Saksframlegg. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 93. Det vises til plan- og bygningsloven 19-2.

Transkript

1 Saksframlegg ENGSTRØMBAKKEN 13, HUS A OG B RAMMETILLATELSE TIL TILTAK FOR RIVING AV EKSISTERENDE BOLIG OG OPPFØRING AV TO FRITTLIGGENDE ENEBOLIGER MED HVER SIN FRITTLIGGENDE GARASJE Arkivsaksnr.: 09/43537 og 09/45186 Saksbehandler: Leif Inge Horten ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet har fått seg forelagt søknader om tillatelse til tiltak for riving av eksisterende bolig i Engstrømbakken 13 og oppføring av to frittliggende eneboliger med hver sin frittliggende garasje. Eiendommen gnr. 24 bnr. 57, er beliggende på nordsiden av Humlehaugen. Søknad om deling av eiendommen er innsendt men ikke behandlet. Engstrømbakken har endret navn fra Humlehaugvegen. Bygningsrådet finner å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser 16 vedrørende utforming av tredjeetasjen, 19 vedrørende krav om saltak for oppføring av ny enebolig, 17 krav til tomteutnyttelse for tomt A samt plan- og bygningsloven 67 nr. 1a. Det vises til begrunnelse gitt i saksframstillinga. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 93. Det vises til plan- og bygningsloven Saken sendes tilbake til administrasjonen som på delegasjon fatter vedtak hvor de tekniske og formelle vilkår ivaretas. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksutredning: Bakgrunn Byggesakskontoret mottok søknad om rammetillatelse for riving av eksisterende bolig i Engstrømbakken 13 og oppføring av to frittliggende eneboliger med sokkelleilighet i hvert bygg og frittliggende garasje til hvert bygg. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret samme dato samt supplerende materiale mottatt , , og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknadene gjelder riving av eksisterende bolig i Engstrømbakken 13 og oppføring av to frittliggende eneboliger med tilhørende garasjer. Søknad om rammetillatelse inneholder en søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende 16 for utforming av tredjeetasjen, 19 for krav om saltak for oppføring av ny enebolig, 17 krav til tomteutnyttelse for tomt A samt plan- og bygningsloven 67 nr. 1a i forbindelse med opparbeidelse av veg som regulert. Søknadene inneholdt opprinnelig også en hybelleilighet i 1. etg samt at det ble søkt om dispensasjon fra kravet om parkeringsdekning. Hybelleiligheter og søknad om dispensasjon fra 15 vedrørende krav til parkeringsdekning er trukket ut av søknaden. Etter de endringer som er gjort av søknadene representerer gjeldende søknader en økning fra en til to boenheter for eiendommen Engstrømbakken 13. Forhåndskonferanse er avholdt Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknader fra: Tone Kvamstad Evenrud og Helge Rolf Evenrud, Humlehaugvegen 24, 7054 Ranheim Saira M. Butt & Pål Høyem, Humlehaugen 26 a og b, 7054 Ranheim Kjetil Smistad og Jessica Helén Kuitunen, Engstrømbakken 7 b, 7054 Ranheim Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som nåværende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan reguleringsplan R1142C Engstrømbakken 7A, 13 og Humlehaugen 22, 24/57, 316, 368 og 377 stadfestet og er regulert til boligformål. Fakta Plan- og bygningsloven 93 omfatter bestemmelser angående tiltak som krever søknad og tillatelse. 93 a og d omfatter nybygg og riving av tiltak nevnt under a. De omsøkte eneboligene på eiendommen Engstrømbakken 13, gnr. 24, bnr. 57 er omtalt som hus A og B. Eiendommen har et areal på 957 m². Tomta er beliggende på nordsiden av Humlehaugen og heller mot nord. Hvert bygg inneholder en boenhet. Vurdering/begrunnelse Saksfremlegg - arkivsak 09/

3 Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven 67 nr. 1 a. og fra reguleringsplanens 16 og 19 takform og etasjetall samt 17 krav til tomteutnyttelse. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i Saksfremlegg - arkivsak 09/

