Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 19-2 og bestemmelser til kommuneplanen

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 14/ Arkivnr.: GNR 17/2 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 17/2 - STØRRELSE PÅ KÅRBOLIG Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 19-2 og bestemmelser til kommuneplanen Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Ut fra foreliggende opplysninger anbefaler Lunner kommune at tiltakshaver foreslår oppheving av reguleringsplan for Lunner golfbane, slik at landbrukseiendommen blir LNFområde i kommuneplanens arealdel. Det vurderes at tiltakshaver har et nødvendighetshensyn som gjør at det kan bygges inntil 155 m 2 bebygd areal med en byggehøyde som vist på skisser i denne saken. Tiltakshaver trenger mer plass til gjester, da familien er stor, og til dels bor langt unna. Plassbehovet kombinert med en arkitektonisk god tunløsning, er avgjørende i vurderingen. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 10

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Det ønskes oppført kårbolig på eiendommen gnr 17 / bnr 2 som i stor grad er regulert til golfformål i reguleringsplan for Lunner golfbane. Tiltaket er i direkte strid med gjeldende plan. Administrasjonen anbefaler at grunneierne igangsetter arbeid med å oppheve golfplanen, og at kommuneplanens arealdel blir gjort gjeldende for eiendommen. I denne saken ser kommunen et nødvendighetshensyn som gjør at det kan bygges kårbolig over 120 m 2 BYA. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Hans Morten Hammerud og Tove Andersen ønsker å oppføre kårbolig på eiendommen gnr 17 / bnr 2 på Grindvoll. Eiendommens plassering i kommunen er vist på kartet til høyre. Kårboligen har et bebygd areal på 155m 2 i tillegg skal det bygges uthus/garasje på 70m 2. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Lunner golfbane. Her er tunet regulert til boligområde hvor det tillates én enebolig med tilhørende garasje. Garasjen kan ha et bebygd areal på 50m 2. Øvrig del av eiendommen som ligger rundt tunet og østover mot den nedlagte skytebanen, er regulert til golfformål. Hvis det skal kunne bygges kårbolig/ bolig nr. 2 på tunet, må det søkes dispensasjon fra reguleringsplanen eller planbestemmelsene må endres. Dersom det ikke lenger er aktuelt for grunneierne å anlegge golfbane, så hadde det vært ønskelig at reguleringsplanen oppheves og at kommuneplanens bestemmelser for landbrukseiendommer blir gjeldende. Hans Morten Hammerud har i e-post gitt tilbakemelding om at de tre grunneierne som er innenfor reguleringsplan for golfbane, er enige om å få opphevet reguleringsplanen. I kommuneplanen er det gitt bestemmelser om at kårboliger ikke skal ha større bebygd areal enn 120m 2. Den kårboligen som grunneier ønsker å bygge, har et bebygd areal (BYA) på 155m 2 inkludert overdekket portal inn på tunet. Søker ønsker i første omgang en vurdering av om det i dette tilfellet foreligger nødvendighetshensyn som gjør at de kan bygge større. Dersom det ikke lar seg gjøre å oppheve reguleringsplanen, ønskes det vurdert andre muligheter for å tillate bygging av kårbolig. Nedenfor er det vist et kartutsnitt der reguleringsplanen for golfbanen er lagt inn. Eiendommen 17/2 er markert med rød, tykk strek og viser at store deler av denne er avsatt til golfformål (mørkegrønt område). Ønsket plassering av kårbolig er markert med blå pil i byggeområde for bolig (gult område). Kårbolig ønskes oppført nordvest for eksisterende våningshus. Side 2 av 10

3 Kartutsnittet nedenfor viser plansituasjonen på tunet mer detaljert, med reguleringsplanen i bakgrunnen. 1.2 Byggetiltaket Side 3 av 10

