Saksbehandler: Stein Nygaard Arkiv: 611 L83 &55 Arkivsaksnr.: 18/3937 Unntatt for noens personlige forhold Off.l. 13 fvl. 13.2

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stein Nygaard Arkiv: 611 L83 &55 Arkivsaksnr.: 18/3937 Unntatt for noens personlige forhold Off.l. 13 fvl Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet Kommunestyret SALG AV TOMTEOMRÅDER PÅ HUSØY TIL KARMSUND HAVN IKS Rådmannens forslag til vedtak: 1 - Rådmannen gis fullmakt til å inngå kjøpekontrakt med Karmsund Havn IKS basert på tilbud fra Karmøy kommune datert Salgsinntekter overføres til fond for erverv og opparbeidelse av industrifelter i tråd med vedtatt praksis. I budsjettskjema 2A gjøres det følgende endringer: Avsetninger økes med 71 mill. kroner. Inntekter fra salg av anleggsmidler økes med 71 mill. kroner.

2 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Salg av arealer på Husøy Stutøy- til Karmsund Havn IKS og betingelser knyttet til salget. Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken Karmsund Havn IKS har i perioden 2004 til 2013 innbetalt årlig kr ,- til Karmøy kommune knyttet til kjøp av tomtearealer på Husøy. Området er benevnt som Karmsund Trafikkhavn. I løpet av perioden er det til sammen innbetalt kr ,-. Avtalen om kjøp og innbetaling er ikke utarbeidet som en formell kjøpekontrakt, men er basert på en muntlig avtale den gang Karmsund Havn IKS etablerte seg på Husøy. Det aktuelle tomtearealet er inndelt i 6 områder, jfr. kart over området vedlagt som bilag 1. Område 1 er tidligere skilt ut som egen eiendom, og gitt benevnelse gnr. 86, bnr Kjøpesummen for denne eiendommen er gjort opp med kr ,-, og eiendommen er overskjøtet til Karmsund Havn IKS. Kjøpesummen for området er basert på kr. 800 per m2, og kr ,- per løpemeter strandlinje. Denne saken gjelder de øvrige områder område 2 til 6. Område 2 til 6 er innbefattet av reguleringsplan 488. Reguleringsplanen legger til grunn at områdene 2 til 4 kan benyttes til offentlig havn og relatert aktivitet. Område 5 og deler av område 6 er regulert til industri. På område 2 har Karmsund Havn IKS oppført en dypvannskai, jfr. vedlegg 2, der kaien vises til venstre på bilde. Karmøy kommune har vinteren 2018, og etter avtale med Karmsund Havn IKS grovplanert deler av område 6, og fylt ut masse i sjøen på område 4, samt i bukten mellom område 2 og område 4. Det utfylte arealet i sjøen er grovplanert, og fremkommer som det mørke blå arealet på bilde, inntatt som vedlegg 2. Karmsund Havn IKS har allerede foretatt betydelig investeringer på område 2, i tillit til den muntlige avtalen som er inngått. På bakgrunn av allerede foretatte investeringer, herunder også for å sikre disse investeringene gjennom økt utbygging, har Karmsund Havn IKS behov for en formalisert avtale. Tilsvarende har Karmøy kommune som grunneier behov for å formalisere avtalen, herunder at det blir foretatt et økonomisk oppgjør for salg av de aktuelle arealer. Karmsund Havn IKS har laget et drøftingsutkast datert , hvor de bl.a. redegjør for sine planer knyttet til området. Drøftingsutkastet er vedlagt som vedlegg 3. Selv om deler av utkastet ikke lengre er relevant på grunn av endrede planer, fremlegges dette som en illustrasjon på Karmsund Havn IKS planer for området. Karmsund Havn IKS har også innhentet en verdivurdering fra Meglerhuset Rele datert , som omhandler områdene 3 til 6. Verdivurderingen er inntatt som vedlegg 4. Det fremkommer

