Saksframlegg. SJØVEGEN/NEDRE CHARLOTTENLUND REGULERINGSFORSLAG ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 30 ANNET LEDD NY BEHANDLING Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg SJØVEGEN/NEDRE CHARLOTTENLUND REGULERINGSFORSLAG ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 30 ANNET LEDD NY BEHANDLING Arkivsaksnr.: 96/48999 Saksbehandler: John Ole Grøtte Forslag til vedtak : Bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt forslag om endring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 30. Forslaget til endring av gjeldende plan er vist på kart utarbeidet av siv.ark. Eileen Garmann Johnsen (saksvedlegg 2.1), og bestemmelser datert sist revidert Bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker finner ikke grunn til å fremme forslag om endring av eksisterende reguleringsplan for området, jf. plan- og bygningsloven 30 annet ledd Saksfremlegg - arkivsak 96/

2 Saksutredning: Saken gjelder ny behandling av forslag om endring av gjeldende reguleringsplan for område på Nedre Charlottenlund / - Sjøvegen, jf. plan- og bygningsloven 30 annet ledd. Bakgrunn Forslag til endring av gjeldende plan for Sjøvegen, Nedre Charlottenlund, var til behandling i bystyret den , men ble returnert til administrasjonen. Tilbakesendingen hadde sammenheng med uavklarte forhold knyttet til økonomiske konsekvenser av reguleringsforslaget. Forslaget til endring av reguleringsplan ble i sin tid utarbeidet av siv.ark. MNAL Eileen Garmann Johnsen på vegne av Sjøvegen Huseierlag. Forslaget gikk i hovedsak ut på å endre reguleringsmessig status for 6 boligtomter til fellesområde (lek) for eiendommer tilknyttet huseierlaget. Hensikt og målsetting med forslaget var å inkludere arealene i det verdifulle kulturlandskapet på Rotvoll, samt fremheve og ta vare på det grønne preget i området. De ubebygde boligtomtene som Huseierlaget ønsker å overta, er eid av Sør-Trøndelag og Nord- Trøndelag fylkeskommune. Eierne fremholdt tidlig i prosessen at de ønsket å få solgt arealene til høyest mulig pris og tok forbehold om å akseptere planforslaget med mindre det ble oppnådd en frivillig avtale med kommunen eller huseierlaget om overtakelse av tomtene til takst/antatt salgsverdi. Grunneiers syn i forhold til avhending av arealene ble etter dette, både av kommunen og huseierlaget, betraktet som et hinder for å utarbeide og gjennomføre planen som ønsket. Dette hadde sammenheng med at forslaget til endring i plan innebar at de ubebygde tomtene var ønsket erstattet med arealer for felles lek og mindre areal for park/turvei. Iht. plan- og bygningsloven 35 og 42 ville vedtakelse at planforslaget medføre at grunneierne fikk en rett til å kreve de ubebygde boligtomtene innløst. I tilbud fra grunneierne til huseierlaget fra 2000 var tomtene verdsatt til 3,2 millioner. Alternativt var huseierlaget tilbudt å overta tre av tomtene til kr. 1,0 mill. Dette under forutsetning av at det opprinnelige planforslaget ble omarbeidet. Det har etter dette vært interne drøftinger og samtaler med berørte parter uten at det har blitt noen avklaring i forhold til hva som skal skje med planforslaget. Det ble som følge av tilbakesendingen av forslaget fra bystyret også utarbeidet notat(er) om de økonomiske konsekvensene av planen. Her konkluderes det blant annet med at vedtakelse av planen som foreslått vil gi grunneierne innløsningskrav og at huseierlaget og kommunen deretter må forholde seg til den pris som etter dette fremkommer, avtalemessig eller rettslig. Det foreslås i utredningen at det utarbeides en takst for eventuelt å komme til en minnelig løsning. Det har etter dette vært mange kontakter og samtaler mellom impliserte parter, uten at det er konkludert med hva som endelig skal skje med planforslaget. Rådmannen har på sin side villet se an saken, blant annet hensett til om huseierlaget kunne bli i stand til å overta aktuelle arealer. I brev av foreslås følgende fra Huseierlaget ; De ønsker å opprette et andelslag med det formål å kjøpe fylkeskommunens tomter i området. De ønsker videre å beholde en av tomtene til boligformål, som bebygges, og som skal være med på å finansiere Saksfremlegg - arkivsak 96/

