Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo. Vurdering av kommuneplanbestemmelse om garasjestørrelse. Hjemmel: Plan- og bygningslovens 11-17

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 14/881-1 Arkivnr.: Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo Vurdering av kommuneplanbestemmelse om garasjestørrelse Hjemmel: Plan- og bygningslovens Rådmannens innstilling: Side 1 av 5

2 Sammendrag: Kommunen begynner å få erfaring med endringene som ble gjort i kommuneplanens arealdel høsten Det er noe pågang av saker der tiltakshaver ønsker å søke dispensasjon for garasjestørrelse utover 50m 2. Det ønskes en vurdering av om reglene for garasjestørrelse er noe streng sett i lys av at planen ellers har åpnet for mer utbygging på eiendommen. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn for saken Kommunestyret vedtok høsten 2013 kommuneplanens arealdel med bestemmelser og retningslinjer (sak 83/13). Mens tidligere planbestemmelser ikke hadde spesielle regler for garasjer, sier de nye bestemmelsene følgende i : Maksimalt bebygd areal (BYA) på garasje for eneboligbebyggelse er 50 m 2 Boligbygg og garasje på eiendommen skal ha lik form på taket Frittstående garasjers mønehøyde skal ikke overstige 5,0m og gesimshøyde ikke overstige 3,5m målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Etter at de nye bestemmelsene har trådd i kraft, har kommunen våren 2014 hatt 8-10 henvendelser fra grunneiere som ønsker å søke dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensning på 50 m 2. De har store rommelige tomter, og har ikke forståelse for hvorfor de ikke kan få bygge garasje på fra m 2 og i ett tilfelle ønskes det 90 m 2, slik at de får plass til alt utstyret de har, og kan klare å holde orden på eiendommen sin. Sett i lys av ovenstående, er det interessant å se nærmere på hvilke begrensninger som eventuelt ligger til grunn. Det må også avklares hvilke regler som skal gjelde for bygging av uthus. Administrasjonen ser at det er behov for en gjennomgang av bestemmelsene før enkeltsakene/forepørslene som nevnt over behandles. Det er ønskelig å få en klar forståelse av hvordan bestemmelsene skal tolkes, og det er ønskelig å få en politisk vurdering av om planbestemmelsene bør endres. 1.2 Rettslig grunnlag for endring av bestemmelser til kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel er vedtatt etter en omfattende prosess etter plan- og bygningslovens kapittel gjelder endring og oppheving av kommuneplanens arealdel: «For endring og oppheving av planen gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndighet til å vedta mindre endringer i planen i samsvar med kommunelovens regler. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, jf. forøvrig 1-9. Der planbestemmelsene er utydelige, må disse presiseres gjennom endring. 1.3 Bakgrunn for dagens planbestemmelse om garasjestørrelse Gjennomsnittlig størrelse for boliggarasjer er økende. Husstandene har flere biler og mer utstyr som de ønsker plassert inn under tak. I tradisjonell villabebyggelse er boligen stor og uthus og garasjer er mindre bygg som omkranser den store boligen. Når garasjene blir for store, kan bebyggelsen miste noe av sin åpenhet. Store lukkede garasjebygg kan virke negativt i bygningsmiljøet. 1.4 Eksempler på varslede garasjesøknader Vi kan oppsummere noen her: Gnr./bnr. 24/7 ønsker garasje på ca. 70 m 2 BYA på en tomtestørrelse på m 2 Gnr./bnr. 47/73 ønsker garasje på ca. 65 m 2 BYA på en tomtestørrelse på m 2 Gnr./bnr. 40/21 ønsker garasje på mer enn 50 m 2 BYA på en tomtestørrelse på m 2 Gnr./bnr. 54/78 ønsker garasje på ca. 90m 2 BYA på en tomtestørrelse på 2.200m 2 Gnr./bnr. 24/11 ønsker garasje på 70m 2 BYA på en tomtestørrelse på 1.339m 2. Side 2 av 5

