VILLA FAGERHEIM, GNR 420 BNR 177, SAMT DEL AV EIENDOMMENE GNR/BNR 420/1, 420/108, 420/196, TROLLA REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Saksframlegg VILLA FAGERHEIM, GNR 420 BNR 177, SAMT DEL AV EIENDOMMENE GNR/BNR 420/1, 420/108, 420/196, TROLLA REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 03/31022 Saksbehandler: Siv Minna Aastorp Forslag til innstilling: Bystyret vedtar reguleringsplan for Villa Fagerheim gnr./bnr. 420/177, samt deler av eiendommene gnr./bnr. 420/1, 420/108 og 420/196 alt. A, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Rolf Johansson senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1. Saksfremlegg - arkivsak 03/

2 Saksutredning: Bakgrunn Planforslaget ble innsendt av rojo arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av grunneier Randi K. Witsøe Rødahl. Tilstrekkelig materiale for behandling av planforslaget forelå 14. juni Planområdet omfatter eiendommen Villa Fagerheim gnr./bnr. 420/177, samt deler av eiendommene gnr./bnr. 420/1, 420/108 og 420/196. Hensikten med ovennevnte regulering er å formalisere dagens bruk på eiendommen Villa Fagerheim gnr./bnr. 420/1 som i dag benyttes til bolig. Tidligere saksgang/bakgrunn Ovennevnte reguleringsplan ble første gang sendt plan- og bygningsenheten men for et en større område, som også omfattet deler av Trollahaugen 2A og 2B. Eiendommen Villa Fagerheim lå da innenfor markagrensa. Saken ble sendt på en begrenset høring. Det ble konkludert med at reguleringsplanen Villa Fagerheim og Trollahaugen 14, Trondheim griper inn i verdifulle markaområder både fysisk og visuelt sett. En utvidelse av byggeområder i Trolla innenfor markagrensa er en svært uheldig utvikling, og forringer marka for allmennheten. En deling av eksistererende boligtomt Ville Fagerheim vil også gi øket trafikk og gå ut over trafikksikkerhet og komfort til de gående. Reguleringsspørsmålet ble lagt fram for bygningsrådet med negativ innstilling og administrasjonens innstilling ble vedtatt i bygningsrådets møte , sak nr. FBR 0193/00. I brev av ber advokatfirmaet Giæver, Hegle & Co. DA på vegne av Randi Witsøe Rødahl om at reguleringspørsmålet forelegges bystyret. Saken ble lagt fram for bystyret i møte som Sak Bnr. 73/2001. Det ble vist til tidligere argumentasjon og rådmannen konkluderte med at det er svært uheldig å ta opp til regulering områder som ikke er i samsvar med gjeldende målsetning for dagens byutvikling. I bystyrets vedtak heter det at Bystyret finner ikke å kunne anbefale at det fremmes reguleringsplan for området Villa Fagerheim 420/177, Trollahaugen 14, 420/180 og Trolla Brug 420/1, som foreslått av siv. Ark MNAL/NPL Rolf Johansson ved plan datert Vedtaket fattes i medhold av plan- og bygningsloven ledd. I bystyrets vedtak ble følgende flertallsmerknadene lagt inn; Bystyret vil peke på at Villa Fagerheim er en del av boligområdet i Trolla og den eneste boligeiendommen som ble liggende innenfor markagrensen ved revidering av markagrensen i Bystyret mener det bør foretas en fornyet vurdering av hensiksmessigheten ved dette ved den forestående rullering av kommuneplanens arealdel. Bystyret vedtok i møte , i Sak B0141/03 å endre markagrensa slik at eiendommen Villa Fagerheim ble liggende utenfor markagrensa. Planprosess Forslagstiller har ikke varslet oppstart av ovennevnte planarbeid i Adressa, samt berørte naboer siden planforslaget første gang kom opp Dette begrunnes med at planforslaget har samme innhold for eiendommenes og vegsystemenes vedkommende og at det bør være unødvendig med ny kunngjøring. Rådmannen er inneforstått med dette og reguleringsplanforslaget er sendt direkte til berørte til orientering. Samråd og medvirkningsprosess Det har ikke vært ordinært samråd da deler av planforslaget har vært til politisk behandling tidligere og at saken nå er betraktelig mindre komplisert. Saksfremlegg - arkivsak 03/

