2/114 - Kåre Kongsbrors veg 14 - klage på vedtak - garasje

Transkript

1 Arkiv: 2/114 Arkivsaksnr: 2017/ Saksbehandler: Lars-Gøran Strømhaug Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 2/114 - Kåre Kongsbrors veg 14 - klage på vedtak - garasje Rådmannens innstilling: Klage på vedtak i delegert sak nr. 102/17 tas ikke til følge. Vedtak i delegert sak nr. 102/17 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for videre behandling. Vedlegg: Vedlegg: Søknad i ett trinn - Garasje Byggemeldingstegninger Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon Avslag på søknad - Garasje Søknad om dispensasjon garasje Terrengsnitt Klage på avslag på søknad om tillatelse til tiltak - Kåre Kongsbrors veg 14 Situasjonsplan Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel

2 Sammendrag: Malvik kommune har mottatt søknad om oppføring av en garasje på eiendommen 2/114 i Kåre Kongsbrors veg 14. Kommunen fattet i delegert sak 102/17 vedtak om avslag på søknaden. 26. april 2017 ble vedtaket påklaget og det er denne klagen som nå behandles. Søknaden ble avslått med bakgrunn i at kommunen ikke fant grunnlag for å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3.1 vedrørende garasjers størrelse. Omsøkte garasje har bebygd areal 106 m 2 og bruksareal 92,7 m 2. Kommuneplanens arealdel tillater 50 m 2 bruksareal. Rådmannen kan ikke se at det i klagen har fremkommet nye opplysninger som tilsier at kommunen bør endre sin innstilling i saken. Saksopplysninger Beskrivelse av tiltaket Det er søkt om å få rive eksisterende garasje for så å oppføre en ny frittstående garasje tilknyttet boligen i Kåre Kongsbrors veg 14. Garasjen det er søkt om er 12,6 x 8,4 meter og er vist med flatt tak, takterrasse og 2 porter ved fasaden mot sør. Dispensasjon Den omsøkte nye garasjen er vesentlig større enn det kommuneplanens arealdel åpner for. I kommuneplanens arealdel 3.1 står følgende: «Størrelse på garasjer skal avpasses tomtestørrelse og bygningsvolum på den enkelte tomt og helheten i omgivelsene. Maksimal størrelse skal være 50 m2 BRA.» Dette medfører at den nye garasjen ikke kan godkjennes som omsøkt uten at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3.1. Søkers begrunnelse for dispensasjon Her gis et sammendrag av søkers begrunnelse for hvorfor man mener det bør gis dispensasjon. Sitat fra søknaden gjengis i kursiv. 1. Garasjens utforming og farge vil passe med det eksisterende huset. 2. «Garasjen er senket maksimalt i terrenget, slik at man kan gå fra et normalt terrengnivå rundt huset og ut på taket på garasjen. Her ønsker man å benytte taket som et godt og solrikt uteareal.» 3. «Garasjen har ikke et stort volum i forhold til huset og tomten. Tomtens utnyttelse er på beskjedne 17 % BYA, inkludert vårt tenkte garasjetiltak.» 4. «Garasjen vil ikke ta bort lys eller hindre utsikt for noen av våre naboer.» 5. «Garasjen vil gi tiltakshaver et godt rom for sin hobby som er å mekke biler. Garasjen vil i tillegg gi en tiltrengt lagringsplass som huset ikke dekker behovet for.» 6. «I nærområdet er det bygd garasjer som er over 50 m2. Vi vil vise til garasje i Sigurd Slembes veg 26, ca. 60 m2. Olav Magnussons veg 14 A, ca. 67 m2. Haukvegen 3, ca. 90 m2. Vi kan i tillegg finne garasjer større en 50 m2 BRA, på en rekke spesifikke adresser i Elgstien, Høgåsen, Naustmarka og Olav Magnussons veg.» Malvik kommunes vurdering av dispensasjonen slik den fremsto i vedtaket Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 skal hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette setter krav til at alle søknader om dispensasjon må være tilstrekkelig begrunnet Det omsøkte garasjen er over 100% større enn det som tillates i boligområder i Malvik kommune. Dette er en betydelig overskridelse, noe som gjør det vanskelig å vurdere at tiltaket ikke setter til side intensjonene i kommuneplanens arealdel.

