SAKSFREMLEGG. Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Tilbudsbrev F, K

Transkript

1 Behandles i: Formannskapet Kommunestyret LOKALISERING AV RO REHABILITERING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Tilbudsbrev F, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I budsjettet for 2012 ble det avsatt 20 millioner til rehabilitering av Vestby skole. Målsettingen med denne rehabiliteringen var at Resultatområde rehabilitering skulle flytte dit. I budsjettet for 2013 ble dette budsjettet økt med to millioner. Samtidig ble det avsatt åtte millioner til utbedring av brannsikkerheten på Vestby Seniorsenter, som også er lokalisert til Vestby gamle skole. Totalt er det med andre ord avsatt 30 millioner for å rehabilitere og utbedre lokaler for Resultatområde rehabilitering og Seniorsenteret. Ved behandling av budsjett- og handlingsprogram i k-sak fattet kommunestyret vedtak om å utsette prosjekt gamle Vestby skole i påvente av etablering av sentrumsplan for Vestby sentrum. Administrasjonen ble gitt i mandat å vurdere andre alternativer i Vestby sentrum opp mot eksisterende prosjekt. Denne vurderingen er gjort av rådmannen i samarbeid med økonomisjef og eiendomssjef. Administrasjonen er gjort kjent med at DNB`s lokaler i Rådhusgata 1. juli i år, mens Postens lokaler blir ledig 1. juni Eier av bygget er Xanto Vestby AS. De har tilbudt utleie til en pris av kr 1060, - pr m². Felleskostnader kommer i tillegg samt indeksregulering hvert år. Arealet utgjør 412 m² (underetasje 154 m², 1. etasje 189 m² og fellesareal på 69m²). Postens lokaler er på 418 m². Til sammen 830 m². Tilpasningskostnader vil komme i tillegg til denne prisen, anslagsvis 10 tusen pr m². Xanto Vestby AS har også tilbudt Vestby kommune å kjøpe eiendommen til 39,75 millioner. Også ved kjøp vil det være tilpasningskostnader på om lag 10 tusen pr m². Prisen er et fremforhandlet tilbud som er gyldig inntil 1/ DNB er lokalisert i samme bygg som NAV holder til i dag. Postens lokaler er plassert vegg i vegg med DNB`s lokaler. Det vil både ved kjøp og leie av bygget, være nødvendig med påbygging for å få plass til Rehab. Påbygget er estimert til 470 m², med en pris på 35 tusen pr m².

2 Også ved eventuelt nybygg er det tatt utgangspunkt i en pris på 35 tusen pr m². Ved beregning av lånekostnader er det tatt utgangspunkt i en lånerente for kommunen på 3%, og for private selskap på 4%. Nedbetalingstiden på investeringssummen er satt til 40 år, som tilsvarer kommunelovens bestemmelser for denne type bygg. For enkelhets skyld er alle lånekostnader satt opp som om lånet nedbetales som et annuitetslån. Etter kommuneloven skal alle lån avdras som serielån, men et slikt oppsett vil gjøre det vanskelig å sammenligne leiekostnader med eiekostnader. Når det gjelder nedskrivningstiden for omgjøringskostnader og for et påbygg ved eventuell leie, er denne satt til 15 år. 2. VURDERING Utgangspunktet for denne vurderingen er at Resultatområde rehabilitering ikke kan bli værende i Malmbergbygget over tid. Arealbehovet for Resultatområde rehabilitering er på om lag 1300 m², mens man i dag kun disponerer 990 m². Videre er bygget usentralt, og lite egnet som lokale for de aktivitetene som Resultatområde rehabilitering har. Særlig gjelder dette lydisoleringen. Mulighetene for skjerming av utagerende brukere mangler også, noe som har medført ekstra bemanning på dagsenteret de siste årene. Det er flere alternativer som er aktuelle. Som nevnt kan Bankbygget leies, Bankbygget kan kjøpes, det kan bygges nytt på rådhusplenen, og planen om å rehabilitere Vestby skole kan gjennomføres. Leie av bankbygget De ledige arealene i bankbygget er totalt på 830 m². Dette er 470 m² mindre enn behovet som Resultatområde rehabilitering har. Dette forutsettes bygget av utleier, noe som naturlig nok vil øke husleien. Videre vil tilpasningskostnader også øke husleien. Kjøp av bankbygget Også dersom kommunen kjøper bankbygget, vil man få påbyggingskostnader og tilpasningskostnader. Kommunens andel av husleie for NAV vil derimot spares, samtidig som man vil motta husleie fra NAV Akershus. Nybygg på rådhusplenen Ved et nybygg på rådhusplenen vil alle 1300 m² bygges nytt. Man vil fortsatt leie lokaler til NAV i Bankbygget. Vestby skole Gjeldende handlingsprogram har som nevnt avsatt 30 millioner til rehabilitering av Vestby skole. Lokalene i Vestby skole vil være store nok til å fylle Rehabs behov, samtidig som Eldresenteret kan bli værende i bygget. Økonomi En grov oversikt over økonomiske konsekvenser kan settes opp slik:

