Erverv av 0403/1/1187 tidligere Hamar trafikkstasjon (biltilsynstomta)

Transkript

1 Saknr. 12/ Ark.nr. 611 Saksbehandler: Hilde Merete Godager Erverv av 0403/1/1187 tidligere Hamar trafikkstasjon (biltilsynstomta) Fylkesrådets innstilling til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Fylkesrådet legger saken fram for fylkestinget med slikt forslag til vedtak: 1. Fylkestinget godkjenner kjøp av biltilsynstomta til offentlig formål som fremforhandlet i vedlagte kontrakt til kr ,- inkl. omkostninger. 2. Erverv av biltilsynstomta finansieres ved opptak av lån. 3. Pengeheftelse (anleggsbidrag stort ca. 3,8 mill. kr i 2009 kroner som er gjenstand for indeks- og ev. mva-regulering ved forfall), som hviler på eiendommen iht. utbyggingsavtale, innarbeides i økonomiplan ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Utrykte vedlegg: 1. Kjøpekontrakt vedrørende 0403/1/ Grunnboksutskrift 3. Takst med vedlegg, datert , utført av siv ing Knut Jahr 4. Signaturkort for Statsbygg 5. Reguleringskart med bestemmelser

2 6. Utbyggingsavtale mellom Hamar kommune og div grunneiere herunder Statsbygg, datert Brev fra Hamar kommune vedr tiltredelse av arealer iht utbyggingsavtalen, datert Gyldig energiattest for bygg 9. Miljøteknisk rapport, datert , utført av Golder Associates Hamar, Per-Gunnar Sveen fylkesrådsleder

3 FYLKESRÅDETS VURDERING OG KONKLUSJON: Erverv av 0403/1/1187 tidligere Hamar trafikkstasjon (biltilsynstomta) Fylkesrådet anser i tråd med tidligere vurdering at biltilsynstomta bør erverves for å sikre fremtidig elevvekst i Hamar ved eksisterende lokasjoner i Hamar som skal beholdes. Grunnet reguleringsplanens bestemmelser, som indikerer omregulering til boligformål såfremt det ikke er offentlig behov for tomta, samt Statsbyggs holdninger til salg av tomta, synes sannsynligheten for å miste muligheten for et senere erverv av tomta åpenbar. Med bakgrunn i at det er et behov for biltilsynstomta, jf. Fylkestingets vedtak pkt. 1 c i sak 15/07 og med grunnlag i den avtale partene har kommet frem til, anbefaler Fylkesrådet erverv iht. vedlagte kontrakt. Konklusjon: 1. Fylkestinget godkjenner kjøp av biltilsynstomta til offentlig formål som fremforhandlet i vedlagte kontrakt til kr ,- inkl. omkostninger. 2. Erverv av biltilsynstomta finansieres ved opptak av lån. 3. Pengeheftelse (anleggsbidrag stort ca. 3,8 mill. kr i 2009 kroner som er gjenstand for indeks- og ev. mva-regulering ved forfall), som hviler på eiendommen iht. utbyggingsavtale, innarbeides i økonomiplan

4 K O R T U T G A V E Erverv av 0403/1/1187 tidligere Hamar trafikkstasjon (biltilsynstomta) Med bakgrunn i Fylkestingsvedtak punkt 1 og 2 i sak 15/07 som er sitert nedenfor, er det siden 2007 tidspunkt arbeidet for å erverve biltilsynstomta. 1. Det er ikke plass til den økte elevveksten i Hamar på en fullt utbygget Hamar katedralskole. a. Opsjonen for 2. byggetrinn utløses ikke b. Storhamar videregående skole selges ikke c. For å dekke fremtidig vekst søkes ervervet Storhamar videregående skoles nabotomt, som er tidligere Hamar trafikkstasjon 2. Storhamar videregående skole videreutvikles som egen skole. I tråd med dette igangsettes et generalplanarbeid for skolen... Først våren 2012 fikk Statsbygg avklart at det ikke var statlig behov for tomta og at denne kunne avhendes. I 8.4 i reguleringsplan for Martodden, vedtatt i 5. januar 2011, sak3/11, fremgår at biltilsynstomta er regulert til offentlig formål. Undervisningsformål synes å være det primære offentlige reguleringsformål. 2. februar 2012 tok Statsbygg kontakt med Hedmark fylkeskommune vedrørende fylkeskommunens ev. erverv av tomta. Forhandlinger om kjøpekontrakt ble deretter innledet våren 2012 og avsluttet i Partene er enige om betingelsene i kontrakten og erverv til 14 mill. kr som betinger offentlig bruk. Sak om erverv av tomta fremlegges herved for Fylkestinget til godkjenning.