4 Side 4 av 10

5 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Lunner golfbane. Planlagt byggested ligger innenfor område B3, som er regulert til boligformål. Reguleringsplanen tillater at det bygges på 20 % av de 6,2 daa som utgjør B3. Planbestemmelsenes 4.1 sier at: Innenfor rammen av % BYA skal det etableres en enebolig med tilhørende garasje. Det skal avsettes plass til garasje. BYA for frittstående garasje skal ikke overstige 50 m2. Da det allerede er en bolig (eksisterende våningshus) innenfor område B3, er det ikke tillatt å bygge flere boligbygg. Bygging av kårbolig vil kreve dispensasjon fra bestemmelse om antall eneboliger som kan bygges på område B3. Viste garasje vil også kreve dispensasjon fra bestemmelse om garasjestørrelse. Dersom reguleringsplanen for Lunner golfbane oppheves, og eiendommen tilbakeføres som landbrukseiendom i kommuneplanens arealdel, vil følgende i planbestemmelsene 4.3 gjelde for bygging av kårbolig: Kårboligen skal ikke overstige BYA = 120 m 2 dersom det ikke av nødvendighetshensyn tilsier noe annet. Det framgår av plan- og bygningsloven 12-4 at en reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. For uregulerte områder fastslår plan- og bygningslovens 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra arealplaner. 1.4 Begrunnelse for behov for å bygge større enn 120 m 2 BYA Søker begrunner bebyggelsen slik: Boligen er tilpasset livsløpsstandard som er mer arealkrevende enn normal-standard. Alle rommene er på hovedplanet, men takvinkelen er slik at loftene kan utnyttes som birom. (Lunner kommune vurderer tegningene slik at det er høyde og dagslys nok til ett soverom over stua. Det er imidlertid bare tegnet en enklere loftstrapp opp til dette rommet.) De som skal bo her er godt voksne i alder, og de har hver sine familier, med barn og barnebarn. Den ene familiegreinen er dansk og det kan bli mange når de samles. Det er behov for overnattingsplass og god plass rundt spisebordet. Søker (arkitekt) mener at man kan forstå strenge krav for kårboliger på eksisterende tun, men at det på denne gården ikke er noe eksisterende tun. Ballangrud Østre har en spesiell historie. Det bestod inntil nylig av et vognskjul bygd ca og en bolig bygd i Først ved siste tilbygg og ombygging (som pågår nå) får vognskjulet utseende som en låvebygning. (På 70-tallet ble tunet solgt til Oslo kommune til bruk som spesialskole. Bonden bygde vognskjul og så bolig 400 meter unna.) Kårboligen har ingen mulighet til å danne tun med de eksisterende bygningene. Arkitekten har derfor valgt å utforme kårboligen med garasje som et eget lite tun. Kårboligtunet ligger så nær våningshuset at det likevel vil bli et positivt tilskudd til gården. Bygningene er utseendemessig tilpasset gården, og vil også bli tilpasset fargemessig. Side 5 av 10