3 Forsette i Malmbergbygget Leie bankbygget med påbygg Rehabilitere Vestby skole Bygge selv Areal Leiepris Leie omgjøring Leie påbygg Redusert leie Leieinntekter Sum årlige kostnader Kostnad pr kvm Kjøpe bankbygget samt bygge på Kjøpe bank på o Kostnadene ved å fortsette i Malmbergbygget er tatt med for oversiktens skyld. Som tidligere nevnt er ikke dette et reelt alternativ. Oversikten viser at det som er best økonomisk vil være å kjøpe Bankbygget og bygge på de nødvendige arealene for å huse Resultatområde rehabilitering. Flytting av Resultatområde rehabilitering til lokaler i sentrum vil være en god og hensiktsmessig lokalisering i forhold til rådhuset og NAV sine kontorer. Dette innebærer også at prosjekt gamle Vestby skole kan avsluttes og eiendommen kan avhendes. Før et eventuelt salg må man imidlertid komme frem til en endelig avklaring på lokaliseringsspørsmålet for seniorsenteret. Flytting av seniorsenteret til de gamle lokalene til Vinmonopolet AS i Rådhusgata 6 kan være et alternativ. Vestby Senterforening DA har overtatt leiekontrakten som Vinmonopolet AS har med Vestby kommune før de flyttet til Vestby Storsenter. Overtagelse av Vinmonopolet AS sine lokaler gir kr 254 tusen i tapte leieinntekter, samtidig som det må påregnes tilpasningskostnader. Dersom man flytter Seniorsenteret til Vinmonopolets lokaler, vil merutgiften på de kommunale budsjettene bli om lag 700 tusen pr år. Dette forutsetter at man skiller ut Huset fra skoletomten, omregulerer resten av eiendommen og får solgt den for 15 millioner kroner. Salgsinntekter forutsettes da brukt til å redusere lånebehovet. Hjelpemiddellageret er som kjent allerede forutsatt bygget i forbindelse med utvidelsen av Vestby sykehjem. Når det gjelder utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) er det ikke gjort konkrete beregninger. Likevel er det rimelig å anta at FDV-kostnadene vil være høyest i Vestby skole, og lavest i et nybygg. FDV-kostnadene i Bankbygget vil antakelig ligge nærmere et nybygg, enn kostnadene i Vestby skole. Andre forhold Kommunen er i dag grunneier av parkeringsplassen som går fra Rimi, langs Rema og mot Vestbyveien på sydsiden av bygningene. Ved å kjøpe Bankbygget vil kommunen ha full kontroll over utviklingen av dette området. Dersom Ikea etablerer seg på Dehlijordet vil antakelig tyngdepunktet i sentrum dras mot Ikea, og arealene syd for Bankbygget, Rimibygget og Remabygget kan i fremtiden bli attraktive å utnytte.