4 formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Det søkes om dispensasjon fra kravet om saltak og for utforming av tredjeetasjen. Byggesakskontoret gjorde en prinsipiell vurdering i forbindelse med behandling av de første byggesøknadene innenfor planområdet. Det ble vurdert at kravet om saltak kunne fravikes da bestemmelsene til planen i utgangspunktet var utarbeidet med henblikk på et konkret prosjekt om utvikling av egne hus for området. Prosjektet ble skrinlagt og det ble valgt å dispensere i de kommende byggesaker framfor å kreve en omregulering. Reguleringsbestemmelsene stiller også krav om en tomteutnyttelse TU på maks 40 % for den enkelte tomt. I forbindelse med deling av eiendommen Engstrømbakken 13 vil TU for det som er omtalt som tomt A og B bli på henholdsvis 42 % og 38 %. Overskridelsen på 2 % for tomt A representerer en marginal overskridelse. Avviket skyldes den praktiske deling av eiendommen. Rådmannen har ingen innvendinger mot den foreslåtte deling og vurderer at overskridelsen av TU ikke har vesentlig betydning for prosjektets kvaliteter i forhold til krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det må også nevnes at det er dispensert fra TU i flere byggesaker hvor overskridelsene er høyere. Av plan- og bygningsloven 67 nr. 1a. følger blant annet: Krav om opparbeiding av veg og hovedledning for vann og avløpsvann. 1. I regulert strøk og i områder som omfattes av bebyggelsesplan, kan tomt bare deles eller bebygges dersom: a. veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Rådmannen vurderer, etter tilbakemelding fra stabsenhet for byutvikling, at tiltaket kan gjennomføres under forutsetning av at det etableres en avtale med Trondheim kommune om deltagelse i en eventuell fremtidig opparbeidelse av vegen som regulert. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner rådmannen å kunne dispensere fra plan- og bygningsloven 67 nr 1a. og fra reguleringsplanens 16 og 19 takform og etasjetall samt 17 krav til tomteutnyttelse for oppføring av to frittliggende eneboliger. Merknadene Tone Kvamstad Evenrud og Helge Rolf Evenrud, Humlehaugvegen 24 Merknaden dreide seg i hovedsak om spørsmål vedrørende uavklarte spørsmål i forbindelse med høyde og lysforhold samt behandling av rivingsmasser. Byggesakskontoret vurderer at eier av Humlehaugvegen 24 har fått svar på sine spørsmål fra ansvarlig søker. Saira M. Butt & Pål Høyem, Humlehaugen 26 a og b samt Kjetil Smistad og Jessica Helén Kuitunen, Engstrømbakken 7 b Da merknadene har felles trekk vurderes merknadene samlet. Fortetting: Det er signalisert skepsis til fortetting med i alt 4 boenheter på eiendommen. Med den reduksjon av prosjektet som ansvarlig søker har gjort vurderes merknadene som etterkommet. Høydeplassering: De nye byggenes høydeplassering får etter merknadshaverene sin oppfatning negative konsekvenser for utsyn, innsyn, solforhold samt opplevelse av tiltakets volum. Når tiltaket skal vurderes må en også ta hensyn til og vurdere hvilket spillerom plan- og bygningsloven, kommuneplanens arealdel og gjeldende regulering gir for tomta. Ved en fortetting i et boligområde som på Humlehaugen vil det Saksfremlegg - arkivsak 09/

5 nødvendigvis være noen som i større eller mindre grad blir påvirket i forhold til redusert utsikt, innsynsproblematikk og endrede sol- og lysforhold. Saksfremlegg - arkivsak 09/

6 Trafikksituasjonen Rådmannen viser til sak 06/29279, Engstrømbakken 16, del av Humlehaugen gnr. 25 bnr. 2 og 155. Reguleringsplanen ble avvist i Trondheim bystyres møte Planen ble avvist på grunnlag av utfordrende og til dels farlige veiløsninger i området. Planforslaget viste en adkomst til de 6 boligene fra Engstrømbakken. Omsøkte tiltak på eiendommen Engstrømbakken 13 er å betrakte som fortetting. Tiltaket representerer en endring fra 1 til 2 boenheter. Adkomstvegen Engstrømbakken er ikke opparbeidet som regulert. I Engstrømbakken og tilliggende område er det er det også andre tomter som er av en slik størrelse og beliggenhet at det ikke kan utelukkes at det vil kunne komme flere søknader om fortetting. En gradvis fortetting vil kunne gi en økt trafikkbelastning som er minst like stor som det som ville vært tilfelle ved den avviste planen. Med bakgrunn i den avviste plan og grunnlaget for avvisingen finner rådmannen det riktig å oversende byggesaken til politisk behandling. Rådmannen kan ikke se at det er et hjemmelsgrunnlag i plan- og bygningsloven for å avvise omsøkte byggesak med bakgrunn i trafikksituasjonen. Det blir i rådmannens innstilling stilt vilkår om deltagelse i eventuell framtidig opparbeidelse av veg som regulert. Rådmannens vurdering Rådmannen vurderer tiltaket etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og gjeldende reguleringsplan og har i sin vurdering av det omsøkte tiltaket lagt vekt på hva som er godkjent i byggesaker på Humlehaugen samt kommunens praksis i forbindelse med fortetting. Rådmannen kan ikke se at økningen i trafikkmengden vil være større enn det som må forventes i et fortetningsområde. Trafikksituasjonen vurderes heller ikke å få så store endringer at det vil være nødvendig med særskilte tiltak utover det reguleringsplanen angir. Med bakgrunn i ovenstående vurdering finner allikevel rådmannen det riktig å oversende byggesaken til politisk behandling sett i lys av den tidligere avviste reguleringsplan i Engstrømbakken 16. Rådmannen vurderer tiltaket etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og gjeldende reguleringsplan. Saksfremlegg - arkivsak 09/

7 Konklusjon Rådmannen vurderer at det foreligger særlig grunner for dispensasjon fra plan- og bygningsloven 67 nr. 1 a, og fra reguleringsplanens 16 og 19 takform og etasjetall samt 17 krav til tomteutnyttelse for oppføring av to frittliggende eneboliger. Rådmannen i Trondheim, Thorbjørn Bratt kst. kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Saksvedlegg 2: Saksvedlegg 3: Saksvedlegg 4: Saksvedlegg 5: Saksvedlegg 6: Saksvedlegg 7: Fasadetegninger Plantegninger Snitt-tegninger Situasjonsplan Nabomerknader med tilsvar Illustrasjoner Sol/skyggediagram Orienteringsvedlegg 8: Situasjonsplan Orienteringsvedlegg 9: Reguleringskart Orienteringsvedlegg 10: Ortofoto Orienteringsvedlegg 11: Avvist plan... Sett inn saksutredningen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/