5 S A K S U T R E D N I N G: Erverv av 0403/1/1187 tidligere Hamar trafikkstasjon (biltilsynstomta) Innledning Bakgrunn Fylkestinget vedtok i sak 15/07 benevnt Hamar katedralskole - Opsjon for 2. byggetrinn - Skolebruksplan for region 3 - Fremtidig behov for elevplasser blant annet at nabotomten til Storhamar videregående skole, - biltilsynstomta, søkes ervervet. Av Fylkesrådets vurdering og konklusjon i sak 15/07 fremgår: Elevtallsutviklingen i region 3 sammenholdt med å utnytte dagens ledige kapasitet, viser at det er behov for 230 nye elevplasser. Etterspørselen etter nye elevplasser kommer først og fremst i Hamar. Utredningen viser at det er begrensede muligheter for å bygge ut Hamar katedralskole. Det betyr at det er behov for å beholde Storhamar videregående skole. For å sikre mulighetene for å dekke den fremtidige elevveksten, mener fylkesrådet at opsjonen for 2. byggetrinn ved Hamar katedralskole ikke løses ut, samt at Storhamar videregående skole må beholdes. I tillegg mener fylkesrådet at nabotomten, tidligere Hamar trafikkstasjon, søkes ervervet. Fylkesrådet foreslår derfor at Storhamar videregående skole videreutvikles som egen virksomhet, og at det igangsettes et generalplanarbeid som har som mål å synliggjøre løsninger som kan dekke den økte elevveksten i regionen. Fylkestingsvedtakets punkt 1 og 2 i sak 15/07 lyder slik: 1. Det er ikke plass til den økte elevveksten i Hamar på en fullt utbygget Hamar katedralskole. a. Opsjonen for 2. byggetrinn utløses ikke b. Storhamar videregående skole selges ikke c. For å dekke fremtidig vekst søkes ervervet Storhamar videregående skoles nabotomt, som er tidligere Hamar trafikkstasjon 2. Storhamar videregående skole videreutvikles som egen skole. I tråd med dette igangsettes et generalplanarbeid for skolen...