3 Første gangs behandling Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak DR 1173/04 vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og høring med signal om at utnyttelsen på eiendommen må reduseres og byggegrense innsnevres og at reguleringsbestemmelsene måtte endres i forhold til dette før sluttbehandling. Det vises til utrykt orienteringsvedlegg 5. Høringsuttalelser og merknader Merknader fra offentlige og organisasjoner Det har kommet inn merknader fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag Fylkeskommune, Statens vegvesen, Trondheim bydrift, miljø- og landbruksenheten, Trondheimregionens friluftsråd og Trondheim skiklubb. Hovedtrekkene i merknadene omhandler at en eventuell økning av utnyttelsen på eiendommen vil være uheldig i forhold til landskapsmessige og trafikkmessige forhold, samt dens nærhet til marka. Sør-Trøndelag Fylkeskommune støtter rådmannens vurdering om å innsnevre byggegrensen. Kommentar Utnyttelsen er redusert i henhold til innkomne merknader og signaler gitt av plan- og bygningsenheten ved førstegangsbehandling. Byggegrensene er innsnevret både i sørvest og nordøst. Pretor Advokat, brev datert Pretor advokat har sendt inn merknad til planforslaget på vegne av Randi Witsøe Rødahl. Hovedmerknadene går på signaler gitt av rådmannen om redusering av utnyttelsen på bebygd areal fra BYA 30% til BYA 15% og begrenset mulighet til fortetting på eiendommen, samt planmyndighetenes argumenter for ikke å kunne tillate en slik fortetting. Pretor advokat følger ikke planmyndighetenes argumentasjon i at en fortetning er uheldig i forhold til landskap, trafikk, transportøkonomiske hensyn og avstand fra byen (5 km), samt eiendommens nærheten til marka. Det vises til at hele Trolla er et veletablert boligområde der Villa Fagerheim er en av de eldste boligene i området. Å bruke utnyttelsesgraden til å si at fortetting ikke kan aksepteres hevdes å ikke være en god argumentasjon. Å si si at eiendommen ikke kan bebygges med to boliger synes svært urimelig overfor tiltakshaver. Det hevdes at alle andre tomter i området, andre tomter som også grenser opp mot marka har høyere tomteutnyttelse enn Villa Fagerheim. Pretor hevder at markaområdene rundt eiendommen ikke kan sies å være verdifulle, verken fysisk el. visuelt sett. Advokatfullmektig Klaus R. Kristiansen ved Pretor advokat er inneforstått med at det finnes fine tur- og markaområder i Trolla, men de ligger ikke i tilknytning til eiendommen Villa Fagerheim. Det avsluttes med at om ikke utnyttelsen endres, bes det om at merknadsbrevet skal følge saken. Kommentarer Det er ikke unyttelsesgraden som er argumentet for ikke å tillate fortetning på eiendommen/deling av eiendommen med påfølgende boligbygging. Det vises for øvrig til at fortettingspørsmålet tidligere er behandlet politisk i Sak Bnr. 73/2001 og at det ble vist til denne behandlingen i saksfremlegg til førstegangsbehandling under avsnittet; tidligere saksgang/bakgrunn. Vedrørende utnyttelsesgraden synes det å være noe uklarheter i forhold til begrepene % TU og % BYA. Villa Fagerheim er i dag bebygd med 144 m 2 og har en tomteareal på 2150 m 2. Dette gir en utnyttelsesgrad på % bebygd areal på BYA 6,7 %. En økning på BYA til 30% som vist i innsendt reguleringsplanforslaget vurderes som et klart ønske om å føre opp en ny bolig på eiendommen. Dagens bruksareal på eiendommen Villa Fagerheim (259 m 2 ), skiller seg ikke ut som vesentlig mindre enn en rekke eiendommer ellers i området. BYA på 15% vil ikke hindre grunneier i oppføring av en garasje på eiendommen. Vedørende landskapsforhold, områdets nærhet til marka, samt viltinteresser så er dette faktorer som isolert sett ikke kan sees ut fra selve det å bebygge eiendommen med en bolig til. Merknadene fra Pretor Advokat har ikke medført endringer i planforslaget. Innkommet merknad er vist som orienteringsvedlegg 2. Saksfremlegg - arkivsak 03/