3 av verdivurderingen at område 3 og 4 er verdsatt til ca. kr. 900,- per m2. For område 5 er verdien vurdert til kr. 700,-, og for område 6, som på taksttidspunktet ikke var planert, er verdien vurdert til kr. 125,- per m2. Tilsvarende har Karmøy kommune innhentet en takst over områdene 5 og 6 fra Takst Team AS v/ Leiv K Haga, datert inntatt som vedlegg 5. Haga har vurdert verdien av planert areal på område 5 og 6 til kr. 850,- per m2, og kr. 150,- per m2 for uplanert areal. Fra desember 2017 og frem til juni 2018 har det vært ført forhandlinger mellom Karmøy kommune og Karmsund Havn IKS, for å komme frem til en omforent kjøpesum for de aktuelle arealer. Basert på disse forhandlingene, har Karmøy kommune fremmet et tilbud til Karmsund Havn IKS om kjøp av de aktuelle arealer, dog forutsatt politisk godkjennelse. Tilbudet er gitt i Karmøy kommunes brev datert , og er inntatt som vedlegg 6. Det fremkommer av tilbudet at prisen for område 2, 3 og 4 er basert på den faste prisen Karmøy kommune har fastsatt for næringsarealer på Husøy, tilsvarende kr. 800,- per m2. Oppgjøret av kjøpesummen er forutsatt å skulle skje innen For område 5 er det tilbudt samme pris som de øvrige arealer med kr. 800,- per m2, og der Karmsund Havn IKS forplikter seg til å kjøpe ut hele område innen For område 6 er arealet tilbudt til kr. 700,- per m2 for grovplanert areal, og kr. 175,- m2, for råtomt. Prisen er fast til , og deretter indeksregulering frem til oppgjør finner sted senest Det fremsatte tilbudet er godkjent av Havnerådet i Karmsund Havn IKS. Det er ikke utarbeidet endelig kjøpekontrakt, og det må foretas noen videre forhandlinger bl.a. om den såkalte kanalen skal inkluderes i kjøpet, eller om denne skal eies videre av Karmøy kommune. Det er også noen andre detaljer som skal avklares. Andre opplysninger Karmsund Havn IKS har konkrete planer for å videreutvikle området. Selskapet har opplyst å ville investere ca. kr. 650 millioner i området i perioden 2016 til 2023, jfr. redegjørelse fra Karmsund Havn IKS inntatt som vedlegg 3. Selskapet har også en markedskontakt, som tilsier at de vil kunne lykkes med å skaffe økt næringsaktivitet på Husøy. Eiendommene er ikke annonsert for salg, og følgelig har ingen andre aktører fått tilbud om kjøp. Størrelsen på arealet tilsier imidlertid at ingen andre aktører ville ha interesse av området til samme betingelser. Det vises her også til vurdering fra Meglerhuset Rele inntatt som vedlegg 3. Økonomi Salget av område 2, 3 og 4 vil medføre en innbetaling av en kjøpesum stor ca. kr ,- innen Salget av område 5 vil medføre ytterligere innbetaling av ca. kr ,- senest innen Forutsatt at hele område 6, som har et areal på totalt 114 dekar, blir regulert til næring, vil dette gi en salgssum i størrelsesorden ca. kr ,-. Endelig pris for alle områdene vil baseres på faktisk målt areal, slik at endelig kjøpesum vil korrigeres i samsvar med oppmålingen.

4 Vurdering: Salg av alle de aktuelle områder til Karmsund Havn IKS gir en betydelig realisasjonsgevinst for Karmøy kommune. Salget frigir midler som kommunen kan bruke til andre formål. Samtidig medfører salget av områdene at næringsutviklingen av området blir overtatt av en profesjonell aktør, som også investerer betydelige midler i området. Det antas således at Karmsund Havn IKS som eier av områdene og som markedsaktør, i større grad vil aktivt bidra til næringsutviklingen, enn om områdene fortsatt var i kommunens eie. Interessen for kjøp av næringsareal har i vårt område vært lav siden Det vises da til at Karmøy kommune over lang tid - og fortsatt har - ledige tomter for salg på Husøy, og der markedsinteressen gjennom mange år har vært lav. Det vises også til verdivurdering fra Meglerhuset Rele, hvor det fremkommer at markedet for næringstomter i vår region har vært svak gjennom mange år. Et salg av området til Karmsund Havn IKS vurderes mer positivt for å fremme næringsutviklingen i området, enn om kommunen sitter som eier og selger av enkelt- tomter. Salget er basert på markedsmessige priser og betingelser. For de planerte områdene 2-5,medfører tilbudet at vi oppnår samme priser per m2 som ved salg av mindre arealer, samtidig som vi slipper kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur m.m. Isolert sett for disse områdene oppnås det således en høyere pris enn ved salg til andre aktører. For de uplanerte områdene er markedsverdien mer usikker. Prisen som er tilbudt overstiger den verdivurdering begge de to takstmennene har verdsatt arealene til. Arealet som selges er betydelig i omfang, og Karmøy kommune ville neppe ha vært i stand til å realisere området ved salg til andre innen den frist tilbudet har satt i forhold til innfrielse av arealene. På området 6 er prisen tilbudt til kr. 700 per m2 for planert areal. Prisreduksjonen i forhold til de øvrige områder, er her begrunnet i manglende infrastruktur, og at salget gjelder et stort areal. Salg av de uplanerte arealene på område 6 for kr. 175,- per m2, er isolert sett likevel ikke forretningsmessig for Karmøy kommune. Det vises da til at Karmøy kommune risikerer å måtte betale et tilsvarende beløp for eventuelt å erverve nye næringsarealer, og da på mindre attraktive områder. Salget av område 6 må imidlertid sees i sammenheng med salget av de øvrige områder, og der Karmsund Havn IKS trenger arealet på område 6 for å forsvare de investeringer som er og senere skal gjøres på området. Salget av område 6 må således vurderes som en del av en samlet pakke, og der hensynet til den fremtidige næringsutviklingen er avgjørende for at også dette området tilbys til Karmsund Havn IKS. Eiendommene er ikke annonsert for salg, og følgelig har ingen andre aktører fått tilbud om kjøp av disse arealene. Størrelsen på arealet tilsier imidlertid at ingen andre aktører ville ha interesse av området til samme betingelser. Det vises her også til vurdering fra Meglerhuset Rele inntatt som vedlegg 3- der det konkluderes med at det i praksis kun er en kjøper til arealet. Konsekvenser Gjennom avtalen vil Karmsund Havn IKS som ny eier alene bestemme hvilke aktører som får tilgang til arealene på Husøy. Dette medfører kanskje en noe ensartet næringsutvikling av området. I lys av den markedssituasjonen som er knyttet til kjøp av næringstomter, vurderes dette imidlertid som lite problematisk. Det vises da til at også Karmsund Havn IKS må forholde seg til etterspørselen, og er avhengig av de aktører som har interesse for området. Slik sett