3 tomtekjøp og kostnader til boligbygging. Tomtene overdras deretter til Huseierlaget og andelslaget oppløses. Forslaget innebærer en endring av det foreliggende forslag til reguleringsplan. Endringen ville blant annet bestå i at man beholdt en av tomtene til utbyggingsformål for å finansiere det totale tomteoppkjøpet. Huseierlaget har etter dette vært i kontakt med fylkeskommunen om kjøp av tomter, jf. kopi av brev datert I den forbindelse er det innhentet en oppdatert verdivurdering. Prisen for tomtene er nå kr. 6 mill. + verdi av vegrett kr. 1,7 mill. Huseierlaget har stilt spørsmålstegn ved verdifastsettelsen og trukket fram flere forhold som burde vært vektlagt som prisreduserende. Den økte prisen vanskeliggjør overtakelse av tomtene, men Huseierlaget har i nevnte brev til selger fortsatt uttrykt mulighet for å gjennomføre det som hele tiden har vært ønskelig, å legge til rette for friareal og lekeareal. Det kan bli nødvendig å bebygge to tomter (istedenfor en som tidligere antatt), for å finansiere prosjektet. Dette avstedkommer ytterligere endringer i planforslaget. Rådmannen har i januar 2009 vært i kontakt med leder for Huseierlaget med hensyn til oppdatert status hva angår kjøp av tomter fra fylkeskommunen. Det opplyses følgende : Sammenslutningen Sjøvegen Huseierlag har gitt opp å finansiere et eventuelt kjøp av tomter. Dette er meddelt Sør-Trøndelag fylkeskommune pr. brev medio desember Dette er i hovedtrekk bakgrunnen for saken. For å få en avklaring på hvorvidt det skal arbeides videre med planforslaget eller om saken kan avsluttes, har rådmannen funnet det hensiktsmessig å fremlegge spørsmålet for behandling i bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker. Planforslagets innhold Arealene ønskes i hovedsak lagt ut som felles grønt/lek for huseierlagets medlemmer. Arealkategorien fellesområde etter plan- og bygningsloven 25 nr. 7, innebærer at området skal være til eksklusiv bruk for de eiere som er spesielt nevnt. Det betyr at allmennheten i prinsippet ikke har adgang til disse arealer. I tillegg viser planforslaget at området legges ut til bevaringsområde, jf. plan- og bygningsloven 25 nr. 6. Dette er nytt. Gjeldende plan for Nedre Rotvoll fra 1985 viser ikke området til bevaringsformål, men hviler på lovens generelle regel i plan og bygningsloven 92 tredje ledd - som sier at kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. Rådmannens vurdering Når planmyndighetene skal vurdere innkomne planforslag er det primært reguleringsmessige hensyn som skal vurderes. Det er for øvrig viktig at alle relevante fakta av betydning for plansaken er kommet på bordet. Økonomiske konsekvenser av et planforslag vil på denne bakgrunn normalt ikke være noe sentralt tema, men kun oppfattes som tilleggsmoment(er). Saksfremlegg - arkivsak 96/