6 Dersom arealstørrelsen ikke kan godkjennes, ønskes det å gjøre en mindre endring av reguleringsplanen. 1.5 Landbrukskontorets holdning til kårbolig på eiendommen Eiendommen 17/2 består total av 253 daa, hvorav 139 daa er dyrket mark. Av dette er 65 daa bortleid for grasproduksjon. I tillegg til egen dyrket mark, leier dagens bruker 126 daa, slik at driftsenheten drev kornproduksjon på 200 daa i Eiendommens størrelse og drift, er av et slikt omfang at Landbrukskontoret mener at det er behov for to boliger på eiendommens tun. Dette er i tråd med praksis i Lunner kommune og Landbruksplanen for Hadeland. De største deler av eiendommen ligger innenfor område som er regulert til golfbane. Dersom golfbanen hadde vært realisert, ville eiendommen ikke ha tilstrekkelig egne arealer til at det ville være et landbruksmessig behov for kårbolig på eiendommen. På noen landbrukseiendommer kan det være vanskelig å skille mellom våningshus og kårbolig. På slike eiendommer er det to likeverdige boliger, der det ikke skiftes bolig ved eierskifte. Landbrukskontoret mener at størrelsen på kårbolig er av noe underordnet betydning og at hensynet til landskapet og tunstruktur, er viktigere. Landbrukskontoret mener at den foreslåtte plassering og utformingen av bygget, ivaretar disse hensynene. Landbrukskontoret mener at det beste for landbruket i området, ville være at reguleringsplanen for Lunner golfbane, ble opphevet. 2. VURDERINGER 2.1 Vurdering basert på gjeldende reguleringsplan Bestemmelsene i reguleringsplan for Lunner golfbane tillater at det bygges èn enebolig med tilhørende garasje på området ved tunet til gnr 17 / bnr 2. Formålsområdet (B3) er stort, 6,2 daa, og det tillates bebygd 20 % av dette. Det tillates bygd hele 1.240m 2, men bare èn enebolig. Garasjen skal ikke være over 50 m 2. Hovedfokuset i reguleringsplanen var at det skulle etableres en golfbane inntil tunet på 17/2 og eiendommen ville ikke lenger være en landbrukseiendom. For å opprettholde bruken til bolig, ble tunet avsatt til byggeområde for bolig. Det var heller ikke noe ønske om å tillate nybygging av boliger tett innpå golfbanen da det kan oppstå interessekonflikter mellom beboere og golfspillere. Hvis det er så at golfbanen ikke skal etableres, vil ikke disse interessekonfliktene oppstå. Vi kan da se for oss at saken bør vurderes opp i mot hva som vil bli tillatt på boligeiendom i spredtbygd strøk, alternativt hva som er kravene til kårbolig i kommuneplanen. Gjeldende kommuneplanbestemmelser for spredtbygde boligeiendommer setter en ramme på to boenheter pr. bebygd eiendom. Innenfor et tillatt bebygd areal på 30 % tillates frittliggende småhusbebyggelse, med krav til at frittliggende garasje/uthus ikke skal ha større bebygd areal enn 70 m 2. Kårboligen med uthus ville holde seg innenfor disse bestemmelsene. 2.2 Vurdering basert på kommuneplanen (nødvendighetshensyn) Dersom man opphever reguleringsplanen og lar kommuneplanen gjelde for 17/2, må byggingen forholde seg til arealbegrensningene for bygging av kårboliger på 120m 2 BYA. Begrensingen er satt fordi kårboliger skal være et underordnet bygg på tunet. Kårbolig bebos normalt av en eldre generasjon, 1-2 personer, som ikke lenger har barn i huset. Det har vært vurdert at 120 m 2 BYA (bebygd areal) er tilstrekkelig for å ha alle funksjoner på ett plan. Det er ikke satt høydebegrensing på landbruksbebyggelse i kommuneplanen, noe Side 6 av 10

7 som betyr at disse byggene kan ha en mønehøyde på inntil 9 m jfr. plan- og bygningsloven Dette betyr at kårbolig kan ha to fulle etasjer, og få et stort bruksareal. Kommuneplanbestemmelsene setter ingen begrensinger på uthus/garasjestørrelser på landbrukseiendommer. På en landbrukseiendom kan man bygge de uthus som er nødvendig for driften. Kommentarer til arkitektens begrunnelse for å bygge over 120 m 2 BYA: Livsløpsstandard er et eldre begrep, som nå må sies å være et generelt krav for en bolig som dette. Alle nye boliger, på ett plan, som ligger i et terreng hvor rullestol kan komme fram til inngangen, har krav til tilgjengelighet for rullestolbruker. 3- roms-leiligheter med tilgjengelighet for rullestolbrukere kan løses på et mye mindre areal enn hva som vises her. Den ene som skal bo i kårboligen er opptatt av at hun ikke har en lang historie i familien og at hun ikke har bodd på gården. Det er derfor vanskelig å la besøkende venner og slektninger ta inn i eksisterende våningshus som neste generasjon (samboerens barn) skal bo i. Behovet for plass for gjester vil dimensjonere oppholdsrom og sengekapasitet. Skal man be alle barn og barnebarn til selskap samtidig, så trengs både rommelig spiseplass og nok sofaseter. Kårboligens stue er ikke dimensjonert spesielt stor. Det er ikke vist plass til spiseplass i stua. Kjøkkenet er ikke et minimumskjøkken, men heller ikke veldig stort. Det er likevel gjennomtenkt, slik at det er plass til å forlenge spisebordet når man får mange gjester. Gjestefløyen er plassert i en egen bygningsdel, med eget bad, slik at både gjester og vertskap kan ha noe privatliv. Det er klart at når den ene parten som skal flytte inn i kårboligen ikke har en forhistorie på gården, vil denne ikke ha noe forhold til våningshuset, og derfor i mindre grad føle det som naturlig å benytte seg av de fasiliteter som ligger der i de tilfeller at kårfolket trenger mer plass. Det vil være viktig for alle som skal bygge kårbolig, å få en bolig som en rommelig nok til å oppbevare nødvendig utstyr og å kunne ta imot gjester, uavhengig av å bruke plass hos de som har overtatt gårdsdriften. Arkitekten oppfatter ikke eksisterende bebyggelse som et tradisjonelt tun, som kårboligen må ta spesielt hensyn til. Det er riktig at tunet ikke har gammel tradisjonell bebyggelse. Det er imidlertid denne eksisterende bebyggelsen som skal være gårdens hovedsete, og det kan være fint om kårboligen framstår noe underordnet. Foreslåtte bebyggelse framstår da også som en småskala bebyggelse siden bygningen er oppdelt i mange mindre bygningsvolumer. Man kan få inntrykk av at dette er de gamle byggene på gården, og at våningshuset, oppe på høyden er sjølfolkets nybygg. Arkitekten opplyser at bebyggelsen vil være 155 m 2 BYA inkludert overdekket portal inn til tunet. I tillegg kommer 70 m 2 BYA uthus. Overskridelsen i forhold til 120 m 2 skyldes ikke bare at det er forberedt plass til gjester. Arkitekten har tegna et bygg der det er god plass til klesskap på soverommet, plass til yttertøy og sittemuligheter innenfor inngangsdøra, plass til både å bade og å dusje på badet, et godt vaskerom med plass til å håndtere arbeidstøy og det er overdekkede uteplasser som gir ly for været der det trengs. Uthuset er på samme måte dimensjonert slik at det er plass til biler, ved, sykler og hageredskap. Bygningene er ikke luksuriøse, men vel gjennomtenkte for at eldre folk skal kunne bo godt på ett plan og ta imot overnattingsgjester. Side 7 av 10