5 vurderes det at det vil være reguleringsplanen som begrenser hvilken aktivitet som kan etableres på Husøy, og reelt sett ikke hvem som er eier av området. Avtalen medfører også at Karmøy kommune i betydelig mindre grad enn i dag kan tilby næringstomter til aktuelle interessenter. Dette kan avhjelpes ved at kommunen erverver og eventuelt regulerer nye områder til dette formålet. Idet tilbudet anses for å være gitt på markedsmessige betingelser, antas at avtalen ikke er i strid med EØS avtalens regler knyttet til ulovlig statsstøtte. Rådmannens kommentarer: Karmsund Havn IKS har, basert på de tidligere avtaler som er inngått med Karmøy kommune, etablert seg på Husøy; herunder foretatt betydelige investeringer i området. Prisene for område 2,3, 4 og 5 er basert på de politiske vedtak som er gjeldende priser for tomter på Husøy, dog vil det ikke stilles krav om at tomtene bebygges innen en gitt tid. Det vil heller ikke bli stillet krav om gjenkjøpsrett eller plikt. Krav til bebyggelse innenfor en kort tidshorisont vil være umulig. Det vises da både til arealets størrelse, og for område 6, også tomtens beskaffenhet. Den næringsutvikling Karmsund Havn IKS legger opp til, der de selv foretar stor investeringer, gjør at en klausul om gjenkjøpsrett, vil kunne fremstå som urimelig. Ideelt og generelt sett, er det i Karmøy kommunes interesse å kunne selge tomter til den enkelte interessent direkte. Dette synspunktet bør i denne saken fravikes, dette for å kunne oppnå den næringsutvikling gjennom de investeringer Karmsund Havn IKS planlegger i området. Gjennom det fremsatte tilbudet er de sentrale og viktigste punkter i en kjøpekontrakt mellom partene avklart. Det er imidlertid detaljer og problemstillinger som må avklares gjennom selve kontraktsutformingen. Det synes mest hensiktsmessig at rådmannen gis fullmakt til å inngå endelig kjøpekontrakt basert på betingelsene i det fremsatte tilbudet, herunder avklare de øvrige detaljer i kjøpekontrakten som er nødvendig. Rådmannens konklusjon: Rådmannen gis fullmakt til å inngå kjøpekontrakt med Karmsund Havn IKS basert på tilbud fra Karmøy kommune datert Rådmannen i Karmøy, Vibeke Vikse Johnsen sign. Oversikt over vedlegg: Kart over Husøy som viser de enkelte tomteområder - Vedlegg 1 Ortofoto av området som viser dypvannskai og utfylt sjøområde- Vedlegg 2

6 Drøftingsutkast datert Vedlegg 3 Verdivurdering fra Meglerhuset Rele Vedlegg 4 Verdivurdering fra Takst Team AS Vedlegg 5 Tilbud fra Karmøy kommune datert Vedlegg 6 Kart som viser reg. plan med påført areal Vedlegg 7