67/723 REGULERINGSPLAN FOR SVEAFELTET - DISPENSAJONSSØKNAD- AVVIK I TAKUTFORMING OG PLASSERING AV ADKOMSTER

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 11/56-20 Arkivnr.: GNR 67/723 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 67/723 REGULERINGSPLAN FOR SVEAFELTET - DISPENSAJONSSØKNAD- AVVIK I TAKUTFORMING OG PLASSERING AV ADKOMSTER Hjemmel: Plan og bygningslovens kap. 19 Klageadgang; ja, etter plan- og bygningslovens 1 9 forvaltningslovens kap VI Rådmannens innstilling: Tiltaket anses å være i samsvar med begrepet "konsentrert småhusbebyggelse". Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723 som omsøkt. Den omsøkte bebyggelsen er godt tilpasset tomten. På grunn av pulttakløsning etableres boligbyggene med lavere høyde enn det reguleringsplanen gir anledning til. Siden det er snakk om store, kompakte bygg, er redusert høyde et gode for bakenforliggende bebyggelse. Den ekstra adkomsten det søkes om er praktisk anlagt i forhold til parkeringsarealene inne på eiendommen. Løsningen reduserer trafikken innenfor området ved å anlegge parkeringskjeller med direkte adkomst og egen avkjøring til utomhusparkeringen/gjesteparkeringen. Justering av adkomster til området skal foretas i samarbeide med Teknisk Drift i Lunner kommune. Saken sendes på regional høring til Oppland fylkeskommune i hht. kravene i plan- og bygningsloven kap. 19 før endelig dispensasjonsvedtak fattes. Har ikke fylkeskommunen innvendinger, fattes vedtak om dispensasjon administrativt.

2 Sammendrag: I reguleringsplan for Sveafeltet, vedtatt i K-sak 66/04, er område B-9 avsatt til konsentrert småhusbebyggelse med tillatt BYA = 35 %. Tillatt mønehøyde er 9 meter. Arkitektgruppen Drammen AS fremmet søknad om tiltak den på vegne av tiltakshaver Admar Bygg AS. Søknaden omfatter bygging av 24 leiligheter fordelt på blokk A og B. Prosjektet er planlagt med parkeringskjeller og heis i blokk B. Prosjektet er innenfor reguleringsplanens bestemmelser på de fleste områder. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om takform siden bebyggelsen er planlagt med pulttak med takvinkel 3. I tillegg er det søkt om å etablere en ekstra adkomst til området i forhold til det regulerte samt justering av allerede vedtatte adkomster for å bedre innkjøringen til bla. parkeringskjeller. Dispensasjonen er varslet i nabovarsel av FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den søknad om dispensasjon vedrørende plassering av avkjøringer fra Voldstadbakken og takutforming for 2 lavblokker på eiendommen 67/723 innenfor reguleringsplan for Sveafeltet (B9) på Grua. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Eiendommen 67/723 er vist på situasjonskartet nedenfor. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 67/723 er en del av reguleringsplanen for Sveafeltet, vedtatt av kommunestyret i K-sak 66/04 den Området er avsatt til byggeområde konsentrert småhusbebyggelse. Reguleringsplanen inneholder bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområder. I bestemmelsens pkt. 2.4 heter det: Bygninger skal ha tradisjonelt saltak uten valm. Takvinkel

3 skal være mellom grader. Maksimal mønehøyde på bolig i området er 7,5 meter i B1 B8 og 9 meter i B9. Andre bygninger på tomta (inklusive garasje) skal ha mønehøyde på maksimalt 5 meter. Videre heter det i bestemmelsens pkt. 2.3: Regulert adkomst til byggeområdene er vist på plankartet. Plankartet viser 2 adkomster til området. Omsøkte tiltak innen B9 strider mot reguleringsplanen når det gjelder takform (pulttak) samt plassering av og antall avkjørsler fra kommunal veg Voldstadbakken. Saken må derfor behandles som dispensasjonssak etter plan- og bygningslovens kap. 19. Når det gjelder vurderingen av hvorvidt tiltaket er innenfor konsentrert småhusbebyggelse eller ikke, vises til eget notat om dette som er vedlagt saken. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst.