4 Beskrivelse av anbefalt planforslag Planstatus Deler av planforslaget er regulert og vist som eksisterende tettbebyggelse i Kommuneplanens arealdel , mens uregulerte arealer er vist som LNF-område. Eiendommen Villa Fagerheim gnr. 420/177 er i sin helhet uregulert, bortsett fra en liten trekant i nordøst, som er regulert til adkomstveg/turveg. Det meste av eiendommen er vist som LNF-område, utenfor markagrensa. Regulerte områder i planforslaget inngår i reguleringsplan R 541 f Endret regulerings- og bebyggelsesplan for et område av Trolla Brug s eiendom sørvest for Bynesveien, datert og reguleringsplan R 541 l, Plassering av bygning for barne- og fritidssenter på Trollahaugen 14, datert Arealene er regulert til henholdsvis adkomstveg/turveg og lekeplass og barnehave. Planområdet, eksisterende forhold Trolla ligger øverst oppe i boligområdet Trolla. Eiendommen er omkranset av marka i nord, vest og sør. I øst grenser eiendommen til reguleringsplan R541 f og regulert turveg. Arealene rundt eiendommen er ikke opparbeidet og domineres av blandingsskog. Boligen henvender seg mot øst, nordøst, mot øvrig bebyggelse i Trollahaugen. Arealbruk Boligeiendommen Villa Fagerheim ønskes regulert til boligformål, som er i samsvar med det eiendommen benyttes til i dag. Eiendommens totale størrelse er på 2150 m². Det er satt en utnyttelse på tomten der det er vist at bebygd areal ikke skal overstige 15 % av totalt tomteareal; BYA 15%. BYA-graden er redusert fra BYA30% fra innsendt planforslag som ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring. Gesimshøyden skal ikke overstige 3,5 m for 1 etasjes fasader og 6,5 m på sokkelsiden. Boligen skal ha saltak eller skråtak med takvinkel mellom 27 og 36 grader. Adkomstvegen reguleres til offentlig turveg da det i gjeldende planer er regulert en offentlig adkomst fra Trollahaugen 16 gjennom området til Trollahaugen 2. En liten trekant i nordøst reguleres til offentlig barnehave som er i samsvar med gjeldende planer. Trafikkforhold Barnehagen og eiendommen Villa Fagerheim har kjøreadkomst over regulert offentlig turveg. Planforslaget innebærer ingen økning i dagens trafikk. Adkomstvegen til omtalte boligeiendom er privat veg og eies av Labek AS. Trondheim eiendom har inngått avtaler om snøbrøyting fram til barnehagen, som i dag fungerer tilfredstillende. Barn og unges interesser Forhold vedrørende barn og unges interesser endres ikke da reguleringsplanen kun innebærer kun en formalisering av statusen på eksisterende bolighus og ikke vil medføre endringer fra hvordan den faktiske situasjonen er i dag. Rådmannens vurdering av planforslaget Ovennevnte planforslag innebærer få endringer i fra dagens situasjon. Eiendommen Villa Fagerheim tillates ikke fortettet og dette innebærer at det ikke blir endring i dagens trafikkforhold. Villa Fagerheim ønskes primært regulert til boligformål i samsvar med dagens bruk. Det har vært et klart siktemål fra grunneier å fortette eiendommen med en bolig til. Fortettingsspørsmålet er behandlet i tidligere innsendte planforslag Saksfremlegg - arkivsak 03/