3 Det er viktig å se på bakgrunnen for denne bestemmelsen i kommuneplanen. Grensen på 50 m 2 er blant annet satt for å hindre at garasjer og lagerbygg dominerer i boligområder. Videre er det viktig at når man fortetter i områder avsatt til bolig så skal bygningsmassen fortrinnsvis benyttes til bolig og ikke garasje/lager. Tiltaket ligger i et område som er prioritert med hensyn på fortetting ettersom det er nærhet til skole, barnehage, kollektivtransport og annen tjenesteyting. Det er derfor ønskelig å legge til rette for å øke antall boenheter i området og store garasjer hindrer dette. Søknaden begrunnes blant annet med at garasjen er senket maksimalt i terrenget og ikke vil hindre utsikt eller solforhold for naboer. Det er positivt at garasjen er forsøkt senket maksimalt i terrenget. Det er også positivt dersom tiltaket ikke forringer naboenes utsikts/solforhold. Kommunen vurderer likevel at garasjens størrelse vil føre til at den fremstår som stor og ruvende og at den beslaglegger et stort areal. Søker viser også til eksisterende garasjer i området som overgår tillatte størrelser. Garasjen i Sigur Slembes veg ble godkjent i Garasjen i Olav Magnussons veg 14A ble oppført i 1955 og er dessuten godkjent for rivning. Den nye garasjen som skal oppføres på den eiendommen blir 36 m 2. Det er usikkert når garasjen i Haukvegen 3 ble oppført, men det den er eldre enn boligen på eiendommen som ble godkjent oppført i Det er altså ikke gitt dispensasjon i området til oppføring av garasjer over 50 m 2. De nevnte garasjene er oppført før denne bestemmelsen ble vedtatt og det er nettopp slike garasjer man forsøker å unngå med bestemmelsen. Kommunen vurderer at tiltaket bryter med intensjon i planen og at fordelene ikke er klart større enn ulempene. Det er derfor ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel 3.1. Dispensasjon kan skape presedens i området noe som reduserer kommuneplanens verdi som styringsdokument. Klagen Klagen kan oppsummeres i det følgende, sitat fra klager står i kursiv: 1. Klager argumenterer med at garasjen ikke blir dominerende eller kan oppfattes som et lager-bygg ettersom garasjen senkes helt ned i grunnen slik at kun fronten vises. Den er tegnet og prosjektert av profesjonelle aktører og klager mener at dette vil sikre at konstruksjonen blir godt tilpasset tomten og nærområdene. Klager skriver blant annet «Bygningsmassen og tomten vil således fremstå mer tiltalende og helhetlig, da eksisterende garasje og stabbur blir fjernet.» Videre hevder klager at «Det vil primært være en side av garasjen, mot sør, som er synlig. Det er ingen av våre naboer som har betydelig innsyn i denne retningen. De boliger i området som har innsyn i denne retningen, ligger primært høyere i terrenget og i stor avstand til vår eiendom.» 2. Kommunen har i sitt vedtak argumentert med at en dispensasjon vil medføre presedens. Søker hevder å oppleve dette som en «..vital inngripen i disponering av vår eiendom. Etter vår mening bør eier ha størst innflytelse på hvordan eiendommen utnyttes, så lenge dette verken er til sjenanse for de nærmeste naboer eller kommer i konflikt med kommunens installasjoner som vann, vei og kloakk». Klager hevder også at argumentet med at tiltaket kan skape presedens ikke er relevant ettersom det «i nærområdet ikke finnes mange tilvarende eiendommer med mulighet for å sette opp en tilsvarende garasje nedsenket i grunnen innenfor 4 meter grensen.» 3. Klager har ingen planer om å fradele tomtelarealt eller oppføre ny bolig på tomta. «Vi kan heller ikke se at vår garasje er til hinder for eventuelt å øke antall boenheter i området på et senere tidspunkt. Dette både fordi oppføring av garasjen ikke er til hinder for å kunne oppføre ytterligere en bolig på tomta, og fordi garasjen i seg selv vil kunne