3 Gnr/bnr. 64/143 ønsker å rive en car-port på ca. 45 m 2 BYA og bygge ny garasje på det doble av arealet på en tomtestørrelse på m Gjeldene planbestemmelser Om garasje: Det er tolkningsmulighet for om begrensningen på max. 50 m 2 garasjer gjelder for garasje totalt, eller om bestemmelsen gjelder pr. garasjebygg. Kan det bygges flere garasjer inntil 50 m 2 innenfor BYA = 30 %? Det er ikke presisert om begrensningen på 50 m 2 bare gjelder frittstående garasje, eller om det også er en begrensning om garasjen er en del av boligbygget. Det er ikke presisert hvordan regelen skal tolkes dersom garasjen som skal bygges er et kombinert bygg med plass for ved/redskaper etc. Om uthus: Planbestemmelsene for utforming av boligområder, omtaler boligbygg og garasje. Det er tolkningsmulighet om bestemmelsen ikke gjelder uthus, eller om bestemmelsene for garasje også gjelder uthus. Dersom det ikke gjelder bestemmelser for uthus, vil man kunne bygge uthus så stort man vil, innenfor eiendommens totale begrensning på 30 % bebygd areal. Plan- og bygningslovens begrensning på 8 meter gesimshøyde og 9 m mønehøyde vil også gjelde. Uthuset vil da kunne bli det høyeste bygget på eiendommen, siden bolig maksimalt kan ha mønehøyde på 8,5m og gesimshøyde på 7,0m. 1.6 Hvilke bestemmelser har våre nabokommuner? Det er undersøkt hvilke planbestemmelser våre nabokommuner har til sine kommuneplaners arealdeler: Jevnaker kommune: BYA = 25 %, Maksimal garasjestørrelse: BRA 70 m 2, uthus omh. Ikke. Nittedal kommune: BYA = 30 %, Maksimal garasjestørrelse: 50 m 2 BRA, uthus omh. Ikke. Nannestad kommune: Gran kommune: BYA = 25 %, Ingen andre bestemmelser/begrensning. BYA = 25 %, Ingen begrensning for garasjer, uthus omhandles ikke. Ingen boligeiendom kan bebygges med mer enn 350 m 2 BYA. 1.7 Forventede endringer i lov og forskrift Regjeringen har varslet lov-/forskriftsendringer som gjelder garasjer. Endringene vil trolig være at bygninger opp til 50 m 2, som ikke er til beboelse, skal få en enklere behandlingsform/fritas for søknad. Man vil trolig fortsatt ha søknadsplikt for bygg over 50m 2 og krav til ansvar for bygg over 70 m 2 (ikke til beboelse). 2. TOTALVURDERING Det trengs en enhetlig forståelse av hvordan bestemmelsene skal leses. I utgangspunktet forstår vi bestemmelsene slik: Det er frittliggende garasjer som ikke skal ha større bebygd areal enn 50 m 2. Dersom garasjen har tilleggsarealer i form av boder eller er del av et større uthus, så skal ikke dette bygget være mer enn 50 m 2 totalt. Det kan bygges flere garasjer på eiendommen hver på inntil 50 m 2. Uthus uten garasje har ingen begrensning på størrelse, utover at eiendommen ikke skal være bebygd med mer enn 30 %. Planbestemmelsenes begrensning for høyde på garasje og bolig gjelder ikke uthus. 2.1 Er begrensningene i garasjestørrelse ulogisk? I gjeldende bestemmelser til kommuneplanens arealdel er det ingen begrensning for hvor stort bebygd areal som kan bygges. Begrensingen er kun at man holder seg innenfor tillatt bebygd areal = maks 30 % tomtens areal. Har man en eiendom på 2 daa (2.000 m 2 ), kan man bebygge 600 m 2 av eiendommens overflate. Om man bare får bygge 50 m 2 garasje, blir det mye igjen til bolig og uthus. 2.2 Hvilke behov har boligeiere i spredtbygd strøk? Lunner kommune har mange innbyggere som har valgt å flytte hit for å få landlige omgivelser. De kan ha kjøpt seg store tomter fordi de har spesielle behov. Kanskje driver de med veteranbiler, Side 3 av 5

4 eller de er selvstendige næringsdrivende som trenger å plassere en firmabil mm. Store eiendommer er også svært attraktive for de som har plasskrevende hobbyer og for de som har et ønske om å bo mer skjermet enn hva et regulert område gir anledning til. Planbestemmelsene skal gjelde for alle boligtomter som ikke er i regulert område. Lunner kommune har store tettbygde områder som ikke er regulert som deler av Lunner sentrum og områder på Kalvsjø. Her er boligtettheten stor og krav til avstander m.m. vil begrense i svært stor grad muligheten til større garasjer enn 50m 2 uansett. I boligeiendommer i spredtbygd strøk, er det antagelig ikke problematisk for noen om en nabo får anledning til å bygge en garasje over 50 m 2 forutsatt at det ikke er høye bygg eller plasseringer som hindrer utsikt. 3. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK Det er utarbeidet 3 alternative forslag til vedtak: 3.1 Det trengs ingen justeringer av bestemmelser til kommuneplanens arealdel i gjeldende bestemmelser til kommuneplanens arealdel, skal forstås slik: Det er frittliggende garasjer som ikke kan ha større bebygd areal enn 50 m 2. Dersom garasjen har bod i tillegg eller er del av et større uthus, kan bygningen til sammen ikke overstige BYA= 50m 2. Det kan bygges flere garasjer på eiendommen, hver på inntil 50 m 2 BYA. Uthus har ingen begrensning på størrelse, utover at eiendommen ikke skal være bebygd med mer enn 30 % BYA. Planbestemmelsenes begrensning for høyde gjelder ikke uthus. 3.2 Starte planarbeid for endring av planbestemmelse 3.3 Starte planarbeid for endring av planbestemmelse arbeidet med å endre planbestemmelsene, slik at det ikke er begrensning på størrelse på frittliggende garasje og uthus innenfor tomtens totale tillatte grad av utnytting =30 % BYA. 4. KONKLUSJON DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 4 av 5

5 Side 5 av 5