4 Når det gjelder alternativet med et nybygg på Rådhustomta, enten som tilbygg eller frittstående nybygg, må det før et slikt alternativ kan iverksettes gjennomføres reguleringsmessige avklaringer. Det mest naturlige er å se på en omregulering av rådhustomta i forbindelse med etablering av sentrumsplanen for Vestby nord. Dersom rådhustomta omreguleres kan det være like naturlig å se på den som en fremtidig reserve. I denne sammenhengen er det naturlig å vise til befolkningsveksten i Vestby kommune. Dersom utviklingen fortsetter vil det i 2040 være rundt 40 tusen innbyggere i Vestby kommune. Denne veksten vil kreve en økt kommunal administrasjon, og det vil være hensiktsmessig at utvidelsen av kontorlokaler for den kommunale administrasjonen skjer i nær tilknytning til dagen rådhus. Et kjøp av Bankbygget gir også mulighet til å bygge noe større enn hva dagens behov tilsier. Dette for å kunne avlaste rådhuset i et fremtidig perspektiv. Det er for eksempel ikke utenkelig at man kan flytte Kirkevergens kontoret til dette bygget, og derigjennom frigjøre kontorplass i rådhuset. Uansett løsning vil det være et poeng å samle mest mulig av den kommunale administrasjonen rundt rådhuset. Dette med tanke på å utnytte fellesfunksjoner som arkiv, post, telefoni etc. Også i et lederskapsperspektiv er det hensiktsmessig med nærhet når det er mulig. 3. ALTERNATIVER 1. Bygge nytt frittstående bygg på Vestby kommunes eiendom gnr bnr. Samme tomt som rådhuset er plassert på i dag. 2. Leie DNB`s lokaler og Postens lokaler. 3. Kjøp av eiendommen Rådhusgata Videreføre prosjektet gamle Vestby skole. 4. KONKLUSJON Bankbygget bør kjøpes. Kjøp av denne eiendommen vil på litt lengre sikt generere behov for eiendomsutvikling. Det innebærer også Vestby kommune har muligheten til å styre områdeutviklingen med større tyngde dersom denne eiendommen erverves. Økonomisk er det mer fornuftig å kjøpe enn leie i dette tilfelle. Saken må avgjøres raskt, da kjøpstilbudet bare er gyldig til 1/ Utvikling av rådhustomta med et tilbygg eller nytt frittstående bygg vil også være et alternativ for lokalisering av RO-rehabilitering, men utvikling av rådhustomta er for tidlig i et sentrumsplanperspektiv. Rådhustomta må omreguleres i forhold til dette (tidsperspektiv 2 år). Nytt bygg kan i beste fall stå ferdig i 2017/2018. Seniorsenteret bør tilbys å flytte til de gamle lokalene til Vinmonopolet AS sine lokaler i Rådhusgata 6.

5 Det anbefales at prosjekt Vestby gamle skole avsluttes. Huset bør skilles ut og beholdes i kommunalt eie. Resten av eiendommen bør omreguleres og selges. RÅDMANNENS INNSTILLING: 1. Prosjekt rehabilitering gamle Vestby skole avsluttes. 2. Tilbud fra Xanto Vestby AS aksepteres og eiendommen kjøpes for 39,75 millioner pluss omkostninger. Administrasjonen gis fullmakt til å inngå kjøpekontrakt. 3. RO-rehabilitering flyttes til Rådhusgata 2 innen Leiekontrakt i Klevervegen 6 forlenges frem til Vestby seniorsenter tilbys de gamle lokalene til Vinmonopolet AS sine lokaler i Rådhusgata Huset skilles ut fra Vestby skole. Resten av skoleeiendommen omreguleres i forbindelse med sentrumsplanen og selges. 7. Kjøpesummen for Bankbygget innarbeides i forbindelse med tertialrapport nr 2. Øvrige kostnader innarbeides i forbindelse med handlingsprogrammet. 8. Tapte leieinntekter til RO-eiendom justeres i tertial 2. Vestby, Knut Haugestad rådmann