8 2.3 Vurdering av muligheter for å gi dispensasjon fra reguleringsplan. Det kan i henhold til plan- og bygningslovens kapittel 19 bare gis dispensasjon dersom formålet bak bestemmelsen ikke vesentlig tilsidesettes, og fordelene ved å gi dispensasjon, skal være klart større enn ulempene. Formålet bak bestemmelsen om begrensning av antall boliger er knyttet til å begrense konflikter mellom beboere og golfbane. Dersom det er klart at det ikke vil drives golfbane på eiendommen, vil ikke formålet bak bestemmelsen settes vesentlig til side om det tillates bygd en bolig ekstra på eiendommen. Dersom det fortsatt skal kunne være golfbane som nabo til tunet, vil det være å vesentlig tilsidesette bestemmelsen, om man tillater en ny bolig. Fordelene ved å gi tillatelse til å bygge kårbolig, er at denne landbrukseiendommen er av en art som trenger kårfolkets arbeidskraft. Ulemper har ennå ikke framkommet, men saken er bare på et forstadium og er ennå ikke nabovarslet/sendt på høringer. Reguleringsplanen er fra den tiden hvor garasjestørrelse var satt til maks 50 m 2 BYA. I uregulerte områder er denne senere fastsatt til maks 70 m 2 og vil være den størrelsen man forholder seg til dersom reguleringsplanen blir opphevet. 2.4 Samlet vurdering Det vurderes at det ikke er lovhjemmel til å gi dispensasjon for å bygge en ny bolig på eiendommen dersom det fortsatt skal være mulig å ha golfbane inn mot «boligtomta». Dersom det skal gis byggetillatelse for boligen, må det startes et arbeid for å oppheve reguleringsplanen. Når eiendommen fortsatt ønskes brukt som landbrukseiendom, vil det være naturlig å gi tillatelser ut fra kårboligbestemmelser på landbrukseiendommer. Arkitektens begrunnelse for å ha stor bolig vurderes for de fleste punkter å ikke være spesielle for gjeldende sak. Alle som bygger kårbolig bør bygge rullestoltilgjengelig. Alle som bygger kårbolig bør ha plass til å samle familien, og ha gjester boende, og ikke være avhengig av å bruke våningshuset. Kanskje kan man forvente å få flere overnattingsgjester når man har familie i utlandet, og disse vil trolig oppholde seg lengre her enn familie som bor nærmere. Arkitekten har rett i at tunet på Ballangrud Østre ikke er et tradisjonelt gårdstun, og at hun har funnet en god måte å forholde seg til eksisterende bebyggelse. Ved at bebyggelsen holdes i èn etasje, og plasseres lavere i terrenget enn eksisterende bebyggelse, får kårbolig-tunet et underordnet forhold til gårdens hovedbygninger. Dersom kårboligen skulle legge flere funksjoner til 2. etasje, ville bygget bli mer likeverdig i forhold til eksisterende bolig «våningshuset». Side 8 av 10

9 Eksisterende tun. Byggetomta i forkant. Det vurderes ellers at skisserte kårbolig gir et nøkternt men godt bygg for kårfolket. Bygget har de nødvendige funksjoner på ett plan, og funksjonene er godt gjennomtenkte. Dersom man skal få et like godt bygg på 120 m 2 BYA, forutsettes det at noen funksjoner legges til en 2. etasje. Man vil da få et bygg som ruver mer i landskapet, samtidig som rommene kan bli vanskeligere å holde i stand etter hvert som man blir eldre og får vanskeligheter med å gå i trapper. Dersom man skal vise til nødvendighetshensyn i denne saken, må det være fordi man på denne eiendommen mener at man skal holde bebyggelsen lavt i terrenget. 3. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK 3.1 Anbefale å innvilge dispensasjon fra reguleringsplan for Lunner golfbane Ut fra foreliggende opplysninger anbefaler Lunner kommune at tiltakshaver søker dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, for å bygge skisserte kårbolig. Dispensasjonssøknaden kan behandles delegert. Det må settes som vilkår at det er innleveres forslag om oppheving av eksisterende reguleringsplan for Lunner golfbane. 3.2 Anbefale å gjøre en mindre endring av reguleringsplanen Ut fra foreliggende opplysninger anbefaler Lunner kommune at tiltakshaver foreslår mindre endring av reguleringsplanen, tilpasset bestemmelser i uregulerte boligområder. 3.3 Anbefale å oppheve reguleringsplan og å la kommuneplan gjelde Ut fra foreliggende opplysninger anbefaler Lunner kommune at tiltakshaver foreslår oppheving av reguleringsplan for Lunner golfbane, slik at landbrukseiendommen blir LNFområde i kommuneplanens arealdel. Det vurderes at tiltakshaver har et nødvendighetshensyn som gjør at det kan bygges inntil 155 m 2 bebygd areal med en byggehøyde som vist på skisser i denne saken. Tiltakshaver trenger mer plass til gjester, da familien er stor, og til dels bor langt unna. Plassbehovet kombinert med en arkitektonisk god tunløsning, er avgjørende i vurderingen. 3.4 Anbefale å oppheve reguleringsplan, la kommuneplan gjelde og redusere størrelsen på kårbolig Ut fra foreliggende opplysninger anbefaler Lunner kommune at tiltakshaver foreslår oppheving av eksisterende reguleringsplan for Lunner golfbane. Det vurderes at tiltakshaver ikke har nødvendighetshensyn som tilsier at det kan bygges mer enn tillatte Side 9 av 10

10 120 m 2 BYA. Det påpekes at det innenfor 120 m 2 er mulig å få nok areal for gjester om flere funksjoner legges til en 2. etasje. 4. KONKLUSJON Ut fra foreliggende opplysninger anbefaler Lunner kommune at tiltakshaver foreslår oppheving av reguleringsplan for Lunner golfbane, slik at landbrukseiendommen blir LNFområde i kommuneplanens arealdel. Det vurderes at tiltakshaver har et nødvendighetshensyn som gjør at det kan bygges inntil 155 m 2 bebygd areal med en byggehøyde som vist på skisser i denne saken. Tiltakshaver trenger mer plass til gjester, da familien er stor, og til dels bor langt unna. Plassbehovet kombinert med en arkitektonisk god tunløsning, er avgjørende i vurderingen. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Journalnr 14/ Brev om livørsbygning, garasje og uthus Øvrige dokument: 15/924 17/2 - Livørsbygning, garasje og uthus. Avsender:Arkitektur og Farger 14/ /2 - Behov for kårbolig. Avsender:Landbrukskontoret for Hadeland 14/ /2 - Referat fra møte om kårbolig. Avsender:Høibybråten Bygg as 15/676 17/2 - Møte 2 om kårbolig. Avsender:Høibybråten Bygg as 15/ /2 - Foreløpig svar på brev om behov for større kårbolig enn 120 m2 BYA. Avsender:Feil! Fant ikke referansekilden. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Høibybråten Bygg as, Korsrudlinna LUNNER, post@hoibybraten.no Feil! Fant ikke referansekilden.,, signe.ruud@gmail.com Vebjørn Ruud,, vebjorn.ruud@asplanviak.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 10 av 10