6 Utredning Reguleringsplan for Martodden Hamar kommune har i perioden lagt til rette for en reguleringsplan for Martodden. Martodden ligger to kilometer vest for Hamar sentrum ved Mjøsa og Domkirkeodden. Reguleringsplanen ble vedtatt i Hamar kommunestyre i møte den 5. januar 2011 sak nr. 3 /11. Den omfatter blant annet utvidelse av Storhamar videregående skole og boliger, barnehage og nærbutikk. Fylkeskommunen har som grunneier deltatt i kommunens arbeid med reguleringsplanen. Med bakgrunn i ovennevnte vedtak i Fylkestings sak 15/07, har fylkeskommunen fremmet behov for biltilsynstomta til fremtidig utvikling av Storhamar videregående skole. Dette har ført til at biltilsynstomta etter reguleringsplanens bestemmelser primært skal benyttes til skoleformål. Reguleringsformålet for biltilsynstomta er offentlig/anlegg for idrett, sport og lek. I følge 8.4 i reguleringsplanens bestemmelser, skal presisering av type offentlig formål fastlegges i bebyggelsesplan. Hvis det ikke er behov for biltilsynstomta til reguleringsformålet, heter det i pkt. 6 under nevnte bestemmelse følgende: Hvis området ikke utvikles i tråd med denne plan, må boligformål for småhus vurderes. Reguleringsplanen gir således føringer for hva området kan omreguleres til. Utbyggingsavtale I reguleringsplanen er det satt ulike rekkefølgebestemmelser som vilkår for byggetillatelse og brukstillatelse. For å sikre at nødvendig felles offentlig infrastruktur i området blir etablert og finansiert, er det inngått en utbyggingsavtale som omfatter de fleste store utbyggingsaktørene innen reguleringsområdet. Utbyggingsavtalen inneholder en fordeling av utbyggingsaktørenes andel av de totale infrastrukturkostnader. Statsbyggs andel av anleggsbidraget til infrastrukturtiltakene utgjør bortimot 3, 8 mill. kr i 2009 kr. Dersom Hedmark fylkeskommune erverver biltilsynstomta, trer Hedmark fylkeskommune etter utbyggingsavtalens pkt. 10 inn i de rettigheter og plikter som følger av utbyggingsavtalen for så vidt gjelder biltilsynstomta. Dette innebærer at Hedmark fylkeskommune overtar forpliktelsen til å dekke det ovennevnte anleggsbidraget i tillegg til kjøpesum for biltilsynstomta. Anleggsbidraget forfaller tidligst til betaling før igangsettingstillatelse for tomta kan gis og forfaller etter utbyggingsavtalens pkt. 9.4 senest til betaling i Anleggsbidraget på ca. 3,8 mill. i 2009 kr er gjenstand for indeks- og ev. merverdiavgiftsregulering iht. utbyggingsavtalens pkt Forhandlinger med Statsbygg Biltilsynstomta eies av Statsbygg, og er i dag det eneste tomteområdet som kan gi grunnlag for en fremtidig utvidelse av Storhamar videregående skole ved samme lokasjon. Med grunnlag i vedtakspunkt 1 og 2 i sak 15/07, er det gjort flere henvendelser til Statsbygg med sikte på å få ervervet biltilsynstomta som grenser mot Storhamar videregående skole. Først 27. februar 2012 fikk Hedmark fylkeskommune beskjed fra Statsbygg at det ikke var statlig behov for tomta, og at den

7 derfor skulle legges ut for salg. 30. mai 2012 ble det innledet forhandlinger med Statsbygg med sikte på erverv av biltilsynstomta. Statsbygg har tilbudt Hedmark fylkeskommune å erverve tomta til 14 mill. kr, som er takst og som er basert på at biltilsynstomta benyttes til formålet «Offentlig/anlegg for idrett, sport og lek». Tilbudet er også basert på en videresalgsklausul som innebærer at Statsbygg sikrer seg fortjenesten ved ev. omregulering og salg av biltilsynstomta helt eller delvis til privat formål. Videresalgsklausulen gjelder for en periode på 25 år fra overtakelse av tomta, og inneholder bestemmelser om hvordan et etteroppgjør skal utføres. Den fremforhandlede kontrakt er i følge Statsbygg basert på deres standardkontrakt ved salg av fast eiendom. Partene har blitt enige om justeringer av enkelte klausuler og risikofordeling. Dersom Fylkestinget ikke aksepterer Statsbyggs tilbud, har Statsbygg varslet at tomta vil bli lagt ut for salg i det åpne markedet. Fakta om Biltilsynstomta Biltilsynstomta ligger mellom Storhamar videregående skole og jernbanelinja, nord for skolen. Biltilsynstomta har vært i statlig eie siden Statsbygg har eid tomta siden I dag utgjør biltilsynstomta ca. 13,2 dekar. Biltilsynstomta har imidlertid vært disponert av Statens vegvesen siden ca. 1940, blant annet som redskapslager, veisentral og trafikkstasjon. Det står en trafikkstasjonsbygning på tomta som ble oppført i Bygningen har ikke vært brukt på mange år. Ved utvikling til boligformål, må eier av tomta i følge reguleringsplan avstå 2 dekar vederlagsfritt til kommunen til anlegg for lek. Ved bruk til offentlig skole, vil Hamar kommune redusere arealet som må avstås til 0,5 dekar. Det er etter miljøtekniske undersøkelser utført, av Golder Associates, ikke funnet forurensning på tomta. Opplysninger om taksten Det foreligger en verditakst for eiendommen datert 11. juli Denne har Statsbygg innhentet fra siv. ing. Knut Jahr. Taksten tar utgangspunkt i maksimal tillatt utnyttelsesgrad for tomta som er 5500 m² BRA (bruksareal), og som forutsetter at eksisterende bygg rives. Taksten inneholder fradrag for rivning av eksisterende trafikkstasjon og garasje. Ytterligere informasjon om tomt og eksisterende bebyggelse på tomta fremgår av verditaksten. VURDERINGER: Når Storhamar videregående skole nå utvides som vedtatt på egen tomt, er utbyggingspotensialet for denne tomta maksimalt utnyttet. Ett byggetrinn 2 for Storhamar videregående skole er innarbeidet i økonomiplan i 2020 og Gjennomføring av dette byggetrinn, ev. senere behov for utvidelse av Storhamar videregående skole i tilknytning til eksisterende tomt, betinger erverv av biltilsynstomta. Denne tomta utgjør det eneste mulige utbyggingspotensialet i tilknytning til skolen.