4 Forholdet til om planforslaget er gjennomførbart i den form det foreligger, må dog anses relevant å ta i betraktning. Det er i denne sammenheng og etter rådmannens oppfatning saklig å vurdere hvem som står bak reguleringsforslaget. I dette tilfelle er det Sjøvegen Huseierlag som er forslagsstiller, mens Sør- Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune er hjemmelshavere til de aktuelle tomtearealene reguleringsforslaget omfatter. Det er prinsipielt intet i veien for å foreslå reguleringsendringer selv om man ikke er grunneier. Som nevnt ovenfor er det primært de reguleringsmessige hensyn som skal vurderes i forhold til planforslaget. Spørsmålet om gjennomføring, er med andre ord et spørsmål som primært må løses når tidspunktet for gjennomføring av planens innhold er kommet. Dette er det i utgangspunktet opp til berørte parter å ta stilling til. Det må imidlertid være relevant å ta hensyn til om planens innhold i det hele tatt kan gjennomføres etter sin intensjon. Planmyndighetene bør ikke medvirke til å godkjenne private planforslag som ikke kan gjennomføres. I dette tilfelle foreligger det et reguleringsforslag som ikke er tatt endelig stilling til i realiteten, eller funnet å ikke ville gå videre med fram til sluttbehandling. Den økonomiske usikkerhet som lå til grunn for å returnere planforslaget til administrasjonen, er det i ettertid gjort vurderinger på av rådmannen. Konklusjonen her viser at planforslaget vil ha økonomiske konsekvenser for kommunen. De økonomiske konsekvensene knytter seg konkret til kostnader i forbindelse med innløsning av tomtearealer som i dag er eid av Sør- Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommue, jf. plan- og bygningsloven 35 og 42, og som i neste omgang ønskes disponert av Sjøvegen Huseierlag og dets medlemmer. Det vises til notat fra 2003 som følger vedlagt. Det kan etter det som er kjent for rådmannen ikke påregnes at huseierlaget er i stand til å dekke opp aktuelle kostnader. Ut fra dialogen mellom fylkeskommunen og Huseierlaget er det for øvrig uenighet om pris og verdsetting av arealene. Som det er opplyst om under bakgrunn for saken, er det nå også oppgitt å se for seg at huseierlag kan bli i stand til å overta tomtene. I alle tilfelle er det på denne bakgrunn et spørsmål om kommunen som planmyndighet og grunneier av offentlige fri/- lekearealer, bør bidra til å sikre akkurat disse tomtene som fellesareal for Sjøvegen Huseierlags medlemmer, så lenge det ikke er sannsynlig at huseierlaget på et senere tidspunkt kan overta arealene til eksklusiv bruk for sine medlemmer. Etter rådmannens oppfatning er dette ikke en prioritert oppgave. Rådmannen har ikke funnet at det foreligger andre (planmessige-) løsninger for å komme huseierlaget og dets ønsker i møte. Veien videre Etter plan- og bygningsloven 30 annet ledd kan forslagsstiller under visse forutsetninger kreve at reguleringsspørsmålet fremlegges for bystyret dersom bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker ikke finner å ville fremme reguleringsforslaget. Forslagsstiller vil bli underrettet om denne muligheten i egen ekspedisjon. Saksfremlegg - arkivsak 96/

5 Rådmannen gjør for øvrig oppmerksom på at selv om saken nå tilrås avsluttet, kan den gjenopptas dersom eierforholdene i framtiden skulle endre seg. Det gjøres samtidig oppmerksom på at eventuell ny behandling av planforslaget vil avstedkomme krav om ny varslig og offentlig ettersyn, jf. reglene i plan- og bygningsloven kapittel VII. Saksfremlegg - arkivsak 96/

6 Konklusjon Etter en samlet vurdering avvises planforslaget fremmet til sluttbehandling i bystyret. Saken avsluttes. I samsvar med plan- og bygningsloven 30 kan forslagsstiller kreve saken og forslaget fremlagt for bystyret når det som i dette tilfelle er tale om vesentlige endringer av gjeldende reguleringsplan. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Saksprotokoll for bystyret, komité og bygningsråd med sakspapirer (2000) Saksvedlegg 2: Gjeldende reguleringsplankart og plankart som viser aktuelle endringer Saksvedlegg 3: Notat om økonomiske konsekvenser av planforslaget fra 2003 Saksvedlegg 4: Brev fra Sjøvegen Huseierlag, datert og Saksfremlegg - arkivsak 96/