4 benyttes som fundament for et ev. nytt bygg oppå.» Klager mener derfor at kommunens argument om at store garasjer kan hindre for tilrettelegging for flere boenheter ikke er relevant. 4. Klager bestrider at garasjen vil beslaglegge et stort areal da garasjens tak vil lages på en slik måte at utearealet vil være det samme. 5. Klager viser til familiens behov for lagerplass og plass til «mekking» av bil og MC. Familien har 3 biler, 2 tilhengere og en MC og søker mener det vil være bedre for boligområdet at dette samles i en garasje. Søker klager på kommunens vurdering av dispensasjonssøknaden og mener blant annet at kommunen ikke har tatt nok hensyn til deres behov som storfamilie. For familien vil fordelene være betydelige dersom søknaden godkjennes. 6. Søker mener at kommunen ikke har tatt nok hensyn til de fordyrende tiltaket som er iverksatt for at garasjen skal være til så liten sjenanse for deres naboer som mulig og mener en garasje på 50 m 2 som plasseres over bakken vil bli større. Klager mener også at hensynet til eksisterende naboer er viktigere enn en eventuell fremtidig fortetting av boliger i området. 7. Klager vil også klage på kommunens saksgang. «Vi opplever Malvik kommune som svært lite imøtekommende ift våre behov og søknaden. Man ville i det minste forvente å bli kontaktet for å komme i dialog med kommunen ift byggesaken, slik at man sammen kunne ha utarbeidet et forslag til løsning. Det tilsendte avslag og fullstendig fravær av annen kommunikasjon fra kommunens side, fremstår svært arrogant.» Søker pråpeker også en feil i vedtaket ettersom kommunen skriver at tiltaket vil oversige tillatt BRA med over 100%, mens det i virkeligheten overstiger med 85%. Vurdering Rådmannens vurdering av klagen 1. Hvorvidt garasjen vil fremstå som dominerende eller ikke kan være vanskelig å avgjøre basert på den dokumentasjon som foreligger. I følge vedlagte perspektivtegninger vil hele fasaden mot sør og det meste av fasaden mot vest og øst eksponeres. Taket vil heller ikke flukte med terrenget, det vil bli et sprang fra terrenget opp til taket. I følge kotehenvisning fra kommunens kart og søkers dokumentasjon er området garasjen skal plasseres på relativt flat med helning på 1:7. Høyden på garasjen er 3,6 meter. Det betyr at om garasjen skal plasseres så lavt inn i terrenget at taket flukter med terrenget uten at adkomsten får fall mot garasjen vil det måtte etableres en skjæring på ca. 24 meter lengde. 2. Rådmannen mener saken vil få presedens. Klagers henvisning til andre garasjer i området bekrefter dette. Det er flere eiendommer i området som er store nok til å få plass til en garasje som overstiger kravene i kommuneplanens arealdel. Det er ikke bare forhold til nåværende naboer eller kommunal infrastruktur kommuneplanen skal ivareta. 3. Rådmannen mener det er relevant for bosetningsmønsteret i kommunen hvilke bygg som godkjennes hvor. Det er dette kommuneplanens arealdel skal ivareta. I midlertid er rådmannen enig i vurderingen til søker om at det fortsatt vil være mulig å øke antall boenheter på eiendommen. 4. Det er positivt at garasjen får flatt tak som vil være egnet uteoppholdsareal. 5. Personlige forhold skal normal ikke vektlegges i behandling av dispensasjonssaker. Det medfører at kommunen ikke har anledning til å begrunne dispensasjonsvedtaket med at dette er en stor familie med plasskrevende hobby og fritidsaktiviteter. Kommunen har derfor ikke vurdert disse forholdene. 6. Det er riktig at kommunen verken har vurdert eller hensyntatt kostnadene søker vil få med tiltaket. Det er også riktig at det er mulig å finne dårligere løsninger, rådmannen har kun vurdert det omsøkte tiltaket mot planen.

5 7. Rådmannen beklager at søker mener kommunen har vært lite imøtekommende i saken. Etter at kommunen mottok søknaden ble det sendt mangelbrev til søker med kopi til tiltakshaver hvor det ble presisert at garasjen var større enn det som tillates i boligfelt i Malvik kommune. Det ble gitt en veileder til søknad om dispensasjon og saksbehandler snakket med ansvarlig søker pr. telefon. Det ble altså ikke gitt avslag før søker fikk mulighet til å redusere garasjens størrelse eller søke dispensasjon. Dette er innenfor normal saksgang. Videre så har søker rett i at tiltaket pr. definisjon overstiger Kommuneplanens arealdel med 85% og ikke 100%. Det er ikke bebygd areal som ikke skal overstige 50m 2, men bruksareal. Rådmannen beklager at feil tall ble benyttet i vedtaket. Dette endrer uansett ikke på det faktum at garasjen overstiger grensen betydelig. Konklusjon Rådmannen mener at det i klagen ikke fremkommer ny informasjon som tilsier at kommunen bør endre innstilling. Det er positivt at man tilstreber å senke bygget mest mulig og at man tilrettelegger for uteoppholdsareal på tak, men rådmannen mener fortsatt at søknaden bryter med intensjonen i planen og at saken vil skape presedens og uthule Kommuneplanens arealdels bestemmelse om garasjers størrelse.