Namsos prestegard - tilbud frivillig innløsning av festetomt - gnr. 17, bnr. 3, festenr. 130

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Namsos prestegard - tilbud frivillig innløsning av festetomt - gnr. 17, bnr. 3, festenr. 130"

Lillian Lindberg
7 år siden
Visninger:

1 Namsos kommune Namsos bydrift Saksmappe: 2011/ Saksbehandler: Randi Henden Tranås Saksframlegg Namsos prestegard - tilbud frivillig innløsning av festetomt - gnr. 17, bnr. 3, festenr. 130 Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Namsos kommunestyre Rådmannens innstilling 1. Namsos kommunestyre vedtar å godkjenne det framlagte forslag til kjøpekontrakt mellom Namsos kommune og advokatfirmaet Harris DA på vegne av Opplysningsvesenets fond vedr. kjøp av en ca ,0 m2 stor parsell av Namsos prestegard, gnr. 17, bnr. 3, festenr. 130, bortfestet til kjøperen ved kontrakt gjeldende fra 1. januar 1962, til en pris av kr. 296,- pr. m2. 2. Kjøpesummen med omkostninger på til sammen ca. kr ,- dekkes med lånefinansiering. Følgende budsjettjusteringer foretas: D/ Grunnerverv K/ Bruk av lån

2 2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Avg.nr Namsos prestegard, gnr. 17, bnr. 3, fnr Krav om regulering av festeavgift I Avg.nr , Namsos Prestegard, gnr. 17 bnr. 3 fnr. 130, krav om regulering av festeavgift/leie 2012 I Avg.nr : Namsos Prestegård - tilbud frivillig innløsning av festetomt - gnr. 17, bnr. 3, fnr. 130 S Namsos prestegard -- tilbud frivillig innløsning av festetomt - gnr. 17, bnr. 3, festenr. 130 Vedlegg 1 Tilbud om innløsning av Kjøpekontrakt 3 Kart, datert Krav om regulering av festeavgift/leie Festekontrakt, datert 4. april 1962 Saksopplysninger Ved brev av fra advokatfirmaet Harris på vegne av Opplysningsvesenets fond mottok Namsos kommune krav om regulering av festeavgiften vedr. festetomten, gnr. 17, bnr. 3, fnr.130 under Namsos prestegard i Namsos (Gymnastomta på Bjørum). I brevet opplyses det m.a. følgende, når det gjelder beregning av ny festeavgift: representerer grunneier, Opplysningsvesenets fond. Festeavgiften skal reguleres med utgangspunkt i eiendommens tomteverdi på Reguleringstidspunktet og en avkastning i prosent av tomteverdien frem til neste kjente reguleringstidspunkt. Siden tomten er bortfestet til et offentlig formål har vi vurdert tomteverdien med utgangspunkt i den alternative påregnelige utnyttelse, som er vurdert som boligformål. Tomteverdien er beregnet til kr med utgangspunkt i en tomteverdi på kr og et fradrag på 20 % som følge av størrelsen på tomten og forskjellen på brutto og nettoareal. Vi får da følgende utregning: x 7,25 % = kr ,-. Årlig festeavgift reguleres i samsvar med ovennevnte til kr ,-. Ny festeavgift innkreves fra og med forfall 1. april Neste ordinære reguleringsår vil være 2037.

3 Grunnlaget for kravet er Namsos kommune sin festekontrakt med Tilsynet for Namsos prestegard, godkjent av Kirke- og undervisningsdepartementet den 4. april 1962, hvor Namsos kommune festet en parsell på ca m2 for et tidsrom av 99 år, regnet fra 1. januar Arealet er vist på vedlagte kart, datert 21. mai Når det gjelder regulering av festeavgiften, heter det i pkt. 2 i festekontrakten m.a. følgende: Når 25, 50 og 75 år av festetiden er gått, kan det offentlige eller festeren innen to år hvis forholdet ikke ordnes ved overenskomst som godkjennes av Kirkedepartementet kreve holdt skjønn til bestemmelse om og i tilfelle til hvilket beløp den årlige festeavgift bør forhøyes eller nedsettes under hensyn til rentenivået og til endringer i parsellens verdi som ikke skyldes festerens egne foranstaltninger. Opprinnelig avgift var satt til kr ,- pr. år. Festeavgiften er regulert en gang tidligere, dvs. etter 25 år i 1987, og den ble da fastsatt til kr ,-, og nå altså til kr ,-. Når det gjelder regulering av festeavgiften viser det i festekontraktens pkt 2. annet ledd m.a. til: endringer i parsellens verdi som ikke skyldes festerens egne foranstaltninger. Dette er en noe annen formulering enn for eksempel festekontrakten for Fosnes prestegard, hvor det bestemmes følgende vedr. grunnlaget for reguleringen: at den nye avgift blir fastsatt i samsvar med det alminnelige prisnivå for grunnarealer på stedet på den tid reguleringen blir foretatt. På forespørsel har advokatfirma Harris opplyst at denne formuleringen i teksten er tydelig nok til å bety at det er avtalt en annen regulering enn konsumprisindeksen, jfr. tomtefestelovens 15, hvor det m.a. heter følgende: For andre festehøve enn tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt regulering på anna måte. 3 Som det framgår av ovennevnte sitat fra festekontrakten, er det avtalt en regulering i henhold til parsellens verdi. har begrunnet dette nærmere i av hvor det heter følgende: Hei Viser til telefonsamtale. Tilsvarende klausul var i Høyesterett i Rt s I den saken var det riktignok enighet mellom partene om at det var avtalt annen regulering enn KPI, men var uenig i hvordan denne skulle forstås mht. at det bortfestede areal var benyttet til et offentlig formål. Høyesterett uttaler bla. følgende om reguleringsklausulen: «Festeavtalen er inngått på Kirkedepartementets standard kontraktsformular for bortfeste av parseller av prestegårder. Reguleringsklausulen er trykt på formularet, som også viser til departementets rundskriv fra Formularet er det samme som ble brukt ved bortfeste av boligtomter. Reguleringsklausulens ordlyd - «endringer i parsellens verdi som ikke skyldes festerens egne foranstaltninger» - viser klart at det er endringer i grunnens verdi, ikke pengeverdien, som skal være utgangspunktet for reguleringen.» (min utheving)

