjektert med en størrelse på ca. 49 m2 BYA og 78 m2 BRA. Dette resulterer i en overskridelse fra maksimalt tillatt BRA med 56 %. Kommunen gav avslag på søknad i delegert sak 72/16 av med bakgrunn i at omsøkte garasje overstiger maksimal størrelse for garasjer i boligområder satt i kommuneplanens arealdel. Selv med oppdatert BRA og prosentoverskridelse, kan ikke kommunen se at fordelene ved å gi dispensasjon i saken er klart større enn ulempene.

4 Tiltakshaver nevner i klage at tiltaket ligger innenfor det som en kan gi dispensasjon fra. Dette begrunnes med følgende: Tiltakshaver kommentar - eiendommens størrelse/tomtens utnyttelse: Eiendommen er relativt stor, 1439 m2 hvor dagens BYA er på ca. 165 m2. Kommuneplanens arealdel åpner for en BYA på 30 %, noe som tilsvarer 431 m2 bebygd areal. Det ville vært fullt mulig å få plass både til et tilbygg til hovedhuset med en hybelleilighet på over 50 m2, samt en frittliggende garasje på 50 m2. Dette kunne vært gjort uten dispensasjoner av noe slag. Tomten skråner mot nord, og det gir en lagt bedre utnyttelse av eiendommen å la garasjen ligge i en sokkel og bygge en hybelleilighet oppå denne. At det ikke har kommet noen innsigelser fra naboene indikerer også at dette er en god løsning. Ved å legge hybelleiligheten oppå garasjen får man også muligheter til å etablere en uteplass på 50 m2 sør for nybygget, noe som er bortimot en optimal plassering med tanke på sol og støyforhold. Tiltakshaver mener også at det bør vektlegges at en dispensasjon vil muliggjøre en god fortettingsløsning på en eiendom som er stor nok til å tåle mer enn en boenhet. Vurdering Tiltakshaver begrunner klage med at eiendommen er relativt stor og har til dags dato en utnyttelse som tilsvarer ca. 11,5 %, som er godt under maksimal utnyttelsesgrad for området på 30 %. Kommunen vil påpeke at selv om en eiendom har stort areal vil det ikke nødvendigvis si at det er areal som tilfredsstiller de krav kommunen setter for rekreasjon/oppholdsareal. Fra Kommuneplanens arealdel 2.3 kommer det frem kvalitetskrav satt til MUA: - Skal ha en solrik beliggenhet og være skjermet mot forurensning, støy, sterk vind og trafikk. - Utendørs støynivå maks 55 db Lden - Areal brattere enn 1:3 skal ikke regnes med. Fra støymålinger utført av SVV kommer det frem at eiendommen ligger i et utsatt støyområde (se vedlegg). Selv om eksisterende bolig som er av eldre dato fikk godkjenning av bygningsrådet i sin tid, vil det ikke nødvendigvis si at eiendommen oppfyller dagens tekniske krav i forhold til etablering av ny boenhet. Konsekvens for avslag Tiltakshaver vil påpeke at Malvik kommune gjennom å opprettholde avslaget gir et indirekte pålegg om riving. Hvis avslaget blir stående har tiltakshaver ingen annen mulighet enn å rive bygget. Tiltakshaver mener også at det ikke er urimelig at det får konsekvenser for å bygge uten nødvendige tillatelser, men å kreve riving vil tilsvare en bot på mange hundre tusen kroner. Rådmannens vurdering Kommunen forstår tiltakshavers argumentasjon vedrørende konsekvens av at vedtaket står. Men det er den enkelte tiltakshavers plikt som grunneier/tiltakshaver å sette seg inn i de bestemmelser som gjelder i plan- og bygningsloven for sin eiendom. Det er anført i plan- og bygningslovens 23-1 Ansvar i byggesaker «Tiltakshaver er ansvarlig for at tiltak utføres i samsvar med de krav som følger av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov.»

5 Dersom grunneier/tiltakshaver setter i gang tiltak som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven uten å søke på forhånd, er dette ulovlig og han/hun vil bli stående ansvarlig ovenfor bygningsmyndighetene for de ulovlige tiltakene. I veiledningen «Dispensasjonsveileder veiledning til plan- og bygningslovens kapittel 19 med hovedvekt på dispensasjon fra arealplan» utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune pekes det på at et dispensasjonsvedtak normalt ikke kan begrunnes med ting som sosiale, helsemessige eller økonomiske årsaker eller andre privatrettslige og personlige grunner. Dette utdypes ytterligere når det kommer til om personlige fordeler skal tillegges vekt: «Personlige forhold vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjons-vurdering. Selv om pbl 19-2, tredje ledd, i henhold til lovens forarbeider, åpner for at visse typer av sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn kan tillegges vekt i vurderingen, forutsetter dette at slike hensyn er helt spesielle. Forhold knyttet til søkerens person og dens familiemedlemmer etc. tillegges derfor vanligvis ikke avgjørende vekt.» Konklusjon Søker anfører i klage at omsøkte tiltak er innenfor det en kan gi dispensasjon fra. Plan- og bygningslovens 19-2 sier blant annet følgende om dispensasjoner: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det betyr at det skal foreligge en klar overvekt av fordeler for å kunne gi dispensasjon og at gjeldende bestemmelser ikke blir vesentlig tilsidesatt. I dispensasjonssøknaden legges elementer som bedre utnytting av tomt, fortetting og at konsekvens vil være økonomisk urimelig i forhold til forseelsen. Rådmannen kan ikke se at det foreligger unntak for at personlige forhold skal kunne tillegges vekt i denne saken. Basert på betingelsene for å kunne gi dispensasjon og innkommende dokumentasjon i saken kan ikke Rådmannen se at det foreligger tungtveiende fordeler for å kunne gi dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel som omhandler maksimal størrelse. Rådmannen kan ikke se at det i klage kommer fram ny informasjon som tilsier at kommunens vedtak om avslag bør endres.