Eiendomsavdelingen Namsos. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Namsos kommunestyre

Transkript

1 Namsos kommune Eiendomsavdelingen Namsos Saksmappe: 2012/555-7 Saksbehandler: Svein Flasnes Saksframlegg Eventuelt kjøp av Prestegårdsstien 5 Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Namsos kommunestyre Rådmannens innstilling 1. Namsos kommune ønsker å erverve Prestegårdsstien Rådmannen gis fullmakt til å by på eiendommen innenfor en ramme på 4 millioner kroner. 3. Driftskostnader innarbeides i budsjett og økonomiplan.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Salg av Prestegårdsstien 5 - Tidligere benyttet som psykiatrisk avdeling I Vedr. salg av Prestegårdsstien 5 - Tidligere benyttet som psykiatrisk avdeling Fokus Krogsveen AS, avd Namsos Fokus Krogsveen AS avd. Namsos I Driftskostnader fra selger Helse Nord-Trøndelag X Tiltakskalkyle. N Rehaben - sak om kjøp, m/ oppvekstbehov Ståle Ruud m.fl. I VS: Rombehov kulturskolen Ståle Ruud S Eventuelt kjøp av Prestegårdssstien 5 Saksopplysninger Helse Nord-Trøndelag har varslet Namsos kommune at de vil legge Prestegårdsstien 5 ut for salg. Rådmannen hadde den 21. desember i fjor møte med eiendomssjef Tore Westerheim og klinikkleder Bjørn Arnesen fra Helse Nord- Trøndelag. Det ble der avtalt at Namsos kommune skulle frembringe et vedtak om eventuelt interesse for kjøp i løpet av februar Eiendommen er tidligere benyttet til psykiatrisk avdeling av Sykehuset i Namsos. Beliggenhet er nordøst for Namsos sykeheim. Øvrige naboer er Klompenbanen, Bjørum barnehage i tidligere Helseheimen og bolig D i Prestegårdsstien 1-3. Sistnevnte kjøpte Namsos kommune ved årsskiftet På nordsiden grenser eiendommen til bymarka. Eiendommen er i reguleringsplan datert 5.juli 1973 regulert til Off. areal (Nord Trøndelag fylke ). Store deler av tomten mot nord og øst er ikke opparbeidet. Totalt ca 5 dekar med skog. Eiendommen er i følge takst en festetomt på m 2 som festes av Opplysningsvesenets Fond. Årlig festeavgift er oppgitt til kr ,-.

3 Oppgitt areal inkluderer også 2 parseller for Namsos sykeheim. Dette fremfestes pr i dag fra Helse Nord- Trøndelag til Namsos kommune. For disse parseller samt parkeringsplass på Prestegårdsstien 5 betaler Namsos kommune i dag kr ,-. Økt festeavgift i tilfelle kjøp blir da kr ,-. Fratrukket det som fremfestes blir nytt areal m2. Antall parkeringsplasser er ca 25 i tillegg til de ca 20 som kommunen leier pr. i dag. Vi har mottatt oppsigelse av denne avtalen grunnet at Helse Nord- Trøndelag skal selge eiendommen. Bygget er bygget i 1978 og bygningen er på 2 plan, 1 etasje og sokkeletasje. Samlet brutto areal er på 1654 m2. Dette er fordelt likt på første etasje og underetasje (sokkel). Bakre rom i sokkel er uten vindu og består av tekniske rom og lager. Bygget er oppført i betong og mur. Innvendige vegger er også i hovedsak betong og mur. Trevegger er det mellom de minste ensengs rom i første etasje. Utvendig er det teglfasader og taket er omtekket med Decra stålplater av nyere dato. Namsos kommune har fått oversendt kopi av takst for eiendommen som vedlegges. Salgsverdi er satt til 4 mill. kr. Eiendommens potensiale: Tomten er så stor at det er mulig å bebygge eiendommen med noe mere. I Nord- øst er det bratt terreng som hindrer praktisk utbygging. Anslagsvis er det realistisk å kunne bebygge ytterligere ca 300 m2 av tomten. Reguleringsplanen med bestemmelser gir rom for å bebygge tomten etter bygningsrådets bestemmelser. Høydebegrensing er i bestemmelsene satt til underetasje pluss 3 etasjer. Dette kan da ikke utnyttes uten at eksisterende bygning fjernes. Kvikkleireundersøkelser fra 2006 har plassert området i den nest høyeste risikoklassen. En sone har kommet i den nest høyeste risikoklassen. Dette er sonen Stormyra. Hovedårsaken til dette er stor konsekvens for sonen. Statistisk gjennomsnittsfordeling skulle tilsi at 25% av de 16 sonene ville vært i de to høyeste risikoklassene. Altså omtrent 4 soner. Årsaken til at det er færre soner enn gjennomsnittet i øverste risikoklasse er hovedsakelig at områdene er lite bebygd og at sannsynligheten for skred er liten. Bygningen ble i sin tid opprinnelig bygd for Nord-Trøndelag fylkeskommune som en avdeling for senil demente. Bygget har aldri vært benyttet til dette formålet. Kommunens behov: I en foreløpig intern prosess i regi av rådmannen er det avdekket arealbehov innenfor flere fagområder. Ved kommunens kjøp av Prestegårdsstien 1-3 (Bolig D) i 2010 ble det da lagt vekt på boligens beliggenhet i forhold til sykeheimen. At helsetjenester kan leveres fra bygg med relativt nær beliggenhet har en strategisk betydning i forhold til kompaktkommune; en hensiktsmessig lokalisering som kan åpne for samdrift, bruk av felles infrastruktur og dermed stordriftsfordeler. De samme vurderingene er kommet frem ved vurderingen av Prestegårdsstien 5 den strategiske beliggenheten og utbyggingspotensialet. Fra den foreløpige internprosessen kan nevnes erstatning for Lonet, nye avlastningsboliger og nye særlig krevende brukere som mest presserende. Bygget kan også tenkes brukt til barnehage.

4 Ved en eventuell kommunal overtagelse av bygget er det naturlig at tjenester midlertidig flyttes inn for å få en hurtigst mulig bruk av bygget. Det må allikevel påregnes oppussing, utbedringer/ombygginger før bygget kan tas i bruk. Etter en eventuell overtakelse vil rådmannen umiddelbart sette ned en gruppe med oppgave bl.a. å detaljplanlegge tilflytting både på kort og mellomlang sikt, og oppussingsbehov. På lenger sikt vil bygget bli tatt inn som et grunnlag for strategisk planlegging av lokalisering av de fremtidige tjenester i Namsos kommune. En optimalisering av bygget i et slikt perspektiv vil kreve mer omfattende investeringer. Det er vurdert at selv ved en påkostning på 15 mill. kroner vil husleien ikke være høyere enn normalt for kommunale bygg. Økonomi: Det ideelle ville vært om en kunne bruke bygningen til behov som ikke forutsetter ombygging, men det anses som urealistisk. En tilpassing av bygningen vil gi kostnader i størrelsesorden 15 mill om det regnes kr. pr. m2. Avhengig av hvor mye som må ombygges kan dette endres tilsvarende. Årskostnader er beregnet for 2 alternativer. Alternativ Årskostnad Herav kapitalkostnad Kjøpe og drifte bygget som det er Kjøpe, bygge om for 15 mill og drifte bygget Det er forutsatt kjøp for 4 mill. eks omkostninger, og evt. ombygging eks. avg. Årskostnaden vil måtte dekkes av internhusleie fra den virksomheten som blir bruker av bygget. Dette må da tas inn i revidert budsjett. Vurdering Trafikkforhold er et moment som etter rådmannens vurdering kan bli ei utfordring hvis bruksformålet medfører mye biltrafikk. Etter ei enkel vurdering kan bruken av bygget være; Namsos opplæringssenter, avlastningsbolig, lokale for særlig ressurskrevende brukere, rus og psykiatri-tjenesten eller kontorer. Stor barnehage kombinert med avlastningsbolig må vurderes opp mot trafikale forhold. Dette skal vurderes av en egen gruppe nedsatt av rådmannen umiddelbart etter evt. overtagelse. Kvikkleireforhold vil ikke være hinder for en utvidelse av eksisterende hus, men en teknisk utfordring. Vedrørende reguleringsformål anses det uaktuelt å omregulere området til annet formål enn offentlig areal. Dette betyr at det fortsatt skal være offentlig virksomhet på arealet. Miljømessig vurdering I vedtatt energi og klimaplan er det en målsetting at vi skal redusere energibruket i kommunens bygninger. Energibehovet her er i følge oppgitte kostnader i overkant av 200 kwh / m2 pr år mens det i kommunens nåværende bygningsmasse er et snitt på ca 180 i følge våre registreringer. Målet for nye bygg er under 100kWh/ m2 (lavenergibygg) og enda lavere for passivhus. På tross av ovennevnte miljøvurderinger er det i nærmeste fremtid behov for arealer til både Namsos opplæringssenter, avlastningsboliger, kontorer fra sykeheimen og rus- og psykiatri. Barnehager har også behov for nyere bygninger. Selv om bygningen er ca 30 år er den betydelig nyere enn gamle teknisk som brukes av rus- og psykiatri.

5 Kommunen har utfordringer med flere lokaler. En nevner samfunnshuset, gamle teknisk, Solvang og barnehager som Barnas hus og Fossbrenna barnehage. I dette perspektiv ville Prestegårdsstien 5 dekke behov i en periode slik at en fikk tatt grep på de øvrige utfordringene. Konklusjon: Med bakgrunn i kommunens arealbehov, Prestegårdsstien 5 sin strategisk viktige beliggenhet i forhold til sykeheimen og Prestegårdsstien 1-3 og byggets beskaffenhet, anbefaler rådmannen at Namsos kommune bør søke å erverve Prestegårdsstien 5, og innstiller på følgende: 1. Namsos kommune ønsker å erverve Prestegårdsstien Rådmannen gis fullmakt til å by på eiendommen innenfor en ramme på kr.4 mill. 3. Driftskostnader innarbeides i kommende budsjett og økonomiplan. Vedlegg: 1 Verdi og lånetakst for gnr 17 bnr 58 Prestegårdsstien 5