8 Grunnet fylkeskommunens behov for biltilsynstomta for å sikre elevveksten i Hamar, har Statsbygg tilbudt fylkeskommunen å kjøpe tomta til takst iht. eksisterende reguleringsformål. Statsbygg ser imidlertid biltilsynstomta som en attraktiv tomt som det vil bli interesse for i markedet ved en ev. omregulering, jf. muligheten for boligformål. De vil derfor sikre seg den potensielle verdien som ligger i eiendommen ved en mulig senere omregulering. Deres tilbud er derfor basert på en videresalgs- og etteroppgjørsklausul som ikke har latt seg forhandle bort. Denne sikrer Statsbygg i de neste 25 årene et etteroppgjør dersom tomta skulle bli omregulert til formål med høyere verdi enn eksisterende regulering. Klausulen fremgår av vedlagte kjøpekontrakts pkt. 2. Alternativet til en slik etteroppgjørsklausul er for Hedmark fylkeskommune å delta i en budrunde. Hva som kan bli utfallet av en slik budrunde er uavklart med foreliggende regulering. Det foreligger ingen konsesjonsrisiko, etter som ervervet er konsesjonsfritt etter konsesjonslovens 4, 1. ledd nr. 4, samt 5, 1. ledd nr. 4. Partene har avtalt en fordeling hva angår risiko for grunnforhold og landet på betingelser som begge forhandlere kan akseptere i denne saken. Den vederlagsfrie avståelse av inntil ca. 2 dekar til kommunen som er forutsatt i utbyggingsavtalen, utgjør ikke noen utfordring for fylkeskommunen, ettersom utnyttingsgraden ikke reduseres på resterende del av tomta. Finansiering Kjøpesummen på 14 mill. kr må finansieres ved låneopptak. Dokumentavgift og tinglysingsgebyr bæres normalt av kjøper, slik også i denne saken. Dette beløper seg til ,- kr, og kan finansieres som del av låneopptaket. Anleggsbidraget for tomta forfaller ikke til betaling før ved igangsettingstillatelse for byggearbeider gis og uansett senest i Ettersom det på nåværende tidspunkt ikke foreligger konkrete utbyggingsplaner for biltilsynstomta, kan dette beløpet innarbeides i økonomiplan Fylkesrådets drøfting og konklusjon Fylkesrådet anser i tråd med tidligere vurdering at biltilsynstomta bør erverves for å sikre fremtidig elevvekst i Hamar ved eksisterende lokasjoner i Hamar som skal beholdes. Grunnet reguleringsplanens bestemmelser som indikerer omregulering til boligformål såfremt det ikke er offentlig behov for tomta, samt Statsbyggs holdninger til salg av tomta, synes sannsynligheten for å miste muligheten for erverv av tomta åpenbar. Med bakgrunn i at det er et behov for biltilsynstomta, jf. Fylkestingets vedtak pkt. 1 c i sak 15/07 og med grunnlag i den avtale partene har kommet frem til, anbefaler Fylkesrådet erverv iht. vedlagte kontrakt. Konklusjon:

9 1. Fylkestinget godkjenner kjøp av biltilsynstomta til offentlig formål som fremforhandlet i vedlagte kontrakt til kr ,- inkl. omkostninger. 2. Erverv av biltilsynstomta finansieres ved opptak av lån. 3. Pengeheftelse (anleggsbidrag stort ca. 3,8 mill. kr i 2009 kroner som er gjenstand for indeks- og ev. mva-regulering ved forfall), som hviler på eiendommen iht. utbyggingsavtale, innarbeides i økonomiplan Sett inn saksutredningen over denne linja