4 Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Ansvarlig søker skriver følgende i sin dispensasjonssøknad: 1.5 Beskrivelse av tiltaket

5 Lunner kommune mottok den søknad om tiltak, bygging av 2 stk. lavblokker med parkeringskjeller og heis på eiendommen 67/724. Søknaden er ikke i tråd med reguleringsplanens bestemmelse pkt. 2.3 Regulert adkomst til byggeområdene er vist på plankartet og reguleringsplanes pkt hvor det fremgår følgende: Bygninger skal ha tradisjonelt saltak uten valm. Takvinkel skal være mellom grader. Dispensasjonssøknaden er datert den , revidert Det søkes om dispensasjon for en ekstra adkomst til området. Begrunnelsen for dette er praktiske tilpasninger for å kunne tilfredsstille de øvrige bestemmelsene i reguleringsplanen. Det søkes også dispensasjon for bruk av pulttak med slakt fall (3 ). Utbygger begrunner dette med hensynet til estetisk utforming og forholdet til bakenforliggende naboer. Mønehøyden kan i henhold til reguleringsbestemmelsene ligge inntil 9 meter over gjennomsnittlig terreng. Den tenkte bebyggelsen vil ligge markant under dette, beregnet til gjennomsnittlig høyde på 7,40 av kommunen. Løsningen gir bakenforliggende naboer bedre sol og utsiktsforhold samtidig som leilighetene i 2. etg. har mulighet for en romslig takhøyde i oppholdssoner som stue/kjøkken. Prinsipp snitt Fasade hus A, sett fra Sveavegen

6

7 1.6 Nabomerknader Naboer er varslet med nabovarsel jfr. plan- og bygningslovens Nabovarselet er sendt rekommandert den Lunner kommune har mottatt 3 merknader Merknad fra Egil Waaia

8 1.6.2 Merknad fra Harald Sandin

9 1.6.3 Merknad fra Ståle Guddal 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn: Kommunen skal sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. plan- og bygningsloven 1-1 Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at et hvert arbeid som omfattes av loven skal ha en god visuell utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Sveafeltet er et område som er utbygget over lang tid, der så og si all boligbebyggelse ble etablert før reguleringsplanen var vedtatt. Bebyggelsen innenfor reguleringsplanen følger de ulike trendene som har vært aktuelle på tidspunktet for byggingen - fra 80-tallet og fram til i dag. Sveafeltet innehar en stor variasjon av takformer og byggestiler; Alt fra ½ valm, til valm, til gavlvendte boliger med eller uten loft. B9 er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, og det er en stor bygningsmasse som skal etableres inn i dette området. Boligene forøvrig innenfor reguleringsplan for Sveafeltet, er