5 som er blitt avvist. Rådmannen har ingen store motforestillinger til at eiendommen får boligstatus, men stiller seg fortsatt negativ til en fortetting av eiendommen. Det vises til tidligere begrunnelse der det ut fra trafikkforhold, landskapsmessige forhold og nærhet til marka, synes svært uheldig med en fortetting i dette området. har en fortettingspolitikk der sentrale områder i byen ønskes fortettet, dvs. at byen skal vokse innover og ikke utover. I slike tilfeller vurderes områdets nærhet til lokalsentra og områdets avstand/ beliggenhet i forhold til sentrum. Eiendommens beliggenhet fra Trondheim (ca 5 km), lengst opp i Trolla og på grensen til marka, tilsier ikke at dette er et område som egner seg til fortetting. Forslagsstiller har vært forelagt det anbefalte planforslaget og har merknad til at utnyttelsesgraden og at byggegrensene innskrenkes. Det vises til at en bolig til i området ikke vil få vesentlige konsekvenser for trafikk-, miljø- og landskapsforhold. Forslagstiller hevder at det er direkte villedende å beskrive tomten som eksponert i landskapet, og som viktig vilttrekk. Tomten ligger i et lavbrekk i terrenget, og viltet velger andre og mer naturlige trekklinjer sør og vest for eiendommen (orienteringsvedlegg 2). Etter forslagstillers ønske legges forslagstillers planforslag fram som alt. B (saksvedlegg 2). Rådmannen følger ikke forslagstiller og advokat Pretor sine argumenter om at en fortetting på overnevnte eiendom ikke vil gi konsekvenser for miljø-, landskap og trafikk. Fortettingsspørsmålet er tidligere behandlet politisk og det er formaliseringen av boligeiendom som er det vesentlig ved foreliggende reguleringsplanforslag. Utnyttelsesgradene har sammenheng med tomtenes totale størrelse i forhold til hva som tillates bebygd. Større tomter vil følgelig få en mindre utnyttelsegrad enn mindre tomter der bebygd areal beslaglegger større deler av tomtens areal. Dagens bruksareal på eiendommen Villa Fagerheim er på 259 m 2 og ansees som en relativt stor enebolig. Bruksarealet på eiendommen Villa Fagerheim skiller seg ikke ut som vesentlig mindre enn en rekke eiendommer ellers i området. Eiendommen Villa Fagerheim har en utnyttelsesgrad på BYA 6,7 %. Rådmannen kan akseptere en BYA grad på 15 %, som er en fordobling av eksisterende utnyttelsen. En ytterligere økning av utnyttelsesgraden til BYA på 30% som vist i innsendt reguleringsplanforslaget vurderes som et klart ønske om å føre opp en ny bolig på eiendommen og kan ikke aksepteres. Vedrørende utnyttelsesgraden synes det å være noe uklarheter i forhold til begrepene % TU og % BYA. Villa Fagerheim har en TU=12 %. Vedrørende adkomstforholdene anser rådmannen det som naturlig å ha en offentlig adkomst til offentlig arealer, som her offentlig barnehage. I gjeldende plan er det regulert inn en offentlig turveg gjennom området og ut mellom Trollahaugen 2 og Brukseier Olsensvei 68. På bakgrunn av dette opprettholdes gjeldende reguleringsformål. Saksfremlegg - arkivsak 03/

6 På denne bakgrunn anbefales det at forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Villa Fagerheim gnr./bnr. 420/177, samt del av eiendommene gnr./bnr. 420/1, 420/108 og 420/196 alternativ A - godkjennes. Alternativ B anbefales ikke da dette innebærer en fortetting på eiendommen med mulighet for en ekstra bolig. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, datert , sist endret , alt. A Saksvedlegg 2: Reguleringskart, datert , sist endret , alt. B Saksvedlegg 3: Reguleringsbestemmelser, datert , sist endret Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Orienteringsvedlegg 3: Orienteringsvedlegg 4: Oversiktskart Kopi av private merknader Ortofoto Utsnitt av kommuneplanen Utrykt orienteringsvedlegg 5:kopi av saksmateriale Sak Bnr. 73/2001 og Sak B9141/03 Saksfremlegg - arkivsak 03/