4 Jeg antar dette er tilstrekkelig i og med at det er en likelydende klausul vi har fremfor oss? Det er imidlertid ikke noe problem å finne mer om det samme i undrerrettspraksis. Jeg mener også klasulen, eller en lignende, er nevnt i Olav Lids bok «Tomtefeste», som et eksempel på en tomteverdireguleringsklausul. Med vennlig hilsen 4 Martin Vincent Drange advokatfullmektig ADVOKATFIRMAET HARRIS DA Dreggsallmenningen 10/12 Postboks 4115 Sandviken 5835 Bergen Vurdering: På bakgrunn av ovenstående antar en at kommunen må akseptere at det er tomtens markedsverdi som skal legges til grunn for reguleringen av festeavgiften. En har også konferert med advokat Hustad som er enig i at ovennevnte kontraktsbestemmelse betinger regulering av festeavgiften etter markedsverdi. Når det gjelder tomteverdien er denne i utgangspunktet satt til kr. 370,- pr. m2, og OVF krever denne prisen lagt til grunn for regulering av festeavgiften. Tomten er imidlertid på ca ,0 m2 og i henhold til OVF sin praksis betinger arealets størrelse at det gis et prisavslag på 20%, ved innløsning som medfører at innløsningsprisen blir kr. 296,- pr. m2. Samlet innløsningssum for kr ,0 m2 blir således kr ,-. I henhold til vedlagte kart viser eksisterende målebrev et areal på ,0 m2 som gir en innløsningssum på kr ,-, og foreslår at vedtaket legger dette til grunn, men at en bruker ca. betegnelsen, i tilfelle det blir mindre justeringer i målebrevet. Kjøpekontrakten er imidlertid relatert til kvadratmeterprisen på kr. 296,- pr. m2, slik at om det blir nødvendig med en mindre justering av arealet, vil det være anledning til det ved endelig kartforretning. En har også konferert med Staten vegvesen sin forhandler i grunnervervssaker Sverre Finnsås som opplyser at Statens vegvesen for ca. 1 år tilbake betalte Jørgen Johs Havig sine arvinger kr. 350,- pr. m2 ved erverv av en parsell ved rundkjøringen ved Prix på Østbyen. Rådmannen vil anbefale at kommunen aksepterer det framlagte forslag til kjøpekontrakt mellom OVF og Namsos kommune om innløsning av Gymnas-tomta på ca ,0 m2 etter en pris på kr. 296,- pr. m2, og en samlet kjøpesum på ca ,-. Med i vurderingen er også at OVF krever en festeavgift basert på en forrentning på 7,25 %. Med dagens lave rente, kan Namsos kommune lånefinansiere kjøpet til en rente på ca. 3,25% p.a.(reell rente hele låneporteføljen til Namsos kommune 1. kv. 2012). I vurderingen legges en gj.sn. lang rente på 4,50% p.a. til grunn. Uansett vil et kjøp være gunstig sett i relasjon til differansen i rente som OVF krever og reell rente Namsos kommune kan oppnå ved lånefinansiering. Regnskapsmessig vil vi bli belastet kun med finanskostnader. Grunnerverv gir ikke regnskapsmessige avskrivninger.

5 5 Kommunen vil da, i stedet for å betale en festeavgift beregnet etter 7,25%, lånefinansiere kjøpet til en langt lavere rente. I tillegg til kjøpesummen kommer - administrasjonsvederlag til selger kr ,- - byggesaksgebyr kr ,- - gebyr for kartforretning kr ,- - dokumentavgift, 2,5% av kjøpesummen kr ,- - tinglysingsgebyr, målebrev og skjøte kr ,- Til sammen kr ,- Ervervet foreslås dekket over kapitalfond Miljømessig vurdering: Ingen miljømessige konsekvenser av ervervet.

Like dokumenter

Møteinnkalling. Namsos formannskap. Utvalg: Møtested: Formannskapssalen, Namsos samfunnshus Dato: Tidspunkt: 12:00

Møteinnkalling. Namsos formannskap. Utvalg: Møtested: Formannskapssalen, Namsos samfunnshus Dato: Tidspunkt: 12:00 Møteinnkalling Utvalg: Namsos formannskap Møtested: Formannskapssalen, Namsos samfunnshus Dato: 21.08.2012 Tidspunkt: 12:00 Medlemmer som ikke kan møte og har gyldig forfall, melder dette så snart som