10 hovedsakelig eneboliger. Det som bygges innen B9 vil derfor måtte bli annerledes enn det uttrykket eneboligbebyggelsen gir. Utbygger ønsker å etablere bygg som er lavere enn den maksimale høyden på 9m, men likevel med 3 plan. For å få utnyttet arealene høyt opp, kan man i et slikt tilfelle ikke ha møneløsning. Siden bygget er kompakt, vil noe av utsikten mot åsene i sør ivaretas over taket i stedet mellom husene (dersom bygningsmassen var brutt opp). Administrasjonen i Lunner kommune fikk i oppdrag fra Utviklingsutvalget i sak 7/11 den å problematisere rundt hva begrepet konsentrert småhusbebyggelse innebærer. Dette er vedlagt i eget notat. 2.2 Infrastruktur: Eiendommen 67/723 har adkomst fra kommunal veg, Voldstadbakken. Utbygger søker dispensasjon fra avkjøringenes plassering i reguleringskartet for bedre tilpasning til bebyggelsen og parkeringsarealene. Utbygger søker også dispensasjon fra reguleringsplanen for å etablere en ekstra adkomst. Plasseringen av denne er nærmest krysset Sveavegen/Voldstadbakken, godt utenfor frisiktsone mot Sveavegen. Teknisk Drift i Lunner kommune har følgende kommentar til søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen: Midtre avkjøring: Veien(Voldstadbakken) har her flyttet seg samt det skal etableres fortau på motsatt side iht. utbygging. Avkjøringen må tilfredsstille krav til sikt i begge retninger, strøm - master og planlagte trær hindrer dette i dag.. Kommunen vil samtidig som utbygging iverksette tiltak med og etablere veien korrekt iht linje samt etablere fortau pga skolevei. Eiendommen skal kobles til offentlig vann og avløp som ligger i tomtegrense. Utbygger må selv ta kontakt med avfallselskapet HRA for nærmere avklaring rundt plassering av containere og lignende. 2.3 Støy Eiendommen 67/723 er berørt av gul støysone. Bebyggelsen på eiendommen ligger utenfor denne støysonen. 2.4 Regional dispensasjonshøring Søknaden er ikke sendt på ekstern høring i hht. reglene i plan- og bygningsloven kap. 19. I utgangspunktet skal alle saker der kommunen er innstilt på å innvilge dispensasjon sendes på høring til fylkeskommunen. For Lunner er det nedfelt 9 utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt at saker vedr. takform og høyder normalt ikke sendes på høring med unntak av saker der kommunen trenger råd og støtte. I dette tilfellet vil det være fornuftig å innhente uttalelse før kommunen fatter endelig vedtak. 3.0 TOTALVURDERING Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I dette tilfellet er det snakk om dispensasjon for plassering av og antall avkjørsler samt bestemmelsens 2.4 om takform. Hvorvidt tiltaket er i samsvar med begrepet "konsentrert" blir opp til kommunestyret som planmyndighet å avgjøre, basert på problemnotatet fra administrasjonen. Ved klage på kommunestyrets vedtak fra en av partene, vil det være Fylkesmannen som vil måtte gå nærmere inn i problemstillingen.

11 Lunner kommune har vurdert tiltaket til å oppfylle kriteriene i bestemmelsene siste ledd hvor det står: Boliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Lunner kommune legger vekt på at tiltaket er tilpasset tomten med hensyn til byggenes plassering, lengderetning og høyde. Tiltakets høyde ligger vesentlig under det tillatte i felt B-9, noe som kommer omkringliggende omgivelser til gode. Lunner kommune legger til grunn Teknisk Drifts sin uttalelse vedr. å etablere en ekstra adkomst til område samt justere eksisterende adkomster. 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 4.1 Søknad om dispensasjon avslås på bakgrunn av valgt takløsning Tiltaket anses å være i samsvar med begrepet "konsentrert småhusbebyggelse", men Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723 som omsøkt, da det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon skal innvilges. Den omsøkte bebyggelsen er ikke i harmoni med omkringliggende bebyggelse. Lunner kommune vurderer at tiltaket ikke kan sies å ta nok hensyn til stedstilpassning og den lokale estetikken i bebyggelsen i området. 4.2 Kommunen er negativ pga at tiltaket strider mot begrepet "konsentrert småhusbebyggelse" Tiltaket strider mot begrepet "konsentrert småhusbebyggelse", se veileder T-1459 Grad av utnytting. Det er hensikten med planen, dvs planbestemmelser og planbeskrivelse som må vektlegges ved tolkningen av om den foreslått bebyggelsen i Voldstadbakken felt B-9 er innenfor reguleringsformålet eller ikke. Den omsøkte bebyggelsen fremstår som mural med typisk blokkpreg. Bebyggelsen passer dårlig inn i omkringliggende omgivelser. Det er pr. d.d. ikke søkt om dispensasjon fra dette forholdet, noe som må gjøres før kommunen kan fatte vedtak i saken. Naboer må varsles om dispensasjonsforholdet i hht reglene i plan- og bygningsloven. Kommunen vil i utgangspunktet stille seg negativ til en slik søknad, dersom det ikke kan begrunnes i at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon slik plan- og bygningslovens kap. 19 krever. 4.3 Lunner kommune er positiv til å innvilge søknaden Tiltaket anses å være i samsvar med begrepet "konsentrert småhusbebyggelse". Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723 som omsøkt. Den omsøkte bebyggelsen er godt tilpasset tomten. På grunn av pulttakløsning etableres boligbyggene med lavere høyde enn det reguleringsplanen gir anledning til. Siden det er snakk om store, kompakte bygg, er redusert høyde et gode for bakenforliggende bebyggelse. Den ekstra adkomsten det søkes om er praktisk anlagt i forhold til parkeringsarealene inne på eiendommen. Løsningen reduserer trafikken innenfor området ved å anlegge parkeringskjeller med direkte adkomst og egen avkjøring til utomhusparkeringen/gjesteparkeringen. Justering av adkomster til området skal foretas i samarbeide med Teknisk Drift i Lunner kommune.

