SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/ Arkiv: GNR/B 26/594 Saksbehandler: Øyvind Strømseth GAKORIMYRA SØR BOLIGFELT - FASTSETTELSE AV TOMTEPRISER

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: GNR/B 26/594 Saksbehandler: Øyvind Strømseth Sakstittel: GAKORIMYRA SØR BOLIGFELT - FASTSETTELSE AV TOMTEPRISER Planlagt behandling: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Formannskapet vedtar prinsippet om en 70/30 fordeling av ervervs- og utbyggingskostnadene mellom eneboligfeltet og det konsentrerte feltet i reguleringsplanen for Gakorimyra Sør. Tomteprisen for eneboligtomter i boligfeltet Gakorimyra Sør fastsettes til kr. 768,35 pr. m2. Med 31 boligtomter med gjennomsnittsstørrelse på 761 kvm, vil gjennomsnittsprisen for boligtomter i dette feltet bli på ,- kroner. Det åpnes ikke for inngåelse av festeavtaler. Formannskapet ber om at det gjøres en mindre planendring av bestemmelsene i reguleringsplanen som kan åpne for en ekstra boenhet. Saksutredning: Vedlegg: Beregningsmodell. Andre saksdok.: Bakgrunn: Reguleringsplan for Gakorimyra Sør ble vedtatt Utbyggingen har tatt noe tid som følge av rettslig avgjørelse knyttet til deler av eiendommen. I og med at reguleringsplanen også legger opp til at det i området skal oppføres konsentrert bebyggelse må det gjøres en fordeling av kostnader mellom eneboligdelen og det konsentrerte feltet. Gakorimyra Sør består av eneboligfelt, felt for konsentrert boligbygging, grøntområder og kommunaltekniske anlegg. Det er regulert inn 31 eneboligtomter. Forutsetningen for det konsentrerte feltet var ca. 50 boenheter i opprinnelig plan. Dette området er betydelig redusert som følge av arbeidet med avlastningsvegen og det beslag av areal som er en konsekvens av dette.

2 Høring/merknader: Økonomiske konsekvenser: Ved realisering av hele eneboligfeltet vil 70 % av kostnadene ved feltet være dekket, mens resterende 30 % er knyttet til det konsentrerte feltet. Rådmannen mener det er mulig å realisere det konsentrerte feltet med en grunnlagsinvestering innenfor et prisestimat fra kroner tusen til kroner pr. leilighet. Størrelse og utløsningstidspunkt for eventuell erstatning utløst av ny avlastningsvei (E6) vil ikke kunne avklares før investeringsbeslutning for avlastningsveien er tatt og grunnervervsprosess iverksatt. Alta kommune har en avtale med Polarlys boligbyggerlag om utvikling av denne tomten, fastsatt i samarbeidsavtalen fra 2008 PS 43/08. Feltet har attraktiv beliggenhet og i kostnadene er medtatt grunnerverv, opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg, herunder asfalterte veier, gatelys, grendelekeplass, snø-deponier og grøntområder. De totale kostnadene for boligfeltet og det konsentrerte feltet i Gakorimyra Sør er totalt 25,9 millioner kroner, den største enkeltkostnaden i prosjektet er erverv av grunn som utgjør 28 % av de totale kostnadene. Vurdering: Ved vurdering av fordeling av utbyggingskostnader av et slikt område er det tatt hensyn til at eneboligfeltet beslaglegger den største delen av arealet, fordi det går forholdsmessig mer areal pr. enebolig enn det gjør for konsentrert bebyggelse. Det samme gjelder for kommunaltekniske investeringer som veg, vann, avløp, kablegrøfter m.m. hvor også antall løpemeter er forholdsmessig høyere i eneboligfeltet. Fordelingen av kostnadene anbefales derfor fordelt med 70 % på eneboligfeltet, og 30 % på det konsentrerte feltet. Ved denne fordeling er totalkostnadene for eneboligfeltet Gakorimyra Sør 18,1 millioner kroner noe som gir en pris pr. m2 på kr. 768,32,-. Feltet består av 31 boligtomter. Den største tomten i feltet på 1043 m2 får en pris på kr , mens den minste på 688 m2 får en pris på kr Gjennomsnittsstørrelsen på boligtomtene i feltet er 761 m2 noe som gir gjennomsnittspris en pris på og gjennomsnittsprisen for boligtomter i feltet på kr Med bakgrunn i grunnforholdene i området er det i reguleringsbestemmelsene fastsatt at det det ikke tillates underetasje på boligene og at det kun tillates en boenhet pr. tomt. Med bakgrunn i at dette er et myrområde vil utgraving av tomt og oppfylling av drenerende masser utgjøre en betydelig kostnad for de fleste tomtene. I tillegg til anskaffelseskostnaden

3 på den enkelte tomt kommer også tilknytning til kommunaltekniske anlegg, elektrisitet samt opparbeidelse av egen tomt. Det totale kostnadsbildet for feltet var ikke klart i 2010 når reguleringsplanen ble vedtatt, i tillegg har bankene økt egenkapitalkravet for førstegangsetablerere i ettertid. Bestemmelsen om bare en boenhet kan dermed virke begrensende for muligheten til finansiering. Rådmannen anbefaler derfor at det gjøres en mindre planendring av denne bestemmelsen som åpner for en ekstra boenhet, før tomtene endelig tildeles. I kommunens gebyrregulativ er det bestemt at festeavgifter for nye boligtomter skal fastsettes til 5 % av salgsprisen og innløsningsprisen 25 ganger festeavgiften. Regulativet er ikke tilpasset denne typen boligprosjekter og rådmannen anbefaler at man ikke åpner for finansiering gjennom inngåelse av festeavtale med kommunen. Innvirkningen av avlastningsveien (E6) vil være bortfall av ca. 3 da av arealet avsatt til konsentrert bebyggelse, noe som tilsier en reduksjon av antall leiligheter på det konsentrerte feltet fra 50 leiligheter til 35 leiligheter. Dette vil gi en kostnad på fra kr til kr pr. leilighet avhengig av størrelsen på en eventuell erstatning fra Statens vegvesen. Ved en reguleringsendring for det konsentrerte feltet med mindre justeringer av bebyggbart areal samt utnyttelsesgrad, vil det opprinnelige forslaget med etablering av 50 leiligheter kunne opprettholdes. Dette vil gi en kostnad på fra kr til kr pr. leilighet avhengig av størrelsen på en eventuell erstatning fra Statens vegvesen. Det er ikke gjort noen form for opparbeidelse på feltet avsatt til konsentrert bebyggelse, annet enn at vann og avløp er fremført til formålsgrensen. Det vil si at det også får dette feltet vil påløpe utbyggingskostnader i form av grunnlagsinvesteringer utover rene arealkostnader. I boligsosial handlingsplan er det bestemt at ved regulering av nye boligområder må det fortsatt avsettes en betydelig andel tomter for konsentrert boligbygging. For sentrumsnære områder må andelen være særlig høy. I planbestemmelsene for det konsentrerte feltet i Gakorimyra Sør er det bestemt at «Innenfor området skal det dessuten legges til rette for et visst antall boliger jfr. Boligsosial handlingsplan for Alta kommune. Boligtypene og antall enheter avklares med utbygger som en del av detaljplanarbeidet.» Endelig omfang vil bli avklart i forbindelse med inngåelse av utbyggingsavtale. Dette kravet er inntatt som moment i Rådmannens vurdering hva gjelder vurderingen av prisestimatet. Videre er etterspørsler etter leiligheter, konkurrerende prosjekter og interesse fra utbyggere faktorer som kan påvirke estimatet. I tillegg forutsettes det at det gjennomføres en reguleringsendring slik at antallet leiligheter opprettholdes til minimum 50, selv om arealet er redusert som følge av avlastningsvegen. Dette kan gjøres gjennom at det f.eks tillates flere etasjer. Rådmannen vurderer allikevel det som realistisk å få realisert det konsentrerte feltet innenfor nevnte prisestimat.

4 Etterspørselen etter leiligheter, konkurrerende prosjekter og interesse fra utbyggere er faktorer som kan påvirke prisestimatet i negativ eller positiv retning. Innstilling om fastsettelse av tomteprisen for boligfeltet Gakorimyra Sør til kr. 768,35 pr. m2 er knyttet til følgende forutsetninger: 1. I henhold til gebyrregulativet pkt er tomteprisen fastsettes med utgangspunkt i et selvkostprinsipp. Fastsettelse av tomtepriser for eneboliger og tomannsboliger er delegert til Rådmannen. Med bakgrunn i at Gakorimyra sør består av to deler, vil fastsettelse av tomteprisen også være bestemmende for kostnadsfordelingen mellom boligfelt og konsentrert felt. På denne bakgrunn finner Rådmannen det riktig at spørsmålet om fastsettelse av tomteprisen forelegges Formannskapet for prinsipiell avgjørelse. 2. Ved beregning av selvkostprinsippet er det lagt til grunn at samtlige tomter i feltet selges og at kostnadsfordeling mellom bolig og konsentrert felt fastsettes til 70/30. Det er videre lagt til grunn at det oppnås en pris på det konsentrerte feltet på mellom 5,5 millioner og 7,8 millioner avhengig av om avlastningsveien (E6) vil utløse en erstatning fra Statens vegvesen. 3. Ved vurderingen er det lagt til grunn at det blir gjennomført en reguleringsendring for det konsentrerte feltet slik at det opprinnelige antallet med 50 leiligheter kan opprettholdes. 4. Det er ikke beregnet kapitalkostnader inn i prosjektet. 5. Avlastningsveien (E6) vil medføre et arealinngrep i det konsentrerte feltet. Dette vil kunne utløse en erstatning fra Statens vegvesen. Om det vil utløses en erstatning og hvor stor erstatningen i så tilfelle vil bli bygger på mange forhold og det vil ikke være mulig på forhånd avgjøre dette nøyaktig. Rådmannen har i sine vurderinger ikke vektlagt en eventuell erstatning i vesentlig grad. Alternativt: Ved en nedjustering av prisen for eneboligtomter med i snitt kr pr. tomt, vil prisen pr. m2 reduseres til kr. 702,49. Snittprisen på tomtene vil være kr , dyreste tomt vil være prissatt til kr og billigste tomt vil være prissatt til kr For det konsentrerte feltet vil dette medføre en pris på mellom 7 millioner og 9,3 millioner. Dette vil gi en kostnad på fra kr til kr pr. leilighet avhengig av størrelsen på en eventuell erstatning fra Statens vegvesen. Rådmannen er imidlertid bekymret for at en for høy pris for det konsentrerte felte kan vanskeliggjøre realisering, og at dette vil binde opp betydelig kapitalkostnad for Alta Kommune. Alta 3.juni 2015

5 Bjørn-Atle Hansen Rådmann Oddvar Kr. Konst