12 Saken sendes på regional høring til Oppland fylkeskommune i hht. kravene i plan- og bygningsloven kap. 19 før endelig dispensasjonsvedtak fattes. Har ikke fylkeskommunen innvendinger, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. 5. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE (alt 4.3) Tiltaket anses å være i samsvar med begrepet "konsentrert småhusbebyggelse". Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723 som omsøkt. Den omsøkte bebyggelsen er godt tilpasset tomten. På grunn av pulttakløsning etableres boligbyggene med lavere høyde enn det reguleringsplanen gir anledning til. Siden det er snakk om store, kompakte bygg, er redusert høyde et gode for bakenforliggende bebyggelse. Den ekstra adkomsten det søkes om er praktisk anlagt i forhold til parkeringsarealene inne på eiendommen. Løsningen reduserer trafikken innenfor området ved å anlegge parkeringskjeller med direkte adkomst og egen avkjøring til utomhusparkeringen/gjesteparkeringen. Justering av adkomster til området skal foretas i samarbeide med Teknisk Drift i Lunner kommune. Saken sendes på regional høring til Oppland fylkeskommune i hht. kravene i plan- og bygningsloven kap. 19 før endelig dispensasjonsvedtak fattes. Har ikke fylkeskommunen innvendinger, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Problematisering rundt begrepet Konsentrert Småhusbebyggelse Voldstadbakken 11/56-17N Voldstadbakken Nye illustrasjoner. 11/56-12I Planbeskrivelse/Planbestemmelse K-sak 66/04 av Øvrige dokument: 67/723 Søknad om tillatelse til tiltak - Rammesøknad - Nytt boliganlegg - Volstadbakken 67/723 Oversendelse av vedlegg 67/723 Innspill fra Teknisk - Voldstadbakken 67/723 Nabovarsel 67/723 Bekreftelse på rev. søknad sendt naboer 67/723 Oversender merknader til søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan 67/723 Merknader til murblokker i Voldstadbakken 67/723 Mottatt nabovarsel vedr.planlagt "Konsentrert småhusbebyggelse" i Lunner kommune Kopi av brev til Arkitektgruppen Drammen AS 67/723 Merknad til planlagt boliganlegg 67/723 - Merknader til mottatt nabovarsel 67/723 - Voldstadbakken Nye illustrasjoner 67/723 - Kommentarer til merknader fra nabovarsling 67/723 - Voldstadbakken

13 67/723 Nytt boliganlegg - Voldstadbakken Hva innebærer begrepet konsentrert småhusbebyggelse? Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Arkitektgruppen Drammen AS, Torgeir Vraas plass 6, 3044 